Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 06 октября 2021 г. по делу N 33-40291/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Гербекова Б.И., судей Шокуровой Л.В., Курочкиной О.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кубиковым Д.М., рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Шокуровой Л.В. апелляционную жалобу ответчика фио на решение Щербинского районного суда города Москвы от 30 июня 2021 года, которым постановлено:

Исковые требования Индивидуального предпринимателя фио - удовлетворить частично.

Взыскать с фио в пользу Индивидуального предпринимателя фио задолженность по договору аренды в размере сумма, расходы по оплате юридических услуг в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма

В удовлетворении остальной части иска - отказать, установила:

Истец Индивидуальный предприниматель фио обратился в суд с иском к ответчику фио о взыскании задолженности по договору аренды в размере сумма, расходов по оплате юридических услуг в размере сумма, расходов по оплате госпошлины в размере сумма, обосновывая тем, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды N 66-50/2020 от 22.02.2020 помещения площадью 50 кв.м. по адресу: адрес,... Срок аренды установлен пунктом 4.1 договора с 25.02.2020 по 25.01.2021. Помещение было передано арендатору 22.02.2020 в пригодном для использования состоянии, о чем в ту же дату составлен акт приема передачи помещении в аренду. За пользование помещениями арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, которая рассчитывается как сумма основной и переменной частей (п.5.1 договора). За период аренды с 25.04.2020 по 24.05.2020 ответчик не оплатил в полном объеме основную часть арендной платы по счету N 81 от 18.04.2020, в связи с чем, образовалась задолженность, которую погасить в добровольном порядке ответчик отказался.

Представитель истца по доверенности фио в судебное заседание первой инстанции явился, требования иска поддержал.

Ответчик в судебное заседание первой инстанции не явилась, извещена надлежащим образом, в связи с чем, суд полагал возможным рассмотреть дело в ее отсутствие. Ранее был представлен письменный отзыв на иск.

30 июня 2021 года судом первой инстанции принято указанное выше решение, об отмене которого просит ответчик фио по доводам апелляционной жалобы, указывая на то, что судом первой инстанции не полно были выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Истец Индивидуальный предприниматель фио в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, извещался надлежащим образом, представил письменные пояснения на доводы апелляционной жалобы.

Ответчик фио в судебное заседание апелляционной инстанции не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя по доверенности фио, который поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить.

Судебная коллегия, руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Проверив письменные материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Неправильным применением норм материального права являются: неприменение закона, подлежащего применению; применение закона, не подлежащего применению; неправильное истолкование закона. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Такие обстоятельства судебной коллегией при рассмотрении апелляционной жалобы установлены, в связи с чем, требования апелляционной жалобы об отмене решения подлежат удовлетворению, апелляционная жалоба содержит правовые основания, предусмотренные ст. 330 ГПК РФ к отмене постановленного судом первой инстанции решения в силу следующего.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды N 66-50/2020 от 22.02.2020 помещения площадью 50 кв.м. по адресу: адрес,... Срок аренды установлен пунктом 4.1 договора с 25.02.2020 по 25.01.2021. Помещение было передано арендатору 22.02.2020 в пригодном для использования состоянии, о чем в ту же дату составлен акт приема передачи помещении в аренду.

За пользование помещениями арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, которая рассчитывается как сумма основной и переменной частей (п.5.1 договора). Основная часть составляет ежемесячный постоянный платеж арендодателю в размере сумма (НДС не облагается), который арендатор платит не позднее 25 числа текущего месяца аренды. Переменная часть арендной платы рассчитывается ежемесячно на основании показаний приборов учета потребленных арендатором электро- и теплоэнергии, воды, коммунальных услуг на основании выставляемых счетов за электро-, тепло- и водоснабжение, выставляемых организацией, осуществляющей управление зданием, в котором находятся арендуемые помещения (п. 5.2.1 договора аренды). Переменная часть арендной платы подлежит оплате в течение 5 рабочих дней с даты получения соответствующего счета на ее оплату.

В обеспечение исполнения своих обязательств по договору ответчик уплатил истцу в соответствии с п. 5.3.1 договора обеспечительный платеж равный основной части ежемесячной арендной платы - сумма Указанный обеспечительный платеж по согласию сторон договора являлся обеспечением надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей, в том числе сохранения целостности, работоспособности помещения и установленного в нем оборудования.

Пунктом 5.3.5 договора арендодателю предоставлено право использовать (засчитать) обеспечительный платеж в оплату арендных платежей, если арендатор допустил просрочку обязанности по оплате аренды сроком более 5 рабочих дней. Также за счет обеспечительного платежа могут быть удовлетворены требования арендодателя по оплате пеней и штрафов, обязанность уплатить которые возникнет у арендатора при исполнении договора.

Получение арендодателем дополнительного согласия арендатора на использование обеспечительного платежа при наступлении любого случая, обеспечиваемого этим платежом, договором не предусмотрено.

Письмом от 16.05.2020 истец уведомил ответчика об имеющейся задолженности по оплате аренды за период с 25.04.2020 по 24.05.2020 в размере сумма и своем намерении возместить неоплаченную часть арендной платы из обеспечительного платежа, также о принятом решении о расторжении договора в одностороннем порядке с 29.05.2020 в случае, если оплата за аренду и обеспечительный платеж к этому времени оплачены не будут; просил сообщить арендатора о дате и времени передачи помещения из аренды. /л.д.44/

Суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу о том, что за период аренды с 25.04.2020 по 24.05.2020 ответчик не оплатил в полном объеме основную часть арендной платы по счету N 81 от 18.04.2020, так как в ходе смс-переписки посредством мессенджера WhatsApp стороны пришли к соглашению о снижении арендного платежа за май 2020 года на 50 %. В подтверждение достигнутых договоренностей Арендодатель направил в адрес Арендатора счет на оплату от 18.04.2020 N 81, в соответствии с которым, последний платежным поручением от 27.04.2020 N 27 произвел оплату основной части арендной платы за май 2020 года в размере сумма и в счет компенсации затрат по оплате коммунальных платежей за март 2020 года в размере сумма (Платежное поручение N 627743 от 20.04.2020).

Судебная коллегия соглашается с доводом апелляционной жалобы о том, что в ходе смс-переписки посредством WhatsApp стороны пришли к соглашению о снижении арендного платежа за май 2020 года на 50%, что подтверждается распечаткой переписки /л.д. 115, 118, 120/, копией счета на оплату N81 от 18.04.2021 /л.д.121/, копией платежного поручения /л.д.122/.

Стороны пришли к указанному соглашению в виду установления Указом Президента РФ от 25.03.2020 N 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней" с 30 марта по 3 апреля 2020 года нерабочих дни с сохранением за работниками заработной платы, а также их продления Указом Президента РФ от 02.04.2020 N 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" с 04 по 30 апреля 2020 года включительно.

При этом Указом Президента РФ от 28.04.2020 N 294 "О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" нерабочие дни были установлены с 06 по 08 мая 2020 года включительно. а Указом Мэра Москвы от 11.04.2020 N 43-УМ "Об утверждении Порядка оформления и использования цифровых пропусков для передвижения по территории города Москвы в период действия режима повышенной готовности в городе Москве" был утвержден Порядок оформления и использования цифровых пропусков для передвижения по территории города Москвы в период действия режима повышенной готовности в городе Москве.

Однако, несмотря на достигнутое соглашение 21.05.2020 от истца в адрес ответчика поступило уведомление о неисполнении Арендатором договорных обязательств по оплате арендного платежа за май 2020 года, при этом 25.05.2020 ответчиком по почте получена претензия с аналогичным требованием и уведомлением истца о расторжении Договора с 29.05.2020, а потому судебная коллегия соглашается с доводом ответчика о том, что истцом незаконно была удержана из обеспечительного платежа неустойка в размере сумма, поскольку за май 2020 года стороны договорились о 50% скидки и платеж был ответчиком оплачен с учетом коммунальных платежей за март 2020 года.

Претензией от 22.05.2020 N 007 ответчик не согласился с предъявленными требованиями Арендодателя и с учётом указа Мэра Москвы от 07.05.2020 N 55-УМ о продлении периода самоизоляции и пропускного режима, а также ограничения по передвижению и использованию рабочих мест до 31.05.2020 Арендатор в соответствии с пунктом 9.5 Договора, предусматривающего досрочное расторжение Договора в случае если обстоятельства неопределимой силы длятся более одного месяца, уведомил Арендодателя о расторжении Договора и готовности передать (вернуть) освобожденное нежилое помещение по акту приема-передачи помещения, приложенному к претензии.

В целях возврата нежилого помещения Арендодателю 08.06.2020 сторонами по Договору была организована встреча, по результатам которой был составлен акт, однако Арендодатель отказался принять помещение по причине несоответствия состояния помещения тому состоянию, в котором Арендатор принял его во временное пользование по Договору, а именно: стены перекрашены в черный цвет, на стенах имеются отверстия от крепления мебели.

Не согласившись с претензиями Арендодателя Арендатор, в целях разрешения спорной ситуации письмом от 09.06.2020 уведомил Арендодателя о том, что в связи с отсутствием строительных бригад, связанным с введением ограничений на территории города Москвы по причине распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), и невозможностью самостоятельного проведения ремонтных работ в нежилом помещении, последний просит предоставить расчет стоимости по приведению помещения в первоначальный вид силами Арендодателя и зачетом данных затрат из средств обеспечительного платежа. Также в соответствии с п. 2 акта приема-передачи нежилого помещения от 29.05.2020 Арендатор в данном почтовом отправлении направил в адрес Арендодателя два комплекта ключей от нежилого помещения, пульт для открывания входной двери и подписанный со стороны ответчика акт приема-передачи нежилого помещения от 29.05.2020. Данное почтовое отправление (посылка первого класса) было получено истцом, что подтверждается отчетом, сформированным официальным сайтом Почты России об отслеживании отправления с почтовым идентификатором N 11704246004094. /л.д.108-109/

Кроме того, данным обращением ответчик уведомил истца, что по состоянию на 08.06.2020 пропуска сотрудников Арендатора, в том числе ответственных лиц за исполнение договора аренды, не действуют. /л.д.110-111/

Таким образом, начисления арендных платежей с июня 2020 года судебная коллегия полагает необоснованными, поскольку Арендатор с июня 2020 года не занимал спорное помещение, при этом Арендодатель сам ограничил Арендатору вход в нежилое помещение, следовательно, он осознавал и одобрял, что последним днем срока действия Договора является 29.05.2020 в соответствии с его уведомлением о расторжении Договора от 16.05.2020, а подписанный сторонами акт от 20.07.2020 не свидетельствует о фактической дате передачи (возврата) нежилого помещения от Арендатора Арендодателю, а лишь указывают на согласие сторон с оценкой стоимости исправления несоответствия нежилого помещения в размере сумма Данный вывод следует, в том числе и из абзацев 2 и 3 акта: "Помещение было принято Арендодателем (не указана конкретная дата), однако обе стороны подтверждают, что вышеуказанное помещение не соответствует состоянию, в котором Арендодатель передавал Арендатору. А именно: были перекрашены стены и плинтуса в черный цвет, на стенах имеются многочисленные отверстия. Стороны пришли к взаимной договоренности, что исправления вышеуказанных несоответствий оцениваются в сумма, которые Арендатор обязуется выплатить Арендодателю."

Также как следует из материалов дела, 07.06.2020 на официальном канале сайта WWW.MOSCOW-CITY.ONLINE ссылка на ролик: https://www.voutube.com/watch7vHsWVl 1 iOEw&feature=voutu.be, расположенном на площадке www.youtube.com) - Единый информационный центр ММДЦ "Москва-Сити", занимающийся арендой, продажей, ремонтом и строительством офисов в небоскребах Москва-Сити, был размещен рекламный ролик о сдаче в аренду офисного (нежилого) помещения площадью 50 кв.м, расположенном на 66 этаже башни Федерация. Именно данное нежилое помещение и было передано в аренду ответчику, однако в спорный период времени (июнь-июль 2020), по которому истцом заявлены исковые требования, указанное офисное помещение уже сдавалось или предлагалось в аренду. /л.д.132/

Пунктами 7.2 п. 7.2.1 договора арендодателю предоставлено право досрочного одностороннего отказа от договора в случае неисполнения арендатором обязательства по перечислению арендных и иных платежей, составившей более 5 рабочих дней от даты, определенной договором, если суммы обеспечительного платежа недостаточно для образовавшейся задолженности.

Таким образом, суд первой инстанции неверно пришел к выводу о том, что ответчиком была допущена просрочка в оплате сумма части арендного платежа за май 2020 года, а потому на основании п. 8.2 договора ответчик обязан оплатить истцу неустойку в размере 1 % от размера неоплаченной суммы за каждый день просрочки и рассчитал размер неустойки в сумме сумма исходя из следующего расчета: сумма (размер неоплаченной суммы) х 1% х 33 дня (количество дней допущенной просрочки с 27.04 по 29.05.2020 включительно), поскольку стороны за указанный период снизили размер аренды до сумма, которые ответчик оплатил истцу.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что арендованное помещение было передано из аренды ответчиком истцу по акту приема-передачи только 20.07.2020.

Однако, в связи с отказом истца от договора, против которого ответчик не возражал, договор аренды прекратил свое действие с 29.05.2020 как указано в письме арендодателя от 16.05.2020.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно пункту 38 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Согласно п. 5.1.1 договора за пользование помещениями арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, которая рассчитывается как сумма основной и переменной частей.

Переменная часть арендной платы рассчитывается исходя из фактического потребленной арендатором электроэнергии, теплоэнергии, воды, и иных коммунальных услуг согласно действующим ставком поставщиком данных видов услуг (п. 5.1.1 договора). Арендатор ежемесячно обязан оплачивать коммунальные услуги помещения согласно показаниям приборов учета, на основании выставляемых управляющей компанией счетов за электро-, тепло- и водоснабжение. Переменная часть арендной платы оплачивается арендатором на основании счетов арендодателя, составленных в соответствии с тарифами и счетами поставщиков соответствующих услуг, (п.5.2.4 договора).

Судебная коллегия оглашается с доводом апелляционной жалобы о том, что подписанный сторонами акт от 20.07.2020 свидетельствует об оценке стоимости исправления несоответствия нежилого помещения в размере сумма.

Таким образом, суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу о наличии задолженности ответчика перед истцом за пользование арендованным помещением, неустойки за несвоевременное внесение арендной платы по договору на основании п. 8.2 договора, постоянной части арендного платежа за фактическое пользование помещением после прекращения договора с 30.05.2020 по 20.07.2020 включительно, переменной части арендной платы за июнь, июль 2020 года, стоимости исправления недостатков помещения и восстановления его в предыдущее состояние, поскольку пунктом 8.9 договора аренды предусмотрено право арендодателя при нарушении арендатором обязанности по своевременному внесению предусмотренных договором платежей (п.6.3.2) возместить текущую арендную плату и иные платежи, в том числе, но, не ограничиваясь, неустойки, штрафы из оплаченного арендатором обеспечительного платежа, а при его недостаточности арендодатель имеет право использовать авансовый платеж за последний месяц аренды для покрытия расходов и возмещения ущерба и/или арендатор обязан возместить в течение 10 рабочих дней на основании требования от арендодателя.

Согласно п. 5.3.5 договора арендодателю предоставлено право использовать (засчитать) обеспечительный платеж в оплату арендных платежей.

Судебная коллегия приходит к выводу об отмене постановленного решения и вынесении нового решения по делу, которым в удовлетворении исковых требований о взыскании спорной задолженности считает возможным отказать, поскольку из материалов дела следует, что ответчиком не были нарушены условия договора, так как ответчик произвела полную оплату по счету N 81 размере сумма с учетом 50% скидки за май 2020 года, а согласованная стоимость для устранения недостатков в размере сумма, а также коммунальные услуги за апрель и май 2020 года (переменная часть арендной платы) в размере сумма и сумма, то есть за период до фактического освобождения спорного помещения, должны в соответствии с условиями заключенного договора вычитаться из обеспечительного платежа в размере сумма, который был оплачен 25.02.2020, что подтверждается платёжным поручением N 15, при этом у истца остается еще сумма сумма

Исковые требования о взыскании пени, нестойки, судебных расходов не подлежат удовлетворению, поскольку являются производными от исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате, в удовлетворении которых отказано.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции незаконно рассмотрел исковые требования истца и принял судебный акт в отсутствие ответчика и его представителя, представитель истца подавал ходатайство об отложении судебного заседания в связи его болезнью, в котором просил не рассматривать дело в его отсутствие, так как ответчик фио не имеет юридического образования, кроме того, 30.06.2021 было только первое судебное заседание по данному разбирательству, при этом подготовка к судебному разбирательству не проводилась, судебные заседания 20.02.2021 и 08.06.2021 не состоялись по причине отсутствия судьи в указанные дни в суде, судебная коллегия не принимает, поскольку ходатайство об отложении судебного заседания было рассмотрено судом первой инстанции, отсутствие юридического образования не лишает истца права представлять свои интересы в суде лично или через представителя, при этом ответчик и его представитель были извещены о дате и месте судебного заседания надлежащим образом, что подтверждается распиской фио /л.д.91/

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Щербинского районного суда города Москвы от 30 июня 2021 года - отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Индивидуального предпринимателя фио к фио о взыскании задолженности по арендной плате, нестойки, стоимости исправления недостатков, переменной части арендной платы, судебных расходов - отказать.

Председательствующий:

Судьи: