Апелляционное определение СК по административным делам Приморского краевого суда от 15 сентября 2021 г. по делу N 33а-7960/2021

Судебная коллегия по административным делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего Туктамышевой О.В.

судей Горпенюк О.В, Гуцалова И.В.

при секретаре Бабицкой Е.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" об оспаривании решения о приостановлении государственной регистрации прав, по апелляционной жалобе административного ответчика на решение Партизанского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, которым административное исковое заявление удовлетворено. Признано незаконными решение Находкинского межмуниципального Управления Росреестра по "адрес" о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенное по результатам рассмотрения заявления от ДД.ММ.ГГГГ N КУВД-001/2021-957904.

Заслушав доклад судьи ФИО7, выслушав объяснения административного истца ФИО1, судебная коллегия

установила:

ФИО6 обратилась в суд с названным административным исковым заявлением, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО "Находкинское строительное управление" был заключен инвестиционный договор N об участии в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", Северный проспект, "адрес". Согласно п. 1.2 договора в случае внесения полной стоимости квартиры по договору соинвестор приобретает право собственности на объект - однокомнатную квартиру, расположенную на 7 этаже, в 3 подъезде, имеющую условный N. Во исполнение условий договора ею была внесена полная сумма стоимости квартиры. По решению Управления землепользования и застройки администрации Находкинского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирному жилому дому присвоен адрес: "адрес", Северный проспект, "адрес", объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 25631:0100404:6059. Обществом ДД.ММ.ГГГГ было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В январе 2021 года квартира передана ей на основании акта приема - передачи. Она обратилась в МФЦ с заявлением о регистрации права собственности на квартиру, предоставив в регистрирующий орган: акт приема - передачи, квитанцию к приходному кассовому ордеру, договор. Государственная регистрация права приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ. Считает приостановление государственной регистрации права незаконным, поскольку договор купли-продажи объекта недвижимости по смыслу договора от ДД.ММ.ГГГГ об участии в строительстве многоквартирного жилого дома не заключался. Договор купли-продажи будущей вещи не заключен. Необходимость государственной регистрации договора N об участии в строительстве многоквартирного жилого дома на момент его заключения - ДД.ММ.ГГГГ отсутствует, договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Просила признать незаконным решение Находкинского межмуниципального отдела Управления Росреестра по "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, которым приостановлена государственная регистрация прав в отношении объекта недвижимости, расположенного в пределах кадастрового квартала 25:31:010404:8478, "адрес" многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: "адрес", Северный проспект, "адрес".

Дело рассмотрено в отсутствие сторон.

Судом вынесено указанное выше решение, на которое административным ответчиком подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда, как незаконного.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему выводу.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ ФИО6, через МФЦ, обратилась в Управление Росреестра по "адрес" с заявлением о государственной регистрации прав объекта недвижимости - "адрес" многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: "адрес", Северный проспект, "адрес".

В качестве правоустанавливающих документов ФИО6 в Управление Росреестра по "адрес" представила следующие документы: инвестиционный договор об участии в строительстве многоквартирного жилого "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Находкинское строительное управление" (инвестор) и ФИО1 (соинвестор), акт приема-передачи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ; справка от ДД.ММ.ГГГГ, выданная ОЗАГС администрации Находкинского городского округа.

Решением от ДД.ММ.ГГГГ N КУВД-001/2021/957904/1 Находкинского межмуниципального отдела Управления Росреестра по "адрес" приостановлена государственная регистрация права собственности на квартиру, о чем заявителю направлено уведомление.

В качестве оснований для приостановления осуществления государственной регистрации права собственности на спорный объект явилось не представление документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав. Кроме того, регистратор сослался на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", где указано, что договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства, необходимо оценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Государственная регистрация права собственности на объект недвижимости инвестора по договору, не имеющего права на земельный участок, на котором возведен объект недвижимости, осуществляется при наличии в ЕГРН зарегистрированного права застройщика по договору на такое имущество. Государственная регистрация права собственности застройщика по договору инвестирования на помещения, расположенные в здании, являющиеся предметом указанного договора осуществляется на основании разрешения на ввод такого здания в эксплуатацию. Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора. Заявление о государственной регистрации перехода права собственности ООО "Находкинское строительное управление", являющегося стороной инвестиционного договора, в орган регистрации прав не представлено.

Не согласившись с данным решением административного ответчика, ФИО6 обратилась в суд с настоящим административным иском.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что инвестиционный договор об участии в строительстве многоквартирного дома не оспорен, не признан недействительным, обязательства по договору сторонами исполнены, объект недвижимости ФИО1 передан по акту приема-передачи. Доказательств, подтверждающих, что органом государственной регистрации осуществлен запрос в порядке ст. 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не представлено, в связи с чем

оснований для приостановления государственной регистрации права у должностного лица, не имелось.

Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 214-ФЗ).

Исходя из буквального толкования условий инвестиционного договора об участии в строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ N, можно сделать вывод о его правовой квалификации как договора долевого участия в строительстве, подпадающего в сферу правового регулирования Закона N 214-ФЗ.

В силу п. 1 ст. 2 названного Закона застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Как следует из ч. 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Согласно указанным нормам права статус застройщика, в порядке Закона N 214-ФЗ, может быть получен юридическим лицом исключительно после регистрации прав на земельный участок.

Однако документов, удостоверяющих право ООО "Находкинское строительное управление" на земельный участок, или подтверждающих отведение земельного участка под строительство, на котором возведен многоквартирный жилой дом, в материалах дела не имеется. Наличие у юридического лица ООО "Находкинское строительное управление" статуса застройщика и весь комплект документов, подтверждающих данное обстоятельство судом не проверялись, как и не проверялось наличие всех условий, позволяющих отнести объект к недвижимому имуществу, то есть его создание в установленном порядке, с получением необходимой разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 16 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в ведении муниципальных образований находятся вопросы местного значения, в том числе: владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа.

В силу ст. 215 ГК РФ имущество, принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию, является муниципальной собственностью. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления.

Таким образом, администрация Находкинского городского округа управляет и распоряжается муниципальным имуществом, в том числе и земельными участками, находящимися в "адрес".

Учитывая, что сведений о принадлежности земельного участка, на котором построен многоквартирный жилой дом, в материалах дела не имеется, то привлечению к участию в деле в качестве заинтересованного лица подлежала администрация Находкинского городского округа, как собственника муниципальных земель.

Между тем, данные правовые нормы и указанные обстоятельства судом первой инстанции при рассмотрении дела приняты во внимание не были, решение по делу принято без учета позиции указанного лица.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 310 КАС РФ основанием для безусловной отмены решения суда первой инстанции является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в административном деле.

Кроме того, поскольку инвестиционный договор N об участии в строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ попадает в сферу правового регулирования Закона N 214-ФЗ, то он, соответственно, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Частью 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Однако государственная регистрация договора от N от ДД.ММ.ГГГГ не была проведена.

Иные документы, составленные в соответствии с действующим законодательством, позволяющие провести государственную регистрацию права собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес", Северный проспект, "адрес" на государственную регистрацию не представлены.

Учитывая надлежащее исполнение своих обязательств по договору административным истцом, а именно оплату в полном объеме денежных средств, передачу застройщиком квартиры административному истцу по акту приема-передачи, суд удовлетворил заявленные требования, рассмотрев дело в порядке административного судопроизводства.

Необходимо учитывать, что лицо, полагающее свои права нарушенными, может избрать любой из предусмотренных в ст. 12 Гражданского кодекса РФ способ защиты либо иной, предусмотренный законом, который бы обеспечил восстановление этих прав.

Исходя из правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ), иного порядка, как признания права собственности на квартиру для дальнейшей законной регистрации прав не имеется.

Учитывая установленные по делу обстоятельства и вышеуказанные нормы материального и процессуального права, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда первой инстанции с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить допущенные нарушения закона, необходимо уточнить требования административного истца и правильно определить вид судопроизводства, в котором подлежат рассмотрению требования ФИО1, привлечь к участию в деле лиц, на чьи права может повлиять решение суда.

Руководствуясь статьями 307-310 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Партизанского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ отменить, направить дело по административному иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому об оспаривании решения о приостановлении государственной регистрации прав в Партизанский районный суд "адрес" на новое рассмотрение.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в Девятый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи