Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 27 сентября 2021 г. по делу N 33-24770/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Тегуновой Н.Г, судей Миридоновой М.А. и Михайлова А.В, при помощнике судьи Долгове В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Адалева В. Г. на решение Красногорского городского суда "данные изъяты" от "данные изъяты" по делу по иску Адалева В. Г. к Тихонравову А. П. о признании сделки недействительной, заслушав доклад судьи Тегуновой Н.Г, объяснения Тихонравова А.П. и его представителя

УСТАНОВИЛА:

Адалев В.Г. обратился в суд с иском к Тихонравову А.П. о признании недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от "данные изъяты", заключенный между Адалевым В.Г. и Тихонравовым А.П, передать объекты недвижимого имущества: земельный участок, расположенный по адресу: "данные изъяты", при домовладении "данные изъяты", площадью 979 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты", и расположенную на данном участке часть жилого дома площадью 62, 5 кв.м с кадастровым номером "данные изъяты" в собственность Адалева В.Г, взыскать с Адалева В.Г. в пользу Тихонравова А.П. уплаченную по договору купли-продажи недвижимого имущества от "данные изъяты" денежную сумму в размере 4 000 000 руб, аннулировать в ЕГРН регистрационную запись о праве собственности Тихонравова А.П. на указанные объекты недвижимости, погасить в ЕГРН регистрационную запись о переходе права собственности от Адалева В.Г к Тихонравову А.П. на указанные объекты недвижимости.

В обоснование исковых требований указано, что "данные изъяты" заключил с Тихонравовым А.П. договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка площадью 979 кв.м с кадастровым номером "данные изъяты", расположенный по адресу: "данные изъяты", с расположенной на нем частью жилого дома площадью 62, 5 кв.м.

При этом истец указал, что намерений продавать единственное жилье он, истец, не имел, поскольку является пенсионером, имеет проблемы со здоровьем. Нуждаясь в денежных средствах для оплаты услуг лжецелителей и будучи обманутым ими, истец заключил договор купли-продажи, в действительности указанный договор является притворной сделкой, поскольку прикрывал действительную волю сторон, направленную на заключение договора займа денежных средств, на сумму займа 4 000 000 руб. Купля-продажа дома и земельного участка была совершена в обеспечение исполнения обязательств по возврату займа и представляла собой залог недвижимого имущества.

Истец указывает на то, что продолжает проживать в указанной части жилого дома после перехода права собственности, несет расходы по оплате за коммунальные услуги, пользуется земельным участком, кроме того, цена заключенной сделки не соответствует кадастровой стоимости недвижимого имущества, что также, по мнению истца, свидетельствует о притворности сделки.

В судебное заседание истец Адалев В.Г. и его представитель по доверенности Степанов Д.Г. явились, иск поддержали.

Ответчик Тихонравов А.П. в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя по доверенности Гурова А.Ю, который указал, что ответчик иск не признает по изложенным в письменных возражениях основаниям, которые приобщены к материалам дела. Совершенная между сторонами сделка соответствует требованиям закона, фактически исполнена.

Решением Красногороского городского суда "данные изъяты" от "данные изъяты" исковые требования оставлены без удовлетворения.

С указанным решением суда не согласился Адалев В.Г, в апелляционной жалобе просит его отменить, полагая решение суда незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, без учета фактических обстоятельств, вынести новое решение, которым исковые требование удовлетворить.

Ответчик и представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции возражали против удовлетворения доводов апелляционной жалобы.

Судебная коллегия, выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, "данные изъяты" стороны по делу заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого истец (продавец) передал в собственность покупателя, а ответчик (покупатель) принял и оплатил следующее недвижимое имущество: земельный участок по адресу: "данные изъяты", Красногорский р-он, "данные изъяты", при домовладении "данные изъяты", площадью 979 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты", и расположенную на указанном земельном участке часть жилого дома, площадью 62, 5 кв.м, кадастровый номер "данные изъяты".

По акту приема-передачи, подписанного сторонами "данные изъяты", продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял в собственность указанное выше недвижимое имущество.

Переход права собственности на указанное недвижимое имущество от Адалева В.Г. к Тихонравову А.П. зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости "данные изъяты".

Согласно расписке Адалева В.Г, датированной "данные изъяты", продавец (истец) получил от Тихонравова А.П. 4 000 000 руб. по договору купли-продажи от "данные изъяты", никаких финансовых и имущественных претензий продавец не имеет.

Истец Адалев В.Г. в обоснование недействительности сделки указывает на то, что договор купли-продажи недвижимости фактически является договором займа с условием о залоге, то есть притворной сделкой, а воля сторон была направлена на достижение других правовых последствий, а именно - на заключение договора займа.

Судом в ходе судебного разбирательства не установлено наличие между сторонами прикрываемого обязательства, основанного на договоре займа, воля сторон на момент заключения сделки соответствовала их волеизъявлению. Доказательств обратного суду не представлено.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания указанной нормы права следует, что в случае заключения притворной сделки действительная воля стороны не соответствует ее волеизъявлению. В связи с этим для установления истиной воли сторон имеет значение выяснение фактических отношений между сторонами, а также намерений каждой стороны.

При совершении притворной сделки имеет место несовпадение сделанного волеизъявления с действительной волей сторон: в случае заключения притворной сделки целью сторон является достижение определенных правовых последствий, при этом воля сторон направлена на установление между сторонами сделки гражданско-правовых отношений, но иных по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон.

В п. 87 постановления Пленума ВС РФ от "данные изъяты" "данные изъяты" "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Таким образом, для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

Ответчик в ходе судебного разбирательства пояснил, что при заключении договора купли-продажи, его воля была направлена исключительно на заключение договора купли-продажи и приобретение права собственности на часть жилого дома и земельного участка. В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что ответчик планировал снести старое строение и возвести новое строение.

Одновременно с этим, в ходе судебного разбирательства суду не были представлены сведения и доказательства о том, что стороны заключили и согласовали существенные условия договора займа: размер и срок исполнения обязательства. Тихонравов А.П. отрицает наличие у него воли на заключение договора займа и указывает, что заем истцу не предоставлял.

Кроме того, судом установлено, что после заключения договора продавец Адалев В.Г. получил денежные средства, причитающиеся ему по договору в полном объеме, дал обязательство в течение одного месяца сняться с регистрационного учета по мету жительства, о чем свидетельствует пункт "данные изъяты", согласно которому на момент заключения настоящего договора в указанном жилом доме зарегистрирован продавец. Продавец обязуется сняться с регистрационного учета в течение 30 календарных дней после государственной регистрации перехода права собственности, но не позднее "данные изъяты". Лиц, сохраняющих право пользования указанным жилым помещением, после его приобретения покупателем не имеется.

"данные изъяты" стороны заключили краткосрочный договор аренды части жилого дома, по условиям которого Адалеву В.Г. в аренду передана часть жилого дома с прилегающим земельным участком сроком на 11 месяцев по "данные изъяты" включительно.

По окончании срока действия договора аренды жилого дома и земельного участка, "данные изъяты" Тихонравов А.П. направил в адрес Адалева В.Г. уведомление об окончании срока его действия и об отсутствии намерений его продлевать. После отказа истца выселиться из дома, обратился в суд с иском о выселении и снятии с регистрационного учета.

Довод истца на сохранение им владения проданным имуществом после заключения договора, а также на несение им расходов на электроснабжение, газоснабжения и водоснабжение, как на признаки притворности сделки, не признана судом обоснованной.

Так, согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Адалев В.Г, заключив договор купли-продажи и передав право собственности на часть жилого дома и земельный участок Тихонравову А.П, по своей воле возмездно арендовал ранее принадлежащее ему имущество, то есть стал проживать в доме не как его собственник, а на ином законном основании - по договору аренды, что само по себе закону не противоречит.

Внесение же истцом как нанимателем (арендатором) части жилого дома платы за коммунальные услуги на период действия договора аренды предусмотрено пунктом 2.5 договора аренды, является договорной обязанностью арендатора и о притворности договора купли-продажи не свидетельствует.

Отказывая в удовлетворении иска о признании сделки недействительной, суд также учел поведение сторон сделки как до её заключения, так и после её исполнения.

Судом установлено, что подписанию договора купли-продажи предшествовало заключение сторонами предварительного договора купли-продажи, предусматривающего внесение покупателем задатка и определяющего все существенные условия основного договора купли-продажи недвижимости. До заключения оспариваемой сделки Адалевым В.Г. в психоневрологическом диспансере Красногорской городской больнице "данные изъяты" по результатам осмотра получено заключение врача-психиатра об отсутствии психических заболеваний и заключение врача-нарколога об отсутствии противопоказаний, "данные изъяты" Адалевым В.Г. получена справка о том, что он не состоит на онкологическом учете в онкологическом диспансере. Данные справки, по утверждению ответчика, были предоставлены продавцом покупателю при заключении договора купли-продажи, что Адалевым В.Г. не опровергнуто.

"данные изъяты" Адалевым В.Г, Тихонравовым А.П. и ПАО Банк "Возрождение" заключен договор хранения ценностей в банке с предоставлением индивидуальной сейфовой ячейки при осуществлении сделок купли-продажи.

Согласно пункта 5.3 договора, изъятие клиентом-продавцом содержимого ячейки производится в полном объеме в период с "данные изъяты" по "данные изъяты" при наличии ключа и при предъявлении оригинала договора купли-продажи части жилого дома и земельного участка от "данные изъяты" с отметкой о регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "данные изъяты" на имя нового собственника Тихонравова А. П..

Как следует из пояснений сторон, причитающиеся денежные средства Адалеву В.Г. по договору купли-продажи были изъяты последним из банковской ячейки по предъявлении оригинала договора купли-продажи с отметкой органа государственной регистрации о переходе права собственности к Тихонравову А.П.

Ответчик Тихонравов А.П. после заключения договора и приобретения права собственности вступил по владение и управление недвижимостью: заключил договор на выполнение кадастровых работ "данные изъяты"Г-18 от "данные изъяты"; согласовал местоположение границ земельного участка со смежными землепользователями; обратился в Управление Росреестра по "данные изъяты" с заявлением о внесении изменений в ЕГРН; оплачивал налог на имущество физических лиц; заключил договор холодного водоснабжения "данные изъяты" от "данные изъяты"; заключил договор о поставке природного газа "данные изъяты" от "данные изъяты"; заключил договор о техническом обслуживании, ремонте внутридомового газового оборудования "данные изъяты".19 К-2 от "данные изъяты"; обратился в суд с иском об истребовании имущества из незаконного владения Адалева В.Г. и его выселении.

Приведенные доказательства позволили суду прийти к выводу о том, что Тихонравов А.П. осуществлял полномочия собственника в отношении приобретенной недвижимости. Факт его не проживания в жилом доме, по мнению суда, о притворности сделки не свидетельствует. Как пояснил в судебном заедании представитель ответчика, Тихонравов А.П. приобрел земельный участок в целях строительства нового объекта недвижимости, а старый дом планировал снести.

Согласно пункту 4.3 оспариваемого договора купли-продажи, стороны в соответствии со ст. 431.2 ГК РФ заверили друг друга, что они: не имеют долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь их банкротство как физических лиц в течение ближайшего месяца, что им ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании банкротом физического лица, и что они сами не планируют обращаться в суд о признании себя банкротом; не имеют цели заключить настоящий договор лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, а также не заключают настоящий договор с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на других условиях и т.д.

Кроме того, судом учтено поведение Адалева В.Г, который "данные изъяты" обратился в Арбитражный суд "данные изъяты" с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом), при этом, ни в заявлении о признании гражданина банкротом, ни в списке кредиторов, представленных в материалы дела, о существовании долгового обязательства в 4 000 000 руб. перед Тихонравовым А.П. не заявлял. В описи имущества Адалева В.Г, представленной истцом в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве, спорный земельный участок и часть жилого дома не фигурируют.

Решением Арбитражного суда "данные изъяты" по делу N А41-76792/2019 от "данные изъяты" Адалев В.Г. признан несостоятельным (банкротом) и введена процедура реализации имущества.

Определением Арбитражного суда "данные изъяты" от "данные изъяты" по делу N А41-76792/2019 процедура реализации имущества в отношении должника - Адалева В.Г. завершена, должник освобожден от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в том числе не завяленных в ходе процедуры банкротства.

При этом, доводы истца о несоответствии рыночной стоимости проданного имущества условиям договора, основанием для признания сделки недействительной не являются.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Кроме того, истец не был лишен возможности заключить договор на иных условиях.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь указанными выше нормами права, оценив представленные доказательства в их совокупности, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворения исковых требований Адалева В.Г. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от "данные изъяты" недействительным, об обязании передать объекты недвижимого имущества: земельный участок, расположенный по адресу: "данные изъяты", при домовладении "данные изъяты", площадью 979 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты" и расположенную на данном участке часть жилого дома площадью 62, 5 кв.м с кадастровым номером "данные изъяты" в собственность Адалева В.Г, о взыскании с Адалева В.Г. в пользу Тихонравова А.П. уплаченную по договору купли-продажи недвижимого имущества от "данные изъяты" денежную сумму в размере 4 000 000 руб, об аннулировании в ЕГРН регистрационной записи о праве собственности Тихонравова А.П. на указанные объекты недвижимости, о погашении в ЕГРН регистрационной запись о переходе права собственности от Адалева В.Г к Тихонравову А.П. на указанные объекты недвижимости.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что выводы судебного решения мотивированы со ссылкой на исследованные в судебном заседании доказательства и нормы материального права, регулирующие возникшие правоотношения. Судом первой инстанции также правильно применены нормы процессуального права, установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем, решение суда является законным и обоснованным, а потому оснований для его отмены, не имеется.

Доводы апелляционной жалобы не содержат оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, основаны на ошибочном толковании норм материального и процессуального права, сводятся к переоценке добытых судом доказательств, обстоятельств дела, установленных и исследованных судом, надлежащая оценка которым дана в решении суда, также не содержат обстоятельств, которые не были бы учтены судом первой инстанции при вынесении судебного решения и имели бы правовое значение для разрешения спора, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, не опровергают их.

При рассмотрении данного дела судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы не являются основанием для отмены судебного решения.

Руководствуясь ст. ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Красногорского городского суда "данные изъяты" от "данные изъяты" оставить без изменения, апелляционную жалобу Адалева В. Г. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи