Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 12 октября 2021 г. по делу N 33-10776/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Овчинниковой Л.Д, судей

при секретаре

Нюхтилиной А.В, Шумских М.Г, Лепилкиной М.В, рассмотрела в открытом судебном заседании 12 октября 2021 г. апелляционную жалобу Аргова Владимира Юрьевича и Аргова Никиты Владимировича на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 27 февраля 2020 г. по гражданскому делу N 2-484/2020 по иску Аргова Владимира Юрьевича и Аргова Никиты Владимировича к ООО "НПО "Пигмент" о признании предварительного договора купли-продажи основным, возмещении стоимости разницы в площади помещения.

Заслушав доклад судьи Овчинниковой Л.Д, выслушав мнение истца Аргова Н.В, представителя истцов Аргова В.Ю. и Аргова Н.В. - адвоката Евдоченко О.В, представителя ответчика ООО "НПО "Пигмент" - Бухоновой А.С, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Истцы Аргов В.Ю. и Аргов Н.В. обратились в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчику ООО "НПО "Пигмент", который в ходе рассмотрения дела изменили в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просили признать предварительный договор купли-продажи N Н334-173-Пигмент-4Б-п от 16.11.2017 основным договором купли-продажи нежилого помещения, взыскать с ответчика разницу в стоимости между фактической и проектной площадью в общем размере 594 188 руб. (по 297 094 руб. в пользу каждого из истцов); указывая в обоснование исковых требований, что 16.11.2017 истцы заключили с ответчиком предварительный договор N Н334-173-Пигмент-4Б-п купли-продажи нежилого помещения; пунктом 1.6 данного предварительного договора установлено, что цена помещения устанавливается за единицу площади (1 кв. м) в размере 148 547 руб.; изначальная площадь помещения составляла 126, 54 кв.м; 22.03.2019 сторонами подписан основной договор купли-продажи, а также акт приема-передачи помещения, из которого следовало, что площадь помещения составляет 127, 50 кв. м; в связи с увеличением площади помещения истцы произвели доплату, исходя из определенной в пункте 1.6 предварительного договора цены 1 кв. м; вместе с тем, по результатам технических обмеров филиалом ГУП "ГУИОН" - ПИБ Юго-Западное установлено, что фактическая площадь помещения составляет 123, 50 кв. м; при таких обстоятельствах истцы обратились к ответчику с требованием о возврате переплаты за помещение, в удовлетворении которого отказано.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 27 февраля 2020 г. в удовлетворении исковых требований Аргова В.Ю. и Аргова Н.В. отказано.

Не согласившись с данным решением суда, истцы Аргов В.Ю. и Аргов Н.В. обратились с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 23 сентября 2020 г. (рег. N 33-14166/2020) решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба истцов - без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 3 марта 2021 г. (рег. N 88-2788/2021) апелляционное определение от 23 сентября 2020 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции; отменяя апелляционное определение, суд кассационной инстанции указал на то, что нижестоящие суды, сделав вывод о том, что цена помещения установлена сторонами, исходя из его потребительских качеств, в размере 18 939 742 руб, не оценили предшествующее заключению основного договора поведение сторон, условия предварительного договора; кроме того, судами не проверены доводы истцов о том, что ими была произведена доплата за помещение в связи с увеличением площади, а размер доплаты определялся в соответствии с условиями предварительного договора; также суд кассационной инстанции указал на необоснованное применение судами принципа эстоппеля без указания оснований для выводов о противоречивости поведения истцов.

Истец Аргов В.Ю. на рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, воспользовался правом на представление своих интересов через представителя, о причинах неявки суду не сообщил. Ходатайств об отложении слушания дела не поступило. При таких обстоятельствах, в соответствии с положениями статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца Аргова В.Ю.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, заслушав объяснения истца Аргова Н.В, представителя истцов Аргова В.Ю. и Аргова Н.В. - адвоката Евдоченко О.В, представителя ответчика ООО "НПО "Пигмент" - Бухоновой А.С, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 16.11.2017 между истцами Арговым В.Ю. и Арговым Н.В. (покупателями) и ответчиком ООО "НПО "Пигмент" (продавцом) заключен предварительный договор N Н334-173-Пигмент-4Б-п купли-продажи нежилого помещения, согласно условиям которого продавец и покупатели обязуются заключить в будущем договор купли-продажи нежилого помещения, по которому продавец обязуется продать покупателям помещение с индексом N.., площадью 126, 54 кв.м, в строящемся жилом доме по строительному адресу: "адрес" (Секция N...), а покупатели обязуются купить указанное помещение в общую долевую собственность (по ? доле каждый).

Согласно пункту 1.6 предварительного договора цена помещения устанавливается сторонами в соответствии с пунктом 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации за единицу (1 кв. м) площади (фактического размера) помещения, а именно 148 547 руб. за 1 кв.м.

В соответствии с пунктом 4 предварительного договора стороны обязуются в период с I квартала 2019 г. по II квартал 2020 г, но не ранее 60 дней со дня наступления такого обстоятельства, как государственная регистрация права собственности продавца на отчуждаемое помещение, заключит основной договор.

Пунктом 5 предварительного договора установлено, что стороны согласовали обеспечительный платеж в качестве способа обеспечения исполнения покупателями своего обязательства по оплате цены помещения по основному договору, которое возникнет в будущем. Размер обеспечительного платежа - 18 797 137 руб, который подлежит уплате 16.11.2017 в размере 200 000 руб, 22.11.2017 - 18 597 137 руб.

Обязательства по внесению обеспечительного платежа истцами исполнены, что ответчиком не оспаривалось.

22.03.2019 между истцами (покупателями) и ответчиком (продавцом) заключен договор купли-продажи нежилого помещения N.., согласно условиям которого продавец продает, а покупатели покупают в общую долевую собственность - по ? доле каждый - нежилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", площадью 127, 5 кв. м, по цене 18 939 742 руб.; денежные средства, полученные продавцом от покупателей по предварительному договору N Н334-173-Пигмент-4Б-п от 16.11.2017 в сумме 18 939 742 руб, зачитываются в счет оплаты по настоящему договору.

В этот же день сторонами подписан акт приема-передачи помещения N.., площадью 127, 50 кв. м.

Право общей долевой собственности истцов на данное помещение зарегистрировано 05.04.2019.

В соответствии с ведомостью помещений и их площадей, составленной филиалом ГУП "ГУИОН" - ПИБ Юго-Западное по заказу истцов, от 10.04.2019 площадь помещения N... составляет 123, 50 кв. м

23.04.2019 истцы обратились к ответчику с заявлением о возврате переплаты за помещение в размере 594 188 руб, поскольку по результатам обмеров помещения его площадь составила 123, 50 кв.м. В удовлетворении данного заявления ответчик отказал письмом от 29.05.2019.

18.06.2019 истцами в адрес ответчика направлена претензия о возврате денежных средств.

Оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 166, 170, 421, 424, 431, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что цена основного договора определена его сторонами не исходя из единицы площади помещения, а в твердой денежной сумме, в связи с чем не имеется оснований для взыскания с ответчика денежных средств за разницу между площадью помещения, указанно в договоре, и его фактической площадью. Судом также указано на то, что истцы не были лишены возможности произвести обмеры помещения до заключения основного договора и согласовать стоимость с учетом таких обмеров, при этом, истцами не доказано, что площадь помещения на дату передачи составляла 123, 50 кв.м, а не 127, 50 кв. м, тогда как площадь помещения могла измениться вследствие проведения в нем ремонтных работ.

Разрешая требования истцов о признании предварительного договора основным договором, суд указал на то, что, по сути, данные требования сводятся к оспариванию предварительного и основного договоров по мотиву их притворности. Вместе с тем, истцами заключен основной договор, произведена государственная регистрация их права собственности на помещение, что давало основания ответчику полагаться на действительность основного договора. В связи с этим суд в удовлетворении требований в данной части отказал.

В силу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с частью 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

Частями 3 и 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Согласно разъяснениям постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (пункт 2).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3).

Данным требованиям решение суда не соответствует.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как разъяснено в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Судебная коллегия принимает во внимание, что сторонами первоначально заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 126, 54 кв. м ценой 18 797 137 руб, исходя из расчета 148 547 руб. за 1 кв. м.

Из представленных суду апелляционной инстанции платежных документов следует, что 11.12.2018 истцами произведена доплата за увеличение площади помещения по договору N Н334-173-Пигмент-4Б-п от 16.11.2017 в сумме 142 605 руб. (Т. 2. Л.д. 67-70, 82-85). Коллегия полагает возможным принять данные документы в качестве новых доказательств, поскольку вопрос об осуществлении истцами доплаты судом первой инстанции не исследовался и такое обстоятельство не устанавливалось, несмотря на то, что оно имеет значения для рассмотрения дела.

В дальнейшем сторонами заключен основной договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 127, 5 кв. м и ценой 18 939 742 руб, при этом в счет оплаты цены помещения зачтены денежные средства, уплаченные по предварительному договору, в сумме 18 939 742 руб.

Принимая во внимание, что, исходя из цены помещения, указанной в основном договоре, стоимость 1 кв. м помещения составляет 148 547 руб. (18 939 742 руб. / 127, 5 кв. м), а также учитывая условия предварительного договора купли-продажи, судебная коллегия приходит к выводу, что цена помещения определена в основном договоре также на основании из стоимости 1 кв. м нежилого помещения в размере 148 547 руб.

Согласно условиям договора купли-продажи, акту приема-передачи спорного помещения его площадь составляет 127, 5 кв. м.

В связи с наличием между сторонами спора относительно фактической площади помещения определением судебной коллегии от 27 июля 2021 г. назначено проведение судебной строительной экспертизы, производство которой поручено АНО "Центр судебной экспертизы "ПетроЭксперт".

Согласно выводам заключения эксперта N 21-93-Д-33-10773/2021-АНО от 06.09.2021 (Т. 2. Л.д. 110-134) площадь нежилого помещения N... по адресу: "адрес", на дату передачи помещения 22.03.2019 и без учета работ по отделке, определенная как сумма площадей нежилого помещения, составляет 124, 6 кв. м.

Оценивая данное заключение, судебная коллегия полагает возможным принять его в качестве относимого и допустимого доказательства. Данное заключение выполнено в соответствии с требованиями статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная экспертиза проведена в порядке, установленном статьей 84 настоящего Кодекса. Заключение составлено специалистом, имеющим профильное образование, длительный стаж работы по специальности и в качестве эксперта. Экспертом соблюдены требования Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований не доверять представленному заключению у коллегии не имеется. Выводы эксперта сторонами не опровергнуты.

Таким образом, судебная коллегия полагает установленной площадь нежилого помещения, переданного истцам по вышеуказанному договору, 124, 6 кв. м, то есть на 1, 94 кв. м меньше, чем указано в договоре (126, 54 кв. м - 124, 6 кв. м).

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (пункт 3 настоящей статьи).

Учитывая, что фактическая площадь нежилого помещения меньше на 1, 94 кв. м, чем указанная в договоре площадь, истцами излишне ответчику уплачены денежные средства в сумме 288 181, 18 руб. (1, 94 кв. м * 148 547 руб. / кв. м).

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке; 2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; 4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

Таким образом, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в сумме 288 181, 18 руб, которое подлежит взысканию с него в пользу истцов, пропорционально их доле в праве общей долевой собственности на помещение, то есть по 144 090, 59 руб. каждому.

Одновременно судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания предварительного договора купли-продажи основным договором, учитывая, что сторонами заключен основной договор, который недействительным, незаключенным не признан.

С учетом данного обстоятельства, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.

На основании частей 1, 3 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 082 руб.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 27 февраля 2020 г. отменить, принять по делу новое решение:

Взыскать с ООО "НПО "Пигмент" в пользу Аргова Владимира Юрьевича и Аргова Никиты Владимировича денежные средства в размере по 144 090, 59 руб. каждому.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО "НПО "Пигмент" в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 6 082 руб.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 25 октября 2021 г.