Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 22 сентября 2021 г. по делу N 8Г-15891/2021[88-20878/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Асатиани Д.В, судей Князькова М.А. и Гольман С.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Караева А.И. к некоммерческому дачно-строительному потребительскому кооперативу "Лужки-2", Епрепяну Н.Е, Уховой Е.А. о признании договоров купли-продажи земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделок, прекращении права собственности на земельный участок, обязании составления акта приема-передачи земельного участка и осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок

по кассационной жалобе Уховой Е.А. на решение Раменского городского суда Московской области от 13 ноября 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 31 марта 2021 г.

Заслушав доклад судьи Князькова М.А, судебная коллегия

установила:

Караев А.И. обратился в суд с иском к ДСК "Лужки-2" об обязании исполнить обязанность по передаче покупателю земельного участка площадью 1 639 кв.м с кадастровым номером N, из категории земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования - для дачного строительства, по адресу: "адрес" о производстве государственной регистрации перехода права собственности, указанного земельного участка.

В обоснование исковых требований указано, что после подписания договора ответчик отказывается передавать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, в связи с чем истец по настоящее время не может исполнить свои обязательства по оплате. Свой отказ ответчик мотивирует необходимостью переноса трансформаторной подстанции, считает ее своей собственностью, требует дополнительных денежных средств, не предусмотренные договором купли-продажи. Между тем, от данного трансформатора получают электроэнергию не только ДСК, но и ряд иных пользователей, поэтому он не может быть перенесен только за счет средств истца.

В период нахождения данного дела в производстве суда, согласно выписке из ЕГРН истцом установлено, что 17 июня 2020 г. Управлением Росреестра по Московской области был зарегистрирован переход права собственности спорного земельного участка от ДСК "Лужки-2" к Епремяну Н.Е, а ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован переход права собственности от Епремяна Н.Е. к Уховой Е.А.

В связи с изложенными обстоятельствами, истец уточнил исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с привлечением дополнительных ответчиков Епремяна Н.Е. и Уховой Е.А, просил суд признать недействительными договоров купли-продажи земельного участка от 26 мая 2020 г, заключенного между ДСК "Лужки-2" и Епремяном Н.Е, и от 6 июля 2020 г, заключенного между Епремяном Н.Е. и Уховой Е.А; применить последствия недействительности заключенных между ответчиками сделок, прекратить право собственности Уховой Е.А. на земельный участок; обязать ДСК "Лужки-2" исполнить обязанность по передаче истцу земельного участка; произвести государственную регистрацию перехода права собственности истца на земельный участок.

Решением Раменского городского суда Московской области от 13 ноября 2020 г, оставленным без изменения апелляционным определением от 31 марта 2021 г, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, как незаконных.

Проверив законность судебных постановлений в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе (часть 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела.

Из материалов дела следует, что согласно договору купли-продажи земельного участка от 13 августа 2019 г, заключенного между ДСК "Лужки-2" и Караевым А.И, следует, что последний приобрел земельный участок площадью 3 188 кв.м с кадастровым номером N из категории земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования - для дачного строительства, расположенный по адресу: "адрес"". Земельный участок передан покупателю на основании акта передачи недвижимости от 17 августа 2019 г. Договор исполнен, переход право собственности Караева А.И. в Управлении Росреестра по Московской области зарегистрирован и сторонами не оспаривается.

Из договора купли-продажи земельного участка от 14 августа 2019 г, заключенного между ДСК "Лужки-2" и Караевым А.И, следует, что истец также приобрел соседний земельный участок площадью 1 639 кв.м с кадастровым номером N, из категории земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования - для дачного строительства, расположенный по указанному выше адресу.

Согласно пункту 3 договора, стоимость отчуждаемого земельного участка сторонами определена в размере "данные изъяты" руб. Указано, что расчеты по настоящему договору будут производиться путем перечисления на расчетный счет продавца в день подачи настоящего договора на государственную регистрацию.

Пунктом 7 договора ДСК "Лужки-2" обязался передать покупателю земельный участок по подписываемому сторонами передаточному акту в течение 1 календарного дня с момента поступления на расчетный счет продавца полной стоимости, указанной в пункте 3 договора.

Договор подписан председателем ДСК "Лужки-2" ФИО9 и покупателем Караевым А.И, скреплен печатью ДСК "Лужки-2".

19 июня 2020 г. обратился в суд с иском о государственной регистрации заключенного 14 августа 2019 г. договора купли-продажи земельного участка.

Путем заключения договора купли-продажи земельного участка от 26 мая 2020 г. ДСК "Лужки-2" продал Епремяну Н.Е. спорный земельный участок площадью 1 639 кв.м с кадастровым номером N. Согласно пункту 3 договора, стоимость отчуждаемого земельного участка определена сторонами в размере "данные изъяты" руб. Указано, что расчеты по настоящему договору будут производиться путем перечисления на расчетный счет продавца в день подачи настоящего договора на государственную регистрацию. Пунктом 7 договора ДСК "Лужки-2" обязался передать покупателю земельный участок по подписываемому сторонами передаточному акту в течение 1 календарного дня с момента поступления на расчетный счет продавца полной стоимости, указанной в пункте 3 договора.

Согласно договору купли-продажи земельного участка от 6 июля 2020 г, Ухова Е.А. приобрела спорный земельный участок у Епрепяна Н.Е. за "данные изъяты" руб. Согласно пункту 2.3 договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Судами установлено, что истец использовал спорный земельный участок с 2014 г, в том числе и на момент заключения с ним договора купли-продажи от 14 августа 2019 г.

Из представленных стороной истца документов (транспортных накладных) и платежных поручений, судом первой инстанции установлено, что Караевым А.И. был приобретен пескогрунт в общем количестве "данные изъяты" куб.м, который доставлялся по адресу: "адрес", и выгружался как на принадлежащие Караеву А.И, так и на спорный земельные участки, что подтверждается представленными стороной истца изображениями, полученных с интернет сайта "Публичная кадастровая карта" www.pkk.rosreestr.ru. Все приобретенные им пять земельных участков образуют единую территорию. Истцом, посредством программы " "данные изъяты"), дистрибутив которой размещен по адресу в интернете: https://www.goog le.ru/intl/ru/earth/download/gep/agree.html, были получены размещенные в программном комплексе спутниковые фотоснимки территории, на которой расположены земельные участки Караева А.И. и спорный земельный участок. По мнению суда, на изображении от 5 июня 2014 г. четко прослеживается появление большого количества песка на земельных участках. На всех снимках видны многочисленные объемы песка, оставленные после их выгрузки из транспортных средств, что также подтверждается и фотоснимками, представленными сторонами.

По данным ЕГРН по состоянию на 31 июля 2020 г. право собственности истца на спорный земельный участок не зарегистрировано, 22 июля 2020 г. право собственности зарегистрировано за ответчиком Уховой Е.А.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции исходил из того, что ДСК "Лужки-2" уклонился от подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок после заключения договора с Караевым А.И. при том, что в соответствии с договором купли-продажи от 14 августа 2019 г, истец являлся собственником спорного земельного участка на основании указанной сделки. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После заключения договора купли-продажи спорного земельного участка, ДСК "Лужки-2" обязан был представить договор на государственную регистрацию, во исполнение пункта 3 договора. Лишь в день подачи договора на государственную регистрацию у истца возникает обязанность по оплате стоимости земельного участка в сумме "данные изъяты" руб. Следовательно, истцом не оплачена стоимость участка по вине ДСК, не передавшего договор на государственную регистрацию и перепродавшего, без ведома истца, земельный участок другому покупателю без расторжения ранее заключенного с истцом договора. Нарушенные права истца на получение спорного земельного участка в собственность могут быть восстановлены путем оспаривания договоров купли-продажи данного участка, заключенных между ответчиками.

Суд апелляционной инстанции нашел выводы суда первой инстанции обоснованными и согласился с ними.

Вместе с тем судами при рассмотрении дела не учтено следующее.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи (пункт статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (абзац первый пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с частями 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно положениям статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

Таким образом, из указанной нормы права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что кредитор вправе требовать передачи земельного участка только в случае наличия его у продавца.

Однако земельные участки были переданы по договорам купли-продажи третьим лицам, которые зарегистрировали в установленном законом порядке переход права собственности на землю.

В пункте 58 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 59 постановления Пленума).

Учитывая приведенные нормы права и разъяснения по их применению, судом при подготовке к судебному разбирательству необходимо было квалифицировать спорные правоотношения и определить может ли избранный способ защиты права, привести к восстановлению нарушенного права.

Кроме того, как разъяснено в абзаце 6 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

В абзаце 7 пункта 61 данного постановления Пленума указано, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

При принятии решения, судом не было принято во внимание изложенные выше разъяснения постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в зависимости от установленных обстоятельств.

Принимая во внимание, что судом апелляционной инстанции ошибки суда первой инстанции не исправлены и необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 31 марта 2021 г. и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 31 марта 2021 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи