Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 07 октября 2021 г. по делу N 8Г-21752/2021[88-20974/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Улитиной Е.Л, судей Рыжова В.М, Шабановой О.Н, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Васькина Е. А, Васькиной Т. В. к акционерному обществу "Специализированный застройщик Нижегородской области "Дирекция по строительству" о взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, по кассационной жалобе акционерного общества "Специализированный застройщик Нижегородской области "Дирекция по строительству" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 11.05.2021, заслушав доклад судьи Шабановой О.Н, объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия

установила:

Васькин Е.А, Васькина Т.В. обратились в суд с иском к акционерному обществу "Специализированный застройщик Нижегородской области "Дирекция по строительству" о взыскании денежных средств, неустойки, штрафа.

Решением Ленинского районного суда города Нижнего Новгорода от 05.02.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 11.05.2021 решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены частично.

В кассационной жалобе акционерным обществом "Специализированный застройщик Нижегородской области "Дирекция по строительству" ставится вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 11.05.2021, как постановленного при неправильном применении норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции не допущено.

Судами установлено, что 04.02.2019 между акционерным обществом "Специализированный застройщик Нижегородской области "Дирекция по строительству" и Васькиным Е.А, Васькиной Т.В. был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого АО "Специализированный застройщик Нижегородской области "Дирекция по строительству" обязался передать объект долевого строительства - жилое помещение - двухкомнатную квартиру N, общей приведенной площадью 68, 6 кв.м, состоящей из суммы общей площади 62, 7 кв.м, и площади лоджии (с учетом понижающего коэффициента 0, 5) 5, 9 кв.м, расположенную на 8 этаже в осях 11-13 многоквартирного дома (адрес строительный) N по "адрес", входящее в состав указанного многоквартирного дома и подлежащее передаче дольщику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строящегося (создаваемого) также с привлечением денежных средств дольщика, а участники долевого строительства приняли на себя обязательство произвести оплату цены договора в размере 3 841 600 руб.

Пунктом 3.1 Договора установлено, что для строительства объекта долевого строительства дольщики оплачивают застройщику цену договора, которая составляет 3 841 600 руб, из расчета 56 000 руб. за один квадратный метр общей приведенной площади квартиры.

Обязательства оплаты цены договора истцами исполнены в полном объеме.

В пункте 1.4 Договора указана площадь передаваемого объекта, которая составляет 68, 6 кв.м.

Пунктом 3.4 Договора предусмотрено, что в случае, если фактическая площадь объекта долевого строительства по результатам обмеров технической инвентаризации, произведенных специализированной организацией, окажется меньше общей приведенной площади/общей площади более чем на 5%, дольщики письменно уведомляют застройщика о необходимости произвести перерасчет цены договора. Застройщик, в срок не позднее 30 календарных дней с момента получения письменного обращения от дольщиков, возвращает дольщикам стоимость разницы в метраже, превышающей 5%, исходя из цены одного квадратного метра объекта долевого строительства, указанной в пункте 3.1. настоящего Договора.

На основании акта-приема передачи жилого помещения истцам передана квартира общей площадью 67, 2 кв.м, то есть меньшей площадью на 1, 4 кв.м, чем предусмотрено договором.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 421, 422, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходил из того, что согласованное сторонами условие договора о цене объекта долевого строительства, которая не подлежит изменению при отступлении от площади менее чем на 5%, не противоречит положению статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора и не является нарушением Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

С указанными выводами суда первой инстанции не согласился суд апелляционной инстанции.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования частично, суд апелляционной инстанции указал на то, что, что истцами заявлено о несоответствии данного условия Закону Российской Федерации "О защите прав потребителей", нарушающее права потребителя условие сделки недействительно, независимо от признания её судом в силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом положений статей 166, 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации пункт 3.4. Договора от 04.02.2019 не дает правовых оснований для отказа в иске, не зависимо от оспаривания условий сделки потребителем.

Поскольку площадь переданного истцам жилого помещения на 1, 4 кв.м меньше, чем это предусмотрено условиями договора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что истцам должна быть компенсирована сумма 78400 руб, из расчета 1, 4 кв.м х 56 000 руб.

Установив факт нарушения прав истцов, как потребителей, руководствуясь положениями Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", суд апелляционной инстанции пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов неустойки за 108 дней в размере 84672 руб. (из расчета 78400 руб. х 108 дней х 1%), а также штрафа в размере 39200 руб.

Руководствуясь положениями статей 98, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции разрешен вопрос о взыскании с ответчика судебных расходов по оплате государственной пошлины, от уплаты которой были освобождены истцы.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции находит выводы суда апелляционной инстанции основанными на всестороннем и полном исследовании представленных сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательств, оценка которых произведена по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные отношения сторон.

Доводы жалобы о том, что уменьшение фактической площади квартиры по отношению к проектной составило 2, 04%, что согласно условиям договора не является основанием для перерасчета, подлежат отклонению.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела, условиями договора от 04.02.2019 в п. 3.4. не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади в части ее уменьшения, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства. Указанный пункт договора лишь предусматривает порядок уведомления застройщика в случае, если фактическая площадь объекта долевого строительства окажется меньше общей приведенной площади/общей площади более чем на 5%, для перерасчета цены договора, и не содержит прямого указания на невозможность перерасчета цены договора при изменении площади менее чем на 5%.

При таких обстоятельствах, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, в том числе на 2, 04%.

Изложенные в жалобе доводы по существу сводятся к несогласию с выводами суда, изложенными в обжалуемом судебном постановлении и направлены на иную оценку доказательств по делу, а потому основанием к отмене апелляционного определения являться не могут, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Принимая во внимание, что при рассмотрении дела судом не допущено существенного нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного судебного постановления, а также отсутствие в кассационной жалобе указания на обстоятельства, которые могли бы в силу ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации явиться основанием к отмене принятого по делу судебного акта, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 379.4-379.6, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 11.05.2021 оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества "Специализированный застройщик Нижегородской области "Дирекция по строительству" - без удовлетворения.

Председательствующий Подпись

Судьи Подписи

Копия верна:

Судья Первого кассационного суда

общей юрисдикции О.Н. Шабанова