Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26 октября 2021 г. по делу N 8Г-20908/2021[88-23321/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего ФИО5, судей ФИО3, ФИО6, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Юго-Северного сельского поселения "адрес" о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка в части установления цены по кассационной жалобе ФИО1 на решение Тихорецкого районного суда Краснодарского края от 9 сентября 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 марта 2021 года.

Заслушав доклад судьи Жогина О.В, судебная коллегия

установила:

ФИО7 обратился в суд с иском к администрации Юго-Северного сельского поселения "адрес" о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка в части установления цены, в обоснование заявленных требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и администраций Юго-Северного сельского округа "адрес" заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N по цене равной 40% от кадастровой стоимости в размере 134 196, 48 рублей. Истец полагал, что при установлении цены в договоре ответчиком не учтено использование истцом земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что составляет более 15 лет, и с учетом положений пп. 8 ч. 2 постановления главы администрации (губернатора) "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость земельного участка должна составлять 20% от кадастровой стоимости. ФИО7 просил суд признать недействительным п. 2.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ N купли-продажи земельного участка кадастровый N, расположенного по адресу: "адрес", секция 4, часть контура 1, в части установления цены земельного участка в размере 134 196, 48 рублей.

Решением Тихорецкого районного суда Краснодарского края от 9 сентября 2020 года ФИО1 отказано в удовлетворении исковых требований.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 марта 2021 года решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФИО7 просит отменить указанные судебные постановления, считая, что судами допущены существенные нарушения норм права.

В письменных возражениях администрация Юго-Северного сельского поселения "адрес" просит оставить решение суда и апелляционное определение без изменения, кассационную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела ходатайств не представили.

При указанных обстоятельствах, учитывая положения статьи 167, части 2 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судами первой и апелляционной инстанций.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между и ФИО4 был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка общей площадью 4, 06 га, расположенного в землях запаса секция 1 часть контура 4-0, 66 га, в землях населенного пункта секция 4 часть контура 1-3, 4 га.

Согласно заключению кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ, местоположение земельного участка, указанного в договоре от ДД.ММ.ГГГГ, совпадает с местоположением земельного участка с кадастровым номером N.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Юго-Северного сельского поселения "адрес" и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 5, 85 га, расположенного в секции 4 часть контура 1 - 3, 4 га, секции 1 часть контура 4 - 2, 45 га на территории Юго-Северного сельского округа на землях населенного пункта для сельскохозяйственного использования.

На основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и Управлением муниципальных ресурсов администрации муниципального образования "адрес" заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", секция 4 часть контура 1.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и администраций Юго-Северного сельского округа "адрес" заключен договор купли-продажи земельного участка. Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи, цена выкупа земельного участка определена на основании статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N-К3 "Об основах регулирования земельных отношений в "адрес"", постановления главы администрации (губернатора) "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности "адрес", а также земельных участков, государственная собственность, на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории "адрес"" и составляет 134 196, 48 рублей.

Как установлено судом, договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ действовал с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть 8 лет 9 месяцев, договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ действовал с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть 4 года 10 месяцев. При этом, в отношении земельного участка с кадастровым номером N было зарегистрировано ограничение (обременение) в виде права аренды в пользу ФИО1 только ДД.ММ.ГГГГ, дата прекращения аренды ДД.ММ.ГГГГ.

Также судом установлено, что в соответствии с пунктом 2 постановления администрации Юго-Северного сельского округа "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N, договор аренды подлежит государственной регистрации, однако в представленной истцом копии договора долгосрочной аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует отметка о государственной регистрации договора.

Цена выкупа земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 134 196, 48 рублей, что составляет 40% от кадастровой стоимости земельного участка (335 491 рублей 20 копеек), учтенной в государственном кадастре недвижимости по состоянию на дату заключения договора.

Отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции (с ним согласился и суд апелляционной инстанции) исходил из того, что в связи с отсутствием государственной регистрации подписанного между ФИО4 и администрацией Юго-Северного сельского поселения "адрес" договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, данный договор не может быть учтен при расчете совокупности сроков ранее оконченных договоров аренды спорного земельного участка с кадастровым номером N.

Однако данный вывод сделан преждевременно, в нарушение подлежащих применению норм материального и процессуального права.

В силу части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно пунктам 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2 статьи 56 ГПК РФ).

Оспариваемые решение и апелляционное определение вышеуказанным требованиям не соответствуют.

Для правильного разрешения возникшего спора суду необходимо было установить обстоятельства заключения вышеуказанных сделок.

Вместе с тем, в материалах дела в принципе отсутствуют оспариваемый договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, договор долгосрочной аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО4 и администрацией Юго-Северного сельского поселения "адрес", которые судами не исследовались, их содержание не выяснялось.

Материалы дела не содержат никаких сведений о том, что судами при рассмотрении дела предпринимались какие-либо процессуальные действия по установлению содержания соответствующих сделок, истребованию доказательств, приобщению документов.

В отсутствие вышеуказанных доказательств правильное разрешение спора невозможно.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит, что допущенные нарушения норм права повлияли на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем решение и апелляционное определение подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судебная коллегия не может согласиться и с выводом судов (несмотря на его преждевременность) о том, что договор долгосрочной аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не может быть учтен при расчете совокупности сроков ранее оконченных договоров аренды спорного земельного участка, так как он не основан на законе.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретный земельный участок в пользование истца на условиях подписанного сторонами договора, ответчик принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды, если это не затронет прав указанных третьих лиц.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

При новом рассмотрении необходимо учесть изложенное, и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям сторон нормами права и установленными по делу обстоятельствами.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Тихорецкого районного суда Краснодарского края от 9 сентября 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 марта 2021 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий ФИО5

Судьи ФИО3

ФИО6