Апелляционное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 14 октября 2021 г. по делу N 33-6343/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе: председательствующего судьи Горохова С.Ю., судей Гушкана С.А., Кутузова М.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Степановой О.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Кутузова М.Ю, 14 октября 2021 года

дело по апелляционной жалобе представителя Ибрагимовой Ольги Викторовны по доверенности Жохова Алексея Алексеевича на решение Тутаевского городского суда Ярославской области от 11 июня 2021 года, которым постановлено:

"в удовлетворении исковых требований Ибрагимовой Ольги Викторовны отказать.

Встречные исковые требования администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области удовлетворить.

Обязать Ибрагимову Ольгу Викторовну в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", путем демонтажа (сноса) расположенного на нем объекта (самовольной постройки).

В случае неисполнения ответчиком решения в течение установленного срока предоставить Администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области право своими силами освободить земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", путем демонтажа (сноса) расположенного на нем объекта (самовольной постройки), с последующим взысканием понесенных расходов с ответчика.

Взыскать с Ибрагимовой Ольги Викторовны госпошлину в доход бюджета Тутаевского муниципального района Ярославской области в размере 300 рублей".

По делу установлено:

Ибрагимова О.В. обратилась в суд с исковым заявлением, с учетом уточнений которого, просила признать незаконными требования администрации Тутаевского муниципального района ЯО в лице департамента муниципального имущества о расторжении договора аренды земельного участка N от 31.10.2005 г. с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", признать данный договор действующим; исправить реестровую ошибку в отношении местоположения указанного земельного участка путем уточнения местоположения и площади двухконтурного земельного участка общей площадью 1291 кв.м: первый контур площадью 1004, 09 кв.м по точкам координат N, второй контур площадью 214, 93 кв. м по точкам координат N, в соответствии с межевым планом, подготовленным 11.02.2021 г. кадастровым инженером ФИО1.; признать право собственности Ибрагимовой О.В. на объект незавершенного строительства, расположенный по вышеуказанному адресу в соответствии с техническим планом от 11.02.2021 г.

В обоснование требований Ибрагимовой О.В. указано, что ей на основании договора аренды N от 09.07.2004г. был предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: "адрес" сроком до 09.06.2005г. 31.10.2005г. с ней был заключен договор аренды земельного участка N сроком действия до 31.09.2006 г. 06.03.2007 г. с Ибрагимовой О.В. было заключено дополнительное соглашение N к договору аренды N от 31.10.2005 г, согласно которому, аренда устанавливается бессрочно с 06.03.2007 г. Ибрагимовой О.В. в рамках действия договора выполнено проектирование, получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома. Договор аренды и разрешение на строительство не содержали сроков, в течение которых она обязана осуществить строительство. В период с момента заключения договора аренды Ибрагимова О.В. выполнила комплекс работ для выполнения строительства индивидуального жилого дома: был подготовлен проект строительства, который прошел согласования с контролирующими службами, получено согласование Департамента культуры и туризма ЯО, заключение главного управления природных ресурсов и охраны окружающей среды МПР России по ЯО, получен строительный паспорт объекта, получено постановление с разрешением на строительство индивидуального жилого дома, где срок его действия не предусмотрен. В марте 2020 г. ей поступило требование администрации о расторжении договора аренды по причине неиспользования земельного участка по назначению, а также получен акт об одностороннем приеме земельного участка. Данные требования администрации истец полагает незаконными.

При проведении кадастровых работ по установлению границ земельного участка было установлено, что согласно ранее проведенных кадастровых работ на учете с кадастровым номером N должно стоять два земельных участка общей площадью 1391 кв.м. Согласно данным межевого плана, составленного в 2003 г, была установлена общая площадь земельных участков 1169 кв.м, в том числе, основной земельный участок 931 кв.м и дополнительный площадью 238 кв.м, в то время как на учете в государственном кадастре недвижимости стоит один участок площадью 1391 кв.м. По данным государственного кадастра недвижимости происходит наложение земельных участков с номерами N (принадлежащий ФИО2.). Фактическое наложение между участками отсутствует, между ними стоят заборы, споров по фактическим границам нет. При проведении кадастровых работ кадастровым инженером было установлено, что площадь земельного участка, на котором располагался жилой дом и на котором истцом начато строительство, составляет 1004, 09 кв.м, а его фактические границы отличаются о тех, что содержатся в ГКН. Проведение границы по отличным от фактического землепользования, по смежным участкам, по постройкам, по мнению истца, свидетельствует о наличии реестровой ошибки, допущенной при установлении границ и площади земельного участка и повлекшей внесение в ГКН недостоверных сведений. Наличие реестровой ошибки препятствует кадастровому учету и государственной регистрации права на объект незавершенного строительства, выполненного истцом. При проведении кадастровых работ для постановки на кадастровый учет дороги с кадастровым номером N не было учтено фактическое нахождение второго контура земельного участка истца, что также свидетельствует о реестровой ошибке.

Администрация Тутаевского муниципального района ЯО обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Ибрагимовой О.В. об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", от расположенного на нем объекта в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу, а в случае не освобождения в указанный срок - предоставить администрации ТМР ЯО право освободить его своими силами с возложением на Ибрагимову О. В. понесенных расходов.

В обоснование встречного иска указано, что спорный земельный участок был предоставлен в аренду Ибрагимовой О. В. с 06.03.2007 г. бессрочно.

В результате осмотра участка 19.03.2020 г. было установлено, что он давно не обрабатывается, капитальные строения на нем отсутствуют, в связи с чем, на основании уведомления о расторжении договора аренды земельного участка от 20.03.2020 г, договор аренды N от 31.10.2005 г. расторгнут 10.07.2020 г, составлен акт об одностороннем приеме земельного участка.

09.06.2020 г. в адрес департамента поступили возражения Ибрагимовой О.В. на уведомление о расторжении договора аренды. 25.05.2020 г. Ибрагимова О. В. обратилась в Департамент с заявлением о предоставлении спорного участка путем выкупа, 17.07.2020 г. она обратилась с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов с просьбой предоставить право на продление договора аренды.

При отсутствии правовых оснований, после расторжения договора аренды, Ибрагимова О.В. начала действия по строительству на земельном участке объекта. 24.08.2020 г. ей было направлено требование об освобождении земельного участка в течение 14 дней с момента его получения, однако, ответчиком добровольно требование исполнено не было. Расторжение договора аренды является основанием для освобождения земельного участка.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об удовлетворении требований Ибрагимовой О.В. и об отказе в удовлетворении требований администрации Тутаевского муниципального района. Доводы апелляционной жалобы сводятся к несоответствию выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушению норм материального и процессуального права.

Проверив законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобе, обсудив их, заслушав в поддержание доводов жалобы Ибрагимову О.В. и ее представителя по доверенности Жохова А.А, возражения представителя департамента муниципального имущества администрации Тутаевского муниципального района и администрации Тутаевского муниципального района по доверенностям Таракановой Е.С. относительно доводов жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для расторжения с арендатором земельного участка Ибрагимовой О.В. договора аренды по инициативе арендодателя и освобождении земельного участка. При этом, суд исходил из того, что Ибрагимова О.В. после предоставления ей по договору аренды земельного участка для целей индивидуального жилищного строительства, в течении более 14 лет не использует земельный участок по целевому назначению, до момента расторжения договора аренды к строительству не приступила, что нарушает условия договора, интересы муниципального образования, исключает возможность предоставления участка иным лицам для целей его использования по назначению.

Судебная коллегия с данным выводом соглашается, считает правильным и основанным на материалах дела и нормах закона.

В соответствии с п. 2 ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ.

Согласно п. 2 ст. 45 ЗК РФ, основанием расторжения договора аренды является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

Статья 619 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

На основании ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено и следует из материалов дела, 09.07.2004 г. между Тутаевским муниципальным округом (арендодатель) и Ибрагимовой О.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N, расположенного по адресу: "адрес", общей площадью 1232 кв.м, для индивидуального жилищного строительства сроком до 09.06.2005 г. (т. 1 л.д. 7). В соответствии с п.4.1.1. условий договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению.

31.10.2005 г. между теми же сторонами был заключен договор вышеуказанного земельного участка N на срок до 31.09.2006 г. (т. 1 л.д. 8).

В соответствии с постановлением главы Тутаевского муниципального района от 06.03.2009 г. N было заключено дополнительное соглашение N: в договор аренды от 31.10.2005 г. N внесены следующие изменения: площадь участка указана 1391 кв.м, кадастровый номер N, категория земель - земли населенных пунктов, срок аренды установлен бессрочно с 06.03.2007 г. (т. 1, л.д. 9-10).

Ранее спорный земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения Зверевой М. М, Осиповой Л. И, Григорьевой М. П, Мисаиловой А. Ф, Толавовой З. П, Тимофеевой Н. П, что подтверждается архивной справкой администрации ТМР от 20.02.2020 г, постановлением главы ТМР ЯО от 22.01.2007 г. N (т. 2, л.д. 41-42, 226). В дальнейшем, согласно публикации в СМИ от 04.04.2003 г. указанный участок предполагался передаче в аренду (т. 2, л.д. 230). В материалы дела представлены поступившие от Воробьевой Г. Д, Зверевой А. С, Толавовой З. П, Мисаиловой А. Ф, Жарковой Г. П, Румянцевой Н. П. заявления об отказе от принадлежащих им долей данного земельного участка (т.2, л.д. 184, 187, 190, 191, 194, 195).

Также на основании постановления Главы ТМР ЯО от 26.08.2008 г. N между Тутаевским муниципальным районом и Ибрагимовой О.В. был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", площадью 100 кв.м. для огородничества бессрочно (т. 1, л.д. 195-196). В соответствии с договором аренды, схемой участка(т.1 л.д.197) следует, что такой участок не является предметом спора, не относится к спорному участку, в отношении которого в настоящее время расторгнут договор аренды.

Постановлением Главы ТМР ЯО от 04.08.2003 г. N 845 был утвержден акт выбора земельного участка по адресу: "адрес", Ибрагимовой О. В. разрешено строительство индивидуального жилого дома, приказом управления архитектуры и градостроительства администрации ТМР ЯО от 11.08.2005 г. N согласован строительный паспорт на жилой дом (т.2, л.д. 198-199). Также отсутствовали возражения в разработке проекта строительства жилого дома в части его соответствия противопожарным и санитарным требованиям (т. 2, л.д. 211, 213).

27.05.2004г. экспертной комиссией государственной экологической экспертизы Ибрагимовой О.В. было выдано положительное заключение на рабочий проект строительства индивидуального жилого дома по вышеуказанному адресу (т.2, л.д. 178-179). Проект жилого дома Ибрагимовой О. В. был согласован департаментом культуры и туризма администрации Ярославской области (т. 2, л.д. 182).

Постановлением главы Тутаевского муниципального округа Ярославской области от 06.10.2005 г. N Ибрагимовой О.В. было разрешено строительство индивидуального жилого дома в соответствии с Генпланом по адресу: "адрес" (т.1, л.д. 16-17).

В судебное заседание 26 марта 2021 года Ибрагимовой О.В. представлен заключенный между ней(заказчик) и ООО "Вектор" (подрядчик) договор подряда от 01.11.2018г. на строительство жилого дома, по условиям которого подрядчик обязался своими силами (с правом привлечения третьих лиц - субподрядчиков) и материально-техническими средствами по заданию заказчика выполнить работы по демонтажу старого кирпичного дома, планировке участка и строительно-монтажные работы по строительству индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" в срок до 31.12.2020 г. Стоимость работ по договору составила 1300000 рублей (т. 2, л.д. 79-82). Оплата по договору была произведена Ибрагимовой О. В. в общей сумме 400000 рублей, что подтверждается квитанциями от 02.11.2018 г. и от 12.04.2020 г. (т. 2, л.д. 83-84).

При этом, согласно выписке из ЕГРЮЛ ООО "Вектор" прекратило свою деятельность 14.12.2018 г. (т. 3, л.д. 3-7). Сама Ибрагимова О.В. в судебном заседании 19.02.2021г. в своих объяснениях затруднялась сообщить суду сведения об организации подрядчике, размерах платежей, даты проведения работ.

Вместе с тем, согласно акта осмотра указанного земельного участка и фототаблицы к осмотру, составленных ведущим специалистом департамента муниципального имущества администрации Тутаевского муниципального района 19.03.2020г. установлено, что участок огорожен ветхим деревянным забором (высотой около 1м), на земельном участке произрастают деревья и кусты, участок давно не обрабатывается, а также не используется по назначению (т. 2, л.д. 55-56).

Реализуя свое право, предусмотренное указанным положением статьи 610 ГК РФ, 20.03.2020 г. администрация ТМР ЯО в адрес Ибрагимовой О. В. направила уведомление о расторжении договора аренды земельного участка N от 31.10.2005 г. в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ в течение трехмесячного срока с момента получения уведомления (т.1, л.д. 18-19). Вручено уведомление Ибрагимовой О. В. было 10.04.2020 г. (т. 1 л.д. 163).

Письмом Департамента муниципального имущества администрации ТМР ЯО от 22.06.2020 г. Ибрагимовой О.В. было указано на невозможность приобретения данного земельного участка в собственность за плату без проведения аукциона, а также на невозможность продления срока договора аренды (т. 1, л.д. 20-21).

Аналогичная позиция была изложена и в отзыве департамента от 03.07.2020 г. на возражения Ибрагимовой О. В. (т. 1 л.д. 22).

В соответствии с актом от 10.07.2020 г. департамент муниципального имущества Администрации ТМР в одностороннем порядке принял земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", предоставленный в аренду Ибрагимовой О. В. (т. 1 л.д. 23).

24.08.2020 г. администрацией ТМР в адрес Ибрагимовой О.В. было направлено требование об освобождении земельного участка в течение 14 дней с момента его получения (т. 1 л.д. 167).

При таких обстоятельствах, анализируя совокупность представленных доказательств, суд правильно пришел к выводу, что на протяжении всего срока действия договора аренды земельного участка и действия разрешения на строительство(более 14 лет), Ибрагимова О.В. не предпринимала реальных мер, направленных на строительство жилого дома, тем самым нарушила принятые на себя по договору аренды обязательства по использованию участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Администрацией ТМР ЯО было реализовано право одностороннего отказа от исполнения сделки путем направления соответствующего уведомления, что свидетельствует о прекращении арендных отношений и возникновении у арендатора обязанности по возврату арендованного имущества.

Доказательства, положенные судом первой инстанции в основу своих выводов, сомнений в достоверности не вызывают.

Доводы апелляционной жалобы о том, что разрешение на строительство не содержало сроков его действия, а договор аренды был заключен на неопределенный срок, не основаны на материалах дела и нормах закона.

В силу п. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Как установлено судом, срок действия выданного 06.10.2005 г. Ибрагимовой О. В. разрешения на строительство индивидуального жилого дома по адресу: "адрес", истек 06.10.2015г, то есть в период действия договора аренды земельного участка.

Допрошенные в суде свидетели указали, что Ибрагимова О.В. залила фундамент летом 2020г, то есть после расторжения договора аренды. Однако из представленных стороной истца фотографий в летний и осенний период по состоянию на 13.10.2021г. видно, что фундамент не замкнут, присутствует лишь фрагмент, произрастают деревья и кусты, не относящиеся к садовым и огородным культурам, садово-огородных посадок, подготовленные грядки отсутствуют. Более ранних фотографий участка истцом не представлено.

В своих объяснениях Ибрагимова О.В. подтвердила, что в августе 2020г. стала делать фундамент.

Таким образом, вопреки доводов жалобы, действий, направленных на строительство дома Ибрагимовой О.В. в течении срока действия договора аренды не предпринималось. Доводы Ибрагимовой о начале строительства не подтверждены, и опровергаются фотоматериалами: фрагмент бетонного блока не свидетельствует о таких действиях, при этом вокруг этого блока произрастает трава, признаков подготовки к заливке фундамента не имеется (отсутствуют следы песка, щебенки, трава вокруг фрагмента блока не помята). Сама Ибрагимова О.В. подтвердила, что до лета 2021 года никаких действий, направленных на строительство дома или продление срока действия указанного разрешения на строительство не предпринимала.

Доказательств фактического использования спорного земельного участка по назначению ответчиком не представлено.

То обстоятельство, что Ибрагимова О.В. платила арендную плату, не освобождает ее от обязанности по использованию предоставленного земельного участка по целевому назначению.

С учетом изложенного, суд обоснованно удовлетворил встречные требования об освобождении земельного участка от расположенного на нем объекта, и возложении на Ибрагимову О.В. данной обязанности путем его демонтажа (сноса).

Судом также дана оценка всем объяснениям Ибрагимовой О.В. относительно использования земельного участка. Ибрагимова О.В. не опровергнула факт нецелевого использования арендованного земельного участка в течение многих лет, материалами дела достоверно подтвержден факт нарушения арендатором требований земельного законодательства.

Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для признания договора аренды действующим, не содержат указания на обстоятельства, влекущие в силу статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения судебного постановления.

Суд полно и всесторонне определилобстоятельства, имеющие значение для дела, правильно оценил собранные доказательства, и принял законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьёй 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Тутаевского городского суда Ярославской области от 11 июня 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Ибрагимовой Ольги Викторовны по доверенности Жохова Алексея Алексеевича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи