Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 04 октября 2021 г. по делу N 33-26769/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующий судья: Шмелев А.Л, судьи: Капралов В.С, Гориславская Г.И.

ведение протокола - помощник судьи

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А. Р. городского округа "данные изъяты" к Никитиной Г. В. о расторжении договора аренды, обязании возвратить земельный участок, по апелляционной жалобе Никитиной Г. В. на решение Р. районного суда "данные изъяты" от "данные изъяты", заслушав доклад судьи Шмелева А.Л, объяснения

УСТАНОВИЛ:

Представитель А. Р. городского округа "данные изъяты" просит суд расторгнуть договор аренды "данные изъяты" от "данные изъяты" земельного участка площадью 2000 кв.м. с кадастровым "данные изъяты", категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: "данные изъяты", Рузский городской округ, д.Ладыгино, заключенный между А. Р. муниципального района "данные изъяты" и ответчиком Никитиной Г.В.; обязать ответчика возвратить вышеуказанный земельный участок в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу, мотивируя свою просьбу тем, что "данные изъяты" между А. Р. муниципального района "данные изъяты" и ответчиком Никитиной Г.В. был заключен договор аренды "данные изъяты" земельного участка площадью 2000 кв.м. с кадастровым "данные изъяты", категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для огородничества, расположенного по адресу: "данные изъяты", Рузский городской округ, д.Ладыгино. Договор зарегистрирован в УФСГРК и К по "данные изъяты" "данные изъяты" Согласно выписке из ЕГРН, вид разрешенного использования земельного участка был изменен на "для индивидуального жилищного строительства". Изменение вида разрешенного использования земельного участка произведено без согласования с А. Р. городского округа, что является существенным нарушением условий договора аренды.

В соответствии с п.п.4.4.2 договора аренды, арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. Подтверждения использования земельного участка по назначению ответчиком истцу не представлено.

Действия ответчика являются существенным нарушением условий договора аренды, и являются основанием для его досрочного расторжения.

Представитель истца А. Р. городского округа "данные изъяты" в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Проверив материалы гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ - основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

При наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой.

О рассмотрении дела по правилам производства в суде первой инстанции Судебной коллегией по гражданским делам Кемеровского областного суда "данные изъяты" вынесено определение (л.д. 260-265).

Как следует из материалов дела, при назначении судебного заседания на "данные изъяты", суд первой инстанции не выполнил требования главы 10 ГПК РФ относительно извещения ответчика Б. о месте и времени судебного заседания, в материалах гражданского дела отсутствуют доказательства получения ответчиком судебного извещения на вышеуказанную дату по адресу его регистрации: "адрес".

Выявленные судом апелляционной инстанции нарушения норм процессуального права, в силу положений п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, являются безусловным основанием для отмены решения Кузнецкого районного суда "данные изъяты" от "данные изъяты".

При таком положении, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения.

Принимая новое решение, разрешая исковые требования банка по существу, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Ответчик Никитина Г.В. в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу.

Представитель третьего лица Министерства имущественных отношений "данные изъяты" в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Проверив материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч.1 ст.619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с п.9 ст.22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии со ст.42 ГК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со ст.46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

По делу установлено, что "данные изъяты" между А. Р. муниципального района "данные изъяты" и ответчиком Никитиной Г.В. был заключен договор аренды "данные изъяты" земельного участка площадью 2000 кв.м. с кадастровым "данные изъяты", категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для огородничества, расположенного по адресу: "данные изъяты", с/пос Колюбакинское, д.Ладыгино. Договор был заключен сроком на 10 лет с "данные изъяты" по "данные изъяты" (п.2.1 договора аренды). Договор аренды зарегистрирован в УФСГРК и К по "данные изъяты" "данные изъяты". В настоящее время земельный участок имеет вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, что подтверждается выпиской из ЕГРН, имеющейся в материалах дела.

В соответствии с п.п.4.4.1, 4.4.2 договора аренды, арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия настоящего договора. Использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования.

В соответствии с п.4.1.1 договора аренды, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при не внесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода. В соответствии с п.6.2 договора, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленным гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п.п.4.1.1, 4.4.4, 4.4.8 настоящего договора. В соответствии с п.6.3 договора аренды, при прекращении (расторжении) договора арендатор обязан вернуть участок арендодателю не позднее 10 рабочих дней в надлежащем состоянии.

"данные изъяты" истцом осуществлено муниципальное обследование земельного участка с кадастровым "данные изъяты". В ходе обследования установлено, что на земельном участке имеются признаки произрастания борщевика Сосновского, о чем составлен акт муниципального обследования объекта земельных отношений "данные изъяты" от "данные изъяты" с фототаблицей. Из вышеуказанного акта следует, что ответчик Никитина Г.В. не использует земельный участок по назначению в соответствии с разрешенным видом использования. "данные изъяты" истцом осуществлено муниципальное обследование земельного участка с кадастровым "данные изъяты". В ходе обследования установлено, что на земельном участке произрастает локально древесно-кустарниковая растительность, о чем составлен акт муниципального обследования объекта земельных отношений "данные изъяты" от "данные изъяты" с фототаблицей. Из вышеуказанного акта следует, что ответчик Никитина Г.В. не использует земельный участок по назначению в соответствии с разрешенным видом использования. Доказательств обратного ответчиком в нарушение требований ст.56 ГПК РФ суду не представлено.

"данные изъяты" истцом в адрес ответчика было направлено письмо, в котором указывалось на нарушение целевого использования земельного участка, а также на изменение вида разрешенного использования земельного участка, и установлен срок для изменения вида разрешенного использования земельного участка или расторжении договора аренды. Ответа истцом получено не было.

В силу п.3 ст.3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Порядок внесения изменения в гражданско-правовой договор регламентируется гл.29 ГК РФ. По общему правилу основанием внесения изменений в действующий договор с учетом принципа свободы договора (ст.ст.1, 421 ГК РФ) является взаимное волеизъявление сторон сделки. Нормами поименованной главы ГК РФ закреплены также основания и условия удовлетворения судом требования о внесении изменений в договор в принудительном порядке.

В соответствии с п.1 ст.615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в зоне индивидуальной жилой застройки городского типа само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (под зону отдыха), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования (для индивидуального жилищного строительства), изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника (решения соответствующего уполномоченного органа). Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

В соответствии с п.п.1, 2 ст.451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно п.4 ст.451 ГК РФ, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Пункт 3 ст.85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако, названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение вида использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Воля арендатора, как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений ст.85 ЗК РФ противоречило бы положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Суд, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства в соответствии со ст.67 ГПК РФ, учитывая вышеизложенные нормы права и установленные по делу обстоятельства, приходит к выводу о том, что ответчиком было допущено неисполнение обязанностей по использованию земельного участка в соответствии с условиями договора аренды. Доказательств обратного ответчиком в нарушение требований ст.56 ГПК РФ суду не представлено.

Учитывая приведенные выше нормы права и установленные обстоятельства по делу, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования А. Р. городского округа "данные изъяты" удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды "данные изъяты" от "данные изъяты" земельного участка площадью 2000 кв.м. с кадастровым "данные изъяты", категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: "данные изъяты", Рузский городской округ, д.Ладыгино, заключенный между А. Р. муниципального района "данные изъяты" и Никитиной Г. В, со дня вступления решения суда в законную силу.

Обязать Никитину Г. В. возвратить А. Р. городского округа "данные изъяты" земельный участок площадью 2000 кв.м. с кадастровым "данные изъяты", категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: "данные изъяты", Рузский городской округ, д.Ладыгино, в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

руководствуясь ст.ст. 199, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Р. районного суда "данные изъяты" от "данные изъяты"

Председательствующий

Судьи