Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 26 мая 2021 г. по делу N 33-10967/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Ничковой С.С, судей

Малининой Н.Г, Рябко О.А.

при помощнике

Рубан А.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании 26 мая 2021 года гражданское дело N... по апелляционной жалобе Жилищного комитета Санкт-Петербурга на решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от "дата" по иску Жилищного комитета Санкт-Петербурга к Кальниной Ю. С. о расторжении договора, взыскании штрафа, встречному исковому заявлению Кальниной Ю. С. к Жилищному комитету о признании права собственности.

Заслушав доклад судьи Ничковой С.С, пояснения представителя Жилищного комитета Санкт- Петербурга - Борисова К.С, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Кальниной Ю.С.- Касаткина А.В, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда, УСТАНОВИЛА:

Жилищный комитет Санкт-Петербурга обратился в Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Кальниной Ю.С. о расторжении договора купли-продажи жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга по результатам конкурса N... АК от "дата", обязании ответчика передать Жилищному комитету по акту приема-передачи жилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", литер А, "адрес", в течение 10 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В обоснование заявленных требований истец указывал на то обстоятельство, что "дата" АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", действующим от имени и по поручению Жилищного комитета на основании договора поручения от "дата" N Фао-104а/2009, доверенности от "дата" N.., во исполнение распоряжения истца от "дата" N... -рпр, проведен конкурс по продаже жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", литер А, "адрес". В качестве условия конкурса было определено выполнение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения с учетом заключений МВК "адрес" от "дата" N... о признании жилых помещений непригодным для проживания. "дата" на основании протокола о результатах конкурса от "дата" победителем конкурса - Кальниной Ю.С. заключен договор N... АК купли-продажи жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга. В соответствии с п. 3.2.3 договора покупатель принял на себя обязательство по выполнению условий конкурса - проведение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения в срок не позднее "дата", при этом обязательство считается выполненным с момента предоставления истцу в соответствии с п. 3.2.7 договора акта МВК о приеме в эксплуатацию жилого помещения после завершения в нем ремонтных работ. До момента обращения истца в суд покупателем не выполнены условия конкурса, не проведены работы по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения, а также не предоставлен акт МВК о приеме в эксплуатацию жилого помещения после завершения ремонтных работ. Таким образом, истец полагает, до настоящего времени покупателем не исполнены обязательства, предусмотренные пунктами 3.2.3 и 3.2.7 договора. /л.д.2-5/

В ходе рассмотрения дела, "дата" Кальнина Ю.С. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Жилищному комитету Санкт-Петербурга о признании права собственности на жилое помещение-квартиру с кадастровым номером 78:31:0001196:2457, расположенной по адресу: "адрес" /л.д. 98-100/

Решением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от "дата" в удовлетворении исковых требований Жилищного комитета Санкт-Петербурга о расторжении договора, взыскании штрафа отказано и в удовлетворении встречных исковых требований Кальниной Ю.С. к Жилищному комитету о признании права собственности отказано.

В апелляционной жалобе Жилищный комитет Санкт-Петербурга просит решение суда в части отказа в удовлетворении требований Жилищного комитета Санкт-Петербурга отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель Жилищного комитета Санкт- Петербурга - Борисов К.С. в судебное заседание явился, поддержал доводы апелляционной жалобы.

Кальнина Ю.С, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в суд апелляционной инстанции не явилась, направила своего представителя Касаткина А.В, который против доводов апелляционной жалобы возражал.

Третье лицо - представитель Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции извещен по правилам ст. 113 ГПК РФ.

Ходатайств об отложении слушания дела в суд апелляционной инстанции не поступало, доказательств уважительности причин неявки суду не представлено. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст.167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Судебная коллегия на основании статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, обсудив доводы жалобы, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно абзацу первому п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 данной статьи).

В силу абзаца первого п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, что "дата" АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" провело конкурс по продаже жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга, признанного непригодным для проживания, подлежащего продаже в соответствии с распоряжением Жилищного комитета от "дата" N... -рпр, расположенного по адресу: "адрес", литер А, "адрес", 5 комнат, этаж: 5-й, общая площадь 145, 70 кв.м. кадастровый N...

Условия конкурса: выполнение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения с учетом принятых МВК "адрес" "Заключения о признании жилых помещений непригодными для проживания и подлежащими капитальному ремонту" от "дата" N... в срок не позднее 2-х лет со дня объявления победителя конкурса. Здание, в котором расположены жилые помещения, на основании приказа КГИОП N... от "дата" относится к числу выявленных объектов культурного наследия "Дом Д.А. Дурдина".

Покупатель обязан согласовывать все ремонтно-строительные и реставрационные работы с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

"дата" между Жилищным комитетом Санкт-Петербурга в лице АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", осуществляющего функции продавца, действующего на основании договора поручения от "дата" N Фао-104а/2009, доверенности от "дата" N... (продавец) и Кальниной Ю.С. (покупатель) был заключен договор N... АК купли-продажи жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга по результатам конкурса (далее - договор)/л.д. 6-12/.

Из договора N... АК от "дата" следует, что по итогам рассмотрения предложений участников конкурса победителем признана Кальнина Ю.С, цена продажи помещений - 6 200 000, 0 руб. Срок выполнения условий конкурса - не позднее "дата".

Указанный договор, как следует из его вводной части, заключен в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от "дата" N... "О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решений о продаже жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга на торгах и проведении торгов по продаже жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга", на основании распоряжения Жилищного комитета от "дата" N... -рпр "О продаже жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга на торгах", протокола об итогах конкурса по продаже жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга от "дата".

В соответствии с условиями указанного договора, продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить цену продажи жилых помещений, расположенных по адресу: "адрес", "адрес", литер А, "адрес", а также оплатить расходы продавца на формирование пакета документов, организацию и проведение конкурса, включая вознаграждение, в размере пяти процентов от начальной цены жилого помещения (п.1.1 договора).

Жилое помещение находится в государственной собственности Санкт-Петербурга, что сторонами не оспаривается.

Как следует из п. 2.1 договора цена продажи жилых помещений, определенная по итогам конкурса, составляет 6 200 000 руб.

Пунктом 3.2.3 договора установлена обязанность покупателя по выполнению условий конкурса - проведение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения с учетом заключений о признании жилых помещений пригодными (непригодными) для постоянного проживания от "дата" N.., принятого МВК, в срок не позднее "дата".

Предусмотренные данным пунктом обязательства покупателя, как следует из договора, считаются выполненными с момента предоставления продавцу акта МВК, предусмотренного п. 3.2.7 договора.

В соответствии с п. 3.2.7 договора покупатель обязался предоставить продавцу акт МВК о приеме в эксплуатацию жилого помещения после завершения ремонтных работ в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня его подписания.

Разделом 4 договора установлена ответственность сторон.

Так, в соответствии с п. 4.5 договора в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения покупателем обязательств, предусмотренных п. 3.2.3 договора, в установленный в договоре срок, покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 5 % от цены жилого помещения, указанной в пункте 2.1 договора, что составляет 310 000 руб. Факт неисполнения покупателем обязательств фиксируется актом, составленным представителями (специально созданной для этого комиссией) продавца.

При этом стороны пришли к соглашению, что в случае неисполнения покупателем обязательств, указанных в п. 3.2.3 договора, в срок более 1 (одного) месяца по отношению к установленному, договор расторгается в соответствии с действующим законодательством. При этом жилые помещения возвращаются в государственную собственность. Средства, вложенные покупателем в неотделимые улучшения характеристик жилых помещений, возврату покупателю не подлежат.

В соответствии с п. 5.2 договора после выполнения покупателем обязательств, предусмотренных п. 3.2.3 договора и предоставления продавцу документов, предусмотренных п. 3.2.7 договора, продавцом утверждается акт о выполнении условий конкурса, являющийся основанием для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение к покупателю.

Прав собственности на жилые помещения переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 5.3 договора).

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что договор, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ, а также договором.

Договор подписан сторонами, юридически не оспорен, из чего следует, что с момента его заключения он порождает для его сторон соответствующие правовые последствия.

Сторонами не оспаривается факт передачи указанных жилых помещений ответчику и произведения оплаты в полном объеме.

Истец, обращаясь в суд, указывал на неисполнение ответчиком условий конкурса, а именно на то, что не проведены работы по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения с учетом заключения о признании жилого помещения пригодными (непригодными) для постоянного проживания от "дата" N.., принятого МВК, в срок не позднее "дата", что является достаточным обстоятельством для расторжения договора.

Из представленных ответчиком возражений на иск усматривается, что

нарушение срока по проведению работ по устранению непригодного для проживания состояния не является существенным для договора купли-продажи с учетом того, что работы выполнены и сданы в предусмотренном договорном порядке. Все существенные условия договора, определенные действующим гражданским законодательством в отношении сделок с куплей-продажей недвижимого имущества ответчик исполнил, покупную цену оплатил. Исполнено обязательство, предусмотренное п.3.2.3 Договора, о чем свидетельствует акт МВК "адрес" Санкт-Петербурга.

Ответчик также указывает на то, что просрочка исполнения обязательства произошла ввиду изменения действующего законодательства, а именно в ходе проведения проектно-изыскательных работ. Согласно Постановления Правительства РФ от "дата" N... были утверждены изменения, вносимые в Положение о лицензировании деятельности по сохранению объектов культурного наследия народов РФ. Впоследствии просрочку существенно увеличили санитарно-эпидемиологические ограничения 2020 г, а именно то, что они влияли на невозможность сформировать МВК "адрес" Санкт-Петербурга для сдачи выполненных работ.

Из материалов дела следует, что согласно п.3.2.3 договора N... АК от "дата" покупатель обязуется выполнить условия конкурса - провести работы по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения с учетом заключения районной МВК администрации "адрес" Санкт-Петербурга от "дата" N... не позднее "дата". Обязательства покупателя считаются выполненными с момента предоставления продавцу акта приемочной комиссии районной МВК "адрес" Санкт-Петербурга.

Из представленных в материалы дела документов следует, что Кальнина Ю.С. неоднократно обращалась в Жилищный комитет о выполнении условий по договору, вместе с тем, ответчику было сообщено, что Жилищным комитетом письмами, направленными в адрес ответчика Кальнина Ю.С. уведомлена, что принято решение о расторжении договора купли-продажи жилого помещения N... АК /л.д. 66, 69-70, 78/.

Указанные письма имеется в материалах дела, однако сторонами не было представлено подписанное соглашение о расторжении договора, в силу чего договор является действующим.

По результатам комиссионного обследования жилого помещения по адресу: "адрес" литер А, "адрес", состоявшегося "дата", оформлен акт приемочной комиссии "адрес" от "дата", подтверждающий соответствие выполненных работ согласно проекту по устранению аварийного состояния /л.д. 67-68/.

Согласно, акта приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия от "дата", зарегистрированный в КГИОП "дата" N.., которым приняты работы, предоставленные к сдаче на объекте культурного наследия в "адрес", "Дом Д.А. Дурдина" по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", лит.А /л.д. 127-130/.

"дата" МВК "адрес" составлен акт о соответствии выполненных работ согласованному проекту по устранению аварийного состояния жилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" литер А, "адрес".

Таким образом, учитывая установленный договором срок выполнения ремонтных работ по "дата" и фактическое их выполнение с приемкой уполномоченным органом только "дата", суд усмотрел нарушение договорного условия в данной части.

Полагая факт нарушения срока выполнения работ достаточным для расторжения договора и выплаты штрафа, истец обратился к ответчику с требование о расторжении договора, прикладывая к нему проект соглашения о расторжении договора. Истцом также было указано, что для подписания соглашения о расторжении договора в соответствии с прилагаемым проектом ответчику необходимо обратиться в Жилищный комитет в часы приема.

В возражениях на иск ответчик, указывал на то, что с его стороны осуществлены все мероприятия по привидению жилого помещения в пригодное для проживания состояние, что подтверждается актом о соответствии выполненных работ согласованному проекту по устранению аварийного состояния жилого помещения от "дата". Работы на объекте велись с соблюдением всех регламентов: велся журнал производства работ, своевременно составлялись акты на скрытые работы и этапы работ, обеспечивалась научная фиксация объекта в процессе проведения работ, дополнительные обмеры, фотографирование до начала работ, в процессе их проведения и после окончания работ, производились систематические научно-исследовательские работы в процессе проведения работ на объекте

Как было установлено судом, соглашение о расторжении договора сторонами подписано не было.

Условиями договора не предусмотрено условий расторжения договора, однако лишь указано на то, что в случае неисполнения покупателем обязательств, указанных в п. 3.2.3 договора, в срок более 1 (одного) месяца по отношению к установленному, договор расторгается в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, данное условие, в соответствии с его буквальным толкование (ст. 431 ГК РФ) не является отменительным, то есть направленным на автоматическое прекращение договора в случае наступления условия, но отсылает стороны к действующему законодательству для определения оснований расторжения договора, не устанавливая самим договором условий его расторжения.

Получается, единственным основанием для расторжения договора является его существенное нарушение, выраженное в причинении ответчиком истцу такого ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Из данной нормы следует, что нарушение должно быть достаточно серьезным, чтобы с точки зрения принципов соразмерности, разумности, справедливости и добросовестности оправдывать такую санкцию, как расторжение договора. Требование существенности нарушения со всей очевидностью вытекает из принципов справедливости, добросовестности, разумности и соразмерности, а также соответствует в большинстве случаев подразумеваемой воле сторон договора.

Условиями договора, пунктом 4.5 сторонами согласовано, что в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения покупателем обязательств, предусмотренных п. 3.2.3 договора, в установленный в договоре срок, покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 5 % от цены жилого помещения, указанной в пункте 2.1 договора, что составляет 310 000 руб.

Данным договорным условием установлена ответственность ответчика за ненадлежащее исполнение обязательств по выполнению работ в срок.

Также судом установлено и не оспаривается сторонами, что условия договора были полностью выполнены ответчиком, однако с нарушением установленного договором срока. Таким образом, в данном случае, исследовав все материалы дела, суд не может прийти к выводу о существенности нарушения ответчиком обязательства и возникновения у истца каких-либо убытков в результате действий ответчика, что он лишился того, на что был вправе рассчитывать при нормальном исполнении обязательства.

Заключая договор, истец, исходя из буквального толкования условий договора в соответствии со ст. 431 ГК РФ, рассчитывал на то, что ответчиком будут выполнены работы по устранению непригодности проживания в жилом помещении, которое перейдет впоследствии в собственность ответчика. А истец получил за это цену договора, а на случай просрочки выполнения работ установилштраф, составляющий 310 000 руб.

Превышение срока выполнения работ по сравнению с теми, которые были установлены договором, с учетом, установленных в договоре условий о штрафе, не влекут для него каких-либо существенных убытков, при которых однозначно возможно применение положений ст. 450 ГК РФ о расторжении договора.

Необходимо также отметить, что нарушение срока выполнения работ по договору было вызвано не грубым нарушением ответчиком условий обязательства, так как для начала выполнения работ необходимо было провести различные согласования, получить разрешения. Ответчиком предпринимались активные действия по выполнению работ, получению разрешений и согласованию, что также учитывается судом при постановлении решения. Также судом принят во внимание тот факт, что ответчик не является специалистом в области строительства, и у него не было документов, позволяющих установить объем работ, необходимый для приведения жилого помещения в пригодное состояние. Договором также было обусловлено начало выполнения работ получением необходимых разрешений и согласований, что не находится в его фактическом контроле, в связи с чем, при приложении им активных и разумных усилий по устранению непригодности проживания жилого помещения, суд полагает применение такой санкции, как расторжение договора несоразмерной последствиям нарушения обязательства и не полностью зависело от действий (бездействий) ответчика.

Целью продажи на торгах помещения, включенного в состав жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга, являлось, в том числе устранение его аварийного состояния покупателем, признанным победителем конкурса, с которым заключен соответствующий договор купли-продажи, для дальнейшего использования под жилые цели.

Разрешая заявленные требования Жилищного комитета Санкт-Петербурга, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком на дату рассмотрения судом иска условия договора купли-продажи в части проведения работ по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения выполнены, переустройство и перепланировка жилого помещения с проведением работ по ликвидации аварийного состояния жилого помещения с целью использования его под жилые цели проведены, что подтверждается актом МВК "адрес" о приемке в эксплуатацию законченным капитальным ремонтом с перепланировкой и переустройством объекта, т.е. цель договора купли - продажи достигнута, аварийное состояние квартиры устранено, то, оснований считать, что нарушением ответчиком сроков договора истцу причинен ущерб или не будет достигнута цель договора, не имеется, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований о расторжении договора N... АК от "дата" и обязании ответчика вернуть жилое помещение продавцу по акту приема-передачи.

Вместе с тем, суд отметил, что для установления факта выполнения условий договора от "дата" N... АК и конкурса об устранении непригодности квартиры для проживания, ответчик был обязан представить акт МВК, являющийся единственным подтверждением пригодности помещения для проживания, при этом ответчиком не было выполнено принятое им обязательство по представлению акта МВК в установленный договором срок, при отсутствии возможности иного подтверждения исполнения обязательства надлежащим образом, он несет ответственность за неисполнение условий договора, в связи с чем, истец не лишен возможности обратиться в суд за защитой нарушенного права путем взыскания штрафа, установленного п. 4.5 договора, однако данные требования о взыскании штрафа Жилищным комитетом по данному делу не заявлялись.

Ответчик, обращаясь в суд со встречным исковым заявлением о признании права собственности на жилое помещение по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" литер А, "адрес", указывал на то обстоятельство, что все условия договора с ее стороны исполнены, в связи с чем на основании ст.ст. 218, 209, 8 ГК РФ у ответчика возникло право собственности на указанные жилые помещения.

Договором купли-продажи жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга установлено в п. 5.2, что после выполнения покупателем обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.3 договора, и предоставления продавцу документов, предусмотренных п. 3.2.7 договора, в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней сторонами подписывается акт о выполнении условий конкурса, являющийся основанием для государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения к покупателю /л.д. 11/.

Из п. 5.3 договора следует, что право собственности на жилые помещения переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения в органе, государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав.

Согласно п. 3.1.2 договора продавец обязуется по итогам выполнения покупателем обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.3 и 3.2.7, оформить акт о выполнении условий конкурса.

В течение 30 рабочих дней с момента подписания сторонами акта о выполнении условий конкурса в соответствии с пунктами 5.2 договора, совместно с покупателем подать необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав.

На основании пункта 6.5 договор действует с момента его подписания до исполнения сторонами обязательств, установленным настоящим договором в полном объеме. /л.д. 12/.

С учетом того, что суд не нашел оснований удовлетворения требований о расторжении договора N... АК от "дата" и обязании ответчика вернуть жилое помещения продавцу по акту приема-передачи, договор купли-продажи N... АК от "дата" является действующим.

С учетом того, что договор купли-продажи является действующим, покупателем выполнены условия договора, установленные пунктом 3.2.3, вместе с тем, Кальниной Ю.С. не представлено доказательств передачи продавцу акта о соответствии выполненных работ согласованному проекту по устранению аварийного состояния жилого помещения от "дата" составленного межведомственной комиссией "адрес" Санкт-Петербурга, который является основанием для оформления между сторонами договора акта о выполнении условий конкурса, а в последующем и регистрацией права собственности на жилое помещение, у Жилищного комитета отсутствовали основания для подписания акта о выполнении условий конкурса.

Разрешая заявленные требования Кальниной Ю.С, суд первой инстанции, учитывая, что истец за регистрацией перехода права собственности на жилое помещение, а также за оформлением акта о выполнении условий конкурса в Жилищный комитет Санкт-Петербурга не обращалась, в подписании акта необходимого для регистрации права собственности истцу по встречному иску не было отказано, вместе с тем, договор N... АК от "дата" на основании п. 6.5 является действующим, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на жилые помещения, ссылаясь, также на то, что исковые требования заявлены преждевременно.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, и не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с выводами суда в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи, в связи с тем, что в договоре не определены условия и основания его расторжения, отклоняются судебной коллегией.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора, не указал на то, что условия расторжения договора отсутствуют, напротив, судом указано на то, что такие условия предусмотрены п. 4.5 договора в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения покупателем обязательств, предусмотренных п. 3.2.3 договора, в установленный в договоре срок, покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 5 % от цены жилого помещения, указанной в пункте 2.1 договора, что составляет 310 000 руб. Факт неисполнения покупателем обязательств фиксируется актом, составленным представителями (специально созданной для этого комиссией) продавца. Вместе с тем, суд исходил из того, что при разрешении требований о расторжении договора следует учитывать, что условие о расторжении договора, в соответствии с его буквальным толкованием (ст. 431 ГК РФ) не является отменительным, то есть направленным на автоматическое прекращение договора в случае наступления условия, но отсылает стороны к действующему законодательству для определения оснований расторжения договора.

Кроме того, истец, заключая договор, исходил из буквального толкования условий договора в соответствии со ст. 431 ГК РФ, рассчитывал на то, что ответчиком будут выполнены работы по устранению непригодности проживания в жилом помещении, которое перейдет впоследствии в собственность ответчика, а истец получит за это цену договора, а на случай просрочки выполнения работ установилштраф, составляющий 310 000 руб.

Превышение срока выполнения работ по сравнению с теми, которые были установлены договором, с учетом, установленных в договоре условий о штрафе, не влекут для истца каких-либо существенных убытков, поскольку обязательства со стороны истца были исполнены надлежащим образом, при которых применение положений ст. 450 ГК РФ о расторжении договора является чрезмерной ответственностью.

Также, в апелляционной жалобе истец выражает несогласие с выводами суда об отказе в удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи, указывая, что такой договор заключен по результатам проведения торгов, в связи с чем, его условия не могут быть изменены.

Судебная коллегия данные доводы отклоняет, поскольку суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора, не указал на изменение условий договора, в том числе срока выполнения ответчиком своих обязательств, напротив, судом указано на то, что такой срок ответчиком нарушен. Вместе с тем, суд исходил из того, что при разрешении требований о расторжении договора следует установить существенность нарушения условий договора. Суд апелляционной инстанции с данными выводами соглашается.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 настоящей статьи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 настоящей статьи).

Пунктом 4.7 Договора установлено, что в случае неисполнения ответчиком обязательств, указанных в пункте 3.2.3 Договора (проведение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений), в срок более одного месяца по отношению к установленному сроку, договор расторгается в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, как правомерно указал суд первой инстанции, данный пункт не предоставляет право истцу отказаться от договора в одностороннем порядке, а указывает на возможность расторжения договора по соглашению сторон либо в судебном порядке по требованию истца, в том числе ввиду существенности нарушения условий договора.

Соглашение о расторжении договора сторонами не подписано, в связи с чем он может быть расторгнут только в судебном порядке.

Принимая во внимание, что обязательства по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений ответчиком исполнены в полном объеме, а выполненные работы приняты уполномоченным органом в установленном порядке, что оплата по договору ответчиком произведена в полном объеме, коллегия соглашается с выводами районного суда о том, что цель заключения договора между сторонами, а именно устранение непригодного для проживания состояния жилых помещений достигнута. Истцом не представлено доказательств, что нарушение срока выполнения работ повлекло для истца причинение убытков либо нарушение прав, свобод и законных интересов иных лиц, что могло бы свидетельствовать о существенности такого нарушения.

Учитывая данные обстоятельства, оценивая соразмерность такой меры ответственности как расторжение договора последствиям допущенного нарушения, добросовестность участников гражданского оборота и разумность их действий, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора. Таким образом, соответствующие доводы апелляционной жалобы истца отклоняются как безосновательные.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судебной коллегией не установлено.

При таком положении судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции является законным, обоснованным, оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не усматривает.

На основании изложенного, и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия, ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от "дата" оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи