Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 14 апреля 2021 г. по делу N 33-2065/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Бакуменко Т.Н.

судей

Утенко Р.В, Вересовой Н.А.

при секретаре

Морозовой А.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании 14 апреля 2021 года апелляционную жалобу АО "Санкт-Петербургский центр доступного жилья" на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 23 сентября 2020 года по гражданскому делу N 2-5598/2020 по исковому заявлению АО "Санкт-Петербургский центр доступного жилья" к Иванову Михаилу Александровичу о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество, заслушав доклад судьи Бакуменко Т.Н, объяснения Иванов М.А. и его представителя Тхагалеговой М.М, представителя АО "Санкт-Петербургский центр доступного жилья" - Козихиной Е.Ю, судебная коллегия по гражданским дела Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

АО "Санкт-Петербургский центр доступного жилья" обратилось в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением о взыскании с Иванова М.А. задолженности по договору купли-продажи жилого помещения от "дата" в размере 459 830 руб. 40 коп, обращении взыскания на квартиру по адресу: Ленинградская обл, "адрес".

В обоснование исковых требований указано, что "дата" между АО "Санкт-Петербургский центр доступного жилья", являющимся оператором целевой программы Санкт-Петербурга "Молодежи- доступное жилье" и Ивановым М.А. заключен договор купли-продажи жилого помещения N.., предметом которого является квартира, расположенной по адресу: Ленинградской область, "адрес", "адрес", состоящую из 2-х комнат, общей площадью 52, 20 кв.м.

В соответствии с п. 1.4 стоимость квартиры составляет 2 168 687 руб. 40 коп, однако ответчик неоднократно допускал просрочки внесения платежей по договору в размере, недостаточном для закрытия ежемесячного платежа, что является нарушением условий договора, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Определением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 11.02.2020 гражданское дело предано для рассмотрения по подсудности в Приморский районный суд Санкт-Петербурга.

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 23.09.2020 исковые требования удовлетворены частично.

С Иванова М.А. в пользу АО "Санкт-Петербургский центр доступного жилья" взыскана задолженность по договору купли-продажи жилого помещения от "дата" в размере 286 830 руб. 40 коп, судебные расходы по уплате госпошлины в размере 7 798 руб, а всего 294 628 (двести девяносто четыре тысячи шестьсот двадцать восемь) руб. 40 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С вышеуказанным решением не согласился АО "Санкт-Петербургский центр доступного жилья", подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить постановленное решение суда, как незаконное и необоснованное.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе и возражениях относительно жалобы. Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства.

В пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" разъяснено, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов апелляционной жалобы.

Судом первой инстанции установлено, и материалами дела подтверждается, что "дата" между АО "Санкт-Петербургский центр доступного жилья" и Ивановым М.А. заключен договор N... купли-продажи жилого помещения у оператора целевой программы Санкт-Петербурга "Молодежи - доступное жилье", на основании которого за Ивановым М.А. зарегистрировано право собственности на жилое помещение по адресу: Ленинградская область, "адрес", "адрес".

По условиям договора стоимость квартиры составляет 2 168 687 руб. 40 коп. (п. 1.4).

Оплата стоимости квартиры производится покупателем в следующем порядке: сумму в размере 650 607 руб. покупатель оплачивает в безналичном порядке в течение 30 календарных дней от даты подписания договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в п. 8, оставшуюся сумму в размере 1 518 080 руб. покупатель обязуется перечислять ежемесячно равными платежами по 12 650 руб. 67 коп. в течение 120 месяцев, начиная с апреля 2012 года по апрель 2022 года включительно (п. 2.1).

Право собственности ответчика на квартиру зарегистрировано "дата", что подтверждается свидетельством о регистрации права "адрес".

Квартира в соответствии с разделом 3 договора находится в залоге у истца до исполнения ответчиком обязательств по его оплате.

"дата" ответчику направлялось требование об оплате просроченной задолженности в размере 68 707 руб. 62 коп, образовавшейся по состоянию на июнь 2019 года.

"дата" Иванову М.А. направлено требование об оплате задолженности по договору в размере 68 358 руб. 29 коп. по состоянию на "дата".

"дата" в адрес ответчика направлено требование о полном досрочном исполнении обязательств по оплате основного долга в размере 485 830 руб. 40 коп.

Из представленного истцом расчета, не оспоренного ответчиком, следует, что по состоянию на "дата" задолженность ответчика по графику платежей составляла 105 611 руб. 64 коп.

Ответчиком неоднократно допускались просрочки внесения платежей, оплата производилась в размере, недостаточном для закрытия ежемесячного платежа, по состоянию на дату вынесения решения размер задолженности Иванова М.А. по договору составил 286 830 руб. 40 коп.

Учитывая систематические нарушения условий договора купли-продажи от "дата" в части сроков оплаты, размера ежемесячных платежей, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявленные АО "Санкт-Петербургский центр доступного жилья" требования относительно взыскания с Иванова М.А. исполнения по договору в оставшейся части, которая, как следует из пояснений представителя истца с учетом поступивших от ответчика при рассмотрении спора платежей, на момент рассмотрения дела составила 286 830 руб. 40 коп, подлежат удовлетворению. Однако указал на то, что обращение взыскания на спорную квартиру выступает крайней мерой, которая связана с изъятием квартиры из собственности должника, получившего его в рамках программы "Молодежи - доступное жилье", и в настоящем случае невозможно, ввиду явной несоразмерности оставшейся части задолженности по договору от "дата" стоимости предмета залога, поскольку задолженность ответчика по договору на момент вынесения решения суда составила 286 830 руб. 40 коп, а сам договор должен был быть оплачен ответчиком до апреля 2022 года.

При этом суд первой инстанции обратил внимание на то, что договором предусмотрены иные меры, связанные с ответственностью ответчика при ненадлежащем исполнении условий об оплате квартиры, в частности продавец в силу п. 4.2.2 и раздела 5 договора имеет право взыскать с покупателя неустойку.

В апелляционной жалобе истец выражает несогласие с постановленным решением суда в части отказа в удовлетворении требований истца об обращении взыскания на заложенное имущество, указывая на то, что нарушение сроков внесения платежей по договору дает право требовать досрочного возврата оставшейся суммы основного долга, со ссылкой на ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке".

Судебная коллегия считает доводы истца заслуживающими внимания в силу следующего.

Согласно положениям статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (статья 310 ГК РФ).

В силу статьи 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог обеспечивает требования в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Согласно ч. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Частью 1 Статьи 3 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ (в редакции от 06 декабря 2011 года) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

На основании