Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 12 октября 2021 г. по делу N 33-21253/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Семеновой О.А.

судей

Кудасовой Т.А, Шиловской Н.Ю.

при помощнике судьи

М.

рассмотрела в судебном заседании 12 октября 2021 года гражданское дело N 2-2640/2021 по апелляционной жалобе К. на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 09 июня 2021 года по иску К. к обществу с ограниченной ответственностью "ФСК "Лидер Северо-Запад" о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда.

Заслушав доклад судьи Семеновой О.А, объяснения истца К, поддержавшего доводы апелляционной жалобы и полагавшего решение суда подлежащим отмене, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

К. обратился в суд с иском к ООО "ФСК "Лидер Северо-Запад", в котором просил взыскать с ответчика денежные средства в размере "... " руб, компенсацию морального вреда в размере "... " руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что "дата" между сторонами заключен договор N... участия в долевом строительстве многоквартирного дома. "дата" между сторонами заключен еще один договор N... участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Согласно пункту 4.6 договора N... стороны договорились, что увеличение площади построенной квартиры составит не более 5% от проектной площади в "... " кв.м, что составляет: "... " кв.м. Фактически площадь квартиры, построенной по договору N... составила "... " кв.м, то есть увеличение площади относительно проектной "... " = "... "%. Исходя из стоимости 1 кв.м в договоре равной "... " руб, ответчик потребовал от истца доплату в размере "... " руб, что на "... " руб. превышает максимально допустимую по договору.

Аналогично по пункту 4.6 договора N... стороны договорились, что увеличение площади построенной квартиры составит не более 5% от проектной площади в "... " кв.м, что составляет "дата". Фактически площадь квартиры, построенной по договору N N... составила "... " кв.м, то есть увеличение площади относительно проектной ("... ". По расчетам Застройщика доплата составила "... " руб, то есть на "... " руб. больше максимально допустимой. Суммарно по двум квартирам сумма переплаты за увеличение площади более 5% составляет ("... " руб. Истец направил ответчику письмо о несогласии с его расчетами и готовности оплатить увеличение площадей квартир на 5%, как было оговорено в договорах, и принять квартиры. Однако претензия осталась без ответа. Застройщик отказался передавать квартиры без доплаты, и истец был вынужден оплатить всю сумму по Актам взаиморасчетов. За две квартиры сумму в размере "... " руб. необходимо было оплатить в течение 15 дней, что вызвало у истца нравственные страдания, т.к. возникла необходимость работать без выходных в течение года.

Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 09 июня 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истец К. просит решение суда отменить, как незаконное.

Представитель ответчика ООО "ФСК "Лидер Северо-Запад" о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, не просил об отложении рассмотрения дела. При указанных обстоятельствах в силу положений части 1 статьи 327, части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее по тексту - ГПК РФ) судебная коллегия не усматривает препятствий для рассмотрения дела в его отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения истца, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как указано в ч. 2 ст. 5 данного Федерального закона, по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела, "дата" между К. и ООО "ФСК "Лидер Северо-Запад" заключен договор N N... участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого по окончании строительства после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик обязуется передать дольщику объект долевого строительства - однокомнатную квартиру проектный N.., общей проектной площадью "... " кв.м, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в установленный договором срок объект долевого строительства (л.д. 6-20).

В соответствии с п. 2.3 Договора уточнение площади объекта производится на основании данных технического плана многоквартирного дома, составленного управомоченным лицом, осуществляющим кадастровую деятельность в соответствии с действующим законодательством. Проектная планировка объекта долевого строительства является предварительной. Фактическая площадь объекта долевого строительства на момент передачи Участнику может иметь отклонения от проектной как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой изменение цены Договора в порядке, предусмотренном п. 4.6 Договора. При этом изменение размера общей площади Объекта (в том числе площади отдельных помещений) в сторону увеличения или уменьшения на 5 % и меньше размера общей площади, указанного в п. 2.2 Договора, не является существенным.

Согласно п. 4.6 Договора цена договора подлежит изменению в порядке, установленном Договором, после получения Застройщиком технической документации в отношении многоквартирного дома по правилам, установленным законодательством Российской Федерации. Стороны после получения Участником от Застройщика сообщения о получении Застройщиком технической документации (технического плана) обязаны произвести между собой следующие расчеты: сумма, подлежащая доплате или возврату, рассчитывается следующим образом: разница в площади между площадью объекта, установленной по данным технической документации и общей проектной площадью объекта, указанной в п. 2.2 Договора, умножается на стоимость 1 кв.м, равную "... " руб.

При этом стороны договорились, что максимальное изменения площади в сторону увеличения или в сторону уменьшения составит не более 5 % от общей проектной площадки Объекта, указанной в п. 2.2 Договора.

"дата" К. во исполнение договора по акту приема-передачи передана квартира с проектным N.., площадью "... " кв.м (л.д. 35-36).

Таким образом, площадь объекта долевого строительства увеличилась на "... " кв.м. Увеличение составило "... " % от проектной площади квартиры. По акту взаиморасчетов К. произведена доплата к цене Договора за увеличение площади Объекта в размере "... " руб. (л.д. 39-40).?

Также "дата" между К. и ООО "ФСК "Лидер Северо-Запад" заключен договор N... участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого по окончании строительства после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик обязуется передать дольщику объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру проектный N.., общей проектной площадью "... " кв.м, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в установленный договором срок объект долевого строительства (л.д. 21-34).

Пункты 2.3 и 4.6 договора N... аналогичны пунктам 2.3 и 4.6 договора N...

При расчете суммы, подлежащей доплате или возврату, учитывается стоимость 1 кв.м, равная "... " руб.

"дата" К. во исполнение договора по акту приема-передачи передана квартира с проектным N.., площадью "... " кв.м (л.д. 37-38).

Таким образом, площадь объекта долевого строительства увеличилась на "... " кв.м. Увеличение составило "... " % от проектной площади квартиры. По акту взаиморасчетов К. произведена доплата к цене Договора за увеличение площади Объекта в размере "... " руб. (л.д. 41-42).

К. в ООО "ФСК "Лидер Северо-Запад" направлено письмо о несогласии с суммами доплаты (л.д. 43, 46).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), ст.ст. 4, 5, 9 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и исходил из того, что условия заключенных между сторонами договоров участия в долевом строительстве соответствуют положениям п. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, превышение допустимого изменения общей площади жилого помещения более чем на пять процентов от проектной площади является основанием для обращения дольщика в суд с требованием о расторжении договора, однако правом на расторжение договора по указанным основаниям истец не воспользовался, приняв по акту приема-передачи обе построенные квартиры, оплатив застройщику сумму, соответствующую превышению площадей построенных квартир над проектными, из расчета, установленного договорами, который истцом не оспаривался. Таким образом, взыскание с ответчика заявленной истцом денежной суммы противоречит приведенным правовым нормам и привело бы к неосновательному обогащению истца.

Поскольку в ходе рассмотрения дела не установлено обстоятельств нарушения прав истца со стороны ответчика, требования К. о взыскании компенсации морального вреда также оставлены судом без удовлетворения.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм материального права и надлежащей оценке представленных доказательств с соблюдением требований статьи 67 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о мошеннических действиях застройщика по увеличению площади квартир, о несогласии с необходимостью произвести доплату за квартиры признаются судебной коллегией несостоятельными в силу следующего.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от 03 июля 2016 года N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, истцу застройщиком переданы квартиры, имеющие отступление от условий договоров в части размера объектов долевого строительства.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Между сторонами было достигнуто соглашение по условиям определения цены договоров, действия ответчика не нарушают прав истца, поскольку не противоречат условиям заключенных сторонами договоров и приведенным положениям материального права, в силу которых стороны договора вправе предусмотреть обязательство участника долевого строительства по доплате в случае увеличения площади объекта долевого строительства.

Доводы стороны истца основаны на неправильном толковании норм материального права, в том числе п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", которым установлены основания для расторжения договора в судебном порядке по требованию участника долевого строительства в случае существенного изменения проектной документации, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения, а не основания для освобождения участника долевого строительства от установленной договором обязанности по доплате стоимости увеличения площади квартиры в случае согласия принять ее в собственность.

Таким образом, установив, что ответчик существенно изменил площадь объектов долевого строительства, истец был вправе отказаться от договоров и потребовать возврата уплаченных денежных средств.

Между тем, предоставленным законом способом защиты своего права при установленных по делу обстоятельствах истец не воспользовался.

Истцом требований о расторжении договоров не заявлено, "дата" и "дата" истцом приняты квартиры, фактически произведена доплата к цене договоров за увеличение площади.

Произведенный расчет суммы доплаты осуществлен застройщиком в рамках исполнения обязательств по заключенным сторонами договорам добросовестно, исходя из фактического изменения характеристик объектов, получения сведения о наличии разницы в площади между площадью объектов, установленной по данным технической документации и общей проектной площади объектов, указанной в заключенных сторонами договорах.

При этом, буквальное значение содержащихся в тексте обоих договоров слов и выражений не указывает на возможность определения окончательной цены договоров в случае превышения допустимого изменения площади за вычетом стоимости 5% разницы между проектной и фактической общей площадью объекта долевого строительства.

Из материалов дела следует, что со стороны застройщика обязательства перед участником долевого строительства исполнены - объекты долевого строительства переданы.

Также в материалах дела имеются доказательства надлежащего исполнения дольщиком своих обязательств, предусмотренных ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по полной уплате обусловленных договорами сумм.

В силу ч. 2 ст. 12 ФЗ N 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Актами взаиморасчетов по договорам определены условия, на которых К. должен был произвести уплату оставшихся денежных средств, составляющих фактически его задолженность перед застройщиком, на расчетный счет застройщика в течение 15 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче.

Акты взаиморасчетов по договорам подписаны сторонами и являются соглашениями между ними о порядке и условиях окончательного расчета по договорам.

При этом, истцом предусмотренные указанными актами денежные средства оплачены в полном объеме, что им не оспаривалось.

Каких-либо соглашений по изменению порядка перерасчета размера долевого взноса, которым бы стороны установили иной размер стоимости одного квадратного метра площади квартир, сторонами не заключалось.

Правом на расторжение договоров истец не воспользовался, приняв обе квартиры по актам приема-передачи.

Акты взаиморасчетов по договорам подписаны К, не оспорены, недействительными не признаны.

С учетом вышеизложенного, доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании действующего законодательства, правильно примененного судом к спорным правоотношениям, направлены на оспаривание выводов суда по существу рассматриваемого спора, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований к отмене или изменению состоявшегося судебного решения.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно. Обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных в материалы дела доказательств, оценка которым дана с соблюдением положений ст. 67 ГПК РФ и изложена в мотивировочной части решения суда.

Каких-либо процессуальных нарушений, которые могли привести к принятию неправильного решения, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 09 июня 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19 октября 2021 года