Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 12 октября 2021 г. по делу N 11-12298/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Давыдовой В.Е.

судей Кучина М.И, Велякиной Е.И, при секретаре Ишкининой Л.Р, рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе Худжанова Максима Мейликуловича на решение Снежинского городского суда Челябинской области от 20 июля 2021 года по гражданскому делу по иску Худжанова Максима Мейликуловича к Губайдуллиной Дании Шарафутдиновне о разделе жилого дома.

Заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, пояснения представителя истца Худжанова М.М. - Дигас А.Б, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Худжанов М.М. обратился в суд с иском к Губайдуллиной Д.Ш. о разделе жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", указав в обоснование следующее.

На основании результатов проведенных 22.01.2013 торгов с истцом был заключен договор аренды N земельного участка для индивидуального жилищного строительства из земель населенных пунктов, площадью 953 кв.м, кадастровый номер N, по адресу: "адрес".

В 2014 году был построен индивидуальный жилой дом площадью 325, 4 кв.м, кадастровый номер N.

Истцом и его супругой Худжановой Л.Ш. была продана 1/2 доля в праве собственности на указанный дом матери супруги истца - Губайдуллиной Д.Ш.

Изначально жилой дом использовался для совместного проживания одной семьей. Впоследствии между собственниками сложился порядок пользования, по которому семья истца стала использовать часть дома общей площадью 163, 4 кв.м. на первом этаже, состоящую из жилой комнаты площадью 52 кв.м, кухни 22, 4 кв.м, санузла площадью 6, 5 кв.м. и половину подвала площадью 82, 5 кв.м, а ответчик - помещения на первом этаже - кухню 13, 8 кв.м, санузел 4, 8 кв.м, а также комнаты и помещения площадью 24, 2 кв.м, 16, 2 кв.м, 17, 6 кв, 2, 9 кв.м, половину подвала, всего 162 кв.м. Каждая часть дома имеет отдельный выход. Истец хочет разделить дом, однако стороны не могут прийти к общему соглашению.

Просил прекратить право общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 325, 4 кв.м, кадастровый номер N, расположенный по адресу: "адрес". Разделить указанный дом на две части и передать в собственность :

автономный жилой блок N, общей площадью 163, 4 кв.м, состоящий на первом этаже из жилой комнаты площадью 52 кв.м, кухни 22, 4 кв.м, санузла площадью 6, 5 кв.м. и половины подвала площадью 82, 5 кв.м. передать в собственность истца;

автономный жилой блок N, общей площадью 162 кв.м, состоящий из кухни 13, 8 кв. м, санузла 4, 8 кв.м, а также комнаты и помещений площадью 24, 2 кв.м, 16, 2 кв.м, 17, 6 кв.м, 2, 9 кв.м, половины подвала площадью 82, 5 кв.м, передать в собственность ответчика.

Истец Худжанов М.М, ответчик Губайдуллина Д.Ш, третье лицо Худжанова Л.Ш, представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Челябинской области (Управление Росреестра по Челябинской области) в судебное заседание суда первой инстанции не явились.

Представитель третьего лица администрации Снежинского городского округа Челябинской области Потеряев С.Ю, представитель третьего лица муниципального образования "Город Снежинск" в лице муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" Коляда В.В. в суде первой инстанции полагали, что исковые требования являются необоснованными.

Обжалуемым решением в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Худжанов М.М. просит решение суда отменить, указывая на несогласие с выводами суда о том, что фактически используемые сторонами части жилого дома на сегодняшний день не могут быть признаны автономными блоками (без проведения определённых работ), под каждой частью жилого дома не сформирован земельный участок и согласно правилам землепользования и застройки на данной территории не разрешена блокированная застройка.

Ссылается на то, что существует два судебных порядка раздела жилого дома: первый - это определение границ частей дома, подлежащих передаче каждой стороне. В данном порядке стороны должны будут провести работы по реконструкции дома. Данный судебный порядок регламентирован постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками обшей собственности на жилой дом". Именно в данном порядке и был подан иск о разделе дома. В этом порядке не доказывается реальный раздел дома.

Суд же при принятии решения ошибочно руководствовался другим порядком раздела дома, предполагающим самовольное проведение работ по реконструкции дома. Результатом данных работ становится создание двух автономных блоков со своими инженерными сетями и другими признаками, предусмотренными для автономных жилых блоков. Но при данном порядке образуются объекты самовольной постройки, и в данном случае подается иск не о разделе жилого дома, а иск о признании права собственности за каждым на свой автономный жилой блок. Данный судебный порядок регламентирован Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014.

На момент рассмотрения данного спора еще нет двух автономных жилых блоков, так как еще не было работ по реконструкции, и не заявляется иск о признании права собственности на самовольную постройку.

В этой связи Пленум Верховного Суда РФ в п. п. 7. 10 Постановления "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" от 10 июня 1980 г. N 4 разъяснял, что суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле. Затраты на проведшие работ должны распределяться судом между сторонами с учетом принадлежащих им долей, поскольку согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник общей долевой собственности обязан нести расходы по содержанию имущества соразмерно со своей долей.

В связи с отсутствием спора по затратам это не было заявлено в требованиях и не является предметом спора.

Согласно п. 11.3 договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства N 17-2013 от 04 февраля 2013 года градостроительный план участка N ru74310000-287 (утвержденный постановлением администрации Снежинского городского округа от 05 июля 2012 года N 862) является неотъемлемой частью договора (приложение N 3). Тем самым условия градостроительного плана это часть договора.

В соответствии с п. 2.1 плана основными видами разрешенного использования земельного участка являются не только индивидуальные жилые дома, но и дома блокированной застройки. Тем самым договор аренды земельного участка разрешает блокированную застройку на арендованном земельном участке.

Решением Собрания депутатов города Снежинска от 23.10.2014 N 93 в правилах землепользования и застройки в городе Снежинске вид разрешенного строительства - дома блокированной застройки в зоне Ж-1, где и находится делимый дом, был перемещен из основного в условно- разрешенный.

Решением Собрания депутатов города Снежинска от 04.02.2016 N 5 блокированная застройка была исключена из условно-разрешенных видов в зоне Ж-1. С этого момента ни один индивидуальный жилой дом на территории города Снежинска не подлежит разделу.

Согласно статей 4, 422 ГК РФ условия договора не могут быть изменены принятием нормативного акта. Поэтому ссылка суда на правила землепользования и застройки в редакции измененной после заключения договора аренды ошибочна. В данном случае будут действовать правила, установленные договором.

Кроме того, каждый собственник вправе распоряжаться своим имуществом, что предполагает его раздел.

На сегодняшний день согласно внесенным изменениям в правила землепользования и застройки на территории города Снежинска ни один индивидуальный дом не может быть разделен. Причем законодательство о закрытых административно-территориальных образованиях не содержит таких запретов. Тем самым эти ограничения введены в иных целях чем это предусмотрено ст. 55 Конституции РФ.

Согласно ст. 120 Конституции РФ суд, установив при рассмотрении дела несоответствие акта государственного или иного органа закону, принимает решение в соответствии с законом.

Тем самым, суд должен был руководствоваться законом, устанавливающим право граждан на раздел имущества, а не незаконными ограничениями Правилами землепользования и застройки прав граждан на распоряжение своим имуществом.

Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ каждый блок должен иметь отдельный выход на свой земельный участок. Действующее земельное законодательство не предусматривает возможности раздела земельного участка под индивидуальным жилым домом с последующим закреплением за автономным жилым блоком. Тем более, в рассматриваемом споре участок находится в аренде. Разделить его может только собственник, что является препятствием для раздела дома, которое не предусмотрено действующим законодательством.

Даже если собственник решится на раздел земельного участка под индивидуальным домом, у органа местного самоуправления нет прав на заключение договора аренды с будущим собственником будущего блока.

При этом принятие решение о разделе дома на два блока и проведение советующих работ, постановка образованных блоков на кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на образованные жилые блоки дает право собственникам на раздел участка и формирование двух земельных участков под каждым блоком с последующим заключением договоров аренды земельных участков.

Право на аренду отдельных земельных участков принадлежит собственникам блоков, и они могут этим правом не пользоваться, а эксплуатировать жилой дом блокированной застройки на одном земельном участке. Что не запрещено действующим законодательством.

В возражениях на апелляционную жалобу администрация Снежинского городского округа указывает на необоснованность доводов истца.

Истец Худжанов М.М, ответчик Губайдуллина Д.Ш, третье лицо Худжанова Л.Ш, представители третьих лиц администрации Снежинского городского округа Челябинской области, муниципального образования "Город Снежинск" в лице муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению имуществом города Снежинска", Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом. Информация о месте и времени рассмотрения дела размещена на сайте Челябинского областного суда в соответствии с Федеральным законом от 22 декабря 2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации".

На основании статей 167ч.1, 327ч.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) судебная коллегия определиларассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. об обстоятельствах дела, доводах апелляционной жалобы, пояснения представителя истца Дигас А.Б, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Судом установлено и из материалов дела усматривается следующее.

Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 953 кв.м, с адресными ориентирами: "адрес", был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет в 2012 году.

На основании постановления администрации Снежинского городского округа N от ДД.ММ.ГГГГ "Об организации и проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для индивидуального жилого строительства" проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, площадью 953 кв.м, местоположение: "адрес" для индивидуального жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (л.д. 11).

По результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства, проведенного 22 января 2013 года, победителем признан Худжанов М.М. (л.д. 12-13).

ДД.ММ.ГГГГ между МКУ "Комитет по управлению имуществом г. Снежинска" (арендодатель) и Худжановым М.М. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства N (л.д. 8-10), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор приял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, площадью 953 кв.м, местоположение: "адрес" (п. 2.1).Участок предназначен для индивидуального жилищного строительства в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 16 мая 2012 года (п. 2.2).

В соответствии с п. 2.4 договора участок является неделимым и не подлежит разделу, выделу, перераспределению или объединению с другим (другими) земельным участком.

Дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору аренды п. 2.2. договора изложен в следующей редакции: "Участок предназначен для индивидуального жилого дома с приусадебным участком, расположенного в границах участка и принадлежащего арендатору на праве собственности" (л.д. 36).

Приложением к аукционной документации на участок, а также к договору аренды N земельного участка для индивидуального жилищного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, был градостроительный план земельного участка N, утвержденный постановлением администрации Снежинского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ N (далее ГПЗУ) (л.д. 16, 17-21).

В 2014 году истец построил индивидуальный жилой дом площадью 118 кв. м по адресу: "адрес", который был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера N, право собственности Худжанова М.М. на дом зарегистрировано (л.д. 45).

15.12.2016 Худжанову М.М. на основании градостроительного плана земельного участка N N, схемы планировочной организации земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, выдано разрешение N на реконструкцию индивидуального жилого дома (л.д. 27-28).

16.03.2018 в ЕГРН внесены изменения в отношении данного жилого дома в сведениях о площади - общая 325, 4 кв.м. и этажности - 2, в том числе подземных 1 (л.д. 29).

27.03.2020 по договору купли-продажи ? доля в праве собственности на указанный дом продана Губайдуллиной Д.Ш. (матери супруги истца) (л.д. 39).

В настоящее время жилой дом с кадастровым номером N, площадью 325, 4 кв.м, по адресу: "адрес", находится в общей долевой собственности Худжанова М.М. и Губайдуллиной Д.Ш. (л.д. 37).

Обращаясь с исковыми требованиями о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом, его разделе на две части, то есть на два автономных жилых блока и передаче их в собственность каждому из долевых собственников, истец указал на сложившийся между сторонами порядок пользования жилым домом.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ).

В силу п. 2 данной статьи участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

В силу разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе. При рассмотрении данных споров следует установить, возможно ли выделение доли в натуре с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов (п. п. 4, 6 постановления Пленума).

В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 12, 209, 247, 252 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), ст. 16 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), ст. 39, 49 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), Правил землепользования и застройки Снежинского городского округа, пришел к выводу о том, что жилой дом по адресу: г. Снежинск, ул. Лесная, д. 8, не может быть признан домом блокированной застройки, с выделом автономного жилого блока N 1 и блока N 2 сторонам данного спора, поскольку имеет элементы общего имущества; указав, что в случае реального раздела жилого дома и образования в его составе отдельных объектов, они подлежат отнесению к объектам блокированной застройки, учитывая, что у каждого блока жилого дома блокированной застройки необходимо наличие отдельного земельного участка, а при предоставлении истцу земельного участка в аренду для строительства индивидуального дома, было предусмотрено, что данный земельный участок неделим, принимая во внимание также то обстоятельство, что смене статуса объекта капитального строительства параметры земельного участка площадью 953 кв. м, не будут соответствовать параметрам земельного участка под каждым блоком, установленным Правилами землепользования и застройки для соответствующей зоны размещения жилых домов блокированной застройки (500-800 кв. м).

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям ст. 67 ГПК РФ об оценке доказательств, основаны на правильном применении норм материального права, регулирующих возникшие спорные правоотношения.

В соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1 и 2 ст. 37 ГрК РФ).

В соответствии с п. 1 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Согласно градостроительному плану земельный участок, на котором расположен спорный жилой дом, находится в жилой зоне жилых домов усадебного типа (Ж1).

Правилами землепользования и застройки г. Снежинска", утвержденными Решением собрания депутатов г. Снежинска от 14.07.2010г. N118, было установлено, что зона Ж1 имеет основные виды разрешенного использования земельного участка : 1. индивидуальные жилые дома с приусадебными участками; 2. отдельно стоящие блокированные двухсемейные жилые дома с приусадебными участками; 3. блокированные индивидуальные жилые дома с приквартирными земельными участками.

Решением Собрания депутатов города Снежинска от 23.10.2014г. N 93 по результатам публичных слушаний внесены изменения в Правила землепользования и застройки города Снежинска, утвержденные Решением собрания депутатов г. Снежинска от 14.07.2010г. N118, согласно которых в регламенте зоны жилых домов усадебного типа (Ж-1) исключены из основных видов разрешенного использования пункты 2 и 3, пункт 10 условно разрешенных видов использования заменен на " жилые дома блокированной застройки".

Действующими в настоящее время Правилами землепользования и застройки г. Снежинска, утвержденными Решением собрания депутатов г. Снежинска от 14.07.2010г. N118 (с изменениями) (л.д. 143-149) в перечне основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в зоне Ж1 отсутствует вид разрешенного использования участка "жилые дома блокированной застройки".

Таким образом, раздел спорного дома нарушит требование закона об использовании земель в соответствии с видом разрешенного использования и целевого назначения, в связи с чем, вывод суда об отказе в иске является правомерным.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованности применения судом действующих в настоящее время Правил землепользования и застройки г. Снежинска со ссылкой на то, что на момент заключения договора аренды действовали Правила землепользования и застройки, предусматривавшие блокированную застройку в качестве основного вида разрешенного использования земельного участка, не могут являться основанием для отмены решения суда, учитывая, что изначально земельный участок по договору аренды, заключенному на торгах, предоставлялся истцу для строительства индивидуального жилого дома, градостроительный план, а также разрешение на строительство выданы также в отношении объекта индивидуального жилищного строительства.

Договор аренды земельного участка от 04.02.2013г. предусмотрел обязанность арендатора использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием (п.6.4.2).

Согласно разъяснениям в п. 2, 3 "Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018), арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов.

Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Поскольку договором аренды, градостроительным планом земельного участка предусмотрена его неделимость, невозможность раздела, выдела, перераспределения или объединения с другим земельным участком, доводы апелляционной жалобы о том, что принятие решения о разделе дома дает собственникам право на раздел участка и на формирование двух земельных участков под каждым блоком, подлежат отклонению как противоречащие условиям договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (ст. 309 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Принимая участие 22.01.2013г. в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 953 кв.м, местоположение: "адрес", для индивидуального жилищного строительства; заключая 04.02.2013г. договор аренды указанного земельного участка, Худжанов М.М. знал о том, что земельный участок предоставлен в аренду для индивидуального жилищного строительства (согласно дополнительного соглашением N 1 от 10.06.2014 к договору аренды - для индивидуального жилого дома с приусадебным участком), является неделимым ; условия договора аренды не предусматривают размещение на земельном участке дома блокированной застройки.

Указание на возможность эксплуатации жилого дома блокированной застройки на одном земельном участке основано на неверном толковании норм материального права (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ), в связи с чем не свидетельствует о незаконности принятого решения.

Учитывая изложенное, раздел жилого дома на два автономных блока нарушает не только вышеуказанные требования ГрК РФ, ЗК РФ, Правила землепользования и застройки город Снежинска, но и результаты аукциона от 22.01.2012г. по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства, а также условия договора аренды N земельного участка от 04.02.2013г.

В связи с указанным отклоняются как несостоятельные доводы жалобы о несоответствии Правил землепользования и застройки города Снежинска закону, устанавливающему право граждан на раздел имущества.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы по существу сводятся к переоценке юридически значимых обстоятельств, которые судом определены правильно, и в силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда в апелляционном порядке не являются.

Руководствуясь ст.ст. 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Снежинского городского суда Челябинской области от 20 июля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Худжанова Максима Мейликуловича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 18 октября 2021 года.