Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 07 октября 2021 г. по делу N 8Г-24265/2021[88-26570/2021]

дело N 2-657/2020

8г-24265/2021

г. Краснодар

7 октября 2021 года

Резолютивная часть определения объявлена 7 октября 2021 года.

Определение в полном объеме изготовлено 14 октября 2021 года.

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в составе:

председательствующего Харитонова А.С, судей Ивановой О.Н, Фрид Е.К, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Карташовой Людмилы Константиновны на решение Цимлянского районного суда Ростовской области от 28 декабря 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 20 мая 2021 года по иску Карташовой Людмилы Константиновны к Иванову Виктору Александровичу, Карташову Алексею Александровичу, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Администрация Цимлянского района Ростовской области о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка, заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Харитонова А.С, объяснения представителя Иванова В.А. - Корсунова В.А. (доверенность от 28 октября 2020 года), возражавшего против доводов кассационной жалобы,

УСТАНОВИЛ:

Карташова Людмила Константиновна (далее - истец, Карташова Л.К.) обратилась в суд с иском к Иванову Виктору Александровичу, Карташову Алексею Александровичу (далее - ответчики, Иванов В.А, Карташов А.А.) о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка.

Решением Цимлянского районного суда Ростовской области от 28 декабря 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 20 мая 2021 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Карташова Л.К. обратилась в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции с кассационной жалобой, в которой просит решение и апелляционное определение отменить, принять новое решение об удовлетворении иска.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на нарушение норм материального права. Вывод суда о добросовестном поведении Карташова А.А. и Иванова В.А. противоречит обстоятельствам. Арендодатель (Карташов А.А.) не предложил истцу выкупить земельный участок по цене и условиях, определенных им самим, а продал участок Иванову В.А. При этом Иванов В.А. не мог не знать об обременении приобретаемых им земельных участков в пользу истца на предусмотренных договорами аренды условиях. Условия договора аренды о преимущественном праве арендатора на выкуп были определены, в том числе и потому, что арендатор является женой родного сына первоначального собственника земельного участка.

В судебном заседании представитель лица, участвующего в деле поддержал свою правовую позицию по делу.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции не явились.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) Четвертый кассационный суд общей юрисдикции находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, кассационный суд общей юрисдикции пришел к выводу, что оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, ответчик Карташов А.А. на основании договоров дарения земельных участков от 11 августа 2017 года являлся собственником земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, расположенных по адресу: "адрес" с кадастровыми номерами "данные изъяты", площадью 116733 кв. м, и "данные изъяты", площадью 116645 кв. м.

Земельные участки, принадлежавшие Карташову А.А. на праве собственности, обременены правом аренды Карташовой Л.К. на основании договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 12 января 2012 года, заключенных последней с предыдущим собственником Карташовой Л.Н, и зарегистрированных в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 9 февраля 2012 года.

Согласно пунктам 3.1.4 и 4.2.6 указанных договоров арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или его выкуп при продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, а арендодатель должен обеспечить возможности реализации арендатором преимущественного права на продолжение договора или права выкупа земельных участков при прочих равных условиях перед другими лицами.

17 июня 2019 года указанные земельные участки переданы истцом Карташовой Л.К. в субаренду ОАО "ПСХ Маркинское".

10 декабря 2019 года Карташов А.А. продал указанные земельные участки Иванову В.А. за 150 000 руб. каждый, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Ссылаясь на нарушение предусмотренного договорами аренды права на преимущественный выкуп арендуемого земельного участка, Карташова Л.К. обратилась в суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что действующее гражданское и земельное законодательство не содержат норм, возлагающих на собственника - арендодателя обязанности по предоставлению преимущественного права покупки земельного участка арендатору, а такое условие договора аренды не может ограничивать права собственника земельного участка, установленные статьями 209, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Законом не предусмотрено право арендатора земельных участков сельскохозяйственного назначения требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя арендуемого имущества.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело, согласился с выводами суда первой инстанции, отклонив доводы апелляционной жалобы, отметив, что в заключенных между сторонами договорах аренды содержится лишь указание на преимущественное право арендатора выкупить земельные участки, но не предусмотрен переход права собственности на него, условия такого перехода, выкупная цена и порядок ее внесения, что противоречит статей 432, 555, 624 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для переоценки выводов судов нижестоящих инстанций.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 4 этой же статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Согласно пункту 1 статьи 12 Закона N 101 к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Заявляя требования о переводе прав и обязанностей по договорам купли-продажи земельных участков, истица основывает свои требования на статье 250 ГК РФ, однако данные нормы не применимы к спорным правоотношениям.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (пункт 1 статьи 250 ГК РФ). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

Между тем, спорные земельные участки сельскохозяйственного назначения не находятся в долевой собственности.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Требование о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному с другими лицами, может быть заявлено только в случае, если обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Кассационный суд считает ошибочными выводы судов о том, что в данном случае указание в п. 3.1.4 и п. 4.2.6 договоров аренды на преимущественное право арендатора на выкуп арендуемого земельного участка, нельзя считать согласованным по всем существенным условиям. Однако указанные ошибочные выводы не привели к принятию не правильного решения в силу следующего.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

Правоотношения, связанные с предоставлением земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Законом N 101-ФЗ и соответствующими законами субъектов Российской Федерации.

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (пункт 1 статьи 8 Закона N 101-ФЗ).

Пунктами 1 и 2 статьи 421 Гражданского кодекса предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 названной статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Таким образом, принимая во внимание буквальное толкование пунктов 3.1.4 и 4.2.6 спорных договоров аренды, которые не исключают предусмотренное пунктом 1 статьи 8 Закона N 101-ФЗ преимущественное право покупки земельного участка органом местного самоуправления или субъектом Российской Федерации, кассационный суд пришел к выводу о том, что руководствуясь принципом свободы договора, стороны спорных отношений имели возможность согласовать преимущественное право арендатора на выкуп земельных участков.

При этом кассационный суд исходит из того, что запрет на преимущественное право выкупа имущества его арендатором (включения соответствующего условия в договор аренды) действующее законодательство не устанавливает.

Между тем в рамках настоящего дела истцом выбран не надлежащий способ защиты нарушенного права в силу следующего.

Истцом заявлено о переводе на истца прав и обязанностей покупателя по заключенным между ответчиками договорам купли-продажи земельных участков.

Условие, предусмотренное в пунктах 3.1.4 и п. 4.2.6 договоров аренды, не являются предварительными договорами в силу статьи 429 (пункта 3) ГК РФ.

Ссылка кассатора на положения статьи 6 (пункты 1, 2) ГК РФ кассационным судом отклоняется как несостоятельная. Аналогия закона или аналогия права в конкретном случае не применяется, поскольку правоотношения сторон по купле-продаже и аренде имущества урегулированы специальным законодательством. Статья 250 Кодекса, как следует из ее смысла, регламентирует отношения, возникающие при использовании имущества, находящегося в собственности двух лиц, а не в аренде.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций не было допущено существенных нарушений норм материального или процессуального права, оснований для удовлетворения кассационной жалобы заявителя не имеется.

На основании изложенного Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, руководствуясь статьями 379.6 - 390.1. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил:

решение Цимлянского районного суда Ростовской области от 28 декабря 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 20 мая 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий А.С. Харитонов

Судьи О.Н. Иванова

Е.К. Фрид