Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 28 сентября 2021 г. по делу N 66а-1443/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Колпаковой А.В, судей Демидчик Н.В, Фофонова А.С, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авдеевой М.А, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи административное дело N3а-378/2021 (УИД N 26OS0000-04-2021-000037-69) по административному исковому заявлению АО "Невинномысский Азот" к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости, по апелляционной жалобе администрации города Невинномысска Ставропольского края на решение Ставропольского краевого суда от 26 мая 2021 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Фофонова А.С, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

АО "Невинномысский Азот" обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении по состоянию на 1 января 2019 г. кадастровой стоимости следующих земельных участков:

- земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N вид разрешенного использования: земли под промышленными объектами, для размещения промышленных объектов, общей площадью N кв.м, расположенный по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 74 249 000 рублей;

- земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N вид разрешенного использования: земли под промышленными объектами, для размещения промышленных объектов, общей площадью N.м, расположенный по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 48 812 000 рублей;

- земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: земли под промышленными объектами, для размещения промышленных объектов, общей площадью N кв.м, расположенный по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 1 651 000 рублей;

- земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: земли под промышленными объектами, для размещения промышленных объектов, общей площадью N кв.м, расположенный по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 4 440 000 рублей;

- земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: земли под промышленными объектами, для размещения промышленных объектов, общей площадью N кв.м, расположенный по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 2 982 000 рублей;

- земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N вид разрешенного использования: земли под промышленными объектами, для размещения промышленных объектов, общей площадью N кв.м, расположенный по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 2 181 000 рублей;

- земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N разрешенного использования: земли под промышленными объектами, для размещения промышленных объектов, общей площадью N кв.м, расположенный по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 2 662 000 рублей;

- земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: земли под промышленными объектами, для размещения промышленных объектов, общей площадью N кв.м, расположенный по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 2 414 000 рублей;

- земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: земли под промышленными объектами, для размещения промышленных объектов, общей площадью N кв.м, расположенный по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 1 795 000 рублей;

- земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: земли под промышленными объектами, для размещения промышленных объектов, общей площадью N кв.м, расположенный по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 21 689 000 рублей;

- земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: земли под промышленными объектами, для размещения промышленных объектов, общей площадью N кв.м, расположенный по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 24 326 000 рублей;

- земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: земли под промышленными объектами, для размещения промышленных объектов, общей площадью N кв.м, расположенный по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 7 219 000 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данных земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника указанных объектов недвижимости, налоговые платежи за которые рассчитываются исходя из кадастровой стоимости участков.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции представитель административного истца уточнил заявленные требования на основании заключения судебной экспертизы, просил установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости, в размерах установленных судебной экспертизой.

Решением Ставропольского краевого суда от 26 мая 2021 г. административные исковые требования удовлетворены, по состоянию на 1 января 2019 г. установлена равная рыночной кадастровая стоимость следующих земельных участков:

- N в размере 104 655 000 рублей, - N в размере 57 385 000 рублей, - N в размере 2 474 000 рублей, - N в размере 5 812 000 рублей, - N в размере 3 125 000 рублей, - N в размере 2 566 000 рублей, - N в размере 2 700 000 рублей, - N в размере 2 480 000 рублей, - N в размере 1 917 000 рублей, - N в размере 21 833 000 рублей, - N в размере 25 584 000 рублей, - N в размере 9 764 000 рублей.

В апелляционной жалобе администрация города Невинномысска Ставропольского края просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду несоответствия экспертного заключения требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности. Апеллянт указывает, что объекты - аналоги подобраны не корректно, что повлекло применение коэффициентов на их площади, а также корректировки на наличие инженерно-географических условий (рельефа), что, по мнению администрации, влечет изменение стоимости объекта при его реализации.

Административным истцом представлены подробные письменные возражения на доводы апелляционной жалобы.

Участвовавшая в судебном заседании суда апелляционной инстанции с использованием системы видеоконференц-связи представитель административного истца АО "Невинномысский Азот" по доверенности ФИО8 поддержала доводы возражений, просила оставить принятое решение без изменения, полагала доводы апелляционной жалобы необоснованными. Представитель указала на отсутствие оснований для назначения повторной судебной экспертизы по заявлению апеллянта, в случае необходимости представила реквизиты экспертной организации.

Представитель администрации города Невинномысска Ставропольского края ФИО5, участвовавшая в судебном заседании суда апелляционной инстанции с использованием системы видеоконференц-связи, поддержала доводы апелляционной жалобы, полагала необходимым принятое решение отменить. Также представитель апеллянта полагала возможным назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу для определения оспариваемой стоимости объектов недвижимости.

Иные лица, участвующие в рассмотрении административного дела, в судебное заседание не явились, будучи извещенными о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом, письменных заявлений об отложении рассмотрения дела не представили.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В заседание экспертом ООО ОК "Эксперт" ФИО6 представлены письменные пояснения по существу доводов апелляционной жалобы, а также устные объяснения по доводами жалобы, с указанием обстоятельств, опровергающих их. Эксперт подтвердил обоснованность выводов судебной экспертизы, указал на проверяемость и обоснованность учета всех объектов-аналогов, принятых во внимание при проведении экспертизы. ФИО6. также указал, что при проведении экспертизы им были применены все необходимые коэффициенты на площади земельных участков и торг, ввиду неактивности рынка, а также учтены имущественные права на объекты, а также обоснован выбор объектов аналогов.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя административного истца, допросив судебного эксперта ФИО6, ознакомившись с его письменными пояснениями, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.

Исходя из статьи 3, подпункта 1 статьи 14, пункта 1 статьи 372 НК РФ каждое лицо должно уплачивать законно установленные налоги, которые должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными; налог на имущество организаций является региональным налогом, устанавливается в соответствии с НК РФ и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 373 НК РФ плательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Статьей 375 НК РФ установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса (пункт 2).

В силу статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, ее результаты вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 6 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года N 253-п "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае в соответствии с Федеральным законом "О государственной кадастровой оценке" датой такого перехода установлено 01 июля 2018 года.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года N 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края "Ставкрайимущество" наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года N 690 "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края" в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края: всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

Из материалов дела следует, что АО "Невинномысский Азот" является собственников следующих объектов недвижимости:

- земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: земли под промышленными объектами, для размещения промышленных объектов, общей площадью N кв.м, расположенный по адресу: "адрес", кадастровой стоимостью в размере 195 787 412, 73 рублей;

- земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N вид разрешенного использования: земли под промышленными объектами, для размещения промышленных объектов, общей площадью N кв.м, расположенный по адресу: "адрес", кадастровой стоимостью в размере 110 848 377, 6 рублей;

- земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: земли под промышленными объектами, для размещения промышленных объектов, общей площадью N кв.м, расположенный по адресу: "адрес", кадастровой стоимостью в размере 3 260 983 рублей;

- земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: земли под промышленными объектами, для размещения промышленных объектов, общей площадью N кв.м, расположенный по адресу: "адрес", кадастровой стоимостью в размере 7 263 733, 11 рублей;

- земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: земли под промышленными объектами, для размещения промышленных объектов, общей площадью N.м, расположенный по адресу: "адрес", кадастровой стоимостью в размере 4 155 177, 96 рублей;

- земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: земли под промышленными объектами, для размещения промышленных объектов, общей площадью N расположенный по адресу: "адрес", кадастровой стоимостью в размере 3 212 850, 2 рублей;

- земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: земли под промышленными объектами, для размещения промышленных объектов, общей площадью N кв.м, расположенный по адресу: "адрес", кадастровой стоимостью в размере 4 269 400, 19 рублей;

- земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: земли под промышленными объектами, для размещения промышленных объектов, общей площадью N кв.м, расположенный по адресу: "адрес", кадастровой стоимостью в размере 3 938 328, 42 рублей;

- земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: земли под промышленными объектами, для размещения промышленных объектов, общей площадью N кв.м, расположенный по адресу: "адрес", кадастровой стоимостью в размере 2 951 842, 9 рублей;

- земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: земли под промышленными объектами, для размещения промышленных объектов, общей площадью Nм, расположенный по адресу: "адрес", кадастровой стоимостью в размере 13 848 305, 26 рублей;

- земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: земли под промышленными объектами, для размещения промышленных объектов, общей площадью N кв.м, расположенный по адресу: "адрес", кадастровой стоимостью в размере 43 341 570, 33 рублей;

- земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: земли под промышленными объектами, для размещения промышленных объектов, общей площадью N кв.м, расположенный по адресу: "адрес", кадастровой стоимостью в размере 10 832 949, 18 рублей.

Право собственности общества зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по "адрес", что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 28), с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод, что административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного участка.

Кадастровая стоимость всех земельных участков в вышеуказанных размерах утверждена приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края". Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельных участков, на момент обращения в суд, представлен отчет об оценке, выполненный оценщиком ООО "Капитал Инвест" N-KS/2020 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость заявленных в иске объектов недвижимого имущества определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следующим образом:

земельного участка с кадастровым номером N в размере 74 249 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере 48 812 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере 1 651 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере 440 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 982 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 181 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 662 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 414 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере 1 795 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере 21 689 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере 24 326 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере 7 219 000 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельных участков.

Согласно заключению эксперта ООО ОК "ЭКСПЕРТ" N-ОК от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена рыночная стоимость земельных участков в следующих размерах:

- N в размере 104 655 000 рублей, - N в размере 57 385 000 рублей, - N в размере 2 474 000 рублей, - N в размере 5 812 000 рублей, - N в размере 3 125 000 рублей, N в размере 2 566 000 рублей, - N в размере 2 700 000 рублей, - N в размере 2 480 000 рублей, - N в размере 1 917 000 рублей, - N в размере 21 833 000 рублей, - N в размере 25 584 000 рублей, - N в размере 9 764 000 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" законодательство о налогах и сборах, предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом, что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя совокупность доказательств по делу, судом апелляционной инстанции выявлено несоответствие отчета об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ФИО2 ООО "Капитал Инвест" требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представленный административным истцом отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком ООО "Капитал Инвест" обоснованно не был принят во внимание судом первой инстанции, поскольку он не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N)", пунктов 3, 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пункта 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Заключение оценщика не содержит подробного описания проведенного исследования и подбора объектов-аналогов, обоснования выводов по поставленным перед оценщикам вопросам, что могло привести к ошибкам в расчетах оценщика.

Отчет N от 26 октября 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Капитал Инвест", опровергнут заключением эксперта ООО ОК "ЭКСПЕРТ" N-ОК от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6, поэтому не может быть положен в основу выводов о рыночной стоимости объекта.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта ООО ОК "ЭКСПЕРТ" N-ОК от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Экспертное заключение и пояснения эксперта содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода мотивировано и корректно.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, в том числе сегмента рынка в непосредственной близости от исследуемых объектов.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Применение сравнительного подхода методом сравнения продаж обоснованно, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в рамках данного подхода.

В соответствии с пунктом 12 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценки рыночной стоимости недвижимости.

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано (п. 13).

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода (п. 14).

Как следует из экспертного заключения экспертом проанализированы все правовые характеристики оцениваемых земельных участков и исходя из этих характеристик, определено наиболее эффективное и юридически разрешенное их использование, а именно экспертом учтено, что использование земельных участков влияет на ценообразующий фактор при формировании цены на земли под промышленными объектами (производственно-складского назначения).

Эксперт верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта оценки, подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого земельного участка и сглаживающие их отличия.

Выявить достаточное количество предложений о продаже объектов аналогов с идентичной площадью как у объекта оценки эксперту не представлялось возможным, поскольку на рынке Ставропольского края такие объекты не представлены к продаже. Различие в площади объектов аналогов и объекта оценки учитывается соответствующей корректировкой, обоснование которой представлено.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, имущественным правам, площади объектов, скидке на продажу.

Доводы апелляционной жалобы о некорректности подбора объектов-аналогов для исследования, о некорректном применении экспертом необходимых коэффициентов применительно к имущественным правам, площади объектов, конфигурации участков не соответствуют обстоятельствам дела, опровергаются экспертным заключением и письменными и устными пояснениями эксперта, предоставленными в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, так экспертом ФИО6 указано на обоснованность применяемых корректировок, поправок на площадь объектов оценки, примененных по формуле согласно статьи "Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности 3 квартал 2018": ФИО7, члена правления НРО РОО, сертифицированного специалиста РОО по оценке недвижимости.

Невозможность использования модели с коэффициентом торможения согласно Справочнику Оценщика Лейфера Л.А. за 2018 год обусловлено ограничением площади, то есть площадь объекта оценки и всех подобранных аналогов не должна быть меньше 5000 кв.м, поскольку у одного из объектов аналогов N площадь менее 5000 кв.м, данная модель не применялась, что нашло отражение в пояснениях эксперта.

Аналогичные пояснения эксперт дал относительно замечаний о примененной корректировке на площадь для земельных участков с кадастровыми номерами N. Эксперт ФИО6 указал, что в соответствии с пунктом 116 ФСО 7 допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Различие в населенных пунктов объектов оценки и объектов аналогов учитывается соответствующей корректировкой на местоположение, обоснование которой представлено в тексте экспертного заключения.

Доводы жалобы о применении коэффициентов на форму участков опровергнуты экспертным заключением и пояснениями эксперта ФИО6, который указал, что в ходе проведения судебной оценочной экспертизы, при проведении осмотра установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами N имеют вытянутую форму участков, которая может ограничивать размеры проектируемых зданий, а также возникновению сложностей с размещением коммуникаций и проездов. У объекта исследования с кадастровым номером N не выявлено изъянов в форме и рельефе участков.

Вопрос возможности осуществления подъезда к земельным участкам также был предметом исследования эксперта, данным обстоятельствам дана надлежащая оценка, с выводами которой соглашается судебная коллегия.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с указанием использованных методов и подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Суд апелляционной инстанции полагает, что приведенные в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости Ставропольского края на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости. При этом, расчеты эксперта, с учетом исправления технической опечатки, не содержат математических, методологических ошибок и являются правильными. Каждый объект-аналог сопоставлен с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявлены различия, в связи с наличием которых цена скорректирована с целью дальнейшего определения стоимости объекта недвижимости, применены соответствующие понижающие и повышающие коэффициенты, и характеристики объектов-аналогов максимально приближены к объекту исследования.

Данных о том, что экспертом не установлены правильно объекты-аналоги и сегмент рынка, о не применении корректировки на локальное местоположение объектов-аналогов, а также о том, что это повлияло или могло повлиять на итоговый результат рыночной стоимости объекта исследования, не установлено.

Кроме того, данные доводы опровергаются представленными в суд апелляционной инстанции устными и письменными пояснениями эксперта Захарьящева В.А, поскольку экспертом отражены в заключении все указанные обстоятельства и им дана оценка. Экспертом произведена проверка имущественных прав на объект-аналог как распечаткой объявления, так выяснением данных обстоятельств, а также учтено расположение объектов исследования и объектов-аналогов в типовом зонировании, поэтому применение дополнительных коэффициентов не требовалось, что нашло подтверждение в ходе апелляционного производства.

Применение корректировки на рельеф обусловлено реальным местоположением каждого из указанных объектов, что подтверждается представленными фотоматериалами.

Обоснование приведения корректировки на торг в размере 18% приведено на страницах экспертного заключения, в связи с отнесением рынка земель коммерческого назначения Ставропольского края к "неактивному" по причине значительного превышения предложения над спросом, резкого колебания цены предложения на участки в течение коротких промежутков времени, снижения объема уровни активности по операциям (повтор многих предложений в течение длительного времени).

Эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доводы жалобы администрации о неправильном принятии судом во внимание заключения судебной экспертизы опровергнуты письменными пояснениями эксперта, все необходимые исследования и выводы произведены экспертом как лицом, обладающим специальными познаниями, оснований ставить под сомнение ее результаты у суда апелляционной инстанции не имеется.

Кроме того, апеллянтом ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявлено не было. Основания для ее назначения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции отсутствовали.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества их рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключения эксперта, не имеется, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы, удовлетворяющим критериям относимости, допустимости и достоверности, подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что по состоянию на 1 января 2019 г. кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков должна быть установлена равной рыночной на основании заключения эксперта ООО ОК "ЭКСПЕРТ" N-ОК от ДД.ММ.ГГГГ.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, в связи с чем, не могут служить основанием к его отмене. Сами по себе заявленные доводы жалобы фактически сводятся к переоценке установленной судом первой инстанции рыночной стоимости земельного участка.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены состоявшегося по делу судебного решения по доводам апелляционной жалобы, в связи с чем его следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Ставропольского краевого суда от 26 мая 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Невинномысска Ставропольского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Пятый кассационный суд общей юрисдикции в течение шести месяцев с момента вынесения настоящего определения.

Председательствующий А.В. Колпакова

Судьи Н.В. Демидчик

А.С. Фофонов