Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:
председательствующего Колпаковой А.В, судей Печуриной Ю.А, Фофонова А.С, при ведении протокола помощником судьи Авдеевой М.А, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи административное дело 3а-1102/2021 (УИД N 23OS0000-01-2020-000754-67) по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Таманский комбинат формовочных материалов" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном рыночной стоимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 17 июня 2021 г, которым административное исковое заявление удовлетворено частично.
Заслушав доклад судьи Фофонова А.С, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции
установила:
закрытое акционерное общество "Таманский комбинат формовочных материалов" обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департаменту имущественных отношений Краснодарского края об установлении по состоянию на 1 января 2019 г. кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв. м, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - для эксплуатации песчаного карьера, расположенного по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости в размере 89 716 487 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв. м, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - для эксплуатации карьера и автодороги, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 37 860 138 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв. м, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - для эксплуатации пескокарьера "Таманский", расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 7 637 271 рублей.
В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данных объектов недвижимости существенно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника, арендатора и правообладателя на праве постоянного (бессрочного) пользования земельных участков соответственно.
Определением Краснодарского краевого суда от 10 июля 2020 г. к участию в деле привлечены в качестве административного ответчика Федеральное государственное бюджетное учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю, в качестве заинтересованного лица - администрация муниципального образования Темрюкский район.
Определением Краснодарского краевого суда от 4 августа 2020 г. в связи с отказом от иска прекращено производство по делу в части административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N и N.
Решением Краснодарского краевого суда от 10 ноября 2020 г, с учетом определения Краснодарского краевого суда от 10 февраля 2021 г. об исправлении описки, удовлетворено административное исковое заявление ЗАО "Таманский комбинат формовочных материалов", установлена по состоянию на 1 января 2019 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, равная его рыночной стоимости в размере 18 526 000 рублей.
Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 13 апреля 2021 г. решение Краснодарского краевого суда от 10 ноября 2020 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Определением Краснодарского краевого суда от 29 апреля 2021 г. в качестве заинтересованного лица привлечено муниципальное образование Сенного сельского поселения Темрюкского района Краснодарского края.
Решением Краснодарского краевого суда от 17 июня 2021 г. частично удовлетворено административное исковое заявление ЗАО "Таманский комбинат формовочных материалов", установлена по состоянию на 1 января 2019 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N равная его рыночной стоимости в размере 18 526 000 рублей.
В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду отсутствия предусмотренных законом оснований для пересмотра кадастровой стоимости.
Административным истцом поданы возражения относительно доводов апелляционной жалобы.
В судебное заседание участвующие в рассмотрении административного дела лица не явились, будучи извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом.
От администрации муниципального образования Темрюкский район Краснодарского края поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции в отсутствие их представителя.
В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В силу статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.
Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, ее результаты вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 6 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).
В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ЗАО "Таманский комбинат формовочных материалов" на основании акта на право пользования землей от 27 ноября 1958 г, постановления Главы Темрюкского района Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ N является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв. м, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - для эксплуатации пескокарьера "Таманский", расположенного по адресу: "адрес"
Право пользования административного истца на указанный объект недвижимого имущества подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Согласно сведений Управления Росреестра по Краснодарскому краю кадастровый номер объекту недвижимости присвоен 4 марта 1998 г, указанные сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости, что подтверждается представленной выпиской.
Во исполнение Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества на территории Краснодарского края определена в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 15 марта 2018 г. N 481 "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2019 и 2020 годах".
Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 4 октября 2019 г. N 2093 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Краснодарского края" по состоянию на 1 января 2019 г. утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 26 568 955, 76 рублей.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Согласно части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Право пользования административного истца на условиях аренды земельного участка, а также возможной продажи данного объекта недвижимости предполагает необходимым производить и рассчитывать его стоимость исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Указанные обстоятельства подтверждены представленными расчетами на основании кадастровой стоимости.
Как указано в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 28), с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка на момент обращения в суд представлен отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный специалистом ООО "Агентство оценки "Аспект", в соответствии с которым, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка определена в размере 7 637 271 рубля, а также положительное экспертное заключение N ДД.ММ.ГГГГ, выполненное Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков" на отчет оценке N от ДД.ММ.ГГГГ о соответствии последнего требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Таким образом, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод, что административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного земельного участка.
В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка.
Согласно заключению эксперта ООО "Лаборатория судебных исследований" N от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0503000:8 в размере 18 526 000 рублей.
Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Указанные разъяснения согласуются с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, подтвердившего возможность арендаторов земельных участков доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости в тех случаях, когда кадастровая стоимость используется для расчета годовой арендной платы (Определение от ДД.ММ.ГГГГ N-О-О).
Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 г. N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом, что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.
В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя совокупность доказательств по делу, судом апелляционной инстанции выявлено несоответствие отчета об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный специалистом ООО "Агентство оценки "Аспект" требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Представленный административным истцом отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ обоснованно не был принят во внимание судом первой инстанции, поскольку он не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям пунктов 12, 13, 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пунктов 3, 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пункта 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".
Заключение оценщика не содержит подробного описания проведенного исследования и подбора объектов-аналогов в отношении рассматриваемого объекта, обоснования выводов по поставленному перед оценщиком вопросу, что могло привести к ошибкам в расчетах оценщика.
Представленное стороной положительное экспертное заключение N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков" на отчет оценке N от ДД.ММ.ГГГГ обоснованно не было принято судом первой инстанции во внимание, поскольку не могло быть отнесено как дополнение к проведенному исследованию и представленному административным истцом.
Отчет N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком ООО "Агентство оценки "Аспект", опровергнут заключением эксперта ООО "Лаборатория судебных исследований " N от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, поэтому не может быть положен в основу выводов о рыночной стоимости объекта.
Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта ООО "Лаборатория судебных исследований " N от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Доводам о несогласии с результатами судебной экспертизы ввиду представления стороной административного истца рецензии эксперта-оценщика АО "Бизнес-Фактор" N.01 от ДД.ММ.ГГГГ на заключение эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ судом первой инстанции дана надлежащая оценка, эксперт ФИО3 была допрошена в ходе рассмотрения дела в суде, экспертом были даны надлежащие пояснения на доводы поступившей рецензии.
Судом первой инстанции правомерно отклонено ходатайство о административного истца о необходимости назначения повторной экспертизы ввиду отсутствия для этого оснований. С данным выводом соглашается судебная коллегия.
Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.
Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода мотивировано и корректно.
В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, в том числе сегмента рынка в непосредственной близости от исследуемого объекта.
Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники инфор
