Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 10 ноября 2021 г. по делу N 33-4821/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Пшиготского А.И, судей Емельяновой Е.В, Черноморец Т.В, при секретаре Шапоревой Д.Е, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ждановой Н.П, апелляционной жалобе ИП И. О.А. на решение Первомайского районного суда "... " от 24.05.2021, которым постановлено:

"Исковые требования Ждановой Н. П. удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение - комнату 3 "... ", г. Омск, площадью 20, 7 кв.м. кадастровый N "... ".

Взыскать с индивидуального предпринимателя Исуповой О. А. в пользу Ждановой Н. П. компенсацию морального вреда - 5 000 руб.; штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя - 2 500 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Исуповой О. А. государственную пошлину в доход местного бюджета в сумме 600 руб.".

Заслушав доклад судьи областного суда Емельяновой Е.В, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Жданова Н.П. обратилась в суд с иском к ИП И. О.А. о защите прав потребителей, указав в его обоснование, что "... " между ответчиком и истцом был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения N "... ", которым предусмотрено заключение в будущем договора купли-продажи жилой комнаты N "... " в "... ", расположенной по адресу: г..Омск, "... ". Согласно условиям предварительного договора основной договор должен быть заключен в срок до "... ", стоимость жилого помещения определена в 693 000, 00 руб... Покупателем обязательства по оплате жилого помещения исполнены в полном объеме. Позже сторонами было заключено дополнительное соглашение с уточнением размера стоимости жилого помещения, которая стала составлять 669 100, 00 руб, и установлен срок подписания основного договора - не позднее "... ". По акту приема-передачи от "... " ответчик передал, а истец принял во владение и пользование жилое помещение - комнату N "... " в "... ", расположенную по адресу: г..Омск, "... ". На дату подачи искового заявления истец проживает в указанной комнате, несет бремя содержания жилого помещения, оплачивает коммунальные услуги. Ответчик проводил реконструкцию здания, выполнял работы по переводу здания из нежилого в жилое с присвоением статуса многоквартирного жилого дома. "... " спорное жилое помещение поставлено на кадастровый учет и за ответчиком зарегистрировано право собственности.

Ответчик уклоняется от исполнения обязательств в части регистрации перехода права собственности на истца, в связи с чем истец просила произвести государственную регистрацию перехода права собственности на комнату N "... " в "... ", расположенной по адресу: г..Омск, "... ", площадью 20, 7 кв. м, кадастровый N "... " на свое имя; а также на основании статьи 23.1 Закона о защите прав потребителей взыскать с ответчика неустойку за задержку передачи жилого помещения в размере 3 345, 50 руб. за каждый день просрочки, начиная с "... " по день вынесения решения суда, но не более 669 100, 00 руб, компенсацию морального вреда в размере 70 000, 00 руб..

В судебном заседании истец Жданова Н.П. и ее представитель Гузей Д.А. заявленные требования поддержали по аналогичным доводам.

Ответчик ИП И. О.А. участия при рассмотрении дела не принимала, представив письменные возражения на исковое заявление.

Представитель ответчика ИП И. О.А. - Фадеева Н.Н. иск не признала, указав, что истец отказывается от заключения договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности. Истец в период действия предварительного договора не пытался заключить основной договор, поэтому договор от "... " считается прекращенным в силу пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчик обращался к истцу с требованием о заключении договора купли-продажи, направлял ему уведомление, однако истец не являлся на сделку. Ответчик готов заключить с истцом основной договор, однако, истец не согласен с его условиями. Полагала, что положения Закона о защите прав потребителей к спорным правоотношениям не применяются. Ходатайствовала о применении срока исковой давности. Кроме того, просила применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Полагала, что неустойка не подлежит начислению в соответствии с Постановлением Правительства от "... " N "... ".

Представитель третьего лица У. Р. по Омской области участия при рассмотрении дела не принимал.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе истец Жданова Н.П. просит решение суда отменить в части, удовлетворив в полном объеме требование о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи предварительно оплаченного товара. Ссылается на неверное толкование судом статьи 23.1 Закона о защите прав потребителей, поскольку нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю подразумевают передачу не в пользование недвижимого имущества, а в собственность истца. Указывает, что хотя на момент передачи комната и была создана в натуре, однако здание в согласованный сторонами срок не приобрело статус жилого, ответчиком продолжались проводиться ремонтные работы и оформление документов. Изначально комната не была пригодна для использования по назначению, была передана по акту приема-передачи истцу для выполнения ремонта и опломбировки счетчиков. Доказательств того, что истцу передано жилое помещение в собственность не представлено. Считает, что содержание совершенной сторонами сделки характеризуется признаками договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, воля истца и конечный результат при заключении предварительного договора купли-продажи направлены на финансирование и приобретение в собственность комнаты для личных нужд, следовательно, возникшие между сторонами правоотношения следует квалифицировать как отношения по участию в долевом строительстве многоквартирного дома с применением положений Федерального закона от "... " N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в том числе и мер ответственности, им предусмотренные.

В апелляционной жалобе ответчик ИП И. О.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение о взыскании в пользу ответчика неосновательного обогащения истца в виде причиненных убытков за потребление коммунальных услуг и коммунальных ресурсов в общей сумме 46 614, 04 руб, об определении стоимости спорного помещения в сумме 633 400, 00 руб, стоимости доли земельного участка в сумме 35 700, 00 руб, общей суммы за вышеназванные объекты в размере 669 100, 00 руб.; об отказе во взыскании компенсации морального вреда, штрафа и госпошлины. Полагает, что судом правомерно принято решение о регистрации перехода права собственности на спорное помещение за истцом, однако, неправомерно не применены нормы ГК РФ, касающиеся компенсации ответчику расходов (убытков), связанных с оплатой коммунальных услуг, фактически потребленных истцом. В результате чего у истца возникло неосновательное обогащение, полученное за счет ответчика, в общей сумме 46 614, 04 руб, что следует из выставленной квитанции за период возникновения задолженности ответчика по спорному помещению с "... " по "... ". В указанный период истец пользовался коммунальными услугами, однако не возместил ответчику расходы, связанные с их оплатой, и отказалась возмещать данные расходы в последующем, либо заключить основной договор, предусматривающий включение расходов ответчика в стоимость договора, в связи с чем по вине истца не была произведена регистрация перехода права собственности на спорное помещение.

Считает, что истец уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, не получая почтовую корреспонденцию с проектом договора, и отказываясь подписать проект основного договора купли-продажи жилого помещения N "... " в редакции от "... ", содержащие условие о возмещении продавцу расходов по оплате коммунальных платежей (п. 7 проекта договора), а также условие о предмете договора - спорное жилое помещение, долей в праве общей долевой собственности на места общего пользования и земельного участка, пропорционально отчуждаемому помещению. Не заключение со стороны ответчика основного договора без возмещения истцом расходов ответчика является видом самозащиты права со стороны ответчика, предусмотренной предварительным договором. Внесение в проект основного договора пункта о дополнении предмета договора в виде долей в праве общей долевой собственности на места общего пользования и земельного участка, пропорционально отчуждаемому помещению соответствует действующему законодательству, не изменяет стоимость договора и не ущемляет права и законные интересы истца, соответственно, суд неправомерно не внес данный пункт в решение суда.

В отзыве на апелляционную жалобу ИП И. О.А. представитель истца Гузей Д.А. указывает, что ответчик, ссылаясь на наличие у истца неосновательного обогащения, послужившее причиной отказа ответчика в регистрации перехода права собственности, и указывая на самозащиту права своей стороны, подтверждает факт того, что именно с его стороны последовал отказ в регистрации перехода права собственности, при этом возможность перехода права им ставится в зависимость от компенсации произведенных расходов ответчиком коммунальных услуг, несмотря на то, что оплата за проданный объект получена им в полном размере. Подтверждающих документов о произведенных расходах за коммунальные услуги по спорному объекту недвижимого имущества ответчиком представлено не было, истец напрямую самостоятельно оплачивает коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям. С исковым заявлением о взыскании неосновательного обогащения, либо со встречным исковым заявлением в суд ответчик не обращался, подтверждающих документов по заявленным требованиям не представлял, что в силу части 2 статьи 322 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отклонению. Возражения относительно того, что судом неправомерно не вынесено решение в части перехода права собственности на долю в земельном участке не соответствуют требованиям закона. Право собственности ответчика на земельный участок прекращено на основании поданного им заявления в У. Р. по Омской области, в связи с чем требование о необходимости продажи кроме спорной комнаты еще и доли земельного участка подлежит отклонению. Требований о переходе права собственности на долю в общей долевой собственности мест общего пользования многоквартирного жилого дома истцом не заявлялось, следовательно, указанные возражения также подлежат отклонению.

Истец Жданова Н.П, ее представитель Гузей Д.А. в судебном заседании поддержали исковые требования и доводы апелляционной жалобы Ждановой Н.П.

Ответчик ИП И. О.А. в судебном заседании участия не принимала, извещена надлежаще.

Представитель ответчика ИП И. О.А. - Падерин В.Г. в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы ИП И. О.А, вновь указывал на пропуск срока исковой давности по заключению основного договора купли-продажи и уклонение от его заключения со стороны Ждановой Н.П..

Представитель У. Р. по Омской области участия при рассмотрении дела не принимал.

Выслушав истца Жданову Н.П, ее представителя Гузей Д.А, представителя ответчика Падерина В.Г, поддержавших каждый доводы своих апелляционных жалоб, обсудив доводы жалоб и возражений на них, исследовав материалы гражданского дела, истребовав и исследовав в судебном заседании дополнительные доказательства по правилам ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства. Дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации регламентированы основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

Такие основания для отмены решения суда в части разрешенных требований имеются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1). Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2).

Согласно статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу положений пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно пункту 1 статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" и пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 49 от 25 декабря 2018 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Как разъяснено в пунктах 5 и 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

По смыслу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о государственной регистрации договора жилого дома распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По смыслу пункта 2 статьи 8.1, пункта 1 статьи 131 и пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности приобретателя недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и возникает с момента ее проведения, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Реестре является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Реестре право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

На основании пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. До государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости право собственности на него остается за продавцом.

Согласно пункту 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом.

В случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности при обращении с соответствующим иском (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 61 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В предмет доказывания по требованию, заявленному по данному основанию (часть 3 статьи 551 ГК РФ), исходя из системного толкования положений действующего законодательства, а также принимая во внимание разъяснения в указанном Постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, входят следующие обстоятельства: заключенность и соответствие закону сделки, на основании которой заявлено требование о государственной регистрации перехода права собственности, исполнение обязательства по передаче имущества, а также наличие уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из материалов дела и установлено судом, "... " между ИП И. О.А. (продавец) и Ждановой Н.П. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения N "... ", согласно пункту 1 которого стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи жилой комнаты N "... " в "... ", расположенной по адресу: г. Омск, "... " общей проектной площади 21 кв.м, номер квартиры - строительный, расположенной на 2 этаже, во 2 подъезде (имеющей два окна, находящейся сразу за лестницей), в здании инженерно-лабораторного корпуса, назначение: нежилое. "... " N "... " кв.м, количество этажей 5, адрес местоположения "... ", г. Омск, принадлежащего продавцу на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от "... ". Здание инженерно-лабораторного корпуса проходит процедуру реконструкции, и по завершении, после ввода в эксплуатацию, получит статус многоквартирного жилого дома.

В соответствии с пунктами 2 и 3 предварительного договора купли-продажи основной договор стороны обязались заключить в срок до "... ", стоимость (цена) указанного помещения, являющегося предметом купли-продажи, составила 693 000, 00 руб, без НДС.

На основании акта N "... " приема-передачи жилого помещения от "... " продавец передал покупателю, а последний принял в фактическое владение и пользование недвижимое имущество: жилое помещение (жилая комната N "... " в "... " по адресу "... ", г. Омск (общая проектная площадь 20, 7 кв.м, номер квартиры - строительный), а также счетчики электроэнергии, горячей и холодной воды, комплект ключей.

Как следует из квитанции к приходному кассовому ордеру N "... " от "... " Ждановой Н.П. произведена оплата по предварительному договору купли-продажи жилого помещения N "... " от "... " в размере 693 000, 00 руб... Факт оплаты денежных средств в счет предмета договора в ходе рассмотрения дела не оспаривался, подтвержден приходным кассовым ордером.

"... " между ИП И. О.А. и Ждановой Н.П. были заключены дополнительные соглашения к предварительному договору купли-продажи жилого помещения N "... " от "... ", согласно которым уточнены площадь продаваемого жилого помещения, которая стала составлять N "... " кв.м, стоимость жилого помещения, которая стала составлять 669 100, 00 руб, и установлен срок подписания основного договора - не позднее "... ". Оплата коммунальных платежей за электроэнергию, теплоэнергию, водопотребление и водоотведение, содержание жилья производится ежемесячно путем возмещения продавцу расходов на оплату указанных услуг по выставленным продавцом квитанциям, согласно показаниям приборов учета после подписания акта приема-передачи жилого помещения (жилая комната N "... " в "... " по адресу "... ", г. Омск (общая проектная площадь N "... " кв.м, номер квартиры - строительный) (пункт 2 соглашения).

Представленными в материалы дела расходными кассовыми ордерами подтверждается, что согласованная в п.п. 3 и 4 дополнительных соглашений от "... " сторонами компенсация продавцом разницы в общей проектной площади 0, 3 кв.м. в сумме 9 900, 00 руб. и компенсация стоимости отделочных работ в сумме 14 000, 00 руб. выплачена истцу.

Судом установлено, что реконструкция здания завершена, реконструированный объект капитального строительства "Этап 1. Многоквартирный жилой дом с хозяйственно-бытовым помещением (блоком)", расположенный по адресу "... " на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от "... " введен в эксплуатацию. Здание по указанному адресу учтено как многоквартирный дом. Жилой дом и расположенные в нем жилые и нежилые помещения поставлены на кадастровый учет, спорному жилому помещению "... " присвоен кадастровый N "... ".

Из правоустанавливающих документов в отношении объекта недвижимости и выписки из ЕГРН явствует, что с "... " собственником жилого помещения с кадастровым номером N "... ", площадью N "... " кв.м, расположенного по адресу: г. Омск, "... ", комн. 3, является И. О.А... Ограничения прав и обременение объекта недвижимости отсутствуют, кроме запрета на регистрацию, наложенного в рамках настоящего дела.

Как указывалось выше жилое помещение - комната N "... " в "... ", расположенной по адресу: г. Омск, "... " передано в фактическое владение и пользование истца по акту приема-передачи от "... ".

Однако основной договор между сторонами не заключен, государственная регистрация перехода права собственности на спорное недвижимое имущество к истцу не произведена.

Разрешая исковые требования, основываясь на правилах толкования договора, установленных статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 218, 219, 429, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что между сторонами сложились правоотношения, регулируемые нормами Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже недвижимого имущества, поскольку в заключенном предварительном договоре стороны предусмотрели права и обязанности, присущие основному договору купли-продажи, в частности индивидуализировали предмет договора, произвели взаиморасчет по договору в размере полной стоимости объекта недвижимости, который ответчик засчитал в счет оплаты предмета договора.

Установив, что многоквартирный дом, в котором была приобретена комната истцом, в настоящее время введен в эксплуатацию, комната имеет индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости учтена в качестве самостоятельного объекта, с учетом отсутствия в материалах дела доказательств притязаний иных лиц на спорное жилое помещение, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования истца о государственной регистрации перехода права собственности на данную комнату с И. О.А. и истца Жданову Н.П..

Доводы И. О.А. о применении срока исковой давности к требованию о регистрации перехода права собственности на истца в отношении спорного жилого помещения верно отклонены судом.

Так согласно п. 61 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сторона, фактически исполнявшая сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации (пункт 2 статьи 10, пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Применяя положения пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в п. 61 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", судом правомерно не принято во внимание заявленное ответной стороной ходатайство о пропуске срока исковой давности в данной части, поскольку жилое помещение фактически передано ответчиком истцу до необходимой его государственной регистрации перехода права, поэтому ответчик, как сторона, фактически исполнявшая сделку до ее необходимой государственной регистрации (в данном случае ответчик И. О.А вела деятельность по физической реконструкции объекта, введение в эксплуатацию, постановки его на кадастровый учет, регистрации права собственности на спорное жилое помещение на свое имя), не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации.

В данной части выводы суда не противоречат нормам действующего гражданского законодательства, регулирующего настоящие правоотношения, и добытым по делу доказательствам, оценка которым дана согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 189-ФЗ со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

При государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется (часть 1 статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости).

Следовательно, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав, и не является самостоятельным предметом сделки.

Кроме того, согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРН ответчик собственником доли земельного участка с кадастровым номером N "... " не является. Право собственности ответчика на земельный участок прекращено на основании поданного им заявления в У. Р. по Омской области.

Земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, режима бесхозяйной вещи не приобретает.

Право собственности на земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права. При этом, согласно пункту 4 статьи 56 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", при государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от такого права на него, осуществляется государственная регистрация права собственности субъекта РФ или муниципального образования, к собственности которых будет отнесен такой земельный участок, без заявления о государственной регистрации возникновения и (или) перехода права на него.

При указанных обстоятельствах, доводы апеллянта ИП И. О.А. о включении в договор купли-продажи условий о продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и мест общего пользования многоквартирного жилого дома, об определении стоимости доли земельного участка не основаны на законе, в связи с чем отклоняются судом апелляционной инстанции.

Поскольку в проект основного договора купли продажи от "... " И. О.А. включены условия, которые отсутствовали в предварительном договоре купли-продажи, доводы И. О.А. о том, что основной договор был не заключен по вине Ждановой Н.П, следует отклонить.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г.), действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с 1 апреля 2005 г, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Аналогичная позиция была доведена до судов Письмом Верховного Суда Российской Федерации от 30 января 2013 г. N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с выпиской из ЕГРИП И. О. А. зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя с "... ", основным видом деятельности является строительство жилых и нежилых зданий (т. 1, л.д. 96-97).

Градостроительный кодекс Российской Федерации различает понятия "строительство" и "реконструкция" объектов капитального строительства. Вместе с тем действующее законодательство не исключает создание многоквартирного дома как путем строительства нового здания, так и путем проведения реконструкции уже существующего объекта.

Закон об участии в долевом строительстве не содержит ни прямого указания на применение его положений в случае создания многоквартирного дома или иного объекта недвижимости путем реконструкции уже существующего объекта недвижимости, ни прямого запрета на их применение в названном случае.

При этом положения Закона об участии в долевом строительстве, регулируя отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, как уже отмечалось выше, направлены на установление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Законом предусмотрены специальные повышенные требования к застройщикам, а также к содержанию и оформлению договора участия в долевом строительстве, в частности, установлено требование о его государственной регистрации.

Имея своей целью обеспечить защиту прав и законных интересов участников долевого строительства, Закон определяет специальные требования, касающиеся привлечения денежных средств граждан для строительства, и устанавливает запрет на их привлечение в нарушение закрепленных требований.

Как следует из юридической техники написания Закона об участии в долевом строительстве, законодатель наряду с термином "строительство" использует и термин "создание" объекта долевого строительства.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается, в том числе на основании договора участия в долевом строительстве.

Статья 2 Закона об участии в долевом строительстве дает понятие объекта долевого строительства, это - жилое или нежилое помещение, машиноместо, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Как следует из материалов дела, результатом предстоящей реконструкции данного объекта должно было стать создание многоквартирного жилого дома с хозяйственно-бытовым помещением (блоком) общей площадью 3086, 1 кв.м. с балконами, лоджиями, верандами, террасами (л.д.170 т.1), согласно разрешения выданного И. О.А. о вводе данного объекта в эксплуатацию (л.д. 171 т.1) данный объект из 5-ти этажного стал 6-ти этажным, что следует и из технического плана (л.д.106?131 т.1), представленного в УФРС по Омской области, квартиры не существовали в объекте недвижимости до его реконструкции, объект был зданием инженерно-лабораторного корпуса, назначение нежилое, этажей 5, площадь 2972, 1 кв.м. (л.д.22 т.1).

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства законодатель определил- изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, термин "реконструкция" предполагает строительную деятельность по изменению параметров уже существующего объекта капитального строительства, включая его полную перестройку и как следствие создание нового объекта.

При этом реконструкция осуществляется по тем же правилам, что и новое строительство объекта капитального строительства.

Учитывая изложенное, привлечение И. О.А. денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, создаваемом в результате реконструкции ранее существовавшего объекта недвижимости и еще не введенном в эксплуатацию в этом качестве, могло осуществляться только способами, перечисленными в пункте 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве, в том числе на основании договоров участия в долевом строительстве.

Данная позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от "... " N 17395/11.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция осуществляется на основании разрешения на строительство, т.е. на основании документа, выданного уполномоченными органами государственной власти, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Как указано выше, И. О.А. имело соответствующие разрешения на создание нового объекта путем реконструкции старого (л.д.171 т.1), выданные Департаментом архитектуры и градостроительства администрации "... " от "... ".

В соответствии выпиской из ЕГРН от "... " здание с кадастровым номером N "... " площадью N "... " кв.м, расположенное по адресу: г. Омск, "... " является многоквартирным домом, год ввода в эксплуатацию: 2019. Здание расположено в пределах объекта недвижимости (земельного участка) с кадастровым номером N "... " (т. 1, л.д. 247-251).

В связи с изложенным суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 1, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", приходит к выводу, что реконструкция административного здания ответчиком осуществлялась на основании разрешений на строительство, которые не отменены и являются действующими; результатом реконструкции данного объекта явилось создание многоквартирного жилого дома, не существовавшего ранее; созданный в результате реконструкции многоквартирный дом введен в эксплуатацию, в связи с чем такое привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, порождает у граждан права, вытекающие из норм Федерального закона от "... " N 214-ФЗ.

Решением N "... " единственного собственника помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, "... " от "... " выбран способ У. многоквартирным домом - У. управляющей организацией ООО "Комфортное жилье" (т. 1, л.д. 176).

"... " между И. О.А, являющейся собственником всех жилых помещений (квартир) и ООО "Комфортное жилье" был заключен договор У. многоквартирным домом, расположенного по адресу: г. Омск "... " (т. 1, л.д. 177-206).

На имя Ждановой Н.П. открыт лицевой счет, выставляются квитанции, истец оплачивает коммунальные услуги (т.1 л.д. 29-30, 238-245).

Исходя из буквального значения содержащихся в предварительном договоре слов и выражений, условий и предмета договора, а также из действительной общей воли сторон с учетом цели договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что предметом договора являлось обязательство по передаче истцу в будущем жилого помещения, воля сторон была направлена на заключение договора, который влечет возникновение у истца Ждановой Н.П. права собственности на жилое помещение за те денежные средства, которые были ею переданы И. О.А..

В связи с этим, несмотря на то, что в соответствии с положениями Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. при заключении предварительного договора И. О.А. всеми свойствами застройщика не обладала, на возникшие между сторонами отношения подлежит распространению требования данного федерального закона, в том числе и в части сроков передачи построенного на денежные средства истца жилого помещения.

Формальное несоответствие И. О.А. требованиям к застройщикам, изложенное в ст. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к обратным выводам не ведет, поскольку будет ущемлять права истца, являющейся экономически слабой стороной в данном договоре и фактически оплатившей ответчику стоимость реконструированного объекта недвижимости.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 07.10.2020 N 302-ЭС20-10631, определении от 10.05.2016 N 78КГ16-13, от 19.01.2016 N 5КГ15-196, п. 3 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г.), п. 1.3, 15 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 г.).

Ответчик И. О.А. ссылалась при рассмотрении дела, что комнату фактически передала истцу еще в период действия предварительного договора купли-продажи - "... ", истец могла пользоваться комнатой, распоряжаться ею, фактически в нее вселилась и проживала в ней, что указывает на отсутствие просрочки в этой части с ее стороны.

Оценив данные доводы И. О.А. применительно к доказательствам, которые имелись в деле и дополнительно были собраны судом апелляционной инстанции, коллегия судей находит их несостоятельными.

Из условий заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи от "... " следует, что истец должна приобрести право собственности на спорную жилую комнату.

Права собственника объекта подразумевают полномочия как по владению и пользования, так и по распоряжению жилым помещением (ст. 209, 288 Гражданского кодекса РФ). Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Так, из многочисленных обращений как истца лично, так и иных лиц, приобретших данные жилые помещения у И. О.А, в доме периодически отсутствовало отопление, подача воды (лд.28, 33, т.1, 178-190 т.2).

Обращения граждан также связаны с отсутствием права собственности на жилые помещения, невозможностью регистрации по месту жительства.

Как уже указывалось выше, И. О.А. стала собственником спорной комнаты "... ", с указанного периода времени комнату истцу по договору купли-продажи, либо на основании иной сделки не передала, только в обжалуемом решении соответствующее право зарегистрировано за Ждановой Н.П..

Согласно ч. 2, 3 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Как уже указывалось выше, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ответчик получила "... ", данный объект поставлен на учет в УФРС как многоквартирный жилой дом лишь "... " (л.д.80-83 т1).

Учитывая изложенное, сам по себе факт подписания истцом акта приема передачи комнаты "... " (то есть за три года до получения всех разрешающих эксплуатацию жилого дома документов) не указывает на то, что обязанность по передаче жилого помещения И. О.А. исполнила надлежащим образом, и соответствующее право у истца на взыскание неустойки не возникло.

Кроме этого, в данном случае, поскольку происходила реконструкция объекта, то в части возникновения права собственности имеются особенности, заключающиеся в том, что вначале И. О.А. регистрирует соответствующие объекты на себя, а затем право передается по договорам гражданам, заключившим соответствующие договоры купли-продажи будущей недвижимости.

И. стала собственником спорной комнаты "... " (л.д.84 т.1)

В силу п. 2 ст. 6 Федерального закона от "... " N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Поскольку до настоящего времени юридически объект истцу не передан, право собственности на комнату зарегистрировано за И. О.А, соответствующая регистрация за истцом произведена на основании обжалуемого решения суда, а значит, истец правом распоряжения жилым помещением не обладала, не могла заключить в отношении него сделки, осуществить жилищные права в части регистрации в нем по месту жительства, что нарушает ее права, требования истца о взыскании с ответчика в ее пользу неустойки за нарушение сроков передачи объекта по Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следует признать обоснованными и удовлетворить, а решение суда в этой части отменить, как постановленное при неправильном применении норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Показания свидетеля Немчиновой Л.Н, допрошенной в суде апелляционной инстанции (л.д.128-130 т.3) выводам суда апелляционной инстанции не противоречат, в связи с тем, что данный свидетель не отрицала, что договоры с гражданами о передаче им в собственность жилых помещений И. О.А. стала заключать только в конце 2020. Фактическая же передача помещений гражданам, без юридической передачи права, надлежащим исполнением обязательств по предварительным договорам купли-продажи, являться не может.

По этим же основаниям суд апелляционной инстанции не принимает во внимание доказательства ответчика, представленные в суд апелляционной инстанции, подтверждающее подключение жилого дома к объектам коммунального хозяйства.

Период взыскания неустойки составит с "... " (дата передачи жилого помещения по договору) по "... ", и со "... " по "... " (дата вынесения решения судом первой инстанции).

При этом из расчета следует исключить период с 03.04.2020 по 01.01.2021 на основании Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 N 423 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве".

Сумма неустойки равна 235 969, 27 рублей из расчета : 669 100 рублей цена договора х1058 дней х 2 х1/300 х5%, где 5 % ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на день исполнения обязательства (на "... "), а 1058 количество дней просрочки за указанный выше период.

При этом следует отклонить доводы Падерина В.Г. о том, что взыскание неустойки по ФЗ N 214 будет выходом за пределы предъявленного иска, поскольку в силу п.5, 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008 N 11 (ред. от 09.02.2012) "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" норму права, подлежащую применению к спорным правоотношениям определяет суд. Требования истца заявлены как требования о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта недвижимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце втором пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 N "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. Кроме того, при применении положения части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо исходить из недопустимости решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства без представления ответчиками доказательств, подтверждающих такую несоразмерность.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (пункт 73).

Оснований для применения ст. 333 ГК РФ не имеется, в данном случае период просрочки является чрезмерно длительным, каких-либо исключительных обстоятельств, которые давали бы суду апелляционной инстанции применить требования ст. 333 ГК РФ по заявлению ответчика, не имеется.

Поскольку юридически объект истцу не передан, требования ответчика о применении срока исковой давности к требованиям о взыскании неустойки, подлежат отклонению.

Вместе с тем, суд первой инстанции верно указал, что к спорным правоотношениям помимо положений гражданского законодательства о договоре купли-продажи вещи, которая должна была поступить в собственность продавца в будущем, также применяются положения Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

В пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

На основании ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку материалами дела достоверно установлен факт нарушения прав Ждановой Н.П. как потребителя, судом первой инстанции, с учетом требований разумности и справедливости, взыскана с ответчика компенсация морального вреда в размере 5 000 рублей.

Согласно п. 45 постановления Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Поскольку судом первой инстанции был установлен факт нарушения ответчиком прав истца как потребителя, с учетом удовлетворения иска судом апелляционной инстанции о взыскании неустойки, сумма компенсации морального вреда подлежит увеличению и взысканию в размере 10 000 рублей.

Установив, что ИП И. О.А. были нарушены права Ждановой Н.П. как потребителя, суд первой инстанции с учетом положений пункта 6 статьи 13 "О защите прав потребителей", пришел к правильному выводу о том, что с ответчика подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

С учетом отмены решения суда в части, сумма штрафа составит 122 984, 64 рубля из расчета (235 969, 27 рублей +10 000 рублей : 2).

В остальной части иска Ждановой Н.П. следует отказать.

Судебные расходы в соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации составят 6 159, 69 рублей из расчета 5 559, 69 за требование о взыскании неустойки + 600 рублей за два неимущественных требования).

Требования апелляционной жалобы ИП И. О.А. о взыскании неосновательного обогащения истца в виде причиненных убытков за потребление коммунальных услуг и коммунальных ресурсов в общей сумме 46 614, 04 руб, а также об определении стоимости предмета договора в общей сумме 669 100, 00 руб, из которых: 633 400, 00 руб. - стоимость спорного помещения, 35 700, 00 руб. - стоимость доли земельного участка, не могут быть предметом настоящего апелляционного разбирательства, поскольку в силу части 2 статьи 322 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в апелляционной жалобе не могут содержаться требования, не заявленные при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Указание Падерина В.Г. на применение срока исковой давности к требованиям о предварительном договоре купли-продажи, указание на прекращение обязательств сторон по предварительному договору купли-продажи, в связи с чем истец имеет право на возврат денежных средств следует отклонить, поскольку истец от заключения основного договора купли-продажи, на условиях указанных в предварительном договоре, не отказывалась.

Напротив, в ходе судебного разбирательства установлено, что ответчик права и обязанности по основному договору по сравнению с предварительным, изменила (л.д.10-14 т.2), в том числе в части объекта купли-продажи (предмета договора), цены договора, соответствующих прав и обязанностей сторон.

С учетом изложенного суд первой инстанции верно не усмотрел вины истца в незаключении основного договора купли-продажи, в связи с чем приведенные представителем Падериным В.Г. доводы в дополнении N "... " к апелляционной жалобы подлежат отклонению.

Решение суда подлежит отмене в части, жалоба И. О.А. подлежит оставлению без удовлетворения в полном объеме, жалобу Ждановой Н.П. следует удовлетворить частично.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Первомайского районного суда "... " от "... " в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки отменить, в части взыскания компенсации морального вреда, штрафа - изменить, изложить абзацы 3, 4, 5 резолютивной части решения в следующей редакции:

"Взыскать с индивидуального предпринимателя Исуповой О. А. в пользу Ждановой Н. П. неустойку в размере 235 969, 27 рублей, компенсацию морального вреда - 10 000 руб.; штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя - 122 984, 64 рублей.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Исуповой О. А. государственную пошлину в доход местного бюджета в сумме 6 159, 69 рублей".

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено 15.11.2021

Председательствующий: Кустова А.Н. Дело N 33-4821/2021

N 2-1248/2021

УИД 55RS0005-01-2021-001659-61

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10.11.2021 г.Омск

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Пшиготского А.И, судей Емельяновой Е.В, Черноморец Т.В, при секретаре Шапоревой Д.Е, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ждановой Н.П, апелляционной жалобе ИП И. О.А. на решение Первомайского районного суда "... " от "... ", которым постановлено:

"Исковые требования Ждановой Н. П. удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение - комнату 3 "... ", г. Омск, площадью 20, 7 кв.м. кадастровый N "... ".

Взыскать с индивидуального предпринимателя Исуповой О. А. в пользу Ждановой Н. П. компенсацию морального вреда - 5 000 руб.; штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя - 2 500 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Исуповой О. А. государственную пошлину в доход местного бюджета в сумме 600 руб.".

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Первомайского районного суда "... " от "... " в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки отменить, в части взыскания компенсации морального вреда, штрафа - изменить, изложить абзацы 3, 4, 5 резолютивной части решения в следующей редакции:

"Взыскать с индивидуального предпринимателя Исуповой О. А. в пользу Ждановой Н. П. неустойку в размере 235 969, 27 рублей, компенсацию морального вреда - 10 000 руб.; штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя - 122 984, 64 рублей.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Исуповой О. А. государственную пошлину в доход местного бюджета в сумме 6 159, 69 рублей".

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи