Апелляционное определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 20 октября 2021 г. по делу N 33-7528/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

Председательствующего Нестеровой М.В, судей Озерова С.А, Осиповой Е.А, при секретаре Минихановой Е.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Альтаир - Инвест" на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 2 марта 2021 года, которым удовлетворены частично исковые требования Титовой Марии Юрьевны о признании договора договором участия в долевом строительстве, признании права собственности на квартиру.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Нестеровой М.В, объяснения представителя ООО "Альтаир-Инвест" по доверенности Захарова А.О, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Титовой М.Ю. по доверенности Павлова В.В, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Титова М.Ю. обратилась во Всеволожский городской суд с иском к ООО "Альтаир-Инвест", в котором просила признать Договор N от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве; признать право собственности на квартиру по адресу: "адрес".

В обоснование исковых требований Титова М.Ю. указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Альтаир-Инвест" и А был заключен предварительный договор купли-продажи N.

По условиям п.1.5 предварительного договора до ДД.ММ.ГГГГ должен был быть заключен основной договор купли-продажи квартиры по адресу: "адрес", Всеволожский муниципальный район, Колтушское сельское поселение, д.Аро, "адрес". На момент заключения предварительного договора разрешение на ввод дома в эксплуатацию отсутствовало.

Согласно п.3.1 Договора А должен оплатить всю стоимость квартиры в качестве обеспечительного платежа в размере 1 962 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ А направил в адрес ответчика требование заключить основной договор, которое оставлено без удовлетворения.

ДД.ММ.ГГГГ между А и Титовой М.Ю. заключен Договор цессии (Соглашение), по которому права и обязанности по предварительному договору купли-продажи квартиры N перешли к истцу.

ДД.ММ.ГГГГ Титова М.Ю. направила в адрес ответчика требование о заключении основного договора купли-продажи, которое оставлено без удовлетворения.

Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области в отношении дома по адресу: "адрес" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сведениям ЕГРН спорная квартира поставлена на учет с кадастровым N, при этом сведения о зарегистрированных правах на квартиру отсутствуют.

Ссылаясь на то обстоятельство, что ответчик уклоняется от заключения основного договора, истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на квартиру, Титова М.Ю. обратилась в суд с настоящим иском.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца Павлов В.В. поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика ООО "Альтаир-Инвест" Сухов Ф.С. просил в иске отказать.

Третье лицо Управление Росреестра по Ленинградской области своего представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 2 марта 2021 года требования удовлетворены частично.

Суд признал за Титовой М.Ю. право собственности на жилое помещение - квартиру площадью 63, 8 кв.м, кадастровый N по адресу: "адрес".

В удовлетворении требования о признании Договора N от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве суд отказал.

Ответчик ООО "Альтаир-Инвест" не согласился с законностью и обоснованностью постановленного решения Всеволожского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, его представитель подал апелляционную жалобу, в которой просит постановленное решение отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска. В обоснование доводов жалобы указано, что поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства наличия зарегистрированного права собственности у А, то решение о признании права собственности за последующим владельцем не могло быть постановлено.

В суде апелляционной инстанции представитель ООО "Альтаир-Инвест" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение по изложенным основаниям.

Представитель Титовой М.Ю. полагал решение законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы не подлежащими удовлетворению.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения лиц, явившихся в суд апелляционной инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Альтаир-Инвест" и А заключен предварительный договор купли-продажи "адрес"-ЧС15.

По условиям п.1.5 предварительного договора до ДД.ММ.ГГГГ должен был быть заключен основной договор купли-продажи квартиры по адресу: "адрес"

На момент заключения договора квартира принадлежит продавцу на основании Разрешения на строительство N от ДД.ММ.ГГГГ, выданного администрацией МО Колтушское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области.

Согласно п.2.2 Предварительного договора цена квартиры составляет 1 962 000 руб.

Платежным поручением N от ДД.ММ.ГГГГ и N от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается перечисление Алдошкиным Ю.А. денежных средств на счет ООО "Альтаир-Инвест" в размере 1 590 000 руб. и 372 000 руб, соответственно.

В соответствии с п.1.5 договора стороны пришли к соглашению, что основной договор купли-продажи квартиры будет заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а в случае, если регистрация права собственности продавца будет произведена позднее этого срока - с рок 30 дней с даты регистрации.

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области ООО "Альтаир-Инвест" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N.

ДД.ММ.ГГГГ, то есть, уже после окончания строительства дома, между А и Титовой М.Ю. заключено Соглашение об уступке прав и обязанностей по предварительному договору N купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из п.6 Соглашения, за уступку прав требований цессионарий обязуется уплатить 2 759 664 руб. Получение указанной суммы подтверждается распиской А от ДД.ММ.ГГГГ.

О состоявшейся уступке прав по договору ответчик был уведомлен ДД.ММ.ГГГГ.

Обращаясь в суд с настоящим иском Титова М.Ю. полагала, что имеются основания для признания предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "Альтаир-Инвест" и А, договором долевого участия в строительстве, а также для признания права собственности на квартиру, возникшего на основании соглашения об уступке прав и обязанностей.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения требований Титовой М.Ю. о признании спорного договора договором участия в долевом строительстве.

При этом суд, квалифицируя спорный договор как договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, указал, что договор является основанием для перехода права собственности на недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 194 ГПК РФ решением является постановление суда первой инстанции, которым дело разрешается по существу.

Решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19.12.2003 г. "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ) (п. 2).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3).

Постановленное судом в рамках настоящего спора решение не может быть признано отвечающим требованиям ч. 1 ст. 195 ГПК РФ в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании договора N от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве.

Отказывая в удовлетворении требований о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что предварительный договор не отвечает критериям договора о долевом участии в строительстве.

Между тем судом не учтено, что в силу части 1 статьи 1 Закон об участии в долевом строительстве настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с ДД.ММ.ГГГГ

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Судом установлено, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли в результате заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной в момент его заключения в строящемся многоквартирном жилом доме, при этом истцом по предварительному договору купли-продажи были внесены денежные средства в размере стоимости квартиры.

Принимая во внимание, что заключенная между сторонами сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве и его заключение состоялось после ДД.ММ.ГГГГ, поэтому вывод суда первой инстанции о том, что Закон об участии в долевом строительстве не распространяется на отношения, возникшие между истцом и ответчиком, нельзя признать правильным.

При таких обстоятельствах, решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ в части отказа в удовлетворении исковых требований Титовой М.Ю. о признании договора N от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве подлежит отмене, с вынесением нового решения в указанной части об удовлетворении исковых требований.

Вместе с тем судебная коллегия, соглашаясь с общим выводом суда первой инстанции о наличии оснований для признания за Титовой М.Ю. права собственности на спорный объект недвижимости, считает необходимым отметить следующее.

В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Участие граждан в долевом строительстве является одним из способов приобретения гражданами в собственность жилых помещений.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Верховный Суд РФ в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации дата (далее - Обзор от 04.12.2013), указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе предусмотренные им меры ответственности.

В соответствии с пунктом 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) нарушение застройщиком положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Из материалов дела следует, что А исполнил обязательства по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ путем внесения денежных средств в размере 1962 000 руб. в счет цены договора.

Поскольку к Титовой М.Ю. перешли права требования передачи объекта долевого участия в строительстве на основании соглашения об уступке прав и обязанностей по предварительному договору N-ЧС15 купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, фактически между истицей и ответчиком возникли отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирного дома.

Согласно п. 3 Соглашения цедент подтверждает, что на момент подписания настоящего Соглашения, в соответствии с предварительным договором в обеспечении исполнения обязательств по Договору по заключению основного договора купли-продажи квартиры и возмещению убытков, вызванных неисполнением такого обязательства, внес Продавцу (А) денежные средства в размере 1 962 000 руб.

Возможность признания в судебном порядке права собственности на завершенный строительством объект, вытекает из положений статей 130, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, данная позиция также отражена в пункте 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

При таких обстоятельствах истицей выбран правильный способ защиты нарушенного права, путем признания за нею права собственности на завершенный строительством объект недвижимости.

Принимая во внимание, что истица исполнила свои обязательства по внесению денежных средств в строительство многоквартирного жилого дома, а застройщик ООО "Альтаир-Инвест" не исполнил обязательства по передаче объекта долевого строительства, решение суда первой инстанции о признании за Титовой М.Ю. права собственности на завершенный строительством объект - квартиру площадью 63, 8 кв.м, кадастровый N по адресу: "адрес" соответствует требованиям действующего законодательства.

В остальной части апелляционная жалоба не содержит правовых оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене или изменению постановленного судом решения.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда, определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 2 марта 2021 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Титовой Марии Юрьевны о признании договора N от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве.

Принять в указанной части новое решение.

Исковые требования Титовой Марии Юрьевны к обществу с ограниченной ответственностью "Альтаир-Инвест" о признании договора N от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве удовлетворить.

В остальной части решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 2 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альтаир-Инвест" - без удовлетворения.

Председательствующий: Судьи:

Судья: Витер Л.В.