Апелляционное определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 22 сентября 2021 г. по делу N 33-4578/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Коноваленко А.Б.

судей Шкуратовой А.В, Тимощенко Р.И, при секретаре Шавровой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению иску Захаринской ФИО16 к Григоряну ФИО17 о расторжении договоров аренды нежилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате и убытков и по встречному иску Григоряна ФИО18 к Захаринской ФИО19 о признании договора аренды расторгнутым по инициативе арендодателя, признании договоров аренды недействительными по апелляционной жалобе Григоряна ФИО20 на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 15 июня 2021 года.

Заслушав доклад судьи Шкуратовой А.В, объяснения представителя Григоряна З.Т. - Логошина А.И, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Захаринская М.М. обратилась в суд с названным выше иском, в котором просила взыскать с Григоряна З.Т. задолженность по арендной плате за период с марта 2020 года по 12 августа 2020 года в размере 240 000 рублей; стоимость восстановительного ремонта нежилых помещений в размере 274 700 рублей, а также расторгнуть договоры аренды нежилого помещения N N, расположенного по адресу: "адрес", от 13 августа 2020 года, от 12 августа 2021 года и от 11 августа 2022 года.

В обоснование заявленных требований Захаринская М.М. указала, что 15.08.2018 года между ней и ответчиком заключено 5 идентичных договоров аренды одного и того же нежилого помещения на срок до одного года каждый, общим сроком на 5 лет, по условиям которых арендатор обязался вносить арендную плату не позднее 5 числа каждого месяца, однако, с марта 2020 года у Григоряна З.Т. образовалась задолженность, в связи с чем в июне и августе 2020 года ему направлены претензии о её погашении, а в июле 2020 года - уведомление о намерении прекратить договор аренды с приглашением на передачу помещения в добровольном порядке, фактически Григорян З.Т. занимал арендуемое помещение, используемое им под кальянную, до сентября 2020 года, после его освобождения арендатором нежилое помещение нуждается в восстановительном ремонте, стоимость которого составляет 274 700 рублей.

Григорян З.Т. обратился со встречным иском к Захаринской М.М, в котором просил суд признать договор аренды нежилого помещения от 14.08.2019 года расторгнутым по требованию арендодателя с 31.12.2019 года, а также признать недействительными договоры аренды нежилого помещения от 13.08.2020 года, от 12.08.2021 года и от 11.08.2022 года.

Встречный иск мотивирован тем, что с августа 2018 года по ноябрь 2019 года для осуществления предпринимательской деятельности он занимал помещение по адресу: "адрес", заключить договор на срок 5 лет и зарегистрировать его в ЕГРН арендодатель отказалась, предложив заключить 5 договоров на 11 месяцев, то есть на будущие даты.

Осенью 2019 года в связи с отсутствием прибыли по выбранному направлению предпринимательской деятельности им принято решение прекратить деятельность по данному адресу, по согласованию с собственником он передал помещение в субаренду Костаняну Н.Т, продав ему оборудование и мебель.

Сославшись на то, что договор аренды нежилого помещения от 14.08.2019 года, заключенный между ним и Захаринской М.М, фактически расторгнут с ноября 2019 года по инициативе арендодателя, Григорян З.Т. просил суд признать его расторгнутым по инициативе Захаринской М.М. с 31.12.2019 года, а также незаконными договоры аренды нежилого помещения от 13.08.2020 года, от 12.08.2021 года и от 11.08.2022 года.

Решением Ленинградского районного суда города Калининграда от 15 июня 2021 года исковые требования Захаринской М.М. удовлетворены частично: договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г "адрес", заключенный между Захаринской М.М. и Григоряном З.Т. на срок до 10 августа 2023 года, расторгнут досрочно; с Григоряна З.Т. в пользу Захаринской М.М. взыскана задолженность по арендной плате за период с марта 2020 года по август 2020 года в размере 240 000 рублей, убытки в размере 234 022 рубля и часть уплаченной при подаче иска госпошлины в размере 7 687 рублей, пропорциональная удовлетворённой части исковых требований. В удовлетворении остальных исковых требований Захаринской М.М. отказано. Встречные исковые требования Григоряна З.Т. оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Григорян З.Т. просит решение суда отменить в части, принять по делу новое решение о взыскании с него суммы задолженности за период 01.04.2020 года по 20.07.2020 года в размере 145 806, 45 рублей и об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании с него суммы убытков в размере 234 022 рубля, в её обоснование ссылается на неверное определение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих существенное значение для дела; указывает, что решением Правдинского районного суда Калининградской области от 19.11.2020 года установлено, что он не вносил арендные платежи с апреля 2020 года, в связи с чем полагает незаконным взыскание с него задолженности с марта 2020 года; полагает, что актом осмотра от 20.07.2020 года арендодатель фактически подтвердил возвращение ему нежилого помещения в указанную дату, при этом, настаивает на том, что из акта приема-передачи от 13.08.2020 года следует, что нежилое помещение передано в идеальном состоянии; выражает несогласие с выводом суда об идентичности пяти договоров аренды, указав, что условия договоров аренды от 14.08.2019 года и от 15.08.2018 года отличаются в части размера арендной платы и технического состояния помещения.

Стороны в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда, об уважительности причин неявки не сообщили.

С учетом изложенного, поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, судебная коллегия, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как установлено судом первой инстанции, 15 августа 2018 года Захаринская М.М, являясь собственником нежилого помещения N по адресу: "адрес", в лице представителя по доверенности Захаринского В.А. заключила с Григоряном З.Т. 5 договоров аренды нежилого помещения по адресу: "адрес"

Первый договор аренды заключён на период с 15 августа 2018 года по 13 августа 2019 года; второй - с 14 августа 2019 года по 12 августа 2020 года; третий - с 13 августа 2020 года по 11 августа 2021 года; четвёртый - с 12 августа 2021 года по 10 августа 2022 года; пятый - с 11 августа 2022 года по 10 августа 2023 года.

По смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации.

Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации заключённого между сторонами 15.08.2018г. договора аренды, само по себе не влечет его недействительности.

Более того, как следует из п. 2 ст. 166 ГК РФ, сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Судом первой инстанции установлено, что имущество передано арендатору по акту приёма-передачи от 15 августа 2018 года, каких-либо претензий к состоянию помещения Григорян З.Т. не имел.

Первый и второй вышеуказанные договоры аренды сторонами исполнены, сроки их действия истекли.

По условиям договора аренды, заключённого на срок с 13 августа 2020 года по 11 августа 2021 года, арендодатель передал арендатору вышеназванное помещение во временное пользование за плату в размере 40 000 рублей ежемесячно, которую арендатор должен вносить до 5 числа каждого месяца. Договор может быть досрочно расторгнут только в судебном порядке; при этом, в случае досрочного расторжения договора по требованию арендодателя последний обязан возместить арендатору стоимость выполненных работ по ремонту и обустройству помещения в размере 600 000 рублей. Арендатор обязан содержать помещение в надлежащем состоянии, производить за свой счёт косметический ремонт, нести расходы на коммунальные услуги; с согласия арендодателя арендатор вправе сдавать помещение в субаренду, производить улучшение арендованного имущества.

Установив изложенные выше обстоятельства и проанализировав условия заключенных сторонами договоров аренды, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что 15.08.2018 года между Захаринской М.М. и Григоряном З.Т. фактически заключен единый договор аренды нежилого помещения N, расположенного по адресу: "адрес", на срок 5 лет, оформленный 5 идентичными договорами, подписанными сторонами единовременно, а не в указанные в договорах даты, которые на дату их фактического подписания (15.08.2018 года) еще не наступили.

В соответствии с положениями статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Последний платеж по арендной плате поступил от ответчика 04 февраля 2020 года, следующий платеж, согласно условиям договора аренды, должен был поступить 5 марта 2020 года, однако, арендатором оплата в указанный срок не внесена.

Доказательств обратного ответчик в нарушение статьи 56 ГПК РФ не представил.

В июне 2020 года Захаринской М.М. в адрес арендатора Григоряна З.Т. направлена претензия в связи с имеющейся задолженностью с марта 2020 года в сумме 120 000 рублей. В июле 2020 года истцом было направлено уведомление о намерении прекратить договор аренды и приглашение на передачу помещения в добровольном порядке, которое было проигнорировано ответчиком.

Григорян З.Т. арендуемое помещение Захаринской М.М. в установленном порядке до истечения 12 августа 2020 года срока действия договора от 14 августа 2019 года не сдал.

Вступившим в законную силу решением Правдинского районного суда Калининградской области от 19.11.2020 года по гражданскому делу N N2-320/2020 Григоряну З.Т. отказано во взыскании с Захаринской М.М. 600 000 рублей в счет возмещения стоимости выполненных им работ по ремонту и обустройству арендуемого помещения, расположенного по адресу: "адрес"

Данным решением суда установлено, что по договору аренды от 13.08.2020 года Григорян З.Т. имел право и возможность пользоваться арендованным вышеуказанным помещением, однако, не использовал его, перестав с апреля 2020 года вносить арендную плату и забрав свое имущество из помещения. До прекращения арендатором внесения арендной платы Захаринская М.М. и Захаринский В.А. не требовали от Григоряна З.Т. досрочного расторжения договора аренды и считали его действующим.

С апреля 2020 года Григорян З.Т, не освободив помещение полностью, не передав его арендодателю и не расторгнув договор аренды, перестал по своей воле пользоваться им и вносить арендную плату в установленных договором размерах и сроки.

Доводы апелляционной жалобы со ссылкой на решение Правдинского районного суда Калининградской области от 19.11.2020 года о том, что взысканию подлежит задолженность по арендной плате за период с 01.04.2020 года по 20.07.2020 года в размере 145 806, 45 рублей, судебная коллегия отклоняет.

Размер задолженности по арендной плате за вышеуказанное нежилое помещение и период её образования не являлись предметом иска, разрешенного решением Правдинского районного суда Калининградской области от 19.11.2020 года по гражданскому делу N N2-320/2020 по исковому заявлению Григоряна З.Т. о взыскании с Захаринской М.М. 600 000 рублей в счет возмещения стоимости выполненных им работ по ремонту и обустройству арендуемого помещения.

В этой связи указание в решении суда о том, что с апреля 2020 года Григорян З.Т. перестал вносить арендную плату, не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора.

Таким образом, требования истицы о взыскании с Григоряна З.Т. задолженности по арендной плате за период с марта 2020 года по 12 августа 2020 года в размере 240 000 рублей правомерно на основании статьи 614 ГК РФ удовлетворены судом первой инстанции.

Согласно статье 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с заключением ООО "Стандарт Оценка" N010Э-08/2020 от 06.08.2020г, стоимость восстановительного ремонта нежилого помещениям N расположенного по адресу: "адрес", после эксплуатации его арендатором, согласно рыночным расценкам города Калининграда с учетом материала составляет 234 022 рубля.

Как следует из содержания данного заключения, обследуемое нежилое помещение использовалось на протяжении 2 лет как кальянная. При его обследовании были выявлены следующие дефекты и недостатки: стойкий запах дыма от кальяна, закопченность от дыма поверхности полотна натяжного потолка; загрязнение поверхности стен, разрушение окрасочного слоя на стыке стен и на отдельных поверхностях стен, отверстие в железобетонной стене, загрязнение окрасочного слоя потолка.

Договором на отделочные работы от 14.09.2020г. (т.1 л.д. 18-20), а также квитанциями к приходным кассовым ордерам (т.1 л.д. 21) подтверждается, что стоимость выполненного истицей ремонта в указанном помещении составила 234 022 рубля.

Согласно статье 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.

Поскольку из содержания вышеприведенного заключения ООО "Стандарт Оценка" N010Э-08/2020 от 06.08.2020г. следует, что после освобождения Григоряном З.Т. арендованного нежилого помещения оно нуждалось в проведении восстановительного ремонта, в том числе и в связи с недостатками, обусловленными специфичным видом осуществляемой в нем деятельности, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 616, 1064 ГК РФ, правомерно взыскал в пользу Захаринской М.М. с ответчика убытки в размере указанной выше стоимости восстановительного ремонта помещения.

Уклонившись от обязанности возвратить арендодателю арендуемое помещение, Григорян З.Т. лишил себя возможности зафиксировать его состояние на момент прекращения арендных отношений.

Утверждения ответчика со ссылкой на акт приема-передачи от 13.08.2020 года о том, что нежилое помещение передано в состоянии, не требующем ремонта, не опровергает вывод суда первой инстанции, поскольку названный акт был подписан сторонами одновременно с подписанием первого договора аренды от 15.08.2018 года, фиксировал передачу арендодателем нежилого помещения арендатору во исполнение договора аренды от 13.08.2020 года, хотя фактически арендные отношения сторон по состоянию на эту дату прекратились.

Таким образом, указанный акт не отражал действительное состояние нежилого помещения на указанную в нем дату, 13.08.2020 года.

В силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Поскольку Григорян З.Т, как следует из его встречного иска, с момента заключения договора знал о необходимости государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, заключаемого на срок более одного года, однако заключать и регистрировать такой договор не стал, подписав 5-ть договоров не наступившими датами, после чего в течение полутора лет исполнял условия заключенных им договоров, суд первой инстанции правомерно оставил встречные требования в Григоряна З.Т. о признании договоров аренды недействительными без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении требований Григоряна З.Т. о признании договора аренды нежилого помещения от 14.08.2019 года фактически расторгнутым с ноября 2019 года по инициативе Захаринской М.М, суд первой инстанции исходил из установленных им обстоятельств, согласно которым с ноября 2019 года между Григоряном З.Т. и Костаняном А.Н. был заключен договор субаренды указанного выше помещения, по которому Костанян А.Н. уплачивал Григоряну З.Т. арендную плату, договор прекратил действие в июле 2020 года (т.1 л.д. 40).

Данные нотариально удостоверенные объяснения Костаняна А.Н. опровергают утверждения Григоряна З.Т. о расторжении договора по инициативе Захаринской М.М. с 31.12.2019 года.

Договоры аренды между Захаринской М.М. и Костаняном А.Н. не заключались.

Кроме вышеупомянутых договоров с Григоряном З.Т. Захаринская М.М. иных договоров аренды ни с кем в юридически значимый период не заключала, указанное выше нежилое помещение в пользование не предавала.

Доказательств обратного Григоряном З.Т. не представлено.

Вопреки доводам жалобы судом установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, которые получили надлежащую правовую оценку в судебном решении.

Решение суда первой инстанции соответствует закону, оснований для его отмены либо изменения у судебной коллегии не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 15 июня 2021 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи