Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10 ноября 2021 г. по делу N 33-44473/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Гербекова Б.И, судей Максимовой Е.В, Кнышевой Т.В, при секретаре Дьяковой В.М, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Максимовой Е.В, дело по апелляционной жалобе представителя истца Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области по доверенности Соколовой Е.В. на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области к Шлыкову Е.А. о взыскании неосновательного обогащения, отказать, УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района обратился в суд с иском к Шлыкову Е.А. о взыскании неосновательного обогащения в сумме 1 284 460 руб. 82 коп.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ОАО "Ипотечная корпорация Московской области" был заключен договор N... на аренду земельного участка, площадью 675кв.м с кадастровым номером., занятого частью жилого дома, находящегося у общества в собственности, из земель поселений, для обслуживания административного здания в г..... ДД.ММ.ГГГГ. между ОАО "Ипотечная корпорация Московской области" и Камышовым Д.А. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - части жилого дома, назначение: нежилое, общей площадью 455, 4кв.м, эт.1, по адресу:.., кадастровый номер... В дальнейшем Камышов Д.А на основании договора купли - продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. произвел отчуждение указанного недвижимого имущества Щилову М.А, который на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. произвел его отчуждение Шлыкову Е.А. В соответствии с условиями договора и действующим законодательством при переходе права собственности на указанную часть жилого дома Шлыков Е.А. приобрел право на использование соответствующей части земельного участка, занятой отчуждаемой частью жилого дома и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. С момента приобретения недвижимого имущества ответчик Шлыков Е.А, пользуясь земельным участком с кадастровым номером., дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N... не заключает, платежи за пользование земельным участком не уплачивает.

На основании закона Московской области от 07 июня 1996г. N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области", закона Московской области от 11 июля 2016г. N 102/2016-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность, на которые не разграничена на территории Московской области на 2017г.", закона Московской области от 18.07.2017 N 126/2017-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность, на которые не разграничена на территории Московской области на 2018г.", закона Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность, на которые не разграничена на территории Московской области на 2019г.", решения Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от ДД.ММ.ГГГГ. N., с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. арендная плата составляет: 637 896, 87 руб. в год, 159 474, 22 руб. в месяц. ДД.ММ.ГГГГ. в адрес ответчика Шлыкова Е.А. направлено уведомление о размере платежей в качестве оплаты компенсации упущенной выгоды за пользование вышеуказанным земельным участком, а ДД.ММ.ГГГГ. истцом направлена досудебная претензия о погашении задолженности в виде неосновательного сбереженных денежных средств за пользование земельным участком в отсутствие каких- либо зарегистрированных прав за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 1 284 460 руб. 82 коп. Данная претензия ответчиком оставлена без удовлетворения.

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, обеспечил явку своих представителей, которые исковые требования не признали по основаниям, указанным в возражениях на иск, приобщенных к материалам дела.

Третье лицо Щилов М.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области по доверенности Соколова Е.В.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителя истца по доверенности Соколову Е.В, представителя ответчика по доверенности Шарапову О.В, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Как установлено в судебном заседании и усматривается из материалов гражданского дела, ДД.ММ.ГГГГ. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района (арендодателем) и ОАО "Ипотечная корпорация Московской области" (арендатором) был заключен договор N... аренды земельного участка с кадастровым номером., площадью 675 кв.м, занятый частью жилого дома, находящегося у общества в собственности, по адресу:...

Срок действия договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно разделу 4 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 5-го числа первого месяца текущего квартала. Размер арендной платы меняется в зависимости от уровня инфляции и корректируется по мере изменения минимального размера оплаты труда в Российской Федерации.

Срок аренды продлевался путем заключения дополнительных соглашений между истцом и ОАО "Ипотечная корпорация Московской области".

В обоснование своих доводов истец ссылается на то обстоятельство, что ДД.ММ.ГГГГ. между ОАО "Ипотечная корпорация Московской области" и Камышовым Д.А. был заключен договор купли-продажи в отношении части жилого дома, назначение: нежилое, общей площадью 455, 4кв.м, эт.1, расположенного по адресу:., кадастровый номер... ДД.ММ.ГГГГ. между ОАО "Ипотечная корпорация Московской области" и Камышовым Д.А. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - части жилого дома, назначение: нежилое, общей площадью 455, 4кв.м, эт.1, по адресу:., кадастровый номер... В дальнейшем Камышов Д.А на основании договора купли - продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. произвел отчуждение указанного недвижимого имущества Щилову М.А, который на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. произвел его отчуждение Шлыкову Е.А. В соответствии с условиями договора и действующим законодательством при переходе права собственности на указанную часть жилого дома Шлыков Е.А. приобрел право на использование соответствующей части земельного участка, занятой отчуждаемой частью жилого дома и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Между тем, с момента приобретения недвижимого имущества ответчик Шлыков Е.А, пользуясь земельным участком с кадастровым номером., дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N... не заключает и платежи за пользование земельным участком не уплачивает, в результате чего за ответчиком за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. образовалась задолженность в размере 1 284 460 руб. 82 коп.

Разрешая заявленные исковые требования, суд со ссылкой на положения статей 36, 38 ЖК РФ, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, отказал в удовлетворении требования Комитета, исходил из того, что истцом не представлено относимых и допустимых доказательств того, что нежилое помещение с кадастровым номером., используемое ответчиком и расположенное на земельном участке с кадастровым номером., площадью 0, 0675 га, переданным по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. N., является отдельно стоящим помещением и не относится к многоквартирному дому, собственники которого владеют спорным земельным участком на праве общей собственности. Доводы истца о том, что нежилое помещение, используемое ответчиком и расположенное на земельном участке с кадастровым номером., является отдельно стоящим помещением и не относится к многоквартирному дому, судом отклонены, поскольку опровергаются представленным стороной ответчика техническим заключением, подготовленным инженером-экспертом ООО Триада Эксперт, из выводов которого следует, что помещение с кадастровым номером... является неотъемлемой частью жилого дома по адресу:... Учитывая, что истец не вправе распоряжаться земельным участком с кадастровым номером., площадью 0, 0675 га, поскольку владельцами земельного участка являются собственники помещений в многоквартирном доме, который расположен на указанном земельном участке, суд пришел к выводу об отказе в требованиях истца в полном объеме.

С указанными выводами судебная коллегия согласиться не может в силу следующего.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 1 Земельного Кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, на основании которого любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статьям 22 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации арендная плата уплачивается арендатором земельного участка, земельный налог собственником земельного участка или лицом, которому земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.

Таким образом, в силу указанных правовых норм у лица, фактически использующего земельный участок, возникает обязанность вносить плату за землепользование.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1).

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3).

Положения указанной нормы права подлежат применению во взаимосвязи со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 2 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Из материалов дела усматривается, что на основании постановления Главы Одинцовского района от ДД.ММ.ГГГГ... N... утверждены границы земельного участки площадью 0, 0675 га и предоставлен ОАО "Ипотечная корпорация МО" земельный участок площадью 0, 0675 га N., занятый частью жилого дома, находящийся у Общества в собственности. Земельный участком с кадастровым номером... площадью 675 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания административного здания договора обременен договором аренды заключенным с КУМИ Одинцовского района МО.

Право собственности на недвижимое имущество - нежилое помещение, расположенное по адресу:... возникло у ответчика на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. заключенного с Щиловым М.А.

Судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ. рассмотрено гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области к Щилову М.А. о взыскании задолженности по арендной плате земельного участка.

В рамках данного гражданского дела установлено, что Щилов М.А. является плательщиком арендной платы, поскольку смена собственника объекта недвижимости, находящегося на арендованном земельном участке, не прекращает действие договора аренды земельного участка в силу статьи 617 Гражданского кодекса РФ.

Приобретая по договору купли-продажи часть жилого дома, Щилов М.А. приобрел право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости, являясь собственником части жилого дома, пользовался земельным участком, при этом арендные обязательства в отношении земельного участка ответчиком не исполнены, в связи с чем коллегия пришла к выводу о обоснованности требований истца о взыскании с Щилова М.А. в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области задолженности по внесению арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ, в пределах срока исковой давности в размере 301 374, 06 руб.

По смыслу части 1 статьи 44 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации процессуальное правопреемство представляет собой переход процессуальных прав и обязанностей от одного лица к другому в связи с материальным правопреемством.

При этом законодатель дает лишь примерный перечень случаев материального правопреемства, которые влекут процессуальное правопреемство.

Учитывая гражданско-правовой принцип свободы договора, не исключены и иные (помимо цессии и перевода долга) сделки, влекущие перемену лиц в материальных правоотношениях, в том числе, договор купли-продажи.

В данном случае имеет место единичное (сингулярное) правопреемство, которое влечет за собой процессуальное правопреемство в случае перехода права собственности.

В результате отчуждения недвижимости к истцу перешли права и обязанности арендатора земельного участка в том объеме и на тех условиях, которые имел Щилов М.А. и их предшественники Камышов Д.А, а ранее ОАО "Ипотечная корпорация Московской области".

Предусмотренные главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации основания считать договор аренды прекратившим свое действие отсутствуют.

Изложенные ответчиком доводы об отсутствии у истца права на получение оплаты за пользование земельным участком со ссылкой на регистрация права собственности на первую квартиру в доме, притом, что участок для эксплуатации этого дома не сформирован, не является достаточным основанием для регистрации прекращения договора аренды; какие либо правоустанавливающие документы в отношении многоквартирного жилого дома, в том числе сведения о выделении земельного участка, его размере под строительство дома, в материалах дела отсутствуют, спорное нежилое помещение - магазин является встроенно-пристроенным помещением, доказательств того, что спорное нежилое помещение расположено в границах участка выделяемого под строительство многоквартирного дома, не имеется.

С учетом установленных по делу обстоятельств, правоотношений сторон, коллегия приходит к выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика неосновательного обогащения в виде платы арендных платежей в сумме 1 284 460 руб. 82 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ... рассчитанных в соответствии с законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области", законом Московской области от 11.07.2016 N 102/2016-03 "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2017 год", законом Московской области от 18.07.2017 N 126/2017-03 "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2018 год", законом Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-03 "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год", решения Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 28.04.2009 N 14/32.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. отменить.

Постановить по делу новое решение, которым взыскать с Шлыкова Е.А. в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области сумму неосновательного обогащения в размере 1284460 руб. 82 коп.

Председательствующий:

Судьи: