Кассационное определение СК по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 16 ноября 2021 г. по делу N 8а-29491/2021[88а-27675/2021]

Судебная коллегия по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Желонкиной Г.А, судей Васляева В.С. и Гайдарова М.Б, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комкова ФИО13 на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Мордовия от 13 мая 2021 года по административному делу по административному исковому заявлению Комкова ФИО14 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (далее - Управление Росреестра по Республике Мордовия) о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права.

Заслушав доклад судьи Васляева В.С, пояснения представителя Комкова А.И. - адвоката Емельянова Н.С, поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Комков А.И. обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением, в обоснование которого указал, что 20 ноября 2015 года между ним и ООО "Строительная компания" заключен договор займа, по условиям которого он передал другой стороне "данные изъяты" рублей, со сроком возврата займа не позднее 1 марта 2019 года.

В связи с невозвратом ООО "Строительная компания" заемных средств, 28 февраля 2019 года между сторонами заключен договор купли-продажи, согласно которому должник в счет погашения займа по договору от 20 ноября 2015 года передал принадлежащую названному юридическому лицу квартиру, расположенную по адресу: "адрес".

Указанное жилое помещение было приобретено ООО "Строительная компания" на основании договора участия в долевом строительстве от 27 ноября 2015 года N ДС 42/24, заключенного с ЗАО РФСК "Домострой" и акта приема-передачи квартиры от 31 марта 2016 года.

С целью осуществления государственной регистрации права собственности в отношении указанной квартиры административный истец обратился в Управление Росреестра по Республике Мордовия с соответствующим заявлением, приложив к нему договор купли-продажи от 28 февраля 2019 года и квитанцию об уплате государственной пошлины.

Уведомлением от 8 декабря 2020 года Управления Росреестра по Республике Мордовия проведение регистрационных действий в отношении объекта недвижимости приостановлено.

Основанием для вынесения решения явилось то, что в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о недвижимости) административным истцом не были представлены правоустанавливающий документ, свидетельствующий о наличии ранее возникшего права собственности на квартиру у передающей стороны и заявление последней о регистрации права; в ЕГРН отсутствует запись о праве собственности ООО "Строительная компания" на указанный объект недвижимости.

Полагая действия административного ответчика незаконными, поскольку 15 августа 2019 года в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности ООО "Строительная компания", Комков А.И. обратился в суд за их защитой; в административном иске просил признать незаконными действия Управления Росреестра по Республике Мордовия, выразившиеся в приостановлении государственной регистрации права собственности в отношении названного объекта недвижимости, с возложением обязанности по его осуществлению.

Решением Октябрьского районного суда города Саранска от 11 февраля 2021 года административные исковые требования удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Мордовия от 13 мая 2021 года решение суда первой инстанции отменено, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении административного иска.

Не согласившись с принятым судом апелляционной инстанции решением, Комков А.И. обратился 1 октября 2021 года с кассационной жалобой в Первый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции (поступила 13 октября 2021 года), в которой ставил вопрос об его отмене ввиду допущенных судом нарушений норм материального права, с оставлением в силе решения Октябрьского районного суда города Саранска от 11 февраля 2021 года.

Со ссылкой на положения ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которой проверка действительности поданных заявителем документов и наличия ранее зарегистрированных и заявленных прав относится к компетенции регистрирующего органа, указывал об ошибочности выводов суда апелляционной инстанции о том, что к полномочиям государственного регистратора относится лишь проверка наличия документов, являющихся основанием для регистрации права собственности за покупателем.

Полагал, что должностные лица Управления Росреестра по Республике Мордовия при рассмотрении его заявления в силу закона должны были проверить не только подлинность поданных им совместно с заявлением документов, но и наличие ранее зарегистрированного за ООО "Строительная компания" права на спорную квартиру, возникшего на основании договора долевого участия в строительстве от 27 ноября 2015 года N ДС 42/24.

Кроме того, обращал внимание на то, что судом апелляционной инстанции оставлено без должной оценки то обстоятельство, что предыдущий собственник жилого помещения (квартиры) исключен из ЕГРЮЛ в связи с прекращением деятельности, а также неправильно истолкованы положения п. 62 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Определением судьи Первого кассационного суда общей юрисдикции от 14 октября 2021 года кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании судебной коллегии по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции.

О времени и месте рассмотрения дела иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом. Руководствуясь ч. 2 ст. 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела дело в их отсутствие.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Такого рода нарушения допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего административного дела.

В соответствии со ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу п. 1 ч. 2 ст. 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд принимает решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Разрешая возникший спор по существу и удовлетворяя административный иск, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для признания оспариваемого уведомления незаконным, затрагивающим права и законные интересы административного истца.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении поданного административного иска, судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Мордовия исходила из того, что оспариваемое решение регистрирующего органа принято в установленном законом порядке, в рамках предоставленных полномочий и соответствует положениям действующего законодательства, регламентирующего государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права на недвижимость.

С такими выводами согласиться нельзя.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о недвижимости) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно с ч. 1 ст. 14 указанного Федерального государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 5 ч. 1 ст. 26 названного закона).

В силу п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоит, в том числе из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Из содержания п. 2 ч. 2 ст. 14 указанного Федерального закона следует, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Обосновывая свою позицию о наличии в рассматриваемом случае оснований для регистрации права собственности на названное имущество, Комков А.И. сослался на наличие договора участия в долевом строительстве от 27 ноября 2015 года N ДС 42/24, заключенного между ЗАО РФСК "Домострой" и ООО "Строительная компания"; акта приема-передачи квартиры от 31 марта 2016 года; договора купли-продажи от 28 февраля 2019 года между ООО "Строительная компания" и административным истцом; а также на то, что после покупки жилого помещения он добросовестно несет бремя расходов по его содержанию, открыто и добросовестно пользуется и владеет спорной квартирой, ни застройщик, ни предыдущий собственник не заявляли о своих правах на спорный объект недвижимости.

Суд апелляционной инстанции, давая оценку действиям государственного регистратора, исходил из того, что административным истцом к поданному заявлению приложен только договор купли-продажи квартиры от 28 февраля 2019 года; при этом, доказательства возникновения у ООО "Строительная компания" права собственности на спорную квартиру не представлены; сведения о правообладателях объекта недвижимости отсутствуют в ЕГРН, в результате чего пришел к выводу о правомерности действий регистрирующего органа по приостановлению регистрации права на спорное имущество.

Не соглашаясь с позицией административного истца о том, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве является достаточным основанием для возникновения у предыдущего собственника права собственности на жилое помещение, суд апелляционной инстанции, проанализировав положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", отметил, что право собственности на объект недвижимости у участника долевого строительства возникает с момента государственной регистрации такого права.

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

Исходя из разъяснений, данных в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Как усматривается из материалов дела, 20 ноября 2015 года между Комковым А.И. и ООО "Строительная компания" заключен договор займа на сумму 2 500 000 рублей; в связи с невозвратом заемных средств, 28 февраля 2019 года между сторонами заключен договор купли-продажи, согласно которому должник в счет погашения займа передал административному истцу принадлежащую названному юридическому лицу квартиру.

Суд апелляционной инстанции, указывая об отсутствии оснований для удовлетворения административного иска, указал на то, что отсутствие продавца не являлось единственным препятствием для регистрации права собственности к покупателю, так как, кроме того, в представленных материалах сведения, свидетельствующие о возникновения права собственности у продавца на объект недвижимости, отсутствуют.

Однако, в соответствии со ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1). Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 2).

В силу ч. 1 ст. 16 данного Федерального закона право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со ст. 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В рассматриваемом случае указанное спорное жилое помещение было приобретено ООО "Строительная компания" на основании договора участия в долевом строительстве от 27 ноября 2015 года N ДС 42/24, заключенного с ЗАО РФСК "Домострой", в отношении которого произведена государственная регистрация.

На основании акта приема-передачи квартиры от 31 марта 2016 года ООО "Строительная компания" приняло объект недвижимости в собственность, при этом стороны свои обязательства по договору выполнили в полном объеме.

Из сведений из ЕГРЮЛ следует, что названное общество прекратило свою деятельность 15 августа 2019 года.

Положения приведенных выше правовых норм, а также их разъяснения не были учтены при вынесении апелляционного определения, судебная коллегия оставила без внимания то, что спорная квартира была передана административному истцу на основании договора купли-продажи, находится в фактическом владении и пользовании Комкова А.И, который с момента передачи указанного имущества несет бремя его содержания, что никем не оспаривалось.

Вопреки выводам суда апелляционной инстанции отсутствие государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости ранее возникшего права продавца на недвижимое имущество само по себе не влияет на действительность договора купли-продажи и не препятствует регистрации как ранее возникшего права, так и права покупателя, возникающего на основании такого договора.

По указанным основаниям, судебная коллегия по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции находит, что допущенные нарушения норм являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Мордовия от 13 мая 2021 года подлежит отмене, с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 и 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Мордовия от 13 мая 2021 года отменить.

Решение Октябрьского районного суда города Саранска от 11 февраля 2021 года оставить в силе.

Настоящее кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в шестимесячный срок, который начинает исчисляться на следующий день после принятия апелляционного определения и из которого исключается срок составления мотивированного определения суда апелляционной инстанции в случае, когда его составление откладывалось, а также время рассмотрения кассационной жалобы.

Мотивированное кассационное определение изготовлено в полном объеме 19 ноября 2021 года.

Председательствующий

Судьи