Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 11 ноября 2021 г. по делу N 8Г-21246/2021[88-23960/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фрид Е.К, судей Брянского В.Ю, Косарева И.Э, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Технопроект" к Горбань Нине Андреевне, крестьянскому фермерскому хозяйству "Швыдкий Вадим Леонидович" о переводе права арендатора по договору аренды, по кассационной жалобе главы КФХ ИП Швыдкого Вадима Леонидовича на решение Сакского районного суда Республики Крым от 29 ноября 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 13 апреля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Косарева И.Э, судебная коллегия

установила:

ООО "Технопроект" обратилось в суд с иском к Горбань Н.А. и, ИП "Швыдкий В.Л." о переводе прав арендатора по договорам аренды земельных участков, расположенных на территории Столбовского сельского совета Сакского района Республики Крым, площадью "данные изъяты" га, кадастровый N и площадью "данные изъяты" га, кадастровый N, заключенных между Горбань Н.А. и Швыдким В.Л. и зарегистрированных в Госмкорегистре ДД.ММ.ГГГГ.

Требования мотивированы тем, что ранее между ООО "Технопроект" и Горбань Н.А. также был заключен договор аренды этих же земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 6 лет с преимущественным правом арендатора на заключение договора на новый срок. Согласно условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и норм украинского законодательства и законодательства Республики Крым после ее вхождения в состав РФ, срок действия договора аренды, по мнению истца, истекал только ДД.ММ.ГГГГ.

ООО "Технопроект" обладает преимущественным правом на возобновление договора аренды на новый срок, между тем в нарушение условий договора ответчик Горбань Н.А. заключила договор аренды с КФХ "Швыдкий В.Л.", при том, что земельные участки находились в пользовании истца, и он добросовестно пользовался земельными участками в соответствии с целевым назначением, оплачивал арендную плату в период их использования. С учетом изложенного, истец полагает, что заключение договоров аренды на одни и те же земельные участки нарушает требования действующего законодательства и его права как предшествовавшего арендатора.

Ответчики против иска возражали, указывая на отсутствие сведений о регистрации ранее заключенных договоров, несвоевременное направление уведомления о продлении договора аренды.

Решением Сакского районного суда Республики Крым от 29 ноября 2019 года исковые требования ООО "Технопроект" были удовлетворены.

На ООО "Технопроект" переведены права арендатора по договору аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ кадастровый N, площадью "данные изъяты" га и кадастровый N площадью "данные изъяты" га, расположенных по адресу: на территории Столбовского сельского совета, Сакского района, Республики Крым, заключенного между Горбань Н.А. и КФХ "Швыдкий В.Л.", разрешен вопрос о распределении судебных расходов.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 13 апреля 2021 года решение Сакского районного суда Республики Крым от 29 ноября 2019 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба главы КФХ ИП Швыдкого В.Л. - без удовлетворения.

В кассационной жалобе глава КФХ ИП Швыдкий В.Л. ставит вопрос об отмене вступивших в законную силу судебных постановлений, принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме со ссылкой на нарушение судами норм материального и процессуального права.

Заявитель указывает на то, что договор аренды, заключенный между Горбань Н.А. и ЧП "Технопроект" от ДД.ММ.ГГГГ не был перерегистрирован в установленном законом порядке до ДД.ММ.ГГГГ в Госкомрегистре в соответствии с законодательством РФ, в связи с чем истец утратил преимущественное право аренды спорных земельных участков. Кроме того, суды неправильно оценили обстоятельства несвоевременного направления уведомления о заключении договора на новый срок.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены судом кассационной инстанции о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. При этом информация о движении дела размещена также на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

Кассационный суд общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при рассмотрении дела нижестоящими судами по материалам дела не усматривается.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Горбань Н.А. на основании государственного акта на право собственности на земельный участок серии "данные изъяты" N от ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка общей площадью "данные изъяты" га (3, 3349 га и 5, 6620 га), расположенного на территории Столбовского сельского совета "адрес" Республики Крым, целевое назначение земельного участка - для ведения личного крестьянского хозяйства. Согласно плана земельного участка он состоит из двух земельных участков: N площадью 3, 3349 га, кадастровый N и N П316 площадью "данные изъяты" га, кадастровый N.

Согласно сведениям, предоставленным Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за Горбань Н.А. в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) зарегистрировано право на земельный участок с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенный по адресу: "адрес", Столбовской сельский совет, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, ранее присвоенный кадастровый N.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ Горбань Н.А. принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенный по адресу: "адрес", Столбовской сельский совет, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, ранее присвоенный кадастровый N.

Право собственности на указанные два земельных участка с кадастровыми номерами N зарегистрировано за ФИО1 на основании её заявлений о государственной регистрации прав и в соответствии с государственным актом серии "данные изъяты" N от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копиями регистрационных дел, предоставленных Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

ДД.ММ.ГГГГ между Горбань Н.А. и ЧП "Технопроект" заключены договоры аренды земли, согласно которому арендодатель - Горбань Н.А. передаёт, а арендатор - ЧП "Технопроект" принимает в срочное платное пользование земельные участки общей площадью "данные изъяты" га и общей площадью "данные изъяты" га сроком на шесть лет; земельные участки передаются для сельскохозяйственного производства; целевое использование земельных участков - пашня; арендная плата составляет "данные изъяты" гривен в год за каждый, по взаимному согласию сторон арендная плата может выплачиваться в натуральной или иной форме. Пунктом 28 договоров предусмотрено, что изменения условий договоров осуществляются в письменной форме по взаимному согласию сторон. Указанные договоры зарегистрированы в Горрайонном управлении Госкомзема в г. Саки и Сакском районе, о чём в государственном реестре земель совершены записи от ДД.ММ.ГГГГ N и N.

Согласно абзацу 2 пункта 30 договоров их расторжение в одностороннем порядке не допускается.

Согласно пункту 31 договор подлежит возобновлению на тот же срок и на тех самых условиях, если ни одна из сторон, в установленный договором срок, не уведомила другую сторону об отказе возобновить договор.

В подпункте 4 пункта 23 договоров указано, что арендодатель обязан уведомить арендатора об отказе возобновить договор за один год до окончания договора.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц ООО "Технопроект" зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный N. Из устава ООО "Технопроект" от "данные изъяты" года следует, что данное общество до принятия Республики Крым в состав Российской Федерации было зарегистрировано Исполнительным комитетом Симферопольского городского совета, идентификационный код N, и является его полным правопреемником.

Согласно пункту 4 договор заключен на шесть лет и вступает в законную силу со дня государственной регистрации. В случае, если действие договора прекращается в период уборки урожая, то срок действия договора автоматически продлевается на период, необходимый для проведения всех работ по уборке и подготовке земли к передаче собственнику. После окончания срока договора арендатор имеет преимущественное право на возобновление его на новый срок.

Истцом исполнялись обязанности по внесению арендной платы по заключенными договорами, что подтверждается расходными кассовыми ордерами, а также уведомлениями о выплате арендной платы.

ДД.ММ.ГГГГ между Горбань Н.А. и КФХ Швыдкий В.Л. заключён договор аренды земли, по условиям которого арендодатель Горбань Н. А. передала во временное владение, пользование и распоряжение арендатору КФХ Швыдкому В.Л. земельные участки, расположенные на территории Столбовского сельского совета, Сакского района, Республики Крым, с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" га и с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" га, что составляет общей площадью "данные изъяты" га.

Срок действия договора составляет "данные изъяты" десять лет и вступает в силу с момента подписания сторонами договора, договоры также зарегистрированы в ЕГРН.

Вместе с тем, заключённые между Горбань Н.А. и ЧП "Технопроект" договоры аренды земельных участков были зарегистрированы в Горрайонном управлении Госкомзема в г. Саки и Сакском районе еще ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктами 4 этих договоров они заключены сроком на "данные изъяты" лет. Горбань Н.А. уведомления об отказе возобновить договор в адрес истца не направляла.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "Технопроект" направило в адрес ответчика Горбань Н.А. (по месту её регистрации места жительства) уведомления от ДД.ММ.ГГГГ N и N в которых указано, что ОО "Технопроект" предлагает Горбань Н.А. заключить договоры аренды на земельные участки площадью "данные изъяты" га и площадью "данные изъяты" га на новый срок.

Согласно имеющегося в материалах дела отчёта об отслеживании отправления с почтовым идентификатором N указанные уведомления не получены Горбань Н.А. и возвращены его отправителю за истечением срока хранения, что по правилам ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ приравнивается к их доставке.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив нарушение арендодателем в период действия заключённых договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ прав арендатора (ООО "Технопроект") на преимущественное заключение договора аренды на новый срок перед другими лицами, пришел к выводу об удовлетворении иска, с чем согласился суд апелляционной инстанции.

Кассационный суд общей юрисдикции находит состоявшиеся судебные акты законными и обоснованными.

Положениями статьи 792 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что по договору найма (аренды) земельного участка арендодатель обязуется передать арендатору земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату.

Согласно статье 764 Гражданского кодекса Украины если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора аренды, то, при отсутствии возражений арендодателя на протяжении одного месяца, договор считается возобновлённым на срок, который был ранее установлен договором.

Арендатор, который надлежаще исполняет свои обязанности по договору аренды, после истечения срока договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

В силу части 2 статьи 20 Закона Украины "Об аренде земли" право аренды земельного участка возникает со дня государственной регистрации этого права в соответствии с законом, который регулирует государственную регистрацию вещественных прав на недвижимое имущество и их обременений.

Согласно части 1, 2 статьи 33 Закона Украины "Об аренде земли" по окончании срока, на который был заключён договор аренды земли, арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности по условиям договора, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды земли на новый срок (возобновлении договора аренды земли).

Арендатор, который намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, обязан сообщить об этом арендодателю до истечения срока договора аренды земли в срок, установленный этим договором.

Положениями статьи 422 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключённого договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключённых договоров.

Поскольку законодательство Украины не содержит специальных оговорок, предусмотренных российским законодательством (п. 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ) относительно действия подлежащих регистрации договоров для третьих лиц только с момента такой регистрации, суды обоснованно исходили из того, что для ИП Швыдкого В.Л. данные договоры от ДД.ММ.ГГГГ с ЧП "Технопроект" являлись заключенными.

В пункте 1 статьи 21 Федерального закона от 30 ноября 1994 года N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" закреплено правило о том, что условия договоров, заключё ФИО3 на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, сохраняют силу, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Положением части 1 статьи 12.1 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ установлено, что до 1 января 2019 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учёта недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Законом Республики Крым от 31 июля 2014 года N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" установлено, что право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Право временного пользования земельным участком, возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствует праву аренды, которое предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключённых до вступления в силу Федерального конструкционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу РФ и Земельному кодексу РФ.

Стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 1 января 2018 года (в настоящее время срок продлен) внести изменения в соответствующий договор, если не истёк срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

В случае несоблюдения требований настоящей статьи о сроках переоформления прав любая сторона вправе понудить иную сторону к заключению соответствующих соглашений в судебном порядке.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу к выводу о том, что заключённые между ЧП "Технопроект" и Горбань Н.А. договоры аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, прошедшие государственную регистрацию, сохранили свою силу после принятия Республики Крым в состав Российской Федерации.

Согласно статьей 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 621 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключённому договору и возмещения убытков, причинённых отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (статья 610).

Из условий заключённых договоров аренды следует, что их действие прекращается по истечении срока аренды.

Руководствуясь указанными нормами права и установив, что по истечении срока действия договоров ни одна из сторон не потребовала их прекращения и арендатор направил уведомление об их возобновлении (продлении) на новый срок при отсутствии возражений арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу о том, что договоры считаются возобновлённым на тех же условиях, что не противоречит положениям статьи 610 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем ООО "Технопроект" вправе был требовать защиты его прав в судебном порядке избранным им способом.

Доводы кассационной жалобы сводятся к несогласию с оценкой доказательств по делу и являются несостоятельными, поскольку доказательства по делу были проверены судами и оценены в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, следовательно, они не могут служить основанием для кассационного пересмотра состоявшихся по делу судебных постановлений.

В соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса РФ кассационный суд не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

При таких обстоятельствах предусмотренных законом оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений не имеется.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Сакского районного суда Республики Крым от 29 ноября 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 13 апреля 2021 года оставить без изменения, а кассационную жалобу главы КФХ ИП Швыдкого Вадима Леонидовича - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: