Кассационное определение СК по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 10 ноября 2021 г. по делу N 8а-24121/2021[88а-23629/2021]

Судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ляпина Н.А, судей Алексеева Д.В, Сказочкина В.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи поданную 5 октября 2021 года кассационную жалобу Привалова Р.В. на решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 8 апреля 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 5 июля 2021 года по административному делу N 2а-1632/2021 по административному исковому заявлению Привалова Р.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, государственному регистратору прав Управления Росреестра по Республике Башкортостан Пешкиной Н.А. о признании решения незаконным.

Заслушав доклад судьи Шестого кассационного суда общей юрисдикции Сказочкина В.Н, изложившего обстоятельства административного дела, содержание обжалуемых судебных постановлений и доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителя Привалова Р.В. адвоката Батршиной А.И, представителя ООО СК "Квартал" в лице конкурсного управляющего Мардамшиной А.М. по доверенности Латыповой А.М, поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан Фатхутдиновой О.Ф, судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

решением Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 8 апреля 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 5 июля 2021 года, отказано в удовлетворении административных исковых требований Привалова Р.В. о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан о приостановлении государственной регистрации права N КУВД-001/2020-24044339/1 от 27 ноября 2020 года по заявлению от 14 ноября 2020 года N МFC-0323/2020-329229-1, возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан обязанности по регистрации договора N 176/1 участия в долевом строительстве жилого дома от 28 апреля 2016 года, заключенного между ООО СК "Квартал" и Приваловым Р.В.

В кассационной жалобе Привалов Р.В. просит отменить вынесенные по делу судебные акты, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении административных исковых требований. Указывает, что судами при рассмотрении настоящего дела были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права. Ссылается на то, что судом необоснованно не применены положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым при использовании арендатором имущества в отсутствие возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Как следует из ответа Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 4396 от 17 февраля 2020 года, договор аренды земельного участка N 520-16 от 1 июня 2016 года не расторгнут; земельный участок по акту приема-передачи арендодателю не возвращён, следовательно, договор аренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, считается возобновленным на тех же условиях, то есть на неопределенный срок. Податель жалобы считает необоснованной ссылку суда на незаключенность договора участия в долевом строительстве ввиду отсутствия государственной регистрации, поскольку, как следует из содержания договора, стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора участия в строительстве, приняли на себя права и обязанности по нему. Привалов Р.В. и ООО СК "Квартал" исполнили обязательства в части передачи и принятия денежных средств. Своевременно зарегистрировать договор не представилось возможным ввиду наличия у ООО "УралСтройКом" зарегистрированного права на тот же объект.

От руководителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан поступили письменные объяснения, в которых ставится вопрос об оставлении обжалуемых судебных постановлений без изменения, кассационной жалобы - без удовлетворения.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалуемом судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Такие нарушения судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела не допущены.

В соответствии с положениями частей 1 и 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Часть 1 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ признаёт застройщиком хозяйственное общество: которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трёх лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; наименование которого содержит слова "специализированный застройщик".

Частью 1 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 годаN 214-ФЗ установлено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Судами установлено, что 14 ноября 2020 года Батршина А.И, действующая от имени Привалова Р.В. на основании доверенности, и Мардамшина А.М, действующая от имени ООО СК "Квартал" на основании выписки из ЕГРЮЛ, обратились в МФЦ с заявлением N MFC-0323/2020-329229-1, адресованным Управлению Росреестра по Республике Башкортостан, о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в отношении земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: "адрес" ограниченный улицами Октябрьской революции, Пушкина, Новомостовой и проспектом Салавата Юлаева.

На государственную регистрацию представлен договор участия в долевом строительстве жилого дома от 28 апреля 2016 года N 176/1, заключенный между ООО СК "Квартал" (застройщик) и Приваловым Р.В. Договором предусмотрено, что дольщик передаёт застройщику денежные средства с целью участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома литер 24 по адресу: "адрес", ограниченный улицами Октябрьской революции, Пушкина, Новомостовой и проспектом Салавата Юлаева, а именно: четырёхкомнатная квартира N 75 общей площадью 138, 93 квадратных метра, расположенная на третьем этаже, секция А. Общий объём денежных средств, оплаченных дольщиком, составил 5 000 000 рублей, и 1 946 500 рублей - размер неисполненных обязательств.

26 ноября 2020 года государственным регистратором прав Пешкиной Н.А. принято решение о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации договора на срок до 26 февраля 2021 года по основаниям, предусмотренным пунктами 5 и 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которым осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав регистратором прав Пешкиной Н.А. указаны следующие основания:

- истечение 12 мая 2019 года срока аренды земельного участка в пользу ООО СК "Квартал";

- несоответствие договора части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

- отсутствие сведений о продлении разрешения на строительство на строящийся жилой дом.

Отказывая в удовлетворении административного иска, несмотря на то, что в настоящее время разрешение на строительство многоэтажного жилого дома продлено на срок с 16 марта 2020 года до 31 декабря 2022 года, судом первой инстанции приняты во внимание содержащиеся в ЕГРН сведения в отношении земельного участка с кадастровым номером N, согласно которым в ЕГРН содержится запись от 1 июля 2016 года

N 02-04/104-04/371/003/2016-202/1 о регистрации договора аренды земельного участка от 1 июня 2016 года N 520-16 в пользу ООО СК "Квартал", срок которого истёк 12 мая 2019 года.

Ссылка административного истца на ответ администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 496 от 17 февраля 2020 года о том, что договор аренды земельного участка N 520-16 от 1 июня 2016 года не расторгнут, земельный участок по акту приёма-передачи арендодателю не возвращён, отклонена судом обоснованно.

В силу положений статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (пункт 1).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При этом договор аренды, возобновлённый на новый срок, не зарегистрирован. Между тем, ни одна из сторон по договору аренды по вопросу государственной регистрации договора аренды, возобновлённого на новый срок, в Управление Росреестра не обращалась.

Кроме того, предметом административного иска является решение о приостановлении регистрации прав от 27 ноября 2020 года, тогда как письмо Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 496 от 17 февраля 2020 года представлено государственному регистратору лишь 15 февраля 2021 года (л.д. 24).

Таким образом, при вынесении оспариваемого решения у государственного регистратора отсутствовали сведения о наличии у застройщика прав на земельный участок.

Другим основанием для вынесения оспариваемого решения государственный регистратор указал несоответствие договора части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которым договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Таким требованиям закона представленный на регистрацию договор не соответствует, что не оспаривалось сторонами по делу.

Судом обоснованно отклонены доводы о том, что по состоянию на 28 апреля 2016 года заключенный между ООО СК "Квартал" и Приваловым Р.В. договор соответствовал требованиям закона.

Из положений статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьёй 422 настоящего Кодекса.

Статьёй 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Между тем пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку названный выше договор представлен на регистрацию лишь 14 ноября 2020 года, такой договор должен соответствовать требованиям закона, действующего на момент обращения по вопросу регистрации прав. При этом иное законом не установлено.

В этой связи несостоятелен довод кассационной жалобы о том, что представленный на регистрацию договор участия в долевом строительстве соответствовал закону, действовавшему в период его подписания и передачи денежных средств.

Ссылка административного истца на то, что ранее не представлялось возможным обратиться по вопросу регистрации прав в силу наличия зарегистрированных прав на тот же объект по договору долевого участия за ООО "УралСтройКом", обоснованно отклонена. Данное обстоятельство не имеет правового значения для разрешения настоящего административного спора.

При таких обстоятельствах оснований для отмены судебных актов не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 8 апреля 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 5 июля 2021 года, оставить без изменения, кассационную жалобу Привалова Р.В. - без удовлетворения.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Кассационное определение в полном объёме изготовлено 22 ноября 2021 года.

Председательствующий:

Судьи: