Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 26 октября 2021 г. по делу N 66а-1613/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Брянцевой Н.В, судей Катанаевой А.С, Сафонова К.С, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Даниленко Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-401/2021 (УИД 26OS0000-04-2021-000057-09) по административному иску Мурзина Андрея Тимофеевича к министерству имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе Мурзина Андрея Тимофеевича на решение Ставропольского краевого суда от 9 июля 2021 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, пояснения эксперта общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания "ЭКСПЕРТ" ФИО5, участвовавшего в деле посредством видеоконференц-связи, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

26 декабря 2020 г. Мурзин А.Т. посредством почтового отправления обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1487, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, стоимость которого согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 48 894 184, 94 руб. Административный истец полагает, что установленный размер кадастровой стоимости, существенно превышающий его рыночную стоимость, определенную оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО6 согласно отчету N, выполненному 21 декабря 2020 г, нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение размера налога на имущество, исчисляемого на основании кадастровой стоимости объекта капитального строительства.

11 февраля 2021 г. определением Ставропольского краевого суда назначена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта N от 12 апреля 2021 г, выполненного обществом с ограниченной ответственностью Оценочная компания "ЭКСПЕРТ", рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 32 217 000 руб.

Определением от 22 апреля 2021 г. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю исключено из числа административных ответчиков, привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

Решением суда от 9 июля 2021 г. административное исковое заявление Мурзина А.Т. удовлетворено.

В отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 1 487, 5 кв.м, назначение: нежилое, наименование: торгово-офисное здание, количество этажей, в том числе подземных: 2, в том числе подземных 0, вида разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), адрес (местоположение): "адрес", установлена кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости 32 217 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 г.

С административного истца Мурзина А.Т. в пользу общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания "ЭКСПЕРТ" взысканы судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 55 000 руб.

В апелляционной жалобе административный истец Мурзин А.Т. просит вынесенное решение отменить, принять по делу новое решение.

Апеллянт полагает, что экспертное заключение N, выполненное экспертом общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания "ЭКСПЕРТ" не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку при определении стоимости эксперт не обосновал произведенную корректировку на этажность, а также не применил понижающую корректировку на различие в отделке здания. Кроме того, экспертом подобраны объекты-аналоги, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Административный истец Мурзин А.Т, представитель административного истца ФИО7, административный ответчик министерство имущественных отношений Ставропольского края, заинтересованные лица Федеральное государственное бюджетное учреждение Федеральная кадастровая палата "Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрация г. Пятигорск, Государственное бюджетное учреждение Ставропольского края "Ставкрайимущество", в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, были надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения административного дела, ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие не поступало.

Учитывая, что указанные лица о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определилрассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, заслушав пояснения эксперта общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания "ЭКСПЕРТ" ФИО5, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела, Мурзин А.Т. является собственником объекта капитального строительства: нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1487, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"

Право собственности на данный объект недвижимости возникло 23 августа 2016 г, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 22 декабря 2020 г. N (л.д. 20-23 том 1).

Кадастровая стоимость указанного нежилого здания по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 48 894 184, 94 руб. (л.д. 19 том 1)

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость в размере 48 894 184, 94 руб. определена по состоянию на 1 января 2019 г. в ходе государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" и внесены в ЕГРН 22 января 2020 г.

Вышеприведенная информация отражена в письме филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю от 4 октября 2021 г. N исх/019637 и письме ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество" от 6 октября 2021 г. N 3886-06 (л.д.110-114 том 2).

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости Мурзин А.Т. просит суд установить кадастровую стоимость в размере 19 497 800 руб, определенную оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО6 согласно отчету N N от 21 декабря 2020 г.

В связи с возникновением сомнений в обоснованности вышеуказанного отчета оценщика определением Краснодарского краевого суда от 11 февраля 2021 г. назначена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта N от 12 апреля 2021 г. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1487, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 32 217 000 руб.

Суд первой инстанции согласился с выводами судебной оценочной экспертизы и установилкадастровую стоимость нежилого здания в размере ее рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N, выполненным 12 апреля 2021 г. обществом с ограниченной ответственностью Оценочная компания "ЭКСПЕРТ", в размере 32 217 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 г.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

По результатам изучения представленных материалов экспертом установлено, что объектом оценки является двухэтажное нежилое здание.

В связи с чем, исследуемый объект капитального строительства при анализе рынка недвижимости отнесен экспертом к сегменту рынка коммерческой недвижимости, а именно, торгово-офисного назначения.

Исследование проводилось с применением затратного подхода методом сравнительной единицы, доходного подхода методом прямой капитализации и сравнительного подхода методом сравнения продаж.

В рамках затратного подхода рыночная стоимость нежилого здания определена с использованием стоимости замещения методом сравнительных единиц, основанном на базе сборников оценщика КО-ИНВЕСТ "Общественные здания" и "Стоимостные коэффициенты по элементам зданий" (приложение к изданиям КО-ИНВЕСТ 2016 г. серии "Справочник Оценщика), в уровне цен на 1 января 2016 г.

В качестве аналога для определения стоимости воспроизводства наземной части объекта исследования был принят объект с кодом "ru 03.08.000.0039", Справочника КО-ИНВЕСТ "Общественные здания" в уровне цен на 1 января 2016 г.

Ввиду неполного соответствия объекта экспертизы объекту-аналогу расчет рыночной стоимости затратным подходом произведен с учетом поправок на различие в конструктивных решениях, на различие в объеме здания, на климатический район, на сейсмичность, на прибыль предпринимателя, на изменение стоимости СМР с даты выхода Справочника на дату оценки.

Размеры примененных экспертом коэффициентов и поправок обоснованы, в связи с чем суд апелляционной инстанции полагает, что расчет с применением данных показателей исключает искажение рыночной стоимости объекта оценки.

В заключении экспертом определен и принят во внимание износ здания. Накопленный износ в виде физического износа объекта определен экспертом методом срока жизни и составил 5, 26%. Расчет функционального износа проводился с использованием значения роста темпа научно-технического прогресса в среднем значении в размере 5, 77 %. Внешнеэкономический износ экспертом не установлен.

В соответствии с пунктами 16, 17 ФСО 7 доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

Использование метода прямой капитализации дохода согласуется с положениями подпункта "г" пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Проанализировав объем доступных аналогов, расположенных в Ставропольском крае, эксперт использовал в расчетах 3 объекта-аналога, применил корректировку на торг, на локальное местоположение, на этажность, на тип объекта, на общую площадь, обоснование которых подробно приведено в заключении. При расчете рыночной стоимости экспертом использована ставка капитализации 11, 8%. При расчете величины действительного валового дохода применен коэффициент недозагрузки и потерь при сборе арендной платы с исключением операционных расходов владельца.

Согласно пунктам 12-14 ФСО N сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО N 7).

Для исследования рынка предложений экспертом использована информация из открытых источников - объявлений из сети Интернет.

При проведении экспертизы экспертом был проанализирован рынок коммерческой недвижимости в г. Пятигорск и Ставропольском крае, и исследованы 12 объектов, из которых экспертом было отобрано 3 объекта-аналога максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе применена поправка на торг, на локальное местоположение, на этажность, на общую площадь, на физическое состояние.

В заключении приведены результаты проверки используемых в расчетах данных на их соответствие условиям рынка, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) полученного результата без учета стоимости прав на земельный участок.

При согласовании итогов примененных подходов и окончательном расчете рыночной стоимости, экспертом были учтены преимущества и недостатки каждого из примененных подходов и при согласовании результатов оценки каждому из результатов, придана своя весовая характеристика.

Оценив по правилам статей 84 и 168 КАС РФ заключение судебной оценочной экспертизы, судебная коллегия приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено. Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда не имеется, поскольку она назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, а доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не содержится. Экспертное исследование содержит подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости нежилого здания, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данного объекта недвижимости, лица, участвующие в деле, не представили.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке N, выполненный 21 декабря 2020 г. индивидуальным предпринимателем ФИО6 приведенным выше требованиям закона не отвечает, в связи с чем, не было положено в основу решения по основаниям, которые не оспорены лицами, участвующими в деле.

В таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости нежилого здания были правильно удовлетворены судом в размере, определенном на основании заключения эксперта.

Вопреки доводам апелляционной жалобы экспертом в ходе консультации с продавцами уточнена информация о площади помещений на каждом этаже зданий объектов-аналогов, что отражено на страницах 64, 68, 71 экспертного заключения, по результатам чего произведен расчет корректировки на этажность, обоснование которой представлено на странице 79.

Доводы апелляционной жалобы о несоответствии сведений о состоянии отделки объектов-аналогов, имеющихся в экспертном заключении и информации, содержащейся в скриншотах объявлений, судебной коллегий не принимаются, поскольку опровергаются самими текстами публикаций, в которых данные, указанные истцом отсутствуют, в связи с чем оснований для применения понижающей корректировки на состояние отделочных работ не имеется.

По аналогичным основаниям судебная коллегия не соглашается с доводами жалобы относительно указания в тексте объявлений аналогов N 2 и N 3 сведений о продаже действующего арендного бизнеса ввиду их отсутствия.

Экспертом общества с ограниченной ответственностью оценочная компания "ЭКСПЕРТ" ФИО5 в судебном заседании суда апелляционной инстанции даны устные подробные пояснения по каждой позиции, а также письменные пояснения по расчету рыночной стоимости объекта исследования.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 9 июля 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Мурзина Андрея Тимофеевича - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 9 ноября 2021 г.

Председательствующий

Судьи