Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 09 ноября 2021 г. по делу N 66а-1673/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Катанаевой А.С. и Печуриной Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кирилловым Н.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-919/2021 (УИД 23OS0000-01-2021-000243-64) по административному исковому заявлению акционерного общества "ЖКА Черноморский - 3" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков

по апелляционным жалобам департамента имущественных отношений Краснодарского края, администрации муниципального образования город-курорт Сочи на решение Краснодарского краевого суда от 4 августа 2021 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Гылкэ Д.И, объяснения представителя административного истца Склярова О.В, возражавшего против удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

акционерное общество "ЖКА Черноморский - 3" (далее - АО "ЖКА Черноморский - 3") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 89556 +/- 105 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: гостиничное обслуживание, а также земельного участка с кадастровым номером N площадью 444 +/- 7 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: гостиничное обслуживание, расположенных по адресу: "адрес", равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанных земельных участков. Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, установленную оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Р-ГРУП" (далее - ООО "Р-ГРУП") в отчете об оценке от 12 февраля 2021 г. N 120221.01-01-ЗУ, что нарушает права административного истца, поскольку влечет необоснованное увеличение его налоговых обязательств, исчисляемых на основании кадастровой стоимости земельных участков.

Решением Краснодарского краевого суда от 4 августа 2021 г. заявленные требования удовлетворены с учетом результатов судебной оценочной экспертизы; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 380667000 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 2842000 рублей.

В апелляционных жалобах представители департамента имущественных отношений Краснодарского края, администрации муниципального образования город-курорт Сочи, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просят решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование указывают, что кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков определена на основании и в полном соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Полагают, что права административного истца утвержденной кадастровой стоимостью земельных участков не нарушены.

Относительно доводов апелляционных жалоб административным истцом представлены письменные возражения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями части 2 статьи 150, части 4 статьи 247, части 2 статьи 306, части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) судебная коллегия рассмотрела административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца Склярова О.В, исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционных жалоб, возражений на них, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец является собственником следующих земельных участков:

- с кадастровым номером N площадью 89556 +/- 105 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: гостиничное обслуживание, расположенного по адресу: "адрес";

- с кадастровым номером N площадью 444 +/- 7 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: гостиничное обслуживание, расположенного по адресу: "адрес".

Кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 1 января 2020 г. и утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" в следующих размерах:

- для земельного участка с кадастровым номером N - 663531150, 72 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 4709352, 6 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в Единый государственный реестр недвижимости 14 декабря 2020 г.

Принимая во внимание, что административный истец является собственником земельных участков, результаты определения их кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика земельного налога в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая размер кадастровой стоимости земельных участков, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке от 12 февраля 2021 г. N 120221.01-01-ЗУ, выполненный оценщиком ООО "Р-ГРУП" (далее - отчет об оценке), из которого следует, что рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2020 г. составила:

- для земельного участка с кадастровым номером N - 357600000 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 2660000 рублей.

Исследовав отчет об оценке земельных участков, в связи с возникшими сомнениями в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости земельных участков, суд первой инстанции по ходатайству представителя административного истца назначил судебную экспертизу с целью проверки соответствия представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а в случае не соответствия - определения рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "ЮГПРОЭКСПЕРТ" (далее - ООО "ЮГПРОЭКСПЕРТ").

Согласно заключению эксперта ООО "ЮГПРОЭКСПЕРТ" Н. от 11 мая 2021 г. N СЭ-919/2021 (далее также - заключение эксперта) отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федеральных стандартов оценки; рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2020 г. составила:

- для земельного участка с кадастровым номером N - 380667000 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 2842000 рублей.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость земельных участков может быть установлена в размере их рыночной стоимости, определенной по результатам проведения судебной экспертизы в заключении эксперта ООО "ЮГПРОЭКСПЕРТ" Н. от 11 мая 2021 г. N СЭ-919/2021.

С учетом выводов судебной оценочной экспертизы, отчет об оценке судом обоснованно не принят в качестве допустимого доказательства, объективно подтверждающего размер рыночной стоимости земельных участков.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Экспертное заключение от 11 мая 2021 г. N СЭ-919/2021 получило должную оценку суда, по результатам которой суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется, с приведением тому в обжалуемом решении убедительных мотивов, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не находит.

Проанализировав заключение судебной экспертизы от 11 мая 2021 г. N СЭ-919/2021 в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Относительно доводов апелляционных жалоб о несогласии с выводами суда о величине рыночной стоимости земельных участков, судебная коллегия не находит оснований для иной оценки вышеуказанного экспертного заключения и иных выводов о действительной рыночной стоимости земельных участков.

Определение рыночной стоимости земельных участков с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Оценивая доводы апелляционной жалобы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края о несоответствии заключения эксперта требованиям действующего законодательства, судебная коллегия отмечает следующее.

Вопреки доводам апелляционной жалобы применение дополнительной корректировки, учитывающей затраты на освоение земельного участка не требовалось, поскольку как объекты оценки, так и объекты-аналоги представляют собой свободные от построек земельные участки с наличием высокой растительности, в том числе и деревьев.

Не опровергает выводы эксперта довод апелляционной жалобы о некорректном выборе экспертом объектов-аналогов при расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, ввиду их значительного различия по площади относительно объекта экспертизы.

Действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)").

При этом, в силу пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. Площадь объекта недвижимости является одним из его основных ценообразующих факторов. Проанализировав рынок предложений о продаже земельных участков, сопоставимых с указанным объектом экспертизы по площади объектов-аналогов не выявлено. Между тем, различие по площади было экспертом учтено путем введения соответствующей корректировки со ссылкой на Справочник оценщика недвижимости - 2018, часть 2, земельные участки, под редакцией Лейфера Л.А.

Судебная коллегия также признает несостоятельным довод апелляционной жалобы о необходимости введения корректировки на инженерные коммуникации для объектов-аналогов. Все отобранные экспертом объекты-аналоги расположены в пределах населенных пунктов, что позволяет их подключить к инженерным коммуникациям. В соответствии с целями оценки земельные участки оцениваются как условно свободные от улучшений. Указание в объявлениях о продаже объектов-аналогов наличия коммуникаций подразумевает возможность их подключения к данным коммуникациям.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Доводы апелляционных жалоб выводы эксперта не опровергают, допустимых и относимых доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость объектов недвижимости авторами апелляционных жалоб ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил административный иск, установив кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости на основании заключения эксперта.

Апелляционные жалобы не содержат обоснованных доводов о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основанием для отмены решения суда, которые судом апелляционной инстанции также не установлены.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 4 августа 2021 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края, администрации муниципального образования город-курорт Сочи - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 22 ноября 2021 г.

Председательствующий

Судьи