Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 09 ноября 2021 г. по делу N 66а-1709/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Брянцевой Н.В, судей Артамоновой Т.А, Слепченко В.М, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Даниленко Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-474/2021 (УИД 23OS0000-01-2020-001545-22) по административному иску общества с ограниченной ответственностью "СТАЛЬТОРГМОНТАЖ" к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Государственному бюджетному учреждению Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 7 июля 2021 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, объяснения представителя административного истца ФИО4, действующего на основании доверенности, представителя административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО6, действующего на основании доверенности, участвовавших в деле посредством видеоконференц-связи, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

1 декабря 2020 г. общество с ограниченной ответственностью "СТАЛЬТОРГМОНТАЖ" (далее по тексту ООО "СТАЛЬТОРГМОНТАЖ", Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости в отношении нежилого здания с кадастровым номером N площадью 5075, 7 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 17 марта 2020 г.

В обоснование заявленных требований указало, что является собственником указанного нежилого здания, стоимость которого согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 17 марта 2020 г. составляет 193 671 825, 17 руб. Административный истец полагает, что установленный размер кадастровой стоимости, существенно превышающий его рыночную стоимость, определенную оценщиком ФИО10, согласно отчету N, выполненному 5 ноября 2020 г, нарушает права и законные интересы Общества, поскольку влечет увеличение размера налога на имущество, исчисляемого на основании кадастровой стоимости нежилого здания.

Протокольным определением от 5 апреля 2021 г. администрация муниципального образования г. Краснодар исключена из числа заинтересованных лиц, администрация Краснодарского края привлечена к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

24 декабря 2020 г. определением Краснодарского краевого суда назначена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта N от 15 февраля 2021 г, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "АЛЬФА ЭКСПЕРТ", рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 17 марта 2020 г. составляет 141 066 400 руб.

5 апреля 2021 г. определением Краснодарского краевого суда назначена повторная судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта N от 28 апреля 2021 г, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "НЭО ЭКСПЕРТ", рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 17 марта 2020 г. составляет 127 215 500 руб.

Решением суда от 7 июля 2021 г. административное исковое заявление ООО "СТАЛЬТОРГМОНТАЖ" удовлетворено в части.

В отношении нежилого здания с кадастровым номером N площадью 5075, 7 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", установлена кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости 127 515 500 руб. по состоянию на 17 марта 2020 г.

Вопрос о распределении судебных расходов судом первой инстанции не разрешался.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит вынесенное решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Апеллянт полагает, что экспертное заключение, выполненное экспертом общества с ограниченной ответственностью "НЭО ЭКСПЕРТ" не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку при определении рыночной стоимости эксперт использовал объекты-аналоги не сопоставимые с объектом оценки (класс здания, площадь и местоположение); в рамках доходного подхода эксперт при расчете рыночной стоимости ставки арендной платы объекта экспертизы необоснованно принимает класс качества отделки объекта-аналога N 2 как у объекта оценки, что в совокупности повлияло на итоговую величину рыночной стоимости исследуемого нежилого здания. Также считает, что изменение кадастровой стоимости повлечет уменьшение пополняемости местного бюджета.

Представитель административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО6 поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение Краснодарского краевого суда от 7 июля 2021 г. отменить, в удовлетворении административного искового заявления отказать.

Представитель административного истца ФИО7 в судебном заседании суда апелляционной инстанции просил решение Краснодарского краевого суда от 7 июля 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Административные ответчики государственное бюджетное учреждение Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, заинтересованные лица Федеральное государственное бюджетное учреждение Федеральная кадастровая палата "Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю, администрация Краснодарского края, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, были надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения административного дела, ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие не поступало.

Учитывая, что указанные лица о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определилрассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела, ООО "СТАЛЬТОРГМОНТАЖ" является собственником объекта капитального строительства: нежилого здания с кадастровым номером N площадью 5075, 7 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

Право собственности на данный объект недвижимости у административного истца возникло 17 декабря 2013 г, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 6 августа 2020 г. N КУВИ-002/2020-11408624 (л.д. 17-20 том 1).

Кадастровая стоимость указанного нежилого здания по состоянию на 17 марта 2020 г. составляет 193 671 825, 17 руб. (л.д. 13 том 1).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость определена государственным бюджетным учреждением Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" в соответствии со статье 16 Закона N 237-ФЗ после государственного кадастрового учета изменений площади с "5 103, 2 кв.м." на "5 075, 7 кв.м." и согласно статье 18 Закона N 237-ФЗ с 17 марта 2020 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством РФ. Дата определения кадастровой стоимости - 17 марта 2020 г.

Вышеприведенная информация отражена в письмах филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю от 12 октября 2021 г. за N 22-16086-КЗ/21 и государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" от 8 ноября 2021 г. (л.д. 19-20 том 3).

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости ООО "СТАЛЬТОРГМОНТАЖ" просит суд установить кадастровую стоимость в размере 125 636 000 руб, определенную оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО5 согласно отчету N от 5 ноября 2020 г.

В связи с возникновением сомнений в обоснованности вышеуказанного отчета оценщика определением Краснодарского краевого суда от 24 декабря 2020 г. назначена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта N от 15 февраля 2021 г. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N площадью 5075, 7 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", определена в размере 141 066 400 руб. по состоянию на 17 марта 2020 г.

Определением Краснодарского краевого суда от 5 апреля 2021 г. назначена повторная судебная оценочная экспертиза. Рыночная стоимость указанного нежилого здания по состоянию на 17 марта 2020 г. составляет 127 215 500 руб. Согласно заключению повторной экспертизы общества с ограниченной ответственностью "НЭО ЭКСПЕРТ" от 28 апреля 2021 г. N N

Суд первой инстанции согласился с выводами повторной судебной оценочной экспертизы и установилкадастровую стоимость нежилого здания в размере ее рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением повторной судебной оценочной экспертизы N выполненной 28 апреля 2021 г. обществом с ограниченной ответственностью "НЭО ЭКСПЕРТ", в размере 127 215 500 руб. по состоянию на 17 марта 2020 г.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

По результатам изучения представленных материалов экспертом установлено, что объектом оценки является семиэтажное офисное здание.

В связи с чем, исследуемый объект капитального строительства при анализе рынка недвижимости отнесен экспертом к сегменту рынка коммерческой недвижимости, а именно, торгово-офисного назначения.

Исследование проводилось с применением доходного подхода методом прямой капитализации и сравнительного подхода методом сравнения продаж.

От использования затратного подхода эксперт отказался ввиду высокой активности рынка коммерческой недвижимости г. Краснодар, позволяющей использовать иные методы оценки объекта капитального строительства. Кроме того, эксперт полагает, что затратный подход не отражает мотивацию, действительные намерения типичного покупателя доходоприносящей недвижимости.

В соответствии с пунктами 16, 17 ФСО 7 доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

Использование метода прямой капитализации дохода согласуется с положениями подпункта "г" пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Проанализировав объем доступных аналогов, расположенных в г. Краснодаре, эксперт использовал в расчетах 4 объекта-аналога, применил корректировку на торг, обоснование которой подробно приведено в заключении. При расчете рыночной стоимости экспертом использована ставка капитализации 11%. При расчете величины действительного валового дохода применен коэффициент недозагрузки и потерь при сборе арендной платы с исключением операционных расходов владельца.

Согласно пунктам 12-14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО N 7).

Для исследования рынка предложений экспертом использована информация из открытых источников - объявлений из сети Интернет.

При проведении экспертизы экспертом был проанализирован рынок коммерческой недвижимости в г. Краснодаре, и исследованы 8 объектов, из которых экспертом было отобрано 3 объекта-аналога максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе применена поправка на торг и на общую площадь.

Иные корректирующие коэффициенты не применялись, поскольку подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемому объекту.

В заключении приведены результаты проверки используемых в расчетах данных на их соответствие условиям рынка, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) полученного результата без учета стоимости прав на земельный участок.

При согласовании итогов примененных подходов и окончательном расчете рыночной стоимости, экспертом были учтены преимущества и недостатки каждого из примененных подходов и при согласовании результатов оценки каждому из результатов, придана своя весовая характеристика.

Оценив по правилам статей 84 и 168 КАС РФ заключение повторной судебной оценочной экспертизы, судебная коллегия приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено.

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением повторной судебной экспертизы размер рыночной стоимости нежилого здания, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данного объекта недвижимости, лица, участвующие в деле, не представили.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке N, выполненный 5 ноября 2020 г. индивидуальным предпринимателем ФИО5, и заключение судебной оценочной экспертизы N от 15 февраля 2021 г, выполненное экспертом общества с ограниченной ответственностью "АЛЬФА ЭКСПЕРТ" ФИО8, приведенным выше требованиям закона не отвечает, в связи с чем, не были положены в основу решения по основаниям, которые не оспорены лицами, участвующими в деле.

В таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости нежилого здания были правильно удовлетворены судом в размере, определенном на основании повторного заключения эксперта.

Утверждение апеллянта о том, что используемые при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы объекты-аналоги не сопоставимы с исследуемым объектом по классу зданий и не относятся к сегменту рынка здания "премиум класса" подлежит отклонению, поскольку сведений о наличии иных сопоставимых с объектом исследования предложений на дату оценки не представлено. Согласно письменным пояснениям, данных экспертом на замечания апеллянта, класс качества объекта исследования и объектов-аналогов экспертом определен "Премиум" (класс В) в соответствие с классификацией общественных зданий и сооружений (источник информации Ассоциация "СтатРиэлт"), в связи с чем корректировка не применялась.

Вопреки доводам апелляционной жалобы не требовалось введение корректировки на местоположение, поскольку локальное местоположение, как объекта оценки, так и объекта-аналога характеризуются высокой инвестиционной привлекательностью и ближайшим окружением: коммерческие объекты, объекты социальной инфраструктуры, интенсивным пешеходным и транспортным трафиком.

Доводы жалобы о несопоставимости объекта оценки и объектов аналогов относительно площади подлежат отклонению как несостоятельные. Как усматривается из заключения и дополнительных письменных пояснений эксперта в суде апелляционной инстанции различия в площади выравнены посредством применения корректирующих поправок, что согласуется с нормами законодательства об оценочной деятельности.

Административным ответчиком не представлено каких-либо достоверных сведений о том, что подобранные объекты-аналоги имеют состояние, отделку, класс ниже или выше, чем у объекта исследования. Согласно заключению состояние отделки всех объектов экспертом определено как "среднее", в связи с чем корректирующий коэффициент не вводился, поэтому утверждение о том, что объект-аналог N 2 при расчете рыночной стоимости ставки арендной платы не соответствует объекту оценки не обоснован.

Поскольку стороной административного ответчика не представлено доказательств, (отчета об оценке, иных расчетов) бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных, по его мнению, недостатков судебной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала, то доводы административного ответчика о несоответствии экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности не принимаются судом апелляционной инстанции.

Не может являться основанием для отмены принятого решения доводы жалобы об уменьшении поступления платежей в бюджет в результате пересмотра кадастровой стоимости, поскольку право на установление кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, установлено нормами части 1 статьи 245 КАС РФ и статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 7 июля 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 23 ноября 2021 г.

Председательствующий

Судьи