Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 октября 2021 г. по делу N 33-37855/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Иваненко Ю.С., судей Колосовой С.И., Смоловой Н.Л., при помощнике судьи Некрашевич Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Колосовой С.И.

гражданское дело N2-3082/2019 по иску Латыповой Д.Р. к Дятлову А.А, АО "Банк ЖилФинанс" о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества

по апелляционной жалобе истца Латыповой Д.Р. на решение Симоновского районного суда г. Москвы от 4 декабря 2020 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Латыповой Д.Р. к Дятлову А.А, АО "Банк ЖилФинанс" о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества отказать, установила:

Латыпова Д.Р. обратилась в суд с иском к Дятлову А.А, АО "Банк ЖилФинанс" о расторжении договора купли-продажи от 16.04.2015г, заключенного между ЛатыповойД.Р. и Дятловым А.А, обязании Дятлова А.А. в семидневный срок со дня вступления решения в законную силу передать квартиру, свободную от обременений залогом по кредитному договору N*** от 16.04.2015г. вследствие установления недобросовестности залогодержателя, погашении записи в ЕГРН о государственной регистрации права собственности ДятловаА.А. на квартиру по адресу:****.

Исковые требования мотивированы тем, что 16.04.2015г. между Латыповой Д.Р. и Дятловым А.А. заключен договор купли-продажи принадлежащей истцу по праву собственности квартиры по адресу ****. С 2001 года Дятлов А.А. являлся сожителем Латыповой Д.Р. и отцом двух ее детей. По мнению истца, при попустительстве банка Дятлов А.А, являющийся покупателем квартиры, приобрел ее в собственность, не осуществив оплаты продавцу до настоящего времени. Более того, кредитные денежные средства в размере 3 955 000 руб, полученные от АО "Банк ЖилФинанс" для приобретения указанной квартиры, Дятлов А.А. также не передал продавцу. При этом, обеспечив свои обязательства ипотекой квартиры, которую он получил безвозмездно по возмездной сделке. По мнению истца, у Дятлова А.А. изначально отсутствовали и отсутствуют мотивы для надлежащего исполнения как договора купли-продажи квартиры, так и кредитного договора. По условиям договора Дятлов А.А. обязался оплатить цену квартиры в размере 11 863 000 руб. путем перечисления денежных средств на рублевый счет истца, открытый в АО "Банк ЖилФинанс", в течение трех дней с момента регистрации перехода права собственности на него. Переход права собственности зарегистрирован 23.04.2015г... Согласно выписке по счету, кредитные денежные средства поступили на счет истца в АО "Банк ЖилФинанс" 24.04.2015г. в размере 3 955 000 руб. В этот же день денежные средства были выданы Иплевич К.В, на которую истцом была оформлена доверенность по просьбе Дятлова А.А. Иплевич К.В. являлась знакомой Дятлова А.А. и его работником, а полученные денежные средства она отдала Дятлову А.А. Денежные средства в размере 7 908 000 руб. истец не получила, что подтверждается выпиской по счету. Со слов сотрудника банка Латыповой Д.Р. стало известно, что в АО "БанкЖилФинанс" находится ее расписка о получении денежных средств в полном объеме. Никаких расписок истец не составляла и не могла написать 24.04.2015г. расписку в офисе АО "Банк ЖилФинанс", поскольку 17.04.2015г. улетела в Испанию.

Латыпова Д.Р. 27.02.2015г. обратилась в АО "Банк ЖилФинанс" с просьбой предоставить копию расписки продавца по договору купли-продажи недвижимости от 16.04.2015г. Однако ответ банком предоставлен не был. В мае 2015 года между Дятловым А.А. и Латыповой Д.Р. подписано соглашение об изменении порядка расчетов по договору купли-продажи от 16.04.2015г. Дополнительное соглашение было подписано в той же форме, что и договор. По условиям соглашения Дятлов А.А. подтвердил отсутствие оплаты по договору на момент подписания настоящего соглашения и обязался оплатить его в срок до 31.12.2016г. До настоящего времени оплаты произведено не было, квартира находится в фактическом владении истца, что в соглашении от 15.05.2015г. стороны согласовали, что Дятлов А.А. не имеет намерений вступать в фактическое владение и пользование квартирой до ее полной оплаты, а также до настоящего времени там сохраняет регистрацию мать истца - Латыпова Г.И. С августа 2013 года и по настоящее время в квартире по договору найма проживает Соколов Д.В. с Князевой Л.А. и ее несовершеннолетней дочерью Князевой С.А. Все денежные средства по договору найма получала и получает истец. Дятлов А.А. ни разу не заходил в квартиру, у него нет ключей от нее; ни разу не оплачивал коммунальные услуги и не нес никакого иного бремени по содержанию квартиры. В ноябре 2017 года Дятлов А.А. выдал истцу доверенность на полное распоряжение квартирой по своему усмотрению и с правом получения денежных средств.

Решением Симоновского районного суда г. Москвы от 4.12.2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 31.07.2020 года, в удовлетворении исковых требований Латыповой Дании Ришатовны к Дятлову Алексею Александровичу, АО "Банк ЖилФинанс" о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 3.11.2020 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 31.07.2020 г. отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12.03.2021 г. решение Симоновского районного суда г.Москвы от 4.12.2019г. отменено, принято по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Латыповой Д.Р. к Дятлову А.А, АО "Банк ЖилФинанс" о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества было отказано.

Ссылаясь на незаконность указанного апелляционного определения в связи с неверным применением норм материального и процессуального права в части применения положений ст.10 ГК РФ и ст.56, п.1 ч.1 ст.330 ГПК РФ, Латыпова Д.Р. обратилась с кассационной жалобой.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 5.08.2021 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12.03.2021 г. отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом апелляционном рассмотрении представитель истца Латыповой Д.Р. по доверенности Морев Р.В. доводы апелляционной жалобы истца поддержал, просил отменить решение, принять новое решение об удовлетворении иска Латыповой Д.Р.

Представитель ответчика АО "Банк ЖилФинанс" по доверенности Соболь Е.С. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Представитель третьего лица по делу Орловского М.А. по доверенности адвокат Потылицын А.Л. полагал апелляционную жалобу необоснованной, а решение суда законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств, препятствующих рассмотрению дела, не заявили, доказательств уважительности причин неявки не представили, в связи с чем судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующего в деле, в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, признав причины неявки неуважительными.

В соответствии со ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, выслушав доводы явившихся участников процесса, проверив и оценив фактические обстоятельства дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В силу ч.1 ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснил, что решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным требованиям решение суда первой инстанции не соответствует.

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Пунктом 1 ст.556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что 16.04.2015г. между Латыповой Д.Р. (продавец) и Дятловым А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества по адресу: ****.

В соответствии с п.1.2 данного договора приобретаемое имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора дарения квартиры от 27.03.2007г.

В соответствии с п.1.4 договора недвижимое имущество продается по цене 11863000 руб.

Согласно п.2.1 договора продавец недвижимого имущества проинформирован покупателем, что недвижимое имущество, указанное в п.1.1 настоящего договора, приобретается покупателем за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых АО "Банк ЖилФинанс" согласно кредитному договору N*** от 16.04.2015г, заключенному между покупателем и АО "Банк ЖилФинанс".

В соответствии с п.2.2 договора кредит, согласно кредитному договору, предоставляется покупателю в размере 3 955 000 руб. для целей приобретения в собственность покупателя недвижимого имущества, со сроком возврата кредита - 242 месяца, считая с даты фактического предоставления кредита.

Согласно п.2.3 договора за пользование кредитом покупатель уплачивает проценты из расчета процентной ставки 15, 99 процентов годовых, начисляемых ежемесячно на остаток задолженности по кредиту.

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что в соответствии со ст.77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998г. N102-ФЗ недвижимое имущество в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному кредитному договору, считается находящимся в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ипотека в силу закона была зарегистрирована Управлением Росреестра по г. Москве 23.04.2015г. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.04.2015г.

Стороны определили, что недвижимое имущество с момента передачи его покупателю и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца.

В соответствии с разделом 3 договора денежная сумма в размере 11863000 руб. в счет уплаты за приобретаемое недвижимое имущество выплачивается покупателем за счет собственных средств в размере 7908000 руб. в течение 3 банковских дней, считая с даты государственной регистрации перехода права собственности, а также за счет кредитных средств в размере 3955 000 руб.- средств ипотечного кредита в течение 3 банковских дней, считая с даты получения настоящего договора, после государственной регистрации перехода права собственности и перечисляются покупателем со своего рублевого счета N***, открытого в АО "Банк ЖилФинанс", на рублевый счет продавца N ***, открытый в АО "Банк ЖилФинанс". При этом подтверждение оплаты денежных средств будет являться предоставление финансовых документов, подтверждающих факт получения указанных средств продавцом, за исключением случаев, когда банком, обслуживающим счет продавца, является кредитор.

Согласно п.4.2.1 договора продавец имеет право требовать расторжения настоящего договора в случаях задержки в получении денежных средств, указанных в п.п. 3.1.1 и 3.1.2 более чем на 10 дней по сравнению со сроками, указанными в разделе 3 настоящего договора.

В силу п.4.3 договора покупатель обязуется оплатить приобретаемое недвижимое имущество по цене, указанной в п.1.4 настоящего договора, в соответствии с условиями, описанными в разделе 3 настоящего договора, и принять от продавца приобретаемое недвижимое имущество во владение после ее фактического получения.

На основании передаточного акта от 16.04.2015г. недвижимое имущество по адресу: ****, было передано продавцом покупателю.

Между Дятловым А.А. и Латыповой Д.Р. 15.05.2015г. подписано дополнительное соглашение, в котором указано, что на момент заключения настоящего соглашения покупатель не осуществил оплату по договору купли-продажи недвижимого имущества от 15.04.2015г, а продавец не получил никаких денежных средств в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от 15.04.2015г... Денежные средства, снятые со счета продавца в АО "Банк ЖилФинанс" Имплевич К.В. по доверенности, были переданы покупателю для дальнейшей передачи их продавцу в сроки, указанные в настоящем соглашении; покупатель обязуется оплатить продавцу 100% стоимости квартиры по договору в срок до 31.12.2016г. наличными денежными средствами или путем перечисления денежных средств на банковский счет, указанный продавцом. Оплата квартиры наличными денежными средствами должна быть подтверждена распиской продавца; в случае нарушения срока оплаты по настоящему договору продавец имеет право требовать расторжения договора и возврата квартиры в собственность продавца; до момента полной оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от 15.04.2015г. покупатель обязуется выдать продавцу доверенность на пользование и распоряжение квартирой; продавец имеет право сдавать квартиру в найм и получать за него в свое распоряжение денежные средства; все лица, которое были зарегистрированы в квартире на момент заключения договора, сохраняют свою регистрацию.

Согласно выписке по счету N*** за период с 16.04.2015г. по 26.02.2019г. на данный счет 24.04.2015г. осуществлен перевод кредитных средств в размере 3955000 руб, предоставленных по кредитному договору N*** от 16.04.2015г. в счет оплаты договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.04.2015г. по адресу: ***.

24.04.2015г. осуществлена выдача с текущего счета денежных средств в размере 3955000 руб. по доверенности N*** от 16.04.2015г. Имплевич К.В.

Перевод Дятловым А.А. кредитных денежных средств в размере 3955000 руб. Латыповой Д.Р. также подтверждается платежным поручением N*** от 24.04.2015г.

Возражая против иска Латыповой Д.Р, представитель АО "Банк ЖилФинанс" указал, что часть денежных средств в размере 7908000 руб. Латыпова Д.Р. получила от Дятлова А.А. на основании расписки от 16.04.2015г.

В материалы дела представлена расписка, составленная от имени Латыповой Д.Р. 16.04.2015г, по условиям которой Латыпова Д.Р. получила от Дятлова А.А. денежные средства в размере 7908000 руб. в качестве оплаты за проданную квартиру по адресу: ***, в соответствии с условиями договора купли-продажи квартиры от 16.04.2015г. В расписке указано на произведение расчета в указанном размере и подтверждение написания расписки собственноручно Латыповой Д.Р.

Также в материалы дела представлена расписка, составленная Латыповой Д.Р. 24.04.2015г, согласно которой она подтверждает, что получила от Дятлова А.А. денежные средства в размере 11863000 руб, что полностью соответствует условиям договора купли-продажи. В расписке отражено, что она составлена Латыповой Д.Р. собственноручно, произведение расчетов в полном объеме, а также отсутствие претензий к Дятлову А.А. по расчетам.

Решением Симоновского районного суда г. Москвы от 29.11.2018г. по гражданскому делу N2-6253/18 с Дятлова А.А. в пользу Орловского М.А. взыскана задолженность по договору займа от 7.08.2017г. в размере 6200000 руб, проценты (штраф) по договору в сумме 140120 руб, расходы на получение справки ЕГРН в размере 400 руб, почтовые расходы в размере 236 руб, расходы на оказание юридической помощи в размере 40000 руб, расходы по уплате госпошлины в размере 41562 руб, обращено взыскание на заложенное имущество: квартиру по адресу: ****.

Проверяя доводы Латыповой Д.Р. о подложности расписки от 16.04.2015г. судом по ходатайству истца назначена судебная почерковедческая экспертиза, проведение которой поручено ООО "Центр экспертизы и права".

Согласно выводам заключения экспертов *** N*** от 25.10.2019г, рукописные записи, изображения которых имеются в расписках от 16.04.2015г. и от 24.04.2015г, выполнены не Латыповой Д.Р, а другим лицом; подписи от имени Латыповой Д.Р, изображения которых имеются в расписках от 16.04.2015г. и от 24.04.2015г, выполнены не Латыповой Д.Р, а другим лицом с подражанием подписи Латыповой Д.Р.

Представителем ответчика АО "Банк ЖилФинанс" заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о расторжении договора купли-продажи от 16.04.2015г. и возврате недвижимого имущества по адресу: ****.

Отказывая в удовлетворении иска Латыповой Д.Р, суд первой инстанции, применив положения п.1 ст.196 ГК РФ, разъяснения, изложенные в п.10 и п.15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015г. N43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", пришел к выводу о пропуске истцом Латыповой Д.Р. срока исковой давности.

Между тем, с таким выводом суда первой инстанции согласиться нельзя, поскольку он основан на неверном применении норм материального права.

В силу п.1 ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Статьей 434 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась (п.1).

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса (п.2).

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса (п.3).

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (п.4).

Согласно ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п.1).

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п.2).

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса (п.3).

В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 г. N302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г.

Таким образом, государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости на момент заключения между сторонами договора купли-продажи (16 апреля 2015 года) и на момент внесения изменений в договор купли-продажи в части срока оплаты (15 мая 2015 года) законом не установлена.

В этой связи судебная коллегия полагает, что суд необоснованно отклонил утверждения Латыповой Д.Р. о том, что дополнительным соглашением от 15.05.2015г. стороны изменили срок внесения платы по договору купли-продажи, установив его до 31.12.2016г.

Указанным дополнительным соглашением от 15.05.2015г. стороны изменили условие договора в части срока оплаты, согласовав новый срок до 31.12.2016г. Тем самым Дятлов А.А. подтвердил, что по состоянию на дату заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи оплата по договору купли-продажи им не осуществлена.

Таким образом, принимая во внимание, что стороны договора купли-продажи изменили условие о сроке исполнения обязательства об оплате проданной квартиры на -31.12.2016 года, у суда первой инстанции отсутствовали основания для вывода о том, что о нарушении своего права на получение платы по договору истец узнала 15.05.2015 года.

Как следует из материалов дела, Латыпова Д.Р. обратилась в суд с иском 14.03.2019 г. Таким образом, трехлетний срок исковой давности истекает 31.12.2019г. и на момент обращения с настоящим иском срок исковой давности истцом не пропущен.

Следовательно, оснований для принятия решения об отказе в удовлетворении иска по мотиву пропуска срока исковой давности у суда не имелось.

В силу п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Факт неуплаты покупателем стоимости объекта недвижимости является существенным нарушением условий договора купли-продажи, поскольку влечет для продавца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Следовательно, неоплата Дятловым А.А. стоимости приобретенной им по договору купли-продажи квартиры является существенным нарушением условий договора и основанием для расторжения договора купли-продажи.

Судебная коллегия также учитывает, что в силу п. 4.2.1 договора рассматриваемого договора купли-продажи недвижимого имущества, продавец имеет право требовать расторжения настоящего договора в случаях задержки в получении денежных средств, указанным в п.п.3.1.1 и 3.1.2 более чем на 10 дней по сравнению со сроками, указанными в разделе 3 настоящего договора.

Абзацем 2 пункта 4 статьи 453 ГК РФ установлено, что в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Как следует из статьи 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

По настоящему делу юридически значимыми обстоятельствами являются установление оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества по адресу: ****, заключенного между Латыповой Д.Р. и Дятловым А.А, а именно существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, исполнение условий договора со стороны Дятлова А.А. по оплате приобретенной квартиры.

Признав заключение судебной почерковедческой экспертизы ООО "Центр экспертизы и права" относимым и допустимым доказательством по делу и установив тем самым факт подложности расписки, составленной Латыповой Д.Р. 16.04.2015г. в подтверждение получения от Дятлова А.А. денежных средств в размере 7 908000 руб, и расписки, составленной Латыповой Д.Р. 24.04.2015г. о получении денежных средств в размере 11863000 руб, суд вместе с тем не дал должной оценки тому обстоятельству, что покупателем Дятловым А.А. обязательства по договору купли-продажи в части оплаты стоимости квартиры не исполнены.

Доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение выводы судебной почерковедческой экспертизы, сторонами не представлено. Оснований не доверять выводам судебной почерковедческой экспертизы у судебной коллегии также не имеется.

Таким образом, собранные по делу доказательства свидетельствуют о неисполнении покупателем Дятловым А.А. обязательств по договору купли-продажи в части оплаты стоимости квартиры.

Принимая во внимание тот факт, что в результате неисполнения ответчиком Дятловым А.А. обязательства истец лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора, и о наличии у нее значительного ущерба, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности заявленных требований о расторжении заключенного между сторонами договора купли-продажи от 16.04.2015г.

В этой связи на основании ст.328, п.п1 и 4 ч.1 ст.330 ГПК РФ решение суда об отказе в удовлетворении иска подлежит отмене с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении иска и расторжении спорного договора.

При этом расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества влечет возвращение имущества - квартиры по адресу: **** в собственность продавца - Латыповой Д.Р.

В соответствии с разъяснениями, данными в п.7 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", судам надлежит иметь в виду, что сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора. Следовательно, обременения (например, ипотека), установленные собственником в отношении этого имущества до момента передачи его обратно в собственность лицу, заявившему требование о расторжении договора, сохраняются, за исключением случаев заведомо недобросовестного поведения лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение (пункт 4 статьи 1, статья 10 Кодекса).

В силу п.1 ст.353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что возврат имущества при расторжении договора и переход в связи с этим права собственности на него к продавцу - истцу Латыповой Д.Р. не влечет прекращения установленного в отношении этого имущества обременения в виде залога.

Следовательно, оснований для удовлетворения иска Латыповой Д.Р. в части передачи квартиры, свободной от обременений залогом по кредитному договору N*** от 16.04.2015г, не подлежат удовлетворению.

Доводы Латыповой Д.Р. о том, что действия АО "Банк ЖилФинанс" не являются действиями добросовестного залогодержателя, поскольку, по мнению истца, банк знал и мог предотвратить последствия несоблюдения условий договора купли-продажи по оплате недвижимого имущества, несостоятельны.

В данном случае в нарушение положений ч.1 ст.56 ГПК РФ истцом не представлены доказательства о заведомо недобросовестном поведении АО "Банк ЖилФинанс" в качестве залогодержателя. Согласно материалам дела, банк свои обязательства по договору исполнил, поскольку перечислил кредитные денежные средства в размере 3 955 000 руб. на счет покупателя Дятлова А.А.

При этом по условиям договора купли-продажи именно покупатель Дятлов А.А. принял на себя обязательства перечислить денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры со своего рублевого счета N***, открытого в АО "Банк ЖилФинанс", на рублевый счет Латыповой Д.Р. N ***, открытый в АО "Банк ЖилФинанс". Вместе с тем, Дятлов А.А, получив от банка кредитные средства в полном объеме, надлежащим образом свою обязанность по передаче денежных средств продавцу Латыповой Д.Р. не исполнил.

Действиями банка права истца Латыповой Д.Р. не нарушены.

Таким образом, истцом не доказано заведомо недобросовестное поведение АО "Банк ЖилФинанс", в связи с чем отсутствуют основания для вывода о прекращении залога и передаче квартиры свободной от залога.

Следовательно, в удовлетворении остальной части исковых требований Латыповой Д.Р. следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Симоновского районного суда города Москвы от 4 декабря 2019 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого от 16 апреля 2015 года, заключенный между Латыповой Д.Р. и Дятловым А.А.

Возвратить квартиру по адресу: ***, в собственность Латыповой Д.Р...

В удовлетворении остальной части исковых требований Латыповой Д.Р. - отказать.

Председательствующий:

Судьи: