Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 10 ноября 2021 г. по делу N 66а-2515/2021

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего

Кузьмичева В.А, судей

Савинова К.А, Рогожиной Е.В, при секретаре

Кощеевой Р.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием системы видео-конференцсвязи административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "МИНЕРАЛ РЕСУРС" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области на решение Самарского областного суда от 26 апреля 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Савинова К.А, объяснения представителя административного истца "данные изъяты", представителя Комитета по управлению имуществом Красноармейского района Самарской области, администрации муниципального района Красноармейский Самарской области "данные изъяты", судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

ООО "МИНЕРАЛ-РЕСУРС" обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "Номер" равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 16 038 440, 50 рублей, обязать ответчика внести с Государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве аренды принадлежит названный земельный участок, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика арендной платы.

Решением Самарского областного суда от 26 апреля 2021 года постановлено:

Требования общества с ограниченной ответственностью "МИНЕРАЛ РЕСУРС" удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "Номер" площадью 234 172 кв. м, расположенного по адресу: "Адрес", равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 20 082 590, 72 рублей.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "МИНЕРАЛ РЕСУРС" в суд считать 30 декабря 2020 года.

Не согласившись с решением суда, Комитет по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, вынести новый судебный акт, которым в удовлетворении требований отказать. В своей апелляционной жалобе Комитет указывает на то, что экспертное заключение, которое было исправлено путем исключения объекта-аналога N3 не могло быть положено в основу принятого по делу судебного постановления, поскольку действующее законодательство не предусматривает возможность исправления допущенных ошибок в экспертном заключении указанным способом.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, административным истцом, ГБУ СО "Центр кадастровой оценки" представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых административный истец, ГБУ СО "Центр кадастровой оценки" просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Комитета по управлению имуществом Красноармейского района Самарской области, администрации муниципального района Красноармейский Самарской области "данные изъяты" (с использованием системы видео-конференцсвязи) доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, жалобу удовлетворить. Считает, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть определена на основании проведенной по делу повторной судебной экспертизы.

Представителя административного истца "данные изъяты". (с использованием системы видео-конференцсвязи) доводы апелляционной жалобы отклонила, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным. Считает, что проведенная по делу повторная судебная экспертиза не соответствует требованиям законодательства.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме.

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся по делу лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 КАС РФ, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся лиц, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером "Номер" площадью 234172 кв.м. категория земель: земли промышленности энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для размещения предприятий и объектов, расположенных в территориальной зоне П1-4, расположенный по адресу: "Адрес" (основание: договор аренды земельного участка N 61 государственная собственность на который не разграничена, заключенный 14.12.2018 года).

Постановлением Правительства Самарской области от 67 ноября 2019 года N797 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "Номер" в размере 51 105 697 рублей 28 копеек по состоянию на 1 января 2019 года. Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Следовательно, заявитель права и обязанности, которого затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости является надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Исходя из положений части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости N33-2/20, выполненный 30 октября 2021 года оценщиком "оценщик", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составила 16 038 440 рублей 28 копеек.

В ходе рассмотрения дела, принимая во внимание расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, определенной в отчете по оценке, имеющиеся в отчете нарушения, по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту "эксперт1"

Согласно заключению эксперта "эксперт1" N13-21 (Э) от 19 февраля 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "Номер" по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 27 339 581 рубль.

Также в материалах дела имеется заключение эксперта "эксперт1" N13-21 (Э) от 19 февраля 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "Номер" по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 20 082 590 рублей 72 копейки.

Удовлетворяя требования административного истца и определяя кадастровую стоимость земельного участка на основании экспертного заключения "эксперт1" N13-21(Э) (исправленное), суд первой инстанции исходил из того, что данное заключение, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подходов и методов оценки.

Между тем, учитывая, что в материалах дела имеется два заключения "эксперт1" N13-21(Э) от 19 февраля 2021 года, содержащих различные сведения о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером "Номер", а также пояснения допрошенного в судебном заседании 26 апреля 2021 года эксперта "данные изъяты" пояснившего, что наличие двух заключений обуславливается тем, что во втором заключении он убрал объект-аналог N3, так как он не относится к землям под индивидуальное жилищное строительство, судом апелляционной инстанции была назначена повторная судебная экспертиза, поскольку действующим законодательством не предусматривается возможность исправления имеющихся в экспертном заключении недостатков подобным способом. Проведение экспертизы поручено "эксперт2"

Согласно заключению эксперта "эксперт2" N303/2021 от 27 сентября 2021 года, заключение "эксперт1" N13-21 (Э) от 19 февраля 2021 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "Номер" по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 27 339 581 рубль не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "Номер" по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 27 199 000 рублей.

В соответствии с пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив представленное экспертом "эксперт2" N303/2021 от 27 сентября 2021 года по результатам проведения повторной судебной экспертизы по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что данное заключение составлено с соблюдением требований законодательства РФ, являются ясными и полными, какие-либо сомнения в обоснованности заключений эксперта у судебной коллегии отсутствуют.

Оценивая достоверность рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной в заключение эксперта N303/2021 от 27 сентября 2021 года по состоянию на юридически значимую дату (на 1 января 2019 года), судебная коллегия учитывает, что данное заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подходов к оценке. По мнению судебной коллегии, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств, в частности связанных с удаленности от трасс, местоположением на территории Самарской области. Указанное подтверждается тем, что экспертом произведены корректировки на расположение относительно автомагистрали в отношении объектов-аналогов N3 и N4.

Определяя сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект экспертом "данные изъяты" обоснованно было указано, что объект оценки представляет собой земельный участок, предназначенный под производственно- складскую застройку. Участок располагается поблизости от "Адрес". В виду этого сегмент рынка, к которому относится объект оценки следует определить как "земельные участки, предназначенные под производственно-складскую застройку, расположенные в сёлах и деревнях Самарской области". Подобранные экспертом объекты-аналоги и оцениваемый объект имеют общую категорию земель.

То обстоятельство, что у объекта-аналога N2 "есть согласование под ж/д ветку" свидетельствует лишь о наличии возможности строительства данной ветки и не говорит о том, что з/у обладает данной характеристикой и как следствие в рассматриваемом случае значимым образом влиять на рыночную стоимость объекта оценки не может.

В принт-скрине текста объявления объекта-аналога N3 указано "Участок 8 га (промназначения)". Указанное обстоятельство и послужило основанием того, что в расчет цены предложения (продажи) одного кв.м. площади данного аналога была взята площадь 80000 кв.м. То обстоятельство, что в тексте объявления содержится информация о том, что площадь земельного участка составляет 8, 6 га не свидетельствует о неправильности расчета рыночной стоимости объекта оценки, разница в расчетах в данном случае не превышает 2% ((237, 50-19000000/86000)*0, 82*1*0, 82*1*0, 80/4*234172/27199077, 8) от определенной экспертом величины рыночной стоимости объекта оценки и находится в допустимом диапазоне отклонений. Судебная коллегия также учитывает, что в принт-скрине текста объявления в разделе "дата публикации" и "дата обновления" указано 14 июня 2018 года и 15 июня 2018 года, то есть даты имевшей место до юридически значимой даты (1 января 2019 года).

Совокупность указанных выше обстоятельств свидетельствует о том, что объект-аналог N3 мог учитываться при расчете рыночной стоимости объекта оценки.

Оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам проведения назначенной в суде апелляционной инстанции повторной судебной экспертизы и подготовленным экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, имеющим соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшим гражданскую ответственность, а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у судебной коллегии не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной по результатам проведения повторной судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в деле не имеется.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что заключение эксперта "эксперт2" N303/2021 от 27 сентября 2021 года отвечает применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости, допустимости и достоверности, подтверждает достоверность итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года.

Судебная коллегия также учитывает, что одним из вопросов поставленным перед экспертом "данные изъяты" являлось определение рыночной стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, эксперт правомерно при проведении экспертизы учитывал также положения закона РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N135-ФЗ, предполагающего составление отчета об оценке являющегося частью заключения эксперта.

То обстоятельство, что экспертиза проводилась без осмотра земельного участка не свидетельствует о нарушении требований законодательства при проведении экспертизы, поскольку экспертом "данные изъяты" рыночная стоимость земельного участка определялась по состоянию на 1 января 2019 года, а не на дату проведения экспертизы (сентябрь 2021 года).

Ссылка на то, что оцениваемый земельный участок является многоконтурным, имеется черезполосится, само по себе не влияет на правильность вывода судебного эксперта, поскольку данное обстоятельство не является ценообразующим фактором применительно к рассматриваемому случаю, так как не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его назначением в соответствии со сведениями содержащимся в реестре прав на объекты недвижимости. К частям оцениваемого земельного участка имеются подъездные пути, что подтверждается схемой расположения земельного участка содержащейся в экспертном заключении.

Досудебная оценка "оценщик" N33-2/20 от 30 октября 2021 года не может быть положена в основу решения суда поскольку при проведении данной оценки были допущены арифметические и методологические ошибки в части определения диапазона цен на земельные участки производственного назначения. Оценщиком указаны в описании объектов-аналогов разная категория земель данных участков (земли промышленности, земли населенных пунктов). В отчете для проведения корректировки на местоположение использовался показатель среднемесячная заработная плата работников организаций государственной и муниципальной форм собственности Самарской области в разрезе по муниципальным районам Самарской области без надлежащего обоснования необходимости применения данной корректировки в рассматриваемом случае.

Материалами дела подтверждается, что заключение эксперта "эксперт1" N13-21 (Э) от 19 февраля 2021 года согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "Номер" по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 27 339 581 рубль не соответствует требованиям законодательства, поскольку при проведении данной экспертизы были допущены как арифметические ошибки при определении корректировок на масштаб, так и методологические ошибки при отборе объектов аналогов (объект-аналог N3 предназначен под ИЖС, а не под промышленную застройку).

Заключение эксперта "эксперт1" от 19 февраля 2021 года согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "Номер" по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 20 082 590, 72 рублей получено с нарушением требований процессуального законодательства, поэтому также не может положено в основу итогового судебного акта по данному делу.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка (равная его рыночной) должна быть определена на основании заключения эксперта "эксперт2" N303/2021 от 27 сентября 2021 года.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что решение Самарского областного суда от 26 апреля 2021 года в части установления размера кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "Номер" подлежит изменению в части установления кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "Номер" площадью 234 172 кв. м, расположенного по адресу: "Адрес" должна быть установлена в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 27 199 000 рублей в соответствии с заключением эксперта "эксперт2" N303/2021 от 27 сентября 2021 года.

Судебная коллегия Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Самарского областного суда от 26 апреля 2021 года в части установления размера кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "Номер" изменить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "Номер" площадью 234 172 кв. м, расположенного по адресу: "Адрес" равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 27 199 000 рублей.

В остальной части решение Самарского областного суда от 26 апреля 2021 года оставить без изменения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через Самарский областной суд.

Мотивированное апелляционное определение составлено 19 ноября 2021 года.

Председательствующий

Судьи