Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 01 декабря 2021 г. по делу N 66а-3553/2021

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Кузьмичева В.А, судей Рогачёвой Ю.А, Савинова К.А.

при секретаре Чайко А.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СитиРент" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 23 июля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Кузьмичева В.А, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "СитиРент" обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N в размере, равном их рыночной стоимости "данные изъяты" рублей соответственно, указав, что несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов их рыночной стоимости нарушает права административного истца, поскольку влечет обязанность по уплате налога на имущество в необоснованно завышенном размере.

Решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 23 июля 2021 года административное исковое заявление удовлетворено. Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N установлена по состоянию на 1 января 2020 года в размере "данные изъяты" рублей соответственно.

В апелляционной жалобе Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан просит решение отменить как незаконное и необоснованное ввиду нарушения норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Исходя из положений части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Положениями части 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ установлено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года N 183 "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан" установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в Республики Башкортостан -1 июня 2017 года.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объектов недвижимости - нежилых помещений с кадастровыми номерами N, расположенного по адресу: "адрес".

Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 12 ноября 2020 года N 1701 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки отдельных объектов недвижимости Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2020 года" утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N в размере "данные изъяты" соответственно.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости, административный истец представил отчет об оценке, подготовленный оценщиком ООО " "данные изъяты"" ФИО5 N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере "данные изъяты" рублей соответственно.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции представителем административного истца было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для установления действительной рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" ФИО6

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" от ДД.ММ.ГГГГ N, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет "данные изъяты" рублей соответственно.

Удовлетворяя требования административного истца, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО6 составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, специальными познаниями, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта сделаны на основе его профессиональных знаний, с учетом представленных документов об объекте оценки и доступных сведений об объектах-аналогах, в связи с чем данное заключение эксперта может быть положено в основу решения.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, обоснованы, соответствуют материалам дела, сделаны с учетом оценки представленных доказательств и основаны на правильном применении законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

В апелляционной жалобе административный ответчик указал на несоответствие заключения эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО6 требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, в том числе принципам существенности, обоснованности, проверяемости, достаточности, а также общей методологии оценки. Ссылается на то, что в экспертном заключении при определении рыночной стоимости объектов оценки не применены необходимые корректировки, подобраны объекты-аналоги, существенно отличающиеся по элементам сравнения от объекта оценки, а также на то, что в нарушение принципа существенности (пункт 4 ФСО N 3), принципа достаточности информации (пункт 19 ФСО N 1) в заключении эксперта отсутствует описание улучшений объектов оценки, что не позволяет получить полное представление об объектах оценки, оценить правильность примененных подходов и методов оценки и проанализировать соответствие данным рынка итоговой рыночной стоимости объектов оценки, в связи чем полагает, что итоговая рыночная стоимость определена с нарушениями, занижена и не является корректной.

Указанные доводы апелляционной жалобы судебная коллегия отклоняет, поскольку, как следует из исследовательской части заключения, рыночная стоимость объектов оценки определена в рамках сравнительного подхода к оценке, то есть стоимость объектов оценки определена путем сравнения оцениваемых объектов с другими объектами-аналогами с соответствующим внесением корректировок на различие объектов - аналогов к объектам оценки. Экспертом произведен анализ рынка объектов оценки, подробно описан процесс оценки объектов недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода и отказа от применения доходного и затратного подходов.

При отборе объектов - аналогов эксперт использовал сведения о продаваемых объектах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов.

Судебная коллегия полагает, что подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки (ФСО). Его заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, содержащих их количественные и качественные характеристики; определение рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода является мотивированным и корректным. Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N7, схожи с объектами оценки по своим экономическим характеристикам. В качестве ценообразующих факторов отобраны те, что наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения. Экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)").

В силу пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объектов оценки, отвечает требованиям проверяемости и однозначности. В приведенных расчетах изложены значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, при необходимости проведены соответствующие корректировки.

Доводы административного ответчика об отсутствии описания улучшений объектов оценки не основаны на каких-либо конкретных данных, и являются несостоятельными. Напротив, в заключении указано, что объекты исследования представляют собой нежилые помещения, встроенные помещения, расположенные в подвале и на первых этажах отдельно стоящего здания торгово-офисного назначения, все объекты используются в качестве торгово-офисных помещений. Также представлено ближайшее окружение: многоэтажные и среднеэтажные жилые здания, административные здания, торговые объекты, гаражи, объекты социальной инфраструктуры (детские сады, лицей, колледж, поликлиника, школа-интернат, торговый центр, автосалон, множество супермаркетов и магазинов), а также представлены данные публичной и спутниковых карт.

Разделом V ФСО N 7 определено, что для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Анализ рынка недвижимости включает в себя помимо прочего определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Пунктами 12, 13, 14, 15 раздела VI ФСО N 7 установлено, что анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Экспертом в заключении указано, что исследуемые объекты недвижимости являются встроенными нежилыми помещениями коммерческого (торгового, офисного) назначения, для проведения оценки оценщиком проанализированы предложения на даты проведения оценки по выставленным на продажу нежилым встроенным помещениям торгово-офисного назначения до 1 января 2020 года в городе Уфа, сегменты рынка объектов оценки и аналогов - идентичны, корректировка на функциональное использования не применялась, поскольку все объекты относятся к объектам коммерческого назначения.

Судебная коллегия не может согласиться с доводами о некорректности (занижении) итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки по мотиву отсутствия в заключении эксперта анализа наиболее эффективного использования объектов оценки, которое максимизирует продуктивность объекта оценки (соответствует его наибольшей стоимости), и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано (пункт 13 ФСО N 7), поскольку заключение эксперта содержит достаточный анализ рынка объектов оценки, выполненный в установленной для этого последовательности (пункт 11 ФСО N 7), учитывает назначение объекта оценки и его функциональное использование (пункт 10 ФСО N 7).

Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванных объектов недвижимости. Выбор экспертом подхода к оценке, его метода, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствует требованиям ФСО, каким-либо доказательствами выводы экспертных заключений не опровергаются.

Каких-либо конкретных доводов о том, какие именно выводы эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО6 вводят в заблуждение относительно корректности полученного результата итоговой рыночной стоимости объектов оценки, апелляционная жалоба не содержит и таких обстоятельств судебной коллегией не усматривается.

Вопреки доводам апелляционной жалобы использование выбранных экспертом объектов-аналогов не свидетельствует о некорректности полученного результата итоговой рыночной стоимости объектов оценки, поскольку расчет рыночной стоимости экспертом произведен с применением корректирующих коэффициентов к объектам-аналогам, в частности на торг, площадь, этаж расположения, расположение относительно красной линии, наличие/отсутствие отдельного входа, позволяющих считать их сопоставимыми с объектами оценки по всем основным ценообразующим факторам, оснований не согласится с которыми судебная коллегия не усматривает. Использование указанных объектов-аналогов не вводит в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования результатов оценки (абзац третий статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, пункт 5 ФСО N 3), а также в полной мере соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО N 7).

Следовательно, ссылки в апелляционной жалобе на то, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости на юридически значимую дату определена экспертом с нарушениями, занижена и не является корректной, являются несостоятельными.

Поскольку допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, апеллянтом ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено и в материалах дела не имеется, судебная коллегия не находит оснований ставить под сомнение достоверность экспертного заключения, полученного по результатам проведения назначенной в суде первой инстанции судебной экспертизы и подготовленного экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, имеющим соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшим гражданскую ответственность, а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, и с учетом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии оснований не доверять судебному заключению, которое по форме и содержанию соответствует положениям статьи 82 КАС РФ.

Выраженное заявителем апелляционной жалобы недоверие экспертному заключению относительно неправильности выводов, ввиду предполагаемых нарушений Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", несоответствия федеральным стандартам оценки, а также общей методологии оценки, судебной коллегией не принимается во внимание, поскольку указанные доводы направлены на формальное несогласие с оценкой судебного эксперта и надлежащего обоснования не содержат.

Доводы по существу сводятся к несогласию административного ответчика с решением суда, не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного решения по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

При рассмотрении дела судом правильно определены юридически значимые обстоятельства, выводы суда подтверждены материалами дела, каких-либо нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, не допущено.

С учётом изложенного принятое по делу решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 310 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 23 июля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 6 декабря 2021 г.

Председательствующий

Судьи