Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 21 октября 2021 г. по делу N 8Г-22576/2021[88-22104/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Изоткиной И.В, судей Петровой Н.А. и Черновой Н.В, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Романко Александры Сергеевны, Захарова Алексея Валерьевича к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик "Выставочный Центр Стройэкспо" о взыскании излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома денежных средств, по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик "Выставочный Центр Стройэкспо" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 мая 2021 г.

Заслушав доклад судьи Петровой Н.А, судебная коллегия

установила:

Романко А.С. и Захаров А.В. обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик "Выставочный Центр Стройэкспо" (далее - ООО СЗ "ВЦ Стройэкспо") о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома денежных средств, убытков, связанных с устранением строительных недостатков по прокладке трассы кондиционирования, компенсации морального вреда, штрафа, а также судебных расходов.

В обоснование заявленных требований ссылались на то, что 30 сентября 2016 г. заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома с ООО СЗ "ВЦ Стройэкспо" (застройщик), который принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом по адресу: "адрес".

Объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира проектной площадью 72, 38 кв. м, расположенная на 23 этаже в корпусе Т3, под номером на плане 236.

Цена договора установлена пунктом 3.2 в размере 11 080 685, 32 руб, исходя из стоимости 1 кв. м - 153 090, 43 руб.

Обязанность по оплате цены договора исполнена истцами своевременно и в полном объеме.

Срок передачи объекта долевого строительства предусмотрен п. 5.2 договора, в соответствии с которым объект должен быть передан участнику долевого строительства не позднее 1 квартала 2019 г.

12 мая 2019 г. между сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, в п. 1 которого отражена общая площадь передаваемой квартиры 69, 20 кв. м.

В связи с разницей между проектной и фактической площадью квартиры, застройщик возвратил истцам денежные средства в размере 486 827, 57 руб. из расчета 153 090, 43 за 1 кв. м (3, 18 кв. м х 153 090, 43 руб.).

После получения ключей истцы осуществили замер площади объекта долевого строительства и выявили, что фактическая площадь и площадь указанная в акте различаются. Так, по результатам проведенных измерений общая площадь квартиры составляет 66, 8 кв. м, что на 2, 4 кв. м (69, 20 кв. м - 66, 80 кв. м) меньше площади квартиры, отраженной в акте приема-передачи.

Кроме того, по условиям договора, в квартире предусмотрена прокладка трасс системы кондиционирования. Однако, в нарушение условий договора, указанные работы не выполнены. Согласно заключению специалиста, стоимость работ составит 237 622 руб.

По изложенным основаниям истцы просили взыскать в свою пользу в равных долях с ответчика излишне уплаченные по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома денежные средства в размере 367 417 руб, неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 240 450 руб, денежные средства на устранение строительных недостатков в размере 237 622 руб, неустойку в размере 19 009 руб. за каждый день просрочки, компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб, штраф, а также судебные издержки.

Решением Орехово-Зуевского городского суда Московской области от 9 февраля 2021 г. исковые требования Романко А.С. и Захарова А.В. удовлетворены частично. С ООО СЗ "ВЦ Стройэкспо" в пользу каждого из истцов взысканы: неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 1 апреля 2019 г. по 12 мая 2019 г. в сумме 60 000 руб, компенсация морального вреда - 5 000 руб, штраф - 20 000 руб, а также судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 6 000 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С ООО СЗ "ВЦ Стройэкспо" взыскана государственная пошлина в размере 5 000 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 мая 2021 г. решение суда первой инстанции отменено в части отказа Романко А.С. и Захарову А.В. в иске к ответчику о взыскании излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома денежных средств, убытков, связанных с устранением строительных недостатков по прокладке трассы кондиционирования.

В указанной части принято новое решение о взыскании с ООО СЗ "ВЦ Стройэкспо" в пользу каждого из ответчиков излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома денежных средств в размере 183 708, 52 руб, а также убытков, связанных с устранением строительных недостатков по прокладке трассы кондиционирования в размере 118 811 руб.

Решение суда первой инстанции изменено в части взысканной с ответчика государственной пошлины, с ООО СЗ "ВЦ Стройэкспо" взыскана государственная пошлина в размере 10 752, 44 руб.

В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО СЗ "ВЦ Стройэкспо" просит отменить определение суда апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции, с которым ответчик выражает согласие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Отказывая в удовлетворении требований о возмещении убытков, связанных с устранением строительных недостатков по прокладке трассы кондиционирования, суд первой инстанции исходил из того, что прокладка трассы кондиционирования от ниши до объекта не входит в обязательства застройщика исходя из буквального толкования условий договора.

Удовлетворяя исковые требования о возмещении убытков, связанных с устранением строительных недостатков по прокладке трассы кондиционирования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что факт не включения данного вида работ в проект и их не выполнение застройщиком не должно приводить к толкованию условий договора в пользу юридического лица - более сильной стороны договора и ущемлению прав граждан-потребителей постольку, поскольку в п. 9 дополнительного соглашения стороны предусмотрели, что объект передается участнику с выполнением разводки кондиционирования до мест установки по проекту (без установки оконечного оборудования).

В указанной части выводы суда апелляционной инстанции следует признать правильными, а доводы кассационной жалобы подлежащими отклонению, поскольку и по условиям договора (Приложение N 1), и по условиям дополнительного соглашения застройщик принял на себя обязательства по монтажу в спорном объекте долевого строительства системы кондиционирования. Доказательств исполнения условий договора в указанной части материалы дела не содержат, в доводах кассационной жалобы выводы суда апелляционной инстанции не опровергнуты.

В соответствии со ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судами при рассмотрении настоящего дела.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома денежных средств, суд первой инстанции исходил из того, что фактическая общая площадь квартиры, переданной истцу по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, составляет 69, 20 кв. м, объект поставлен на кадастровый учет, названная площадь указана в акте приема-передачи, подписанного сторонами без замечаний и возражений, сведения, содержащиеся в ЕГРН об объекте истцами не оспорены. Поскольку разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства превысила обусловленную договором погрешность (превысила 2%) ответчик возвратил истцам денежные средства в размере 486 827, 57 руб. из расчета 153 090 руб. за один квадратный метр.

В обоснование своих выводов суд первой инстанции ссылался на то, что по условиям договора и дополнительного соглашения к нему окончательная площадь будет определяться по результатам государственного кадастрового учета. Определенная по итогам кадастровых работ площадь объекта является окончательной и не подлежит изменению.

Суд апелляционной инстанции, отменяя в указанной части решение суда первой инстанции и принимая новое решение об удовлетворении исковых требований, исходил из того, что с учетом дополнительного соглашения квартира приобреталась истцами у застройщика с финишной отделкой, предметом договора купли-продажи являлась квартира с проведенными ремонтными работами как объект права, была передана и принята по акту приема-передачи с учетом отделочных работ, обмеры, привлеченными истцами специалистами ООО "Центр экспертных заключений" произведены в 2019 г. после завершения отделки помещений, а привлеченный ответчиком кадастровый инженер осуществлял обмеры помещений до ввода дома в эксплуатацию и завершения ремонтно-строительных работ. Сведения, внесенные в ЕГРН о площади квартиры (69, 20 кв. м), правового значения при разрешении данного спора не имеют.

Согласиться с таким выводом нельзя, поскольку он сделан без учета подлежащих применению норм материального права.

Как установлено судом, 30 сентября 2016 г. Романко А.С. и Захаров А.В. заключили с ООО СЗ "ВЦ Стройэкспо" (застройщик) договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Цена договора определена сторонами в сумме 11 080 685, 32 руб, что соответствует 153 090, 43 руб. за 1 кв. м (п. 3.1).

Обязательства по оплате денежных средств в указанном размере участники долевого строительства исполнили в полном объеме.

12 мая 2019 г. объект долевого строительства передан истцам по акту приема-передачи, из которого следует, что Романко А.С. и Захарову А.В. передан объект долевого строительства общей площадью 69, 20 кв. м.

В соответствии с условиями договора, под объектом долевого строительства понимается жилое помещение (квартира), входящая в состав многоквартирного жилого дома (корпус Т3), создаваемого также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, указанного в п. 1.3 договора и подлежащее передаче участнику долевого строительства в сроки, указанные в разделе 5 договора, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и при условии выполнения участником всех принятых на себя обязательств. Конкретизации объекта и его характеристики (определенные в соответствии с проектной документацией по строительству многоквартирного жилого дома) указаны в Приложении N 1 к договору.

Из раздела II Приложения N 1 к договору следует, что объект долевого строительства обладает следующими характеристиками: наименование и номер многоквартирного жилого дома по проекту: корпус Т3, этаж 23, вид (назначение) объекта, количество комнат: квартира (жилое) двухкомнатная, номер объекта на плане этажа: 236, ориентировочная (проектная) общая площадь объекта 72, 38 кв. м.

Окончательная площадь объекта будет определена после сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и получения данных кадастрового учета объекта, определяемых по результатам измерений многоквартирного жилого дома уполномоченными лицами, привлеченными застройщиком, по правилам определения площади объектов недвижимости, регламентирующим кадастровую деятельность. Стороны пришли к соглашению, что определенная по итогам окончательная площадь объекта является окончательной для целей договора и не подлежит изменению.

Как следует из п. 3.3 договора, стороны пришли к соглашению, что в случае если отличие общей окончательной площади объекта по итогам кадастровых работ от проектной площади составит 2% и более, стороны обязуются скорректировать цену договора, определив ее произведением расчетной цены 1 кв. м, указанной в п. 3.1 настоящего договора, и окончательной площади объекта. Застройщик возвращает участнику излишне оплаченные денежные средства по итогам корректировки цены объекта в течение 10 рабочих дней с даты предъявления соответствующего требования.

Участник долевого строительства уведомлен и согласен с тем, что объект будет передаваться с окончательной площадью, определенной по результатам государственного кадастрового учета объекта, при этом окончательная площадь объекта будет определена и указана в кадастровом паспорте объекта, а также возможно в иных документах без учета площади летних и иных помещений (абз. 5 п. 3.3 договора).

30 сентября 2016 г. между сторонами подписано дополнительное соглашение, по условиям которого окончательная площадь объекта (п. 4) будет определена после сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и получения данных кадастрового учета объекта, определяемых по результатам измерений уполномоченными лицами, привлеченными застройщиком, по правилам определения площади объектов недвижимости, регламентирующим кадастровую деятельность. Стороны пришли к соглашению, что определенная по итогам кадастровых работ привлеченным застройщиком лицом окончательная площадь объекта является окончательной для целей настоящего договора и не подлежит изменению, при этом для целей настоящего договора и осуществления расчетов площадь летних и иных помещений будет определяться сторонами с коэффициентом 1, 0.

На даты проведения кадастровых работ и подписания сторонами передаточного акта общая площадь спорной квартиры составляла 69, 20 кв. м, что меньше предусмотренной договором ориентировочной площади (72, 38 кв. м) на 3, 18 кв. м.

Во исполнение п. 3.3 договора застройщик возвратил истцам денежные средства в размере 486 827, 57 руб. из расчета 153 090, 43 за 1 кв. м (3, 18 кв. м х 153 090, 43 руб.).

В соответствии с п. 7 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права являются в том числе технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.

В силу ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон) государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (ч. 1 ст. 8 Закона).

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (ч. 2 ст. 8 Закона).

К таким основным сведениям, вносимым в кадастр недвижимости, относится площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (п. 9 ч. 4 ст. 8 Закона).

Кадастровая стоимость отнесена к дополнительным сведениям об объекте недвижимости (п. 1 ч. 5 ст. 8 Закона) и определяется с учетом площади объекта недвижимости.

Согласно ст. 401 НК РФ квартира является объектом налогообложения и налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости (ст. 402), может изменяться в связи с изменением кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие изменения качественных и (или) количественных характеристик этого объекта налогообложения со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости (ст. 403).

Из приведенных норм права следует, что только внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения подтверждают площадь квартиры как объекта недвижимости и изменение ее качественных характеристик.

Внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения о площади спорной квартиры 69, 20 кв. м истцами не оспаривались, в установленном порядке изменения не вносились.

Кроме того, из п. 3.3 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома следует, что застройщик возвращает участнику излишне оплаченные денежные средства по итогам корректировки цены объекта в течение 10 рабочих дней с даты предъявления соответствующего требования.

Между тем, сведения в ЕГРН и условия договора суд во внимание не принял и в подтверждение вывода о размере общей площади квартиры 66, 8 кв. м сослался на заключение ООО "Центр экспертных заключений", при этом не выяснил, является ли названное доказательство допустимым с учетом требований приведенных выше норм права.

Таким образом, суд не выяснил, уменьшена ли общая площадь спорной квартиры по сравнению с указанной в акте площадью 69, 20 кв. м и имеются ли предусмотренные законом основания для взыскания в пользу истцов денежных средств в связи с уменьшением площади. Названные обстоятельства имеют значение для правильного разрешения спора, однако судом не установлены.

Указанные выше нарушения норм материального и процессуального права не могут быть устранены без отмены апелляционного определения.

Согласно ч. 1 ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Поименованные выше требования закона и указания Пленума Верховного Суда РФ судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела не выполнены.

С учетом изложенного, судебная коллегия находит необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 мая 2021 г. в части отмены решения суда первой инстанции, которым Романко А.В. и Захарову А.В. отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании денежных средств за уменьшение площади квартиры в размере 367 417 руб. и направить дело в указанной части на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь ст. ст. 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 мая 2021 г. в части отмены решения Орехово-Зуевского городского суда Московской области от 9 февраля 2021 г, об отказе Романко Александре Сергеевне и Захарову Алексею Валерьевичу в удовлетворении исковых требований о взыскании денежных средств за уменьшение площади квартиры в размере 367 417 руб. отменить, направить дело в указанной части на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В остальной части апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 мая 2021 г. оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи