Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 23 ноября 2021 г. по делу N 66а-4914/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Ефремовой О.Н. и Щербаковой Н.В, при ведении протокола помощником судьи Тютюник Н.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1523/2021 по административному исковому заявлению открытого акционерного общества "Прокон" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционным жалобам Департамента городского имущества города Москвы и государственного бюджетного учреждения города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" на решение Московского городского суда от 30 августа 2021 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, пояснения представителя государственного бюджетного учреждения города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" Малыгина А.А, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя административного истца Сидорова А.Ю, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

открытое акционерное общество "Прокон" (далее - Общество, ОАО "Прокон") обратилось в Московский городской суд с указанным административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость трех земельных участков: с кадастровым номером N, площадью 8926 кв.м, м, с кадастровым номером N, площадью 3319 кв.м, м, с кадастровым номером N, площадью 1620 кв.м, м, расположенных по адресу: "адрес", равной их рыночной стоимости по состоянию на 27 февраля 2020 года в размере соответственно 323 384 562 рубля, 120 245 727 рублей и 58 692 798 рублей.

В подтверждение рыночной стоимости земельных участков административным истцом представлен отчет N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ООО "ОК Адонис" ФИО8

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что кадастровая стоимость принадлежащих ему на праве аренды земельных участков, утвержденная в размере соответственно 559 936 816, 74 рублей, 209 180 074, 57 рубля и 102 447 293, 4 рубля, значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора земельных участков, поскольку влечет необходимость уплаты арендных платежей в большем размере.

В связи с возникновением сомнений в обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке, судом на основании ходатайства административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза.

С результатами проведенной по делу судебной экспертизы административный истец согласился, уточнил свои требования в части размера рыночной стоимости спорных объектов, просил определить ее равной соответственно 367 228 000 рублей, 151 652 000 рублей и 63 207 000 рублей.

Решением Московского городского суда от 30 августа 2021 года требования административного истца удовлетворены, установлена кадастровая стоимость спорных земельных участков по состоянию на 27 февраля 2020 года в размере их рыночной стоимости с учетом выводов судебной экспертизы.

С данным решением не согласились Департамент городского имущества города Москвы и ГБУ "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования".

В апелляционной жалобе Департамент городского имущества города Москвы, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит отменить решение суда и принять новое. По мнению апеллянта, административным истцом не заявлено требований о признании незаконными действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств, подтверждающих незаконность действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о завышении кадастровой стоимости. В жалобе также утверждается, что административный истец, являясь арендатором спорных земельных участков, не может выступать заказчиком оценки рыночной стоимости этих объектов, а кадастровая стоимость не может быть изменена без внесения соответствующих изменений в договор аренды, поскольку кадастровая стоимость является нормативно установленной, а арендная плата является нормативно регулируемой ценой. Апеллянт считает, что административный истец не вправе продать арендованные участки, однако он фактически оспаривает потенциальную цену их продажи.

Кроме того, подателями апелляционных жалоб приведены доводы о несоответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку экспертом был применен только один подход - сравнительный, в рамках которого не введена корректировка на удаленность от центра города, а также экспертом не учтена разница в видах разрешенного использования объектов оценки.

Изложенные недостатки, по мнению подателей жалобы, привели к некорректному расчету рыночной стоимости, в связи с чем Департамент городского имущества города Москвы ходатайствует о проведении повторной судебной оценочной экспертизы в суде апелляционной инстанции.

ОАО "Прокон" представлены письменные возражения относительно доводов апелляционной жалобы.

Представители Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы, Управления Росреестра по Москве, явка которых по данному делу обязательной не признавалась, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились; ходатайств об отложении судебного заседания не направляли.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на них, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 267-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы является земельный налог или арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", разъяснения, данные в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28) Общество, как арендатор земельных участков, находящегося в государственной (муниципальной) собственности и предоставленных для целей эксплуатации нежилых зданий в соответствии с установленным разрешенным использованием земельных участков, вправе обратиться с названным заявлением, поскольку арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N.

Кадастровая стоимость земельных участков утверждена актами ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" по состоянию на 27 февраля 2020 года в следующем размере:

- земельного участка с кадастровым номером N в размере 559 936 816, 74 рублей, - земельного участка с кадастровым номером N - 209 180 074, 57 рублей, - земельного участка с кадастровым номером N - 102 447 293, 4 рублей.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления N 28.

Административный истец, оспаривая установленную в результате кадастровую стоимость, предоставил отчет об оценке N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ООО "ОК Адонис" ФИО9

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

По ходатайству административного истца с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению эксперта N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному экспертом АНО "Институт судебных экспертиз" ФИО10, отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 27 февраля 2020 года составляет соответственно 367 228 000 рублей, 151 652 000 рублей и 63 207 000 рублей.

Административный истец с выводами эксперта согласился, требования в части размера рыночной стоимости предмета спора уточнил.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной по результатам экспертного исследования, суд первой инстанции исходил из того, что полученное в материалы дела заключение эксперта является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционных жалоб о допущенных, по мнению апеллянтов, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых земельных участков основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектами исследования; полученная величина рыночной стоимости объектов оценки соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Указания подателей апелляционных жалоб о наличии недостатков в экспертном заключении вследствие применения экспертом только одного подхода - сравнительного, в рамках которого им не введена корректировка на удаленность от центра города и не учтена разница в видах разрешенного использования земельных участков, один из которых имеет вид разрешенного использования "под размещение здания гостиницы", были предметом проверки и оценки суда первой инстанции, в оспариваемом решении им дана оценка и они правомерно признаны необоснованными с учетом письменных пояснений эксперта.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с приведенной судом первой инстанции оценкой доказательств, поскольку в рамках исследования эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов оценки и объектов-аналогов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации. Рыночная стоимость объектов исследования определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен данного сегмента рынка коммерческой недвижимости.

Полученная величина рыночной стоимости земельных участков в размере 41 141 руб./кв.м, 45 692 руб./кв.м и 39 016 руб./кв.м соответствует сложившимся условиям рынка недвижимости в городе Москве в рассматриваемом сегменте рынка на дату оценки, с учетом индивидуальных характеристик объектов, их местоположения, что подтверждается анализом фактических данных о ценах сделок и предложений с недвижимостью офисного назначения, приведенным в заключении эксперта (диапазон цен определен от 13 400 до 80 200 руб./кв.м без учета скидки на торг).

С учетом изложенного, отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, не является нарушением процессуального законодательства, влекущим отмену судебного акта.

Оценив доводы, изложенные в апелляционных жалобах, судебная коллегия также не усмотрела оснований к назначению по делу повторной судебной экспертизы, поскольку стороной административного ответчика не представлено доказательств, бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных по мнению подателей жалоб недостатков судебной экспертизы значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Ссылка апеллянта на неверно избранный способ защиты права судебная коллегия отклоняет, поскольку действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, указанное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец, являясь арендатором земельных участков, не вправе выступать заказчиком оценки, а также о том, что фактически Общество оспаривает потенциальную цену продажи земельных участков не основаны на положениях действующего законодательства.

Административный истец в силу положений действующего законодательства, а также разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления N 28 вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приводится, судебная коллегия Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, судом не допущено.

Материалы дела свидетельствуют о том, что основания, предусмотренные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда от 30 августа 2021 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Департамента городского имущества города Москвы и государственного бюджетного учреждения города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)