Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 23 ноября 2021 г. по делу N 8Г-22450/2021[88-24928/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Косарева И.Э, судей Брянского В.Ю, Ивановой Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Халайчана Олега Азатовича к Ханджян Венере Рафиковне о признании сделок состоявшимися, по кассационной жалобе Халайчана О.А. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 апреля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Косарева И.Э, выслушав объяснения представителя Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Сергеева Р.М, возражавшего против удовлетворения поданной жалобы, судебная коллегия

установила:

Халайчан О.А. 09.02.2015 обратился в суд с иском к Ханджян В.Р. о признании сделки купли-продажи незавершенного строительством объекта (мини-гостиницы на "данные изъяты" мест) площадью застройки "данные изъяты" кв.м, степенью готовности 10%, расположенного по адресу: "адрес", и сделки по переуступке прав по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N на земельный участок, площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства и эксплуатации мини-гостиницы на 20 мест, имевших место ДД.ММ.ГГГГ, состоявшимися. Также истец просил признать за ним право собственности на незавершенный строительством объект (мини-гостиница на 20 мест) площадью застройки "данные изъяты" кв.м, степенью готовности 10%, и признании за ним право аренды соответствующего земельного участка на условиях договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N.

В обоснование своих требований истец указывал, что ДД.ММ.ГГГГ он приобрел у Ханджян В.Р. указанный объект недвижимости по предварительному договору купли-продажи с полным расчетом. Земельный участок, на котором расположен указанный объект, принадлежал Ханджян В.Р. на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ N. Указанные объекты недвижимости фактически переданы Халайчану О.А. ДД.ММ.ГГГГ. Расчет между сторонами произведен в полном объеме. Но к установленной в предварительном договоре дате, ДД.ММ.ГГГГ, и на момент подачи иска в суд основной договор купли-продажи объекта капитального строительства и договор уступки прав по договору аренды земельного участка не заключены.

Истец неоднократно обращался к Ханджян В.Р. с предложением заключить основные договоры и выполнить взятые при заключении предварительного договора обязательства. Но ответчик по разным причинам уклоняется от заключения основных договоров, в связи с чем возникла необходимость в защите права в судебном порядке.

Решением Туапсинского районного суда Краснодарского края от 25 февраля 2015 года исковые требования Халайчана О.А. при признании иска ответчиком были удовлетворены в полном объеме.

На указанное решение Департаментом имущественных отношений (далее - ДИО) Краснодарского края подана апелляционная жалоба, в обоснование доводов которой указано, что решение суда являлось незаконным и необоснованным, вынесено с нарушением норм материального права, без учета фактических обстоятельств дела. Кроме того, указано на непривлечение Департамента к участию в деле, при том, что оспариваемым решением разрешен вопрос о его правах в отношении земельного участка, договор аренды которого в связи с его неосвоением в установленный срок расторгнут в судебном порядке ранее обращения в суд Халайчана О.А.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 апреля 2021 года после восстановления Департаменту срока на подачу апелляционной жалобы (с отклонением частной жалобы ФИО8, ссылавшегося на приобретение указанного недостроенного объекта по договору купли-продажи у Халайчана О.А.) и перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции решение Туапсинского районного суда Краснодарского края от 25 февраля 2015 года отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Халайчану О.А. отказано.

В кассационной жалобе Халайчан О.А. ставит вопрос об отмене вступившего в законную силу апелляционного определения со ссылкой на нарушение норм материального и процессуального права, неправильное установление обстоятельств, имеющих значение для дела.

Заявитель считает решение Туапсинского районного суда от 25 февраля 2015 года законным и обоснованным, а себя - добросовестным приобретателем спорного имущества при неосведомленности об обстоятельствах расторжения договора аренды между ДИО Краснодарского края и Ханджян В.Р. в судебном порядке на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 10 октября 2014 года.

Лица, участвующие в деле (в т.ч. и ФИО8), надлежащим образом извещены судом кассационной инстанции о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. При этом информация о движении дела размещена также на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

Учитывая надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства в суде кассационной инстанции участников судебного разбирательства, суд кассационной инстанции счел возможным на основании положений части 3 статьи 167 и части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) рассмотреть жалобу в данном судебном заседании в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела в соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ в пределах доводов жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителя третьего лица, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии предусмотренных частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ оснований для отмены обжалованного судебного постановления и удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи(предварительного с полным расчетом), заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Ханджян В.Р. и Халайчаном О.А, продавец Ханджян В.Р. обязуется продать за сумму 2 000 000 рублей, а покупатель Халайчан О.А. обязуется купить за указанную сумму объект незавершенного строительства - мини-гостиницу, общей площадью "данные изъяты" кв.м, со степенью готовности строительства 10%, расположенный по адресу: "адрес", и переуступить право аренды земельного участка согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N для строительства и эксплуатации мини-гостиницы на 20 мест, площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" (п. 1 договора).

Пунктом 2 договора купли-продажи установлено, что расчет между сторонами произведен полностью во время подписания настоящего договора, основной договор купли-продажи объекта будет заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, после оформления полного пакета документов, необходимых для заключения основного договора-купли продажи объекта незавершенного строительства.

Пунктом 3 договора установлено, что продавец обязуется передатьуказанный объект покупателю после подписания настоящего договора.Договор является документом, подтверждающим передачу указанного объекта Халайчану О.А. без каких-либо актов и дополнительных документов. Передача объекта осуществлена сразу после полного расчета, что подтверждается пунктом 3 указанного договора, а также пояснениями сторон по делу.

Со ссылкой на данные обстоятельства исковые требования были удовлетворены судом первой инстанции без какой-либо оценки обстоятельств дела, связанных с тем, что права на объект незавершенного строительства производны от договора аренды земельного участка, на котором осуществлялось его возведение.

Между тем, земельный участок, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", в отношении прав на который, и в отношении прав на объект незавершенного строительства расположенный на нем, судом разрешен спор, принадлежит на праве собственности "адрес".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10 октября 2014 года, оставленным без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ и Арбитражного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ по делу N "данные изъяты" расторгнут договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N (предыдущий номер договора "данные изъяты") земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по "адрес", в с. Лермонтово Туапсинского района, заключенный администрацией МО Туапсинский район и индивидуальным предпринимателем Ханджян В.Р, права и обязанности арендодателя по которому были переданы Департаменту по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ. Ханджян В.Р. обязана возвратить Департаменту земельный участок, освободив его от объекта незавершенного строительства.

Вступившими в законную силу постановлениями арбитражных судовустановлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО Туапсинский район и Ханджян В.Р. заключен договор N аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения (далее - договор аренды N), по которому администрация передала в аренду земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м по адресу: "адрес", в западной части "адрес", в "данные изъяты" м от автомобильной дороги М-27 "Джубга-Сочи" слева, для использования в целях строительства и эксплуатации гостиницы на 20 мест.

Арендатор согласно пункту ДД.ММ.ГГГГ договора аренды N был обязан не допускать строительство новых объектов, реконструкцию существующих до разработки проектной документации, согласования, проведения экспертиз и утверждения, а также до оформления разрешения на строительство в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 9.1 договора аренды Nнеиспользование земельного участка в течение одного года являетсянарушением установленных сроков строительства и расценивается какнеосвоение (кроме случаев, когда более длительный срок не предусмотрендоговором). Как следует из текста договора аренды, какие-либо иные сроки освоения земельного участка в нем предусмотрены.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и пунктом 4.3.1 договора аренды N (пункт 7.3 договора аренды N).

Постановлением главы МО Туапсинский района от 07 ноября 2007 года N1686 утвержден градостроительный план земельного участка, переданного Ханджян В.Р. с кадастровым номером N для строительства и эксплуатации мини гостиницы на 20 мест. Управлением архитектуры и градостроительства администрации МО Туапсинский район от 17 декабря 2007 года Ханджян В.Р. выдано разрешение на строительство N объекта капитального строительства - мини-гостиницы на 20 мест, площадь застройки - "данные изъяты" кв.м, общая площадь - "данные изъяты" кв.м, этажность - два этажа. Срок действия разрешения на строительство - до ДД.ММ.ГГГГ.

В период с 2005 года земельный участок фактически не использовался по его назначению. Начатое в "данные изъяты" году строительство к моменту рассмотрения настоящего дела и принятия решения не завершено, здание мини-гостиницы отсутствует, право собственности на незавершенный строительством объект зарегистрировано не было.

Поскольку ответчик начал строительство на основании недействующего разрешения в течение "данные изъяты" года, что следует из сопоставления актов обследования земельного участка за январь и за декабрь 2013 года, спорное строение признано самовольным, возводимым в отсутствие разрешительной документации, что является само по себе нарушением пункта ДД.ММ.ГГГГ договора аренды N.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5-6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

На основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Обстоятельства наличия арбитражных судебных актов, принятых с участием ИП Ханджян В.Р. до обращения в суд Халайчана О.А, ссылавшегося на заключение с ним предварительного договора, на основании которого районным судом было признано за последним право на объект незавершенного строительства, лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.

С учетом приведенных обстоятельств дела, судебной коллегией краевого суда сделан обоснованный вывод, что введение в гражданский оборот объекта самовольного строительства путем признания сделки купли-продажи незавершенного строительством объекта состоявшейся между ее участниками является недопустимым.

Кассационный суд общей юрисдикции находит выводы суда апелляционной инстанции основанными на правильном применении норм материального права и сделанными без нарушений норм процессуального права, при рассмотрении дела в пределах доводов апелляционной жалобы.

Доводы кассационной жалобы Халайчана О.А. о его добросовестности и неосведомленности о наличии судебных актов, в соответствии с которыми у продавца изъят земельный участок, правового значения для дела не имеют, поскольку основания для удовлетворения его иска безотносительно его признания ответчиком с нарушением прав правообладателя спорного участка - ДИО Краснодарского края, отсутствовали.

С учетом системного толкования п. 2 ст. 10 и п. 1 ст. 302 ГК РФ ссылки на добросовестность истца также заслуживают критической оценки, т.к. по характеру обязательства и условиям оборота приобретатель имущества должен был проявить необходимую степень заботливости и осмотрительности, приняв необходимые меры для проверки правомочий продавца на отчуждение имущества, права на которое в должном порядке зарегистрированы в ЕГРН не были. Вместе с тем, материалы дела не содержат и сведений об уведомлении Департамента о наличии у истца переуступленных прав.

Доводы подателя кассационной жалобы не подтверждают нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела, и фактически основаны на неправильном толковании норм права, на несогласии с оценкой обстоятельств дела, не относящейся к компетенции суда кассационной инстанции (ч. 3 ст. 390 ГПК РФ), в силу чего они не могут служить основанием для кассационного пересмотра состоявшегося по делу и правильного по существу судебного постановления.

С учетом изложенного, судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого судебного постановления по доводам кассационной жалобы Халайчана О.А.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 апреля 2021 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Халайчана Олега Азатовича - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: