Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 23 ноября 2021 г. по делу N 8Г-21133/2021[88-19223/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Дударёк Н.Г, судей Ковалевской В.В, Благодатских Г.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 54RS0032-01-2020-000830-59 по иску Аксенова Андрея Геннадьевича к Кичигиной Елене Андреевне, Кузьмину Николаю Николаевичу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области о признании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки, встречному иску Кузьмина Николая Николаевича к Аксенову Андрею Геннадьевичу о признании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества недействительным, встречному иску Кичигиной Елены Андреевны к Кузьмину Николаю Николаевичу о признании добросовестным приобретателем объектов недвижимого имущества

по кассационной жалобе Аксенова А.Г. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 24 июня 2021 г.

Заслушав доклад судьи Ковалевской В.В, выслушав объяснения представителя Аксенова А.Г. - Ульриха В.В, поддержавшего кассационную жалобу, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Аксенов А.Г. обратился с иском в суд к Кичигиной Е.А, Кузьмину Н.Н, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области о признании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества недействительным применении последствий недействительности сделки, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между Аксеновым А.Г. и Кузьминым Н.Н. был заключен договор купли-продажи земельного участка для индивидуального жилищного строительства, площадью 1 198 кв.м, с кадастровым N и объекта незавершенного строительства, площадью 94 кв.м, с кадастровым N, расположенных по адресу: "адрес", цена договора 1 000 000 рублей, которая была полностью оплачена Аксеновым А.Г. Кузьмину Н.Н. до подписания указанного договора купли-продажи, о чем Кузьминым Н.Н. была выдана расписка. Договор купли продажи имел силу акта приема-передачи, в соответствии с которым ответчиком Кузьминым Н.Н. земельный участок и объект незавершенного строительства до подписания договора купли-продажи переданы Аксенову А.Г. ДД.ММ.ГГГГ Аксеновым А.Г. и Кузьминым Н.Н. были сданы документы (4 экземпляра договора и расписка) в ГАУ НСО "МФЦ" для государственной регистрации перехода прав на вышеуказанные объекты недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ Аксеновым А.Г. было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с наложенным запретом службой судебных приставов на совершение регистрационных действий в отношении вышеуказанных объектов недвижимости. Указанная информация была доведена до Кузьмина Н.Н, который сообщил, что предпримет все меры для снятия запретов на регистрационные действия. ДД.ММ.ГГГГ ответчик Кузьмин Н.Н. передал истцу постановления о снятии запретов.

Истцом данные постановления были сданы в ГАУ НСО "МФЦ" для снятия запретов и регистрации права собственности истца. В связи с длительным отсутствием регистрации прав собственности Аксенова А.Г. на объекты недвижимости были получены выписки из ЕГРН, согласно которым ДД.ММ.ГГГГ право собственности на земельный участок и объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: "адрес", было зарегистрировано за Кичигиной Е.А. Таким образом, после предоставления Аксеновым А.Г. в регистрирующий орган сведений о снятии ранее наложенных арестов (запретов), должна была быть проведена государственная регистрация прав собственности Аксенова А.Г. за земельный участок и объект незавершенного строительства. Однако, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по новосибирской области в нарушений требований п. 11 ч. 1 ст. 26 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГг. N-Ф3 "О государственной регистрации недвижимости" произведена регистрация прав собственности Кичигиной Е.А. на основании повторной сделки со спорными объектами недвижимости. Неисполнение обязанности регистрирующим органом по приостановлению государственной регистрации права Кичигиной Е.А. до принятия решения о государственной регистрации прав Аксенова А.Г. повлекло существенное нарушение прав истца.

На основании изложенного с учетом уточнения исковых требований просил признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Кузьминым Н.Н. и Кичигиной Е.А. в отношении земельного участка, площадью 1 198 кв.м, с кадастровым N, и объекта незавершенного строительства, площадью 94 кв.м, с кадастровым N, расположенных по адресу: "адрес"; прекратить право собственности Кичигиной Е.А. на указанные объекты недвижимости; исключить из ЕГРН запись о регистрации прав Кичигиной Е.А.; признать за Аксеновым А.Г. право собственности на спорные объекты недвижимости; обязать Управление Росреестра по Новосибирской области зарегистрировать право собственности Аксенова А.Г.

Кузьмин Н.Н. обратился со встречным иском к Аксенову А.Г. о признании договора купли-продажи земельного участка и объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, недействительным.

Кичигина Е.А. обратилась со встречным иском о признании ее добросовестным приобретателем земельного участка и объекта незавершенного строительства, расположенных по адресу: "адрес", ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами (Кузьминым Н.Н. и Кичигиной Е.А.) был заключен предварительный договор купли-продажи, ДД.ММ.ГГГГ был заключен основной договор купли-продажи, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ После заключения предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ по договоренности с Кузьминым Н.Н. с мая 2020 г. Кичигина Е.А. начала работы на объекте незавершенного строительства и земельном участке: возвела крышу на доме, вставила окна, входные двери. На основании изложенного Кичигина Е.А. просила признать её добросовестным приобретателем земельного участка и объект незавершенного строительства, расположенных по адресу: "адрес", р. "адрес".

Решением Ордынского районного суда Новосибирской области от 19 февраля 2021 г..договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Кузьминым Николаем Николаевичем и Кичигиной Еленой Андреевной в отношении земельного участка, площадью 1198 кв.м, с кадастровым N17, и объекта незавершенного строительства, общей площадью застройки 94 кв.м, с кадастровым N, расположенных по адресу: "адрес", признан недействительным. Прекращено право собственности Кичигиной Елены Андреевны на земельный участок, площадью 1198 кв.м, с кадастровым N, и объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 94 кв.м, с кадастровым N расположенные по адресу: "адрес". Признано за Аксеновым Андреем Геннадьевичем право собственности на земельный участок, площадью 1 198 кв.м, с кадастровым номером N и объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 94 кв.м, с кадастровым N, расположенные по адресу: "адрес". На Кичигину Елену Андреевну возложена обязанность передать Аксенову Андрею Геннадьевичу земельный участок, площадью 1 198 кв.м, с кадастровым N, и объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 94 кв.м, с кадастровым N, расположенные по адресу: "адрес".

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о регистрации прав Кичигиной Елены Андреевны на земельный участок, площадью 1 198 кв.м, с кадастровым N, и объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 94 кв.м, с кадастровым N, расположенные по адресу: "адрес", и основанием для регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации прав собственности Аксенова Андрея Геннадьевича на земельный участок, площадью 1 198 кв.м, с кадастровым N, и объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 94 кв.м, с кадастровым N, расположенные по адресу: "адрес". В удовлетворении встречных исковых требований Кузьмина Николая Николаевича к Аксенову Андрею Геннадьевичу о признании договора купли-продажи земельного участка и объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, отказано. В удовлетворении встречных исковых требований Кичигиной Елены Андреевны к Кузьмину Николаю Николаевичу о признании добросовестным приобретателем, отказано. Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для отмены мер обеспечения в виде ареста земельного участка, площадью 1 198 кв.м, с кадастровым N, расположенного по адресу: "адрес" объекта незавершенного строительства, общей площадью застройки 94 кв.м, с кадастровым N, расположенного по адресу: "адрес", принятых на основании определения Ордынского районного суда Новосибирской области от 27 августа 2020 г..

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 24 июня 2021 г. решение Ордынского районного суда Новосибирской области от 19 февраля 2021г. отменено в части удовлетворения исковых требований Аксенова Андрея Геннадьевича и отказа в удовлетворении требований Кичигиной Елены Андреевны, в указанной части вынесено новое решение, которым Аксенову Андрею Геннадьевичу в удовлетворении его требований отказано в полном объеме, требования Кичигиной Елены Андреевны удовлетворены. Кичигина Елена Андреевна признана добросовестным приобретателем объекта незавершенного строительства: степень готовности 78%, площадь 94 кв.м, "адрес", кадастровый N и земельного участка площадью 1 198, 34 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов для строительства индивидуального жилого дома адрес: "адрес", кадастровый N по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Кичигиной Еленой Андреевной и Кузьминым Николаем Николаевичем.

В кассационной жалобе Аксенова А.Г. ставится вопрос об отмене апелляционного определения. Кассатор выражает несогласие с выводом суда о том, что Кузьмин Н.Н. мог распоряжаться спорными объектами после подписания договора купли-продажи и акта приема передачи от ДД.ММ.ГГГГг, получения оплаты по договору; полагает, что Кузьмин Н.Н, оставаясь титульным собственником, фактически не владел спорными объектами; их законным владельцем являлся Аксенов А.Г.; указывает, что сделка между Кузьминым Н.Н. и Кичигиной Е.А. совершена с целью заведомо противный основам правопорядка и нравственности, поскольку Кузьмин Н.Н. повторно получил деньги за объекты недвижимости, собственником которых он уже не являлся. Суд апелляционной инстанции не дал оценку факту нарушения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области п. 11 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", считает, что при наличии на государственной регистрации договора между Кузьминым Н.Н. и Аксеновым А.Г. переход права собственности от Кузьмина Н.Н. к Кичигиной Е.А. не мог быть зарегистрирован. Указывает, что суд неверно применил положение статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, признав Кичигину Е.А. добросовестным приобретателем, ссылаясь на то, что имущество выбыло из владения Аксёнова А.Г. помимо его воли в результате незаконного захвата Кичигиной Е.А. Выражает несогласие с выводами суда о том, что Кичигина Е.А. не знала о существовании сделки, ссылаясь на ненадлежащую оценку судом доказательств.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В соответствии с ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции рассмотрела дело при данной явке.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии с ч. 1 ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений по делу с учетом доводов кассационной жалобы не установлено.

Как установлено судом, и следует из материалов дела, между Аксеновым А.Г. и Кузьминым Н.Н. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи, согласно которому Аксенов А.Г. купил земельный участок для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 1 198 кв.м, с кадастровым N за 700 000 рублей, и объект незавершенного строительства (жилой дом), назначение. объект незавершенного строительства общая площадью застройки 94 кв.м, степень готовности - 78 %, инвентарный номер N, с кадастровым N за 300 000 рублей, расположенные по адресу: "адрес".

ДД.ММ.ГГГГ стороны указанного договора обратились с заявлением в Государственное автономное учреждение Новосибирской области "Многофункциональный центр" для государственной регистрации перехода прав на указанные объекты недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Новосибирской области вынесено уведомление N о приостановлении государственной регистрации перехода права, права собственности в отношении земельного участка, с кадастровым номером N в связи с тем, что в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом. На основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации вынесенного судебным приставом. исполнителем ОСН по Ленинскому району г. Новосибирска УФССП России по Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированы ограничения (обременения) в виде запретов по совершению действий по регистрации в отношении вышеуказанного земельного участка. Регистрационные действия были приостановлены до поступления в Управление Росреестра по Новосибирской области заявлений о прекращении запретов с приложением оснований для снятия запретов.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Новосибирской области вынесено уведомление N о приостановлении государственной регистрации перехода права, права собственности в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым N в связи с отсутствием документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав - до снятия запретов на совершение регистрационных действий в отношении объекта недвижимости - земельного участка. Для государственной регистрации перехода права, права собственности на объект незавершенного строительства, необходимо обратиться с заявлением на земельный участок, с кадастровым N о прекращении запрета с приложением документов оснований для снятия вышеуказанного запрета. Осуществление действий по государственной регистрации перехода права, права собственности приостановлено на срок три месяца до ДД.ММ.ГГГГ срок продлялся до ДД.ММ.ГГГГ

Управлением Росреестра по Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ (уведомление N) Кузьмину Н.Н. и Аксенову А.Г. было отказано в регистрации перехода прав и регистрации прав Аксенова А.Г. на объект незавершенного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ между Кузьминым Н.Н. и Кичигиной Е.А. был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя следующее имущество: земельный участок с кадастровым N и объект незавершенного строительства площадь застройки 94 кв.м, степень готовности -78% с кадастровым N, расположенные по адресу: "адрес". Основной договор будет заключен до ДД.ММ.ГГГГ, цена договора составляет 610 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между Кузьминым Н.Н. и Кичигиной Е.А. был заключен основной договор купли-продажи указанных спорных объектов недвижимости.

В день заключения основного договора (ДД.ММ.ГГГГ) Кузьмин Н.Н. и Кичигина Е.А. обратились с заявлением в Государственное автономное учреждение Новосибирской области "Многофункциональный центр" для государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимости.

Право собственности Кичигиной Е.А. на земельный участок и жилой дом зарегистрировано Управлением Росреестра по Новосибирской области ДД.ММ.ГГГГ номер регистрации N и N, соответственно.

Кичигина Е.А. пользуется земельным участком с даты заключения предварительного договора, осуществила достройку жилого дома, заключила договор от ДД.ММ.ГГГГ о технологическом присоединении жилого дома к электрическим сетям.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался ст. 166, п. 1 ст. 167, ст. 168, ст. 301, ст. 302, ч. 1 ст. 549, ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", исходил из того, что Кузьмин Н.Н, получив полный расчет по договору с Аксёновым А.Г, был не вправе продавать тот же объект Кичигиной Е.А, в связи с чем пришел к выводу, что договор с Кичигиной Е.А. заключен неуполномоченным лицом и помимо воли Аксенова А.Г, и Кичигина Е.А. не может быть признана добросовестным приобретателем. С учетом изложенного суд пришел к выводу, что договор купли-продажи с Кичигиной Е.А. является незаконной сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также к выводам о наличии правовых оснований для признания за Аксеновым А.Г. права собственности на земельный участок и объект незавершенного строительства на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ как за лицом, приобретшим данные объекты недвижимости ранее, чем Кичигина Е.А.; для прекращения права собственности Кичигиной Е.А. на данные объекты, для исключения регистрационных записей за ней из ЕГРН.; для передачи данных объектов Аксенову А.Г.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции.

Отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований Аксенова А.Г. и отказа в удовлетворении требований Кичигиной Е.А. и принимая в указанной части новое решение, суд апелляционной инстанции исходил из того, правовые основания для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Кичигиной Е.А. и Кузьминым Н.Н, недействительным на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствуют; спорным имуществом Аксенов А.Г. не владеет, на момент рассмотрения спора недвижимое имущество принадлежит на праве собственности Кичигиной Е.А, государственная регистрация перехода права собственности произведена в установленном законом порядке, на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Кузьмин Н.Н. обладал зарегистрированным правом собственности на спорные объекты, был вправе распоряжаться им в соответствии ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации; при заключении спорного договора купли-продажи Кузьмин Н.Н. не вышел за пределы правомочий, предоставленных им законодательством как собственнику; Кичигина Е.А. является добросовестным приобретателем.

Оснований для отмены апелляционного определения по доводам кассационной жалобы не усматривается.

Содержащиеся в обжалуемом судебном акте выводы суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и действующему законодательству, юридически значимые по делу обстоятельства судом определены верно.

Доводы кассационной жалобы основаны на ошибочном толковании норм материального права; вопреки доводам кассационной жалобы право собственности кассатора на спорное имущество на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, не прошедшего государственную регистрацию, не возникло; в соответствии с законом собственником спорных объектов на момент их отчуждения Кичигиной Е.А. являлся Кузьмин Н.Н, а не Аксенов А.Г.

Все юридически значимые по данному спору обстоятельства судом были установлены.

Выводы суда мотивированы и в кассационной жалобе по существу не опровергнуты; нормы материального права судом применены верно; существенных нарушений норм процессуального права не допущено.

Иных доводов, свидетельствующих о допущенных по делу нарушениях норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и оснований для отмены или изменения апелляционного определения кассационная жалоба не содержит, в связи с чем отсутствуют основания для её удовлетворения.

С учетом изложенного обжалуемое апелляционное определение подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст.390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 24 июня 2021 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Аксенова А.Г. оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи