Определение СК по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 30 сентября 2021 г. по делу N 8Г-7323/2021[88-7720/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Соловьевой О.В, судей Наконечной Е.В, Власенко И.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Николаевой ФИО7 к ООО "Стройкон" о признании расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке недействительным, восстановлении записи о государственной регистрации, возложении обязанности передать по акту приема-передачи жилое помещение, взыскании неустойки, штрафа

по кассационной жалобе представителя Николаевой Варвары Егоровны - Дмитриевой М.А. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 12 апреля 2021 года

Заслушав доклад судьи Наконечной Е.В, судебная коллегия

установила:

Николаева В.Е. обратилась в суд с названным иском, указав в обоснование заявленных требований, что 14 мая 2020 года она получила уведомление ООО "Стройкон" от 30 апреля 2020 года N N о расторжении в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве от 04 февраля 2019 года N N. Как видно из указанного уведомления, истица не исполнила претензию ООО "Стройкон" от 13 февраля 2020 года и не оплатила сумму 1 768 600 руб, которую она должна была внести по договору участия в долевом строительстве в декабре 2019 года. Между тем, стороны помимо заключения договора участия в долевом строительстве заключили также соглашение N N от 04 февраля 2019 года, по условиям которого оплата указанной суммы по договору участия в долевом строительстве должна производиться путем взаимозачета стоимости жилого помещения истицы по адресу: г. Якутск, ул. Шевченко, д. 1 кв. 14, подлежащего сносу ООО "Стройкон". При этом ответчик нарушил свои обязательства, установленные условиями соглашения и договора участия в долевом строительстве, по передаче истице квартиры после завершения строительства с зачетом в цену договора стоимости квартиры истицы по "адрес" С учетом указанного соглашения истица не имеет перед ООО "Стройкон" обязательств по внесению денежных средств, в связи с чем расторжение договора является необоснованным.

В своих исковых требованиях Николаева В.Е. просила суд признать недействительным расторжение застройщиком договора участия в долевом строительстве от 04 февраля 2019 года в одностороннем порядке, восстановить запись о государственной регистрации указанного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, а также возложить на ответчика обязанность передать по акту приема-передачи жилое помещение, взыскать с него неустойку и штраф.

Решением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 04 февраля 2021 года исковые требования Николаевой В.Е. удовлетворены частично. Расторжение ответчиком в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве N 1/4 от 04 февраля 2019г, заключенного между Николаевой Варварой Егоровной и Обществом с ограниченной ответственностью "Стройкон" признано недействительным. Договор участия в долевом строительстве N N от 04 февраля 2019 г. признан действующим. Восстановлена запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве N N от 04 февраля 2019г, заключенного между Николаевой Варварой Егоровной и Обществом с ограниченной ответственностью "Стройкой". В удовлетворении исковых требований Николаевой В.Е. к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройкон" о возложении обязанности передать по акту приема-передачи жилое помещение, о взыскании неустойки, штрафа отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 12 апреля 2021 года решение суда первой инстанции в части признания расторжения договора недействительным, признания договора действующим и восстановления записи о госрегистрации договора отменено. В этой части принято новое решение. В удовлетворении исковых требований Николаевой В.Е. о признании расторжения ООО "Стройкон" в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве N N от 04 февраля 2019 года, заключенного между Николаевой В.Е. и ООО "Стройкон", недействительным, признании договора участия в долевом строительстве N N от 04 февраля 2019 года действующим, восстановлении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве N N от 04 февраля 2019 года, заключенного между Николаевой В.Е. и ООО "Стройкон", отказано. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Николаевой В.Е. ставится вопрос об отмене состоявшегося по делу апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 12 апреля 2021 года как вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права.

В письменных возражениях ООО "Стройкон" просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца Николаевой В.Е. - Дмитриева М.А. участвовавшая в рассмотрении дела посредством видеоконференц-связи с Якутским городским судом Республики Саха (Якутия), поддержала доводы кассационной жалобы.

Представитель ООО "Стройкон" - Мантров С.В, также участвовавший в рассмотрении дела посредством видеоконференц-связи с Якутским городским судом Республики Саха (Якутия), просил оставить кассационную жалобу без удовлетворения. Полагал выводы суда аппеляционной инстанции по существу спора обоснованными.

Остальные участвующие в деле лица, извещенные о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явились. Разбирательство по делу проведено на основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции полагает апелляционное определение подлежащим отмене.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела.

В силу части 3 статьи 9 Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В соответствии с частью 5 статьи 5 данного Закона, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

На основании части 4 статьи 9 указанного Закона в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В силу ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст.407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Исполнение обязательств может быть обусловлено наступлением определенных обстоятельств, в том числе исполнением другой стороной своих обязательств (ст. 327-1, ст.328 ГК РФ).

Обязательство может быть прекращено исполнением. Обязательство может быть прекращено полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования (ст.408, ст.410 ГК РФ).

В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 этого же постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

В силу ч.2 ст.56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии со ст. 196 ГПК РФ при принятии решения уд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Как установлено судами первой и второй инстанции, 21 октября 2013 года между Окружной администрацией г. Якутска и ООО "Строймонтаж-2002" заключен договор о развитии застроенной территории смежных кварталов N N г. Якутска.

В соответствии с условиями договора, ООО "Строймонтаж-2002" обязалось в установленный договором срок своим силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц осуществить строительство элементов благоустройства территории и строительство внутриквартальных проездов на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории (п.2.3.7). В перечне иных объектов капитального строительства, подлежащих сносу, реконструкции, содержится многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г.Якутск, "адрес"

23 октября 2013 года между ООО "Строймонтаж-2002" и ООО "Стройкон" заключен договор на развитие застроенной территории квартал N N г. Якутска. В соответствии с условиями договора ООО "Стройкон" обязалось осуществить строительство элементов благоустройства территории и строительство внутриквартальных проездов на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

При этом установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: Шевченко д.1 в установленном порядке не признан аварийным и подлежащим сносу.

04 февраля 2019 года между ООО "Стройкон" и Николаевой В.Е. заключен договор участия в долевом строительстве N N, согласно условиям которого, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом с теплыми автостоянками по ул. "данные изъяты" г. Якутска и после ввода его в эксплуатацию передать дольщику для оформления права собственности - 1-комнатную квартиру (студийного типа), этаж - 2, подъезд (секция) - 1, номер на площадке -1, общая проектная площадь 23, 9 кв.м.

Согласно пункту 2.5 договора, срок передачи объекта долевого строительства дольщику - 31 января 2020 года.

Пунктами 3.1, 3.2 указанного договора оговорено, что цена объекта долевого строительства составляет 1 768 600 руб. и оплачивается дольщиком до 29 декабря 2019 года с момента государственной регистрации настоящего договора. Оплата по договору производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет, указанный в п. 9.5.

Договор зарегистрирован государством 25 февраля 2019 года.

В этот же день, 04 февраля 2019 года между Николаевой В.Е. и ООО "Стройкон" заключено соглашение N N. Согласно п.1.2 данного соглашения его предметом является заключение между застройщиком и собственником сделок, направленных на предоставление истице - собственнику квартиры, расположенной по адресу: г.Якутск, ул.Шевченко д.1 кв.14, иного жилого помещения в многоквартирном жилом доме с теплыми автостоянками, расположенном по адресу: г.Якутск, "адрес"

В силу пунктов 2.1.1, 2.1.1.2. застройщик и собственник обязуются заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Цена договора участия составляет 1 768 600 руб.

Пунктом 2.1.2 оговорено, что стороны обязуются заключить договор купли-продажи принадлежащей истице квартиры по N после ее фактического переселения в новую квартиру. Размер выкупной цены по договору купли-продажи квартиры определен сторонами в сумме 1 768 600 руб.

Из пункта 2.1.2.2. следует, что выкупная цена подлежит оплате застройщиком путем взаимозачета по договору участия в долевом строительстве. Цена объекта долевого строительства подлежит оплате собственником путем взаимозачета по договору купли-продажи.

Согласно пункту 3.2 соглашения в случае уклонения или отказа от заключения сделок, указанных в пунктах 2.1.1 и 2.1.2, другая сторона вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить указанные сделки, то есть договора участия в долевом строительстве жилого помещения в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г.Якутск "адрес" либо договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: г.Якутск, "адрес"

При этом в пункте 4.4 соглашения указано, что собственники предупреждены, что застройщик имеет право отказаться от исполнения условий настоящего соглашения в случае отказа от переселения хотя бы одного из собственников или нанимателей 16-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: ул. "адрес"

Соглашение считается заключенным с момента его подписания сторонами и действует до заключения вышеназванных сделок (п.5.3 Соглашения).

Данное соглашение в органах Росреестра не регистрировалось.

Решением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 02 марта 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РС (Я) от 19 августа 2020 года, частично удовлетворены исковые требования Николаевой В.Е. к ООО "Стройкон". Признан недействительным и исключен пункт 4.4 из соглашения N С14-Ш/1 от 04 февраля 2019 года, заключенного между Николаевой В.Е. и ООО "Стройкон". Исковые требования о понуждении ООО "Стройкон" к заключению договора купли-продажи оставлены без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Вопрос о заключении договора купли-продажи квартиры по ул. "адрес" до настоящего времени не решен.

13 февраля 2020 года ответчик направил Николаевой В.Е. по адресу: г.Якутск "адрес" требование о погашении задолженности перед обществом в течении 10 дней с момента получения претензии, предупредив, что в противном случае, общество будет вынуждено расторгнуть с ней в одностороннем порядке соглашение N N от 04 февраля 2019 года, договор N ? участия в долевом строительстве от 04 февраля 2019 года. Данная претензия получена адресатом 21 февраля 2020 года.

18 марта 2020 года ООО "Стройкон" направило Николаевой В.Е. уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве, в связи с неуплатой цены договора. Данное уведомление направлено истцу по почте заказным письмом с описью вложения, получено адресатом 24 апреля 2020 года.

Удовлетворяя частично исковые требования суд первой инстанции исходил из того, что сторонами достигнуто соглашение по вопросу о порядке оплаты объекта долевого строительства путем зачета продажной цены принадлежащей Николаевой В.Е. квартиры в счет оплаты стоимости объекта долевого строительства, причем оснований не принимать во внимание это оглашение (в том числе, связи с отсутствием госрегистрации), не имеется, так как оно подписано и признается обеими сторонами, исполнялось ими, ответчиком не оспаривалось, законность отдельных пунктов соглашения являлась предметом разбирательства в суде, при этом суд признал недействительным одно из условий соглашения.

Установив, что названное соглашение является действующим, в том числе, в части порядка оплаты объекта долевого строительства, суд первой инстанции пришел к выводу о недействительности расторжения в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве по причине невнесения Николаевой В.Е. стоимости объекта, поскольку указанным соглашением предусмотрен иной порядок расчета за спорный объект.

Суд апелляционной инстанции, отменяя частично решение суда первой инстанции, пришел к выводу о правомерности действий ООО "Стройкон" по расторжению в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве, так как истицей не исполнены платежные обязательства по этому договору, что в силу требований ст.9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ позволяет застройщику расторгнуть договор (при условии соблюдения прописанной в законе процедуры расторжения договора) без согласования этого вопроса с истицей.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции, так как они сделаны без учета ряда значимых фактических обстоятельств, установленных судами по делу, и при неправильном применении норм материально и процессуального права.

Вопреки требованиям ст.309, ст.310, 327.1, ст.328, ст.407 ГК РФ, ч.2 ст.56, ст.67, ст.195, ст.196 ГПК РФ, а также разъяснениям, содержащимся в п.1, п.21, п.29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции, отменяя частично решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований о признании расторжения договора недействительным, не дал никакой оценки заключенному между сторонами соглашению N С14-Ш/1 от 04.02.2019 года и прописанным в этом соглашении условиям, согласно которым оплата объекта долевого строительства должна производиться путем взаимозачета выкупной цены по договору купли-продажи принадлежащей истице квартиры. При этом договор купли - продажи должен быть заключен после фактического переселения Николаевой В.Е. во вновь построенную квартиру.

Состоялось ли фактическое переселение и по какой причине после этого не был заключен договор купли-продажи квартиры, суды не выясняли.

В суде кассационной инстанции представитель ООО "Стройкон" сообщил о невозможности заключения договора купли-продажи квартиры по ул. "адрес" в связи с тем, что на квартиру наложен арест по инициативе Николаевой В.Е, который до настоящего времени не снят. Однако, эти обстоятельства ни в суде первой, ни в суде второй инстанции не проверялись.

Является ли факт незаключения указанного договора следствием злоупотребления со стороны участников соглашения, также не выяснялось.

Подробное обоснование выводов суда первой инстанции о необходимости принять во внимание условия соглашения N N от 04.02.2019 года приведено в решении суда от 04.02.2021 и именно с учетом этого соглашения суд удовлетворил часть требований истицы.

Несогласие суда апелляционной инстанции с указанными выводами никак не обозначено в апелляционном определении. Между тем, при тех же выводах суд апелляционной инстанции проигнорировал названное соглашение и принял новое решение по делу только исходя из условий договора участия в долевом строительстве, не мотивировав и не обосновав такую свою позицию по делу.

В то же время, выводы суда первой инстанции относительно действительности соглашения представляются правильными, так как они согласуются с нормами материального и процессуального права и позволяют учесть суть договоренности сторон и суть условий, на которых эта договоренность была достигнута.

Поскольку по делу необходимо установить ряд невыясненных, но значимых фактических обстоятельств, оценить и квалифицировать эти обстоятельства, без чего невозможно принять законное и обоснованное решение, то суд кассационной инстанции, принимая во внимание характер полномочий суда апелляционной инстанции и необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6 ГПК РФ), полагает правильным отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 12 апреля 2021 года и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует устранить вышеизложенные нарушения, правильно установить обстоятельства, имеющие значение для дела, и принять решение по делу в соответствии с нормами процессуального и материального права.

Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 12 апреля 2021 года отменить, направить гражданское дело на новое апелляционное рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий.

Судьи: