Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 ноября 2021 г. по делу N 33-42128/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Лукьянченко В.В, судей фио, фио, при помощнике судьи Осиповой Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Лукьянченко В.В. апелляционную жалобу представителя истца Оганезянца фио по доверенности - фио на решение Лефортовского районного суда адрес от 14 апреля 2021 года по гражданскому делу N 2-1880/2021 (УИД 77RS0014-02-2021-002890-44) по иску Оганезянц Давида Жирайровича к ООО Специализированный застройщик "Выставочный центр Стройэкспо" о признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств, установила:

Истец Оганезянц Д.Ж. обратился в суд с иском к ООО Специализированный застройщик "Выставочный центр Стройэкспо" о признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств, указывая в обоснование своих требований, что 24 ноября 2016 года сторонами был заключен договор участия в долевом строительства N РП2-ТЗ/ДДУ-01-25-256/ВЦ-69МЕТ, а также дополнительное соглашение к нему. В соответствии с условиями договора предметом договора является квартира N 256, общей проектной площадью 61, 68 кв.м, расположенная на 25 этаже в первом подъезде жилого дома. Цена договора согласно п.п. 3.1, 3.2 составила сумма, исходя из стоимости одного квадратного метра в размере сумма и была полностью оплачена истцом. Согласно п. 2.2 дополнительного соглашения объект передается ответчиком истцу с произведенной внутренней отделкой. Как установлено п. 3.3 договора, цена в случае отличия общей окончательной площади объекта по итогам кадастровых работ по проектной площади составить 2 % и более, стороны обязуются скорректировать цену договора, определив ее произведением расчетной цены в кв.м, указанной в п. 3.1 договора, и окончательной площади объекта. В течении 10 рабочих дней с даты получения требований застройщик возвращает участнику излишне оплаченные в счет оплаты цены договора денежные средства по итогам корректировки цены объекта. По результатам технической инвентаризации площадь квартиры составила 60, 80 кв. адрес был передан истцу по акту приема-передачи от 07 марта 2019 года. 21 марта 2019 года истцом были привлечены специалисты ООО "Центр экспертных заключений", для проведения обмерочных мероприятий с целью установления адрес. В результате обмера и последующих расчетов было установлено, что общая площадь помещения составляет 59, 2 кв.м, что меньше проектной на 2, 48 кв.м.

Таким образом, истец исполнил перед ответчиком свои обязательства в полном объеме, между тем фактическая площадь квартиры уменьшилась на 2, 48 кв.м. и составила вместо 61, 69 кв.м. только 59, 2 кв.м, то есть истцу было передано помещение, имеющее существенное отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства, что, по мнению истца, противоречит требованиям законодательства, тогда как подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и проектной документации, а отклонение площади переданного объекта в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, влечет существенное изменение его качественной характеристики.

По мнению истца, положения п. 3.3 договора содержит условие о выплате денежных средств участнику застройщиком только при условии, если фактическая площадь от проектной площади составит 2 % и более. Указанное ограничение уменьшения размера площади объекта только для застройщика нарушает права истца как участника и потребителя, поскольку в силу ст.ст. 432, 554 ГК РФ, положений Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", размер площади объекта недвижимости относится к существенным условиям договора, которые должны быть четко оговорены сторонами при заключении сделки о купле-продаже недвижимости. Указанное условие договора дает другой, более сильной стороне - застройщику - необоснованное преимущество и возможность передать без возврата переплаты объект, площадь которого менее предусмотренной договором, что в свою очередь является нарушением, вследствие чего указанные положения закона, по мнению истца, должны быть признаны недействительными, и ответчик обязан возвратить истцу денежные средства в размере сумма (155 022, 61 х 2, 24).

Требование о выплате денежных средств было передано ответчику 02 апреля 2019 года. Ответчик 14 апреля 2019 года не согласился с указанными требования со ссылкой на п. 3.3 договора, и отказал в удовлетворении заявленного требования.

Кроме того, как указывает истец, согласно акту осмотра от 07.03.2019 застройщик не выполнил обязательства по разводке системы кондиционирования до мест установки по проекту. В срок установленный п. 1 ст. 20 Закона РФ "О защите прав потребителей" указанные недостатки не были устранены. Согласно экспертному заключению N А-20-1208/5-1 от 08.12.2020 стоимость устранения неисполненных застройщиком обязательств по разводке системы кондиционирования до мест установки по проекту, составляет сумма Требование о выплате денежных средств в связи с невыполнением обязательств по устранению дефектов, выявленных при приемке объекта, было направлено в адрес ответчика 05 января 2021 года и получена им 13 января 2021 года, однако оставлена без ответа.

На основании изложенного истец просит: признать недействительным пункт 3.3 договора участия в долевом строительстве N РП2-ТЗ/ДДУ-01-25-256/ВЦ-69МЕТ от 24 ноября 2016 года; взыскать с ответчика денежные средства в счет уменьшения цены договора в размере сумма; взыскать с ответчика денежные средства в связи с невыполнением обязательств по разводке системы кондиционирования до мест установки по проекту в размере сумма; взыскать с ответчика штраф в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, судебные издержки в сумме сумма

Решением Лефортовского районного суда от 14 апреля 2021 года постановлено: в удовлетворении исковых требований Оганезянц Давида Жирайровича к ООО Специализированный застройщик "Выставочный центр Стройэкспо" о признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств отказать.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит представителя истца фио по доверенности - фио по доводам апелляционной жалобы.

В заседании судебной коллегии представитель фио по доверенности - фио поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика ООО СЗ "Выставочный центр Стройэкспо" по доверенности - фио возражал против удовлетворения доводов жалобы.

Иные лица, участвующие в деле не явились, несмотря на надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства. Судебная коллегия считает возможным рассмотрение дела в отсутствие лиц.

Судебная коллегия, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, считает решение суда подлежащим отмене по п.п. 1, 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ в связи: с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела; с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; с неправильным применением норм материального права.

Из материалов дела следует, что 24 ноября 2016 года между ООО "Выставочный Центр Стройэкспо" (в настоящее время ООО Специализированный застройщик "Выставочный Центр Стройэкспо") как застройщиком и фио, как участником, заключен договор участия в долевом строительстве N РП2-ТЗ/ДДУ-01-25-256/ВЦ-69-МЕТ, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или в привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать объект, расположенный в многоквартирном жилом доме, участнику, а участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект по акту приема-передачи объекта при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (п. 2.1 договора). Предварительное (проектное) планировочное решение Объекта, а также его описание и технические характеристики приводятся в приложении N 1 к договору (п. 2.2 договора).

Согласно п. 1.1 заключенного сторонами договора, многоквартирный жилой дом - Корпус Т3 в составе жилого комплекса "Комплекс зданий Многоквартирные жилые дома переменной этажности с подземной автостоянкой (1-ая очередь строительства) по адресу: адрес, адрес. (л.д. 9)

В приложении N 1 договору участия, объект имеет следующие характеристики: номер и наименование многоквартирного жилого дома по проекту: Корпус Т3, этаж: 25, вид объекта: квартира (Жилое) двухкомнатная, номер объекта на плане этажа: 256, наличие летних и иных помещений в объекте - нет, проектная площадь объекта: 61, 68 кв.м. (л.д. 22)

адрес объекта определенная в разделе 1 Приложения, определяется по проекту строительства Многоквартирного жилого дома, включает в себя площадь летних и иных помещений (в случае их наличия) и является ориентировочной.

В соответствии с п. 3.1 договора участия, цена договора (размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства (создания) объекта) определяется как произведение окончательной площади объекта на стоимость одного квадратного метра площади объекта в размере сумма (л.д. 10)

Стороны пришли к соглашению о том, что на момент подписания настоящего договора стоимость одного квадратного метра площади объекта является окончательной и неизменной в течение срока действия настоящего договора и действует только для настоящего договора, если в договоре не определено иное. Цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика. В цену договора включено: возмещение затрат на строительство (создание) многоквартирного жилого дома и (или) объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание), возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права аренды на земельный участок, возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства, проведение отделочных работ и установку оборудования, а также на проведение государственной/негосударственной экспертизы проектной документации и (или) инженерных изысканий, строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения Объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории и т. д, а также денежные средства вознаграждения за услуги, оказываемые застройщиком, которые используются застройщиком по своему усмотрению. Денежные средства участника, которые могут остаться у застройщика по результатам реализации проекта в части строительства многоквартирного жилого дома возврату участнику не подлежат и являются дополнительным вознаграждением застройщика.

На момент подписания настоящего договора цена договора определяется как произведение проектной площади объекта и стоимости одного квадратного метра площади объекта, определенной в п. 3.1 договора и составляет сумму в размере сумма (п. 3.2 договора).

Стороны пришли к соглашению, что в случае если отличие общей окончательной площади объекта по итогам кадастровых работ от проектной площади составит 2 % и более, стороны обязуются скорректировать цены договора, определив ее произведением расчетной цены 1 кв.м, указанной в п. 3.1 договора, и окончательной площади объекта. Участник обязуется доплатить недостающие суммы в счет оплаты цены договора в течение 10 рабочих дней с даты получения требования застройщика. В указанный срок с даты получения требования участника застройщик возвращает участнику излишне оплаченные в счет цены договора денежные средства по итогам корректировки цены объекта. По требованию застройщика в указанном случае стороны заключают дополнительное соглашение к договору. В случае если отличие окончательной площади объекта от проектной площади будет составлять менее 2 % его проектной площади, уточнение цены договора сторонами не производится, и цена объекта в данном случае признается равной определенной в п. 3.2 договора денежной сумме (п. 3.3 договора).

Кроме того, согласно п. 3.3 заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве, участник долевого строительства уведомлен и согласен с тем, что: объект будет передаваться участнику с окончательной площадью, определенной по результатам государственного кадастрового учета объекта, при этом окончательная площадь объекта будет определена и указана в кадастром паспорте объекта, а также, возможно, в иных документах, без учета площади летних и иных помещений;

объект, проектная и/или окончательная площади которого будут определяться в соответствии с вышеуказанными положениями, будет соответствовать условиям договора о качестве объекта, необходимым потребительским свойствам объекта;

изменение проектной площади объекта в сравнении с окончательной площадью объекта, условие о перерасчете цены объекта не рассматривается, и не будет рассматриваться как нарушение условий о качестве объекта, вина застройщика или нарушение условий договора и/или действующего законодательства РФ, включая Закон N 214-ФЗ, со стороны застройщика.

Вышеуказанный многоквартирный жилом дом введен в эксплуатацию Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 18.12.2018 N 77-167000-008683-2018. выданным Комитетом государственного строительного надзора адрес, дому присвоен почтовый адрес: адрес.

На основании акта приема-передачи объекта долевого строительства от 07 марта 2019 года застройщик передал участникам долевого строительства вышеуказанную квартиру, общей площадью 60, 8 кв.м.

В соответствии с планом и экспликацией квартиры, составленным ООО "Центр экспертных заключений" но обращению стороны истцов со ссылкой на произведенный обмер от 21 марта 2019 года, общая площадь квартиры определена как 59, 2 кв.м.

Как усматривается из выписки из ЕГРН, за фио зарегистрировано право собственности на квартиру N 256 по адресу: адрес, площадью 60, 8 кв.м. (дата регистрации 11.06.2019, N 77:04:0002003:3754-77/003/2019-2).

Принимая решение, суд исходил из отсутствия законных оснований для частичного удовлетворения иска.

Судебная коллегия не соглашается с данным выводом суда.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд исходил из того, что разница между окончательной площадью объекта долевого строительства по данным ЕГРН и проектной площадью по условиям договора составляет менее 2%, в связи с чем в соответствии с п. 3.3 договора долевого участия уточнение цены договора производиться не должно.

Однако, при этом, суд не учел, что согласно материалам дела истец принимали участие в долевом строительстве в целях получения в собственность квартиры исключительно для семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в связи с чем на спорные правоотношения распространяются общие положения законодательства о защите прав потребителей.

В соответствии со ст. 16 Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В силу ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

В силу ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить цену договора как произведение цены единицы общей (приведенной) площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и общей (приведенной) площади объекта долевого строительства.

В этом случае в силу прямого предписания закона и недопустимости ущемления прав потребителя по условиям договора по сравнению с правилами, установленными законом, окончательная цена договора должна определяться именно исходя из фактического размера переданного участнику долевого строительства в качестве потребителя объекта недвижимого имущества.

Именно данная правовая ситуация имеет место в настоящем случае, так как общая цена договора долевого участия при его заключении определялась именно в качестве произведения проектной общей площади объекта долевого строительства и стоимости одного квадратного метра общей площади этого объекта.

Соответственно, названные условия п. 3.3 договора долевого участия, предусматривающие запрет на перерасчет цены договора в случае уменьшения площади передаваемой квартиры менее чем на 2 % от проектной площади, по существу противоречат действующему законодательству и существенно ухудшают положение участника долевого строительства как потребителя, поскольку произвольно ограничивают его право на соразмерное уменьшение цены договора при уменьшении площади объекта долевого строительства, а равно приводят к неосновательному обогащения застройщика, что положениями ст. 1102 ГК РФ не допускается, в связи с чем подобные условия договора долевого участия по правилам ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" признаются недействительными и не подлежат применению к спорным правоотношениям.

В то же время, предложенное истцом определение общей площади объекта долевого строительства исходя из плана и экспликации, составленных ООО "Центр экспертных заключений", не может быть принято во внимание.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Как указано выше, 7 марта 2019 года между сторонами подписан двусторонний акт приема-передачи, согласно которому истцам передан объект долевого строительства с общей площадью 60, 8 кв.м.

Тем самым, с момента подписания сторонами подобного передаточного акта обязательства застройщика перед участниками долевого строительства считаются исполненными именно в отношении объекта площадью 60, 8 кв.м.

Недействительным подобный двусторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства не признавался.

Более того, на основании такого двустороннего акта, содержащего указание на согласованную сторонами общую площадь переданного объекта долевого строительства в виде 60, 8 кв.м, истцами оформлено право долевой собственности на квартиру в ЕГРН, в связи с чем общая площадь квартиры по данным ЕГРН также значится как 60, 8 кв.м.

Таким образом, законных оснований для расчета общей площади объекта долевого строительства на основании плана и экспликации ООО "Центр экспертных заключений" в настоящем случае согласно закону не имеется.

При таких данных, разница в цене объекта долевого строительства исходя из его проектной и фактической площади подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов именно исходя из общей площади объекта, указанной в акте приема-передачи и в ЕГРН.

Принимая во внимание, что ответчиком в пользу истцов передан объект долевого строительства площадью 60, 8 кв.м, что на 0, 88 кв.м. меньше общей площади объекта (61, 68 кв.м.), предусмотренной договором долевого участия и оплаченной истцом, то с ответчика в пользу истца в счет уменьшения цены договора подлежат взысканию излишне уплаченные денежные средства в сумме сумма * сумма = сумма

В остальной части исковые требования о взыскании излишне уплаченных денежных средств подлежат отклонению в качестве явно необоснованных.

Требования о компенсации морального вреда на основании ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" подлежат частичному удовлетворению.

Принимая во внимание фактические обстоятельства настоящего дела, требования разумности, добросовестности и справедливости, существо и объем нарушения прав потребителя, степень и характер физических и нравственных его страданий, судебная коллегия полагает обоснованным установить размер компенсации морального вреда в пользу истца в сумме сумма; в остальной части в удовлетворении иска о компенсации морального вреда должно быть отказано.

Также в пользу каждого из истцов подлежит взысканию штраф на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителей в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной в пользу потребителя, в размере сумма, правовых оснований для уменьшения которого на основании ст. 333 ГК РФ судебная коллегия по материалам дела не усматривает в связи с очевидной соразмерностью величины начисленного штрафа последствиям нарушения обязательства перед потребителем со стороны застройщика.

Также в пользу истца подлежит взысканию расходы на оплату услуг в представителя в размере сумма, так как несение данных расходов подтверждено материалами дела. (л.д. 88-89)

Принимая во внимание вышеизложенное, решение суда подлежит отмене в апелляционном порядке с одновременным принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении иска по ранее приведенным мотивам.

Выводы суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности не являются обоснованными, поскольку срок исковой давности подлежит исчислению с момента, когда истец узнал о нарушения его права - с даты акта приема - передачи указанного объекта недвижимого имущества - 7 марта 2019 года.

Доводы апелляционной жалобы, касающиеся взыскании с ответчика денежных средств в связи с невыполнением обязательств по разводке системы кондиционирования до мест установки по проекту в размере сумма судебная коллегия находит необоснованными.

Судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении данных исковых требований, поскольку как следует из п. 6 "Система кондиционирования" Раздела III "Описание Объекта" Приложения N 1 к заключенному сторонами договору, для реализации собственником системы кондиционирования застройщиком выполняются специально оборудованные ниши для установки сплит-систем или мульт-сплит систем кондиционирования. Доказательств, подтверждающих, что в обязанности ответчика входит осуществление разводки системы кондиционирования до мест установки по проекту, материалы дела не содержат, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований для возложения на ответчика обязанности по выплате истцу денежных средств в связи с невыполнением работ по разводке системы кондиционирования до мест установки по проекту.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, п.п. 1, 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда, определила:

Решение Лефортовского районного суда адрес от 14 апреля 2021 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым иск удовлетворить частично.

Признать недействительным пункт 3.3. договора участия в долевом строительстве N РП-Т3/ДДУ-01-25-256/ВЦ-69МЕТ от 24.11.2016.

Взыскать с ООО СЗ "Выставочный Центр Стройэкспо" в пользу Оганезянца фио: сумму в счет уменьшения цены договора в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма; штраф в размере сумма; судебные расходы на представителя в размере сумма

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Председательствующий

Судьи