Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 ноября 2021 г. по делу N 33-45310/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Гербекова Б.И., судей Курочкиной О.А., Вьюговой Н.М., при секретаре (помощнике) Теребун Е.Н., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Курочкиной О.А., гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца ООО "ИнвестКапитал" по доверенности фио на решение Тверского районного суда города Москвы от 07 июня 2021 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований ООО "ИнвестКапитал" к... Артему Александровичу о признании отказа от исполнения договора аренды нежилого фонда недействительным, признании договора аренды нежилого фонда действующим - отказать, УСТАНОВИЛА:

Истец ООО "ИнвестКапитал" обратился в суд с иском к ответчику... А.А. о признании отказа от исполнения договора аренды нежилого фонда недействительным, признании договора аренды нежилого фонда действующим.

В обоснование своих требований истец указал, что арендует нежилое помещение, расположенное по адресу: адрес по договору аренды N1-1155/07 от 29.11.2007 и соглашению о перенайме от 18.03.2019. Арендодателем помещения с 04.06.2020 является... А.А, к которому 04.06.2020 перешло право собственности на помещение на основании договора купли-продажи N10-П от 27.03.2020, заключенного АО "РЭМ" (продавец помещения; прежний арендодатель) и... А.А. (покупатель помещения; ответчик). 03.08.2020 истец получил от ответчика уведомление о прекращении договора аренды по основаниям, предусмотренным в п.8.1, 8.3 договора аренды. Из уведомления следует, что ответчик в одностороннем порядке отказывается от договора аренды, обосновывая свой отказ тем, что у истца образовалась задолженность по внесению арендных платежей в течение двух периодов оплаты, а также тем, что при отсутствии согласия арендодателя, 01.03.2020, истцом заключен договор субаренды части помещения с ООО "Таблица Н.16". Истец с односторонним отказом от исполнения договора аренды не согласился, поскольку указанный отказ ответчика от договора аренды не основан на положениях действующего законодательства и не основан на положениях договора аренды, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Представитель истца в судебное заседание первой инстанции явился, исковые требования поддержал в полном объеме, настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика в судебное заседание первой инстанции явилась, против удовлетворения исковых требований возражала, представила письменные возражения на иск, которые поддержала в судебном заседании.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Москве, ООО "Таблица Н.16", ООО "РЭН", ООО БИЛДИНГ", ООО "БЭСТДИЛ" в судебное заседание первой инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом извещались.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит заявитель по доводам апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, выслушав позицию представителя ответчика... А.А. по доверенности фио, обсудив вопрос о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц, извещавшихся о слушании дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

При этом разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец арендует нежилое помещение, расположенное по адресу: адрес по договору аренды N1-1155/07 от 29.11.2007 и соглашения о перенайме от 18.03.2019.

04 июня 2020 года за... А.А. было зарегистрировано право собственности на приобретенное с торгов имущество с кадастровым номером 77:01:0004006:2286, о чем сделана запись в ЕГРН N 77:01:0004006:2286-77/011/2020-13 от 04.06.2020.

23 апреля 2020 года и дополнительно 17 июня 2020 года письмом N 2204/20/12-34 АО "РЭМ" уведомило ООО "ИнвестКапитал" о смене собственника, а также известило истца о прекращении начисления платежей по арендной плате с 04 июня 2020 года, в связи с регистрацией права собственности в ЕГРН за... А.А, в адрес истца был направлен договор купли-продажи нежилого помещения N 10-П от 27 марта 2020 года.

Арендная плата по договору аренды, как доход, получаемый от сдачи нежилого помещения в аренду, является доходом от использования имущества ? нежилого помещения площадью 1 914, 8 кв.м, момент получения которого стороны при совершении сделки купли-продажи установили с момента передачи помещения по акту от Продавца к Покупателю.

19 марта 2020 года состоялись торги посредством публичного предложения в электронной форме на электронной адрес, победителем которых был признан участник... А.А, предложивший наибольшую цену лота в размере сумма

27 марта 2020 года между АО "РЭМ" и... А.А. был заключен договор купли-продажи N 10-П, в п. 2.10 которого стороны установили соответствующие обременения со ссылками на заключенные договоры аренды с ООО "ИнвестКапитал".

13 апреля 2020 года... А.А. внес оплату по договору купли-продажи N 10-П от 27.03.2020 г. в сумме сумма, к ранее оплаченному задатку, что подтверждается платежным поручением N 174 от 13 апреля 2020 года.

В п. 2.5 и п. 2.6 указанного договора Стороны установили момент передачи имущества Продавцом Покупателю с момента подписания акта приема-передачи (форма ОС-1а), а также распредели риски использования и гибели имущества, возложив ответственность за использование объекта, его гибель, на Покупателя с момента передачи имущества и подписания акта приёма-передачи.

13 апреля 2020 года, после оплаты покупателем приобретенного имущества, стороны подписали дополнительное соглашение к Договору купли-продажи N 10-П от 27 марта 2020 года, которым в п. 1 отразили дополнение Договора купли-продажи пунктом 2.12, из которого усматривается, что все доходы от использования Имущества, в том числе и арендные платежи по договору аренды, указанному в п. 2.10.1 договора, возникшие с даты передачи имущества покупателю по акту приема-передачи, в соответствии с п. 2.6 Договора, принадлежат покупателю. В том числе, стороны согласовали, что Арендные платежи, за период с даты передачи имущества покупателю по акту приема-передачи до конца оплаченного арендатором периода, должны быть перечислены продавцом на счет покупателя в течении 5 (пяти) календарных дней с даты государственной регистрации права собственности Покупателя.

16 апреля 2020 года АО "РЭМ" передало, а... А.А. принял нежилое помещение, расположенное по адресу: адрес, общей площадью 1 914, 8 кв.м, с кадастровым номером: 77:01:0004006:2286, о чем составлен акт о приеме-передаче здания (сооружения) N 187опс.

04 июня 2020 года за... А.А. было зарегистрировано право собственности на вышеуказанное имущество.

Таким образом, разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что с 16 апреля 2020 года по 04 июня 2020 год, то есть с момента подписания акта приема-передачи по сделке купли-продажи до момента регистрации права собственности на объект, именно... А.А. имеет право на получение дохода от сдачи имущества в аренду и на получение арендных платежей по договору за указанный период, тогда как АО "РЭМ" указанное право утратило с момента согласования соответствующих условий в Договоре.

АО "РЭМ" письмом N 2336/20/12-34 от 26 июня 2020 года гарантировало... А.А. получение арендных платежей с 16 апреля 2020 года по договору аренды N 1- 1155/07 от 29.11.2007 г.

Так, в силу условий Договора купли-продажи, а именно, согласно п. 2.5 и п. 2.6 Договора, а также адрес соглашения к нему от 13 апреля 2020 года, установлен момент, с которого доходы от продаваемой недвижимости (в данном случае, арендная плата) причитаются покупателю, обязано было оплатить арендную плату новому собственнику.

Кроме того, АО "РЭМ" уступил... А.А. по договору цессии от 20 мая 2021 года официально права требования по взысканию суммы задолженности с ООО "ИнвестКапитал" в сумме сумма, от уплаты которой истец отказался как до расторжения договора, так и после направления... А.А. уведомления о прекращении обязательств.

20 мая 2021 года... А.А. обратился в АО "РЭМ" с просьбой заключить договор цессии (уступка права требования) долга Арендатора ООО "ИнвестКапитал" по Договору аренды от 29.11.2007 г. N 1-1155/07 на основании условий Договора купли-продажи от 27.03.2020 г. N 10-П, дополнительного соглашения к нему, возникшие с даты передачи имущества... А.А. по акту приема-передачи, а именно: за период с 16 апреля 2020 года по 03 июня 2020 года в размере сумма.

20 мая 2021 года между АО "РЭМ" и... А.А. был подписан договор цессии с уступкой долга по не оплате арендных платежей ООО "ИнвестКапитал" по договору аренды от 29.11.2007 г. N 1-1155/07 на основании условий Договора купли-продажи от 27.03.2020 г. N 10-П за период с 16 апреля 2020 года по 03 июня 2020 года в размере сумма.

25 мая 2021 года ООО "ИнвестКапитал" было уведомлено о состоявшейся уступке требования долга по договору цессии N б/н от 25 мая 2021 года.

Суд первой инстанции указал, что доводы представителя истца о том, что АО "РЭМ" являлось арендодателем помещения в период до 04.06.2020г, поскольку у ответчика права собственности на помещение возникло лишь 04.06.2020г, в то время как по состоянию на 31.07.2020г. истец не уплатил ответчику арендную плату только за период с 04.06.2020 по 30.06.2020г, в связи с чем, у ответчика не было оснований для отказа от исполнения договора аренды нежилого фонда N 1-1155/07 от 29.11.2007, а АО "РЭМ", являющееся арендодателем не заявило о своем отказе от исполнения договора аренды по данному основанию основаны на неверном толковании норм права, а потому не могут служить основанием для удовлетворения исковых требований.

Кроме того, то обстоятельство, что истец не вносит своевременно арендные платежи по договору, в связи с чем, у истца имеется задолженность по арендным платежам, стороной истца не оспаривалось в судебном заседании.

Также суд учел, что истец направив уведомление в адрес... А.А. о заключении договора субаренды части помещения с ООО "Таблица Н.16", не получил согласие от... А.А. на заключение вышеуказанного договора, однако договор субаренды был заключен.

Таким образом, суд пришел к выводу, что... А.А, являясь собственником нежилого помещения, воспользовался предоставленным ему правом, установленным нормами действующего законодательства и договором, который предусматривает односторонний отказ от договора аренды, поскольку со стороны истца имело место нарушение условий договора, в связи с чем, исковые требования ООО "ИнвестКапитал" оставлены судом без удовлетворения.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на исследованных судом доказательствах, которым дана аргументированная правовая оценка, при этом мотивы, по которым суд пришел к указанным выводам, исчерпывающим образом изложены в решении суда и являются обоснованными.

Вопреки мнению истца, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Суд правильно применил нормы материального права и дал им верное истолкование применительно к установленным обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены решения, судом не допущено.

На основании ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Фактически до момента регистрации своего права собственности на указанный объект... А.А. был управомочен бывшим собственником АО "РЭМ" сдавать имущество в аренду, что прямо усматривается из установленных судом обстоятельств, в связи с чем, вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "ИнвестКапитал" о признании отказа от исполнения договора аренды нежилого фонда недействительным, признании договора аренды нежилого фонда действующим, является правильным, поскольку при изложенных обстоятельствах у... А.А. были основания для отказа от исполнения договора аренды нежилого фонда N 1-1155/07 от 29.11.2007.

Фактически доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены, и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, являлись предметом рассмотрения дела в суде первой инстанции и направлены на переоценку представленных в дело доказательств, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными, и не могут служить основанием для отмены или изменения оспариваемого решения.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия, ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тверского районного суда города Москвы от 07 июня 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: