Апелляционное определение СК по административным делам Санкт-Петербургского городского суда от 04 октября 2021 г. по делу N 33а-22058/2021

Судебная коллегия по административным делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего Карсаковой Н.Г.

судей Ивановой Ю.В, Чуфистова И.В.

при секретаре Васюхно Е.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании 04 октября 2021 года административное дело N2а-3752/2021 по апелляционной жалобе Веприка О. М. на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 июля 2021 года по административному исковому заявлению Веприка О. М. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании незаконным приостановление государственной регистрации права залога в отношении долей в общей долевой собственности на квартиру, обязании возобновить государственную регистрацию права залога.

Заслушав доклад судьи Карсаковой Н.Г, выслушав объяснения административного истца Веприка О.М, представителя административного ответчика Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Сороку Н.Ю, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Веприк О.М. обратился в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга с административным исковым заявлением, в котором просил:

- признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) о приостановлении государственной регистрации права залога в отношении 15/99 долей, принадлежащих Жестянникову С.П. в праве общей долевой собственности на квартиру "адрес", оформленное уведомлением от 21 июня 2021 года N...

В качестве способа восстановления нарушенных прав просил суд обязать Управление Росреестра по Санкт-Петербургу возобновить государственную регистрацию права залога в отношении 15/99 долей, принадлежащих Жестянникову С.П. в праве общей долевой собственности на квартиру "адрес".

В обоснование заявленных требований Веприк О.М. указал, что до момента государственной регистрации ипотеки стороны лишены возможности представлять документы, свидетельствующие о возникновении ипотеки. Для осуществления государственной регистрации права залога представлены все необходимые документы, в том числе предварительный договор от 05 июня 2021 года, по условиям которого покупатель в счет будущих платежей по основному договору купли-продажи 15/99 долей в праве общей собственности на квартиру, до подписания настоящего договора вне помещения нотариальной конторы выплатил продавцу аванс в сумме 1 000 000 рублей. В случае расторжения договора продавец обязуется вернуть все полученное от покупателя по настоящему договору в течение 30 дней с момента его расторжения, в обеспечение чего продавец передает в залог (ипотеку) покупателю 15/99 долей в общей собственности на квартиру. Стороны оценивают 15/99 долей в праве общей собственности на квартиру в 5 000 000 рублей. Таким образом, основания для приостановления государственной регистрации отсутствуют (л.д.5-6).

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 июля 2021 года в удовлетворении административного иска отказано (л.д.91-98).

В апелляционной жалобе Веприк О.М. просит решение отменить. В обосновании доводов апелляционной жалобы указал, что судом первой инстанции неверно применены нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: пункт 1 статьи 429; статьи 429; статьи 488. Суд не применил статьи 309, пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащие применению. Вывод суда о том, что представленный договор купли-продажи не соответствует условиям статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не соответствует фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам (л.д.110-112).

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в возражениях на апелляционную жалобу Веприка О.М. указало, что судом первой инстанции дана правильная и обоснованная оценка обстоятельствам дела, поскольку предварительный договор не может устанавливать для сторон иных обязанностей, кроме обязанности по заключению основного договора, в связи с чем, предварительный договор не может быть обеспечен ипотекой.

Заинтересованное лицо Жестянников С.П. в отзыве на апелляционную жалобу указал, что предметом предварительного договора было заключение в будущем договора купли-продажи, иных обязанностей для сторон предварительный договор не содержал.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился заинтересованное лицо Жестянников С.П, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Также информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации размещена на сайте Санкт-Петербургского городского суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

По смыслу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения дела по существу.

Заинтересованное лицо об отложении дела не просил и доказательств уважительной причины неявки не представил, его неявка в судебное заседание не препятствует рассмотрению дела, и судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав объяснения административного истца, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя административного ответчика, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 1 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суды в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, рассматривают и разрешают подведомственные им административные дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и иных публичных правоотношений, в том числе административные дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов военного управления, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.

Судом первой инстанции установлено, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости квартира, расположенная по адресу: "адрес", находится в общей долевой собственности:

- 15/99 долей находятся в собственности Жестянникова С. П. на основании определения Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга, вступившего в законную силу 07 апреля 2017 года, дата регистрации права собственности 30 мая 2017 года, регистрационный номер "адрес";

-33/99 долей находятся в собственности г.Санкт-Петербург на основании договора мены от 29 июля 2013 года N.., дата регистрации 07 сентября 2013 года, регистрационный номер N... ;

- 51/99 долей находятся в собственности г.Санкт-Петербург на основании Распоряжения главы Территориального управления Центрального административного района Санкт-Петербурга N3007-р от 26 сентября 1997 года, дата регистрации 03 октября 1997 года, регистрационный номер N...

25 июня 2021 года между Жестянниковым С.П. и Веприк О.М. заключен предварительный договор N.., удостоверенный Ж.Н.А, временно исполняющей обязанности нотариуса Санкт-Петербурга Г.И.В, зарегистрировано в реестре за N... (л.д.32-33).

06 июня 2021 года Веприк О.М. и Жестянников С.П. обратились с заявлениями в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу о государственной регистрации ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости (регистрация ипотеки) в силу договора в отношении 15/99 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: "адрес", в пользу Веприк О.М. (л.д. 26-27, 28-29).

Оспариваемым решением, оформленным уведомлением от 21 июня 2021 года N.., Управление Росреестра по Санкт-Петербургу известило Веприк О.М. о приостановлении государственной регистрации ограничений в отношении объекта недвижимости до 17 сентября 2021 года на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"), указав, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а именно документы, свидетельствующие о возникновении ипотеки (л.д.7, 25).

Отказывая в удовлетворении административного искового заявления, суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемое решение о приостановлении государственной регистрации прав, принято законно и обоснованно, с соблюдением положений Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", поскольку представленный предварительный договор купли-продажи от 05 июня 2021 года не соответствует условиям статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в пределах предоставленной административному ответчику компетенции, порядок принятия решения соблюден.

Судебная коллегия полагает, что данный вывод суда основан на правильном применении к рассматриваемым правоотношениям положений Федерального закона Российской Федерации от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Гражданского кодекса Российской Федерации, что подтверждается представленными при рассмотрении спора доказательствами, которым судом первой инстанции дана полная и всесторонняя оценка.

Порядок и основания проведения государственной регистрации, а также требования к документам, представляемым на государственную регистрацию, установлены Федеральным законом от 13 июля 2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно части 6 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В силу пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей (часть 2 статьи 26).

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, к заявлениям Веприка О.М. и Жестянникова С.П. о государственной регистрации ипотеки были приложены предварительный договор купли-продажи от 05 июня 2021 года N... (л.д. 32-33), охранное обязательство собственника или иного законного владельца (приложение к Распоряжению КГИОП от 02 сентября 2020 года N...) (л.д. 34-40).

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Федерального закона N 218-ФЗ при проведении государственной регистрации прав регистрирующим органом осуществляется проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно статье 10 Закона РФ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (п. 1).

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) (п. 2).

При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (п. 3).

В соответствии со статьей 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости (п. 1).

В соответствии со статьей 8 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений данного Федерального закона.

Статьей 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что договоры ипотеки долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора (пункт 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора.

В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство (пункт 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (пункт 1 статьи 9 Закона об ипотеке).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пунктам 1-2 предварительного договора от 05 июня 2021 года N... стороны обязуются в будущем в порядке и сроки, предусмотренные предварительным договором заключить договоры купли-продажи 15/99 долей и 84/99 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес", в отношении которой 03 ноября 2006 года зарегистрировано ограничение прав и обременения объекта недвижимости: объект культурного наследия. Обязательства по содержанию и сохранению объекта. Дата государственной регистрации 03 ноября 2006 года, номер государственной регистрации N...

Из пунктов 4-6 предварительного договора следует, что на момент заключения предварительного договора продавцу Жестянникову С.П. принадлежит на праве общей долевой собственности 15/99 долей в указанной квартире. 84/99 долей в праве общей долевой собственности принадлежат г.Санкт-Петербургу, с которым Жестянников С.П. обязуется заключить договор купли-продажи 84/99 долей в праве общей долевой собственности на квартиру в течение 7 рабочих дней с момента принятия г.Санкт-Петербургом соответствующего положительного решения.

При этом пунктом 15 предварительного договора определено, что покупатель (Веприк О.М.) обязуется произвести за продавца (Жестянникова С.П.) оплату по договору купли-продажи 84/99 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, который будет заключен между Жестянниковым С.П. и г.Санкт-Петербургом.

В пунктах 8 и 9 предварительного договора указано, что цена 15/99 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, подлежащая уплате покупателем (Веприк О.М.) продавцу (Жестянникову С.П.) определена сторона в размере 5 000 000 рублей. В счет будущих платежей по основному договору купли-продажи 15/99 долей покупатель (Веприк О.М.) до подписания настоящего договора вне помещения нотариальной конторы выплатил продавцу (Жестянникову С.П.) 1 000 000 рублей.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Действительно, представленный в материалы дела предварительный договор содержит элементы предварительного договора и элементы договора об ипотеке.

Вместе с тем, исходя из положений пункта 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержание права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должника.

Согласно условиям предварительного договора продавец (Жестянников С.П.) обязуется: подать заявление о выкупе 84/99 долей в праве общей долевой собственности на квартиру в течение 7 (семи) рабочих дней с момента заключения настоящего предварительного договора (пункт 5); заключить с Санкт-Петербургом договор купли-продажи 84/99 долей в праве общей долевой собственности на квартиру в течение 7 (семи) дней с момента принятия Санкт-Петербургом соответствующего положительного решения (пункт 6); заключить в течение 7 (семи) дней с момента государственной регистрации права собственности Продавца (Жестянникова С.П.) на 84/99 долей в праве общей собственности на квартиру заключить с Покупателем (Веприком О.М.) договор купли-продажи 15/99 долей в праве общей собственности на квартиру (пункт 7).

Исходя из содержания предварительного договора от 05 июня 2021 года, предусмотренное в пункте 20 договора условие о том, что в случае расторжения договора продавец (Жестянников С.П.) обязуется вернуть все полученное от покупателя (Веприк О.М.) по настоящему договору в течение 30 дней с момента его расторжения, в обеспечение чего продавец (Жестянников С.П.) передает в залог (ипотеку) покупателю (Веприк О.М.) 15/99 долей в общей собственности на квартиру, свидетельствует о желании административного истца обеспечить залогом обязательство по возврату выплаченного продавцу (Жестянникову С.П.) аванса в сумме 1 000 000 рублей в случае расторжения настоящего договора, что подтверждается представленным в материалы дела дополнительным обоснованием административного иска (л.д. 78), а также следует из доводов апелляционной жалобы.

Таким образом, условие о залоге, указанное в пункте 20 предварительного договора не обеспечивает исполнение основного обязательства; в представленном предварительном договоре, содержащем элементы договора об ипотеке, отсутствуют обязательные в силу статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" условия о размере и сроке исполнения обеспечиваемого обязательства.

При этом судебной коллегией отклоняется довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции при разрешении спора применил статьи 429, 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежащие применению.

Согласно абзаца 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Вопреки доводам апелляционной жалобы оснований прийти к выводу, что заключенный между сторонами договор является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате у суда апелляционной инстанции не имеется, поскольку уплаченная по предварительному договору сумма аванса в размере 1 000 000 рублей до заключения основного договора не является ценой имущества (5 000 000 рублей) или существенной ее частью (20%).

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что заключенный 05 июня 2021 года между Веприк О.М. и Жестянниковым С.П. договор, является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, является верным.

Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из условий представленного предварительного договора от 05 июня 2021 года, договор купли-продажи 15/99 долей в праве общей собственности на квартиру должен быть заключен с покупателем (Веприк О.М.) после регистрации прав продавца (Жестянникова С.П.) на 84/99 долей в праве общей собственности на квартиру. Оплата цены 15/99 долей в праве общей собственности на квартиру производится покупателем (Веприк О.М.) после государственной регистрации права собственности покупателя на 15/99 долей в праве общей собственности на квартиру.

В соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно статье 2 Закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу пункта 2 статьи 20 указанного Закона ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.

При таких условиях (с учетом условия договора об уплате аванса), к договору применяются правила статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, что влечет за собой возникновение ипотеки в силу закона, которая согласно пункту 2 статьи 20 Закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

Поскольку в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, по смыслу данной статьи предварительный договор не порождает имущественных и каких-либо иных обязательств, за исключением обязательства заключить в будущем основной договор, которое не подлежит обеспечению ипотекой, у административного ответчика имелись основания для приостановления государственной регистрации 21 июня 2021 года на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости".

При этом доводы апелляционной жалобы о том, что судом не применены статьи 309, 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащие применению, отклоняются судебной коллегией, поскольку судом первой инстанции не разрешался спор о возврате уплаченного административным истцом аванса в связи с неисполнением продавцом условий предварительного договора.

Кроме того, как следует из кассационного определения судебной коллегии по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции N... от 24 февраля 2021 года (л.д. 83-87) и указывалось административном истцом в дополнительном обосновании административного искового заявления (л.д. 78), а заинтересованным лицом Жестянниковым С.П. в представленном отзыве на апелляционную жалобу (л.д. 144), стороны предварительного договора Веприк О.М. и Жестянников С.П. не преследуют цель исполнить предварительный договор и заключить основной договор. Административный истец желает зарегистрировать право залога в обеспечение возврата денег. То есть стороны предварительного договора имели ввиду иную сделку, не соответствующую представленным для государственной регистрации документам.

Таким образом, установленные в ходе осуществления правовой экспертизы представленных на регистрацию документов обстоятельства препятствовали проведению государственной регистрации ипотеки. Административный ответчик правомерно приостановил государственную регистрацию на срок, предусмотренный частью 2 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости".

Суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы районного суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно.

Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к несогласию административного истца с решением суда, не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного решения по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Несогласие с выводами суда не может рассматриваться в качестве основания отмены судебного постановления в апелляционном порядке.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 июля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Веприк О. М. - без удовлетворения.

На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба в Третий кассационный суд общей юрисдикции через Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи: