Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 23 ноября 2021 г. по делу N 8Г-22759/2021[88-20558/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Бойко В.Н.

судей Дмитриевой О.С. и Кравченко Н.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 38RS0021-01-2019-001436-81 по иску Верхозиной Татьяны Анатольевны к Ба Елене Геннадьевне, Верхозину Алексею Владимировичу о признании согласия недействительным, признании сделки в части заключенной на иных условиях, признании договора купли-продажи в части недействительным, применении последствий недействительной сделки, взыскании убытков

по кассационной жалобе представителя Верхозиной Татьяны Анатольевны - Шупруто Светланы Владимировны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 20 июля 2021 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Дмитриевой О.С, выслушав объяснения представителя Верхозиной Т.А. - Шупруто С.В, поддержавшей доводы кассационной жалобы, представителя Ба Е.Г. - Черниговского М.В, возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Верхозина Т.А. обратилась в суд с иском к Ба Е.Г, Верхозину А.В. о признании согласия недействительным, признании сделки в части заключенной на иных условиях, о признании договора купли-продажи в части недействительным, применении последствий недействительной сделки, взыскании убытков.

В обоснование заявленных требований указано, что Верхозина Т.А. и Верхозин А.В. состоят в зарегистрированном браке.

17 сентября 2012 г. по договору купли-продажи Верхозин А.В. приобрел у ОАО "РЖД" здание гаража с мастерскими прорабского участка N, кадастровый номер N, общая площадь 214, 1 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", стоимостью 935 000 руб.

12 апреля 2013 г. Верхозин А.В. приобрел у ОАО "РЖД" здание гаража автотранспорта прорабского участка N, кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес", стоимостью 1 080 000 руб.

16 ноября 2016 г. между Верхозиным А.В. и администрацией Байкальского городского поселения был заключен договор N аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 8190 кв.м, по адресу: "адрес", N.

12 ноября 2016 г. между Ба Е.Г. и Верхозиным А.В. был заключен предварительный договор купли-продажи земельных участков и объектов капитального строительства, по условиям которого Сторона 1 обязалась передать Стороне 2 право собственности на: земельный участок N, земельный участок N, земельный участок N, земельный участок N, жилой дом N, жилой дом N, жилой дом N, здание гаража N, здание гаража N.

Согласно п.2.2 предварительного договора, по условиям основного договора объекты продаются продавцом покупателю за цену 22 444 000 руб, в которую входит стоимость всех расходов по совершению сделки купли- продажи и оформлению права собственности. Согласно п.2.3 договора общая цена на объекты выплачивается покупателем на следующих условиях: сумма задатка в размере 2 444 000 руб.; часть цены в размере 19 000 000 руб. оплачивается в течении трех рабочих дней с момента регистрации права собственности покупателя на объекты в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области и внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним; оставшаяся часть цены объектов в размере 1 000 000 руб. оплачивается в течении трех рабочих дней с момента объединения земельных участков, указанных в п.2.1, настоящего договора, в единый земельный участок и регистрации права собственности на него покупателя.

12 ноября 2016 г. истцом было дано нотариальное согласие на заключение данных сделок, так как имущество являлось совместно нажитым имуществом супругов, приобретенным во время брака. О стоимости имущества была достигнута договоренность между ней, Верхозиным А.В. и Ба Е.Г.

22 ноября 2016 г. между Верхозиным А.В. и Ба Е.Г. был заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, договор перенайма земельного участка, согласно которым Верхозин А.В. передал Ба Е.Г. в собственность, в перенайм объекты недвижимости: земельный участок N стоимостью 900 000 руб, земельный участок N стоимостью 1 500 000 руб, земельный участок N стоимостью 500 000 руб, земельный участок N стоимостью 500 000 руб, жилой дом N стоимостью 950 000 руб, жилой дом N стоимостью 950 000 руб, жилой дом N стоимостью 1 300 000 руб, здание гаража N стоимостью 650 000 руб, здание гаража N стоимостью 550 000 руб. Итого стоимость передачи прав на объекты недвижимости составила 7 800 000 руб.

В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером N был передан не в собственность, а по договору перенайма, сумма была изменена с 1 500 000 руб. на 500 000 руб, так как по предварительному договору данный земельный участок должен быть передан в собственность, и конечная сумма в размере 1 000 000 руб. оплачена не была.

25 ноября 2016 г. договоры были переданы для регистрации перехода права собственности, аренды на объекты недвижимости. При передаче договоров в регистрационную службу и подписании договоров она не присутствовала. Со слов Верхозина А.В, когда он знакомился с условиями договоров, в них была указана следующая стоимость объектов недвижимости: здание гаража N - 6 500 000 руб, здание гаража N - 5 500 000 руб. Перед подписанием договоров его попросил выйти из здания муж Ба Е.Г. После беседы с ним Верхозин А.В. уже не читал договоры, просто подписал, так как у него не было оснований не доверять Ба Е.Г. После подписания и передачи договоров у Верхозина А.В. также не было оснований не доверять Ба Е.Г, так как она своими действиями по оплате выполнила условия предварительного договора, на основании которого и заключался основной договор, а именно: произвела следующие оплаты по договору: 12 ноября 2016 г. - 2 444 000 руб. (задаток); 25 ноября 2016 г. платежным поручением N 22-1 перечислена денежная сумма 9 923 585, 82 руб.; 13 декабря 2016 г. по расписке передана денежная сумма 9 000 000 руб, итого - 21 367 585, 82 руб, то есть была передана сумма, исходя из продажной стоимости гаражей 12 000 000 рублей (6 500 000 + 5 500 000).

Ба Е.Г. произвела оплаты по договору, а Верхозин А.В. принял оплату за объекты и передал объекты Ба Е.Г. У Ба Е.Г. не имелось претензий по оплате вплоть до 2019 года. В данный период Ба Е.Г. направляла в адрес Верхозина А.В. претензии по вопросу не оформления земельных участков в собственность и ни разу не высказывала претензии по поводу оплаты по договору.

Более того, как ей стало известно в 2019 году, Ба Е.Г. и Верхозин А.В. предпринимали действия по заключению нового договора по стоимости объектов недвижимости, обратились к Мамедовой С.В. для подготовки проекта договора, в котором стороны указали, что между Верхозиным А.В. и Ба Е.Г. были заключены предварительный договор от 12.11.2016 и договор от 22.11.2016. Стороны не оспаривают и подтверждают, что их волеизъявление при заключении предварительных договоров и основных договоров были следующего содержания по стоимости гаражей: 6 500 000 руб. и 5 500 000 руб. Данный договор был направлен в адрес Ба Е.Г, однако подписан не был. В апреле 2019 года от Верхозина А.В. ей стало известно, что Ба Е.Г. взыскивает с Верхозина А.В. денежные средства, оплаченные Ба Е.Г. по заключенным договорам как неосновательное обогащение. В связи с тем, что в договоре была указана сумма сделки по объектам недвижимости, в которой не хватало одного ноля, были указаны не договорные суммы, стоимость гаража по договоренности составляла 5 500 000 руб, а в договоре указана сумма 550 000 руб, стоимость второго гаража по договоренности составляла 6 500 000 руб, в договоре указана сумма 650 000 руб.

Если бы она знала, что суммы будут указаны не по договоренности, согласия на заключения сделки, по данным договорам она бы не дала. Как стало известно из решения суда от 22.08.2019, Ба Е.Г. в одностороннем порядке была изменена сумма по договору купли-продажи в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером N был передан в аренду, а не в собственность. Стоимость объектов уменьшилась на 14 644 000 (22 444 000 - 7 800 000) руб.

Фактически ей, как сособственнику недвижимого имущества, причинен материальный ущерб действиями сторон по договору. Она давала свое согласие на заключение договора в отношении гаражей стоимостью 12 000 000 руб.

Действия Ба Е.Г. до и после заключения основного договора свидетельствуют о том, что стоимость зданий гаражей была определена сторонами в размере 12 000 000 руб. При даче согласия она была введена в заблуждение, так как по данному согласию стороны передали договор в регистрационную службу по стоимости объектов, отличных от условий предварительного договора. Договор от 22 ноября 2016г. в части стоимости гаражей был подписан Верхозиным А.В. вследствие заблуждения.

Просила признать недействительным согласие от 12 ноября 2016 г, признать сделку купли-продажи от 22 ноября 2016 г. в части гаражей заключенной на иных условиях по стоимости объектов, признать договор купли-продажи в части недействительным, применить последствия недействительности сделки, взыскать убытки.

Решением Слюдянского районного суда Иркутской области от 8 февраля 2021 г. исковые требования Верхозиной Т.А. к Ба Е.Г, Верхозину А.В. удовлетворены частично.

Договор купли-продажи объектов недвижимого имущества от 22 ноября 2016 г. признан в части объектов недвижимости:

- здания гаража автотранспорта прорабского участка N, кадастровый N и здания гаража с мастерскими прорабского участка N, кадастровый N, расположенных по адресу: "адрес", заключенным на иных существенных условиях с определением стоимости указанных объектов 6 500 000 руб. и 5 500 000 руб. соответственно.

В удовлетворении исковых требований Верхозиной Т.А. к Ба Е.Г, Верхозину А.В. о признании недействительным согласия от 12 ноября 2016 г, признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости от 22 ноября 2016 г. в части, применении последствий недействительности сделки отказано; в удовлетворении требований к Ба Е.Г. о взыскании убытков отказано.

Определением суда от 8 февраля 2021г. исковые требования к Верхозину А.В. о взыскании убытков оставлены без рассмотрения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 20 июля 2021 г. решение Слюдянского районного суда Иркутской области от 8 февраля 2021 г. в части признания договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 22.11.2016, заключенного между Верхозиным А.В. и Ба Е.Г. на иных существенных условиях по стоимости объектов недвижимости отменено. В отмененной части принять новое решение об отказе в иске.

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель Верхозиной Т.А. - Шупруто С.В. просит апелляционное определение отменить, оставив в силе решение районного суда. В обоснование доводов жалобы указывает, что воля Ба Е.Г. была направлена на приобретение спорных гаражей по стоимости 12 000 000 рублей, и она полностью исполнила условия предварительного договора, оплатив стоимость гаражей в размере 12 000 000 рублей. Условия предварительного договора сторонами не изменялись. Предварительный договор содержал все существенные условия, изменений по оплате не предусматривалось. Стороны подтвердили, что по всем договорам стоимость всех объектов недвижимости была определена в размере 44 888 000 рублей. На 01.04.2018 Стороне 1 (с учетом оплат по договору с Кочкиной) произведена оплата по заключенным договорам, в том числе предварительным, в размере 23 811 585 рублей. Ба Е.Г. не представлено доказательств того, что в период с 16.11.2016 по 22.11.2016 сторонами изменялись условия договора по стоимости гаражей. Суд апелляционной инстанцией не дал оценку доводам о том, для чего Ба Е.Г. оплачивала стоимость гаражей в размере 12 000 000 рублей, его выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Вывод суда о том, что решения Слюдянского городского суда от 22 августа 2019 г. и от 17 октября 2019 г. имеют преюдициальное значение, считает необоснованными, поскольку данные решения были вынесены по гражданским делам, по которым Верхозина Т.А. не выступала в качестве стороны по делу и не имела возможности представлять возражения и доказательства.

В отзыве на кассационную жалобу Ба Е.Г. просит в удовлетворении жалобы отказать.

Проверив материалы дела, законность обжалуемого судебного постановления в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом (часть 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Нарушений такого характера судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела не допущено.

Удовлетворяя заявленные исковые требования о признании договора купли-продажи от 22 ноября 2016 г. в части стоимости двух гаражей заключенным на иных условиях, а именно по цене 6 500 000 руб. и 5 500 000 руб, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 10, 429, 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что в предварительном договоре от 18 ноября 2016 г. общая стоимость отчуждаемых объектов была определена в размере 22 444 000 руб, во исполнение условий договоров по оплате за объекты недвижимости были произведены следующие выплаты: сумма задатка 2 444 000 руб. внесена 12 ноября 2016 г.; 9 923 585, 82 руб. платежным поручением N от 25 ноября 2016 г. в день передачи договоров в регистрационную службу; 9 000 000 руб. по расписке от 13 декабря 2016 г. в день получения Ба Е.Г. договоров в МФЦ г.Слюдянка; представитель Верхозина А.В. направлял для подписания Ба Е.Г. договор от 1 апреля 2018 г, в котором предлагалось изменить стоимость гаражей, указанных в договоре купли-продажи от 22 ноября 2016 г, указав их реальную стоимость 6 500 000 руб. и 5 500 000 руб.; заключением проведенной по делу судебной экспертизы установлена рыночная стоимость гаражей 7 500 000 руб. и 4 920 000 руб. При этом судом были учтены и показания свидетелей Головченко А.Н. и Васильева А.А, сопровождавших сделку.

Доводы стороны ответчика, сославшейся на решения Слюдянского районного суда от 22 августа 2019 г. по делу N 2-273/2019 и от 17 октября 2019 г. по делу N 2-749/2019 суд отклонил, указав, что указанные судебные акты не имеют преюдициального значения при рассмотрении настоящего спора.

Суд апелляционной инстанции не согласился с такими выводами районного суда, признав их не соответствующими обстоятельствам дела и основанными на неправильном применении норм материального права, в связи с чем отменил решение и принял новое об отказе в иске.

При этом суд второй инстанции с учетом установленных фактических обстоятельств пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для применения положений статей 10 и 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что Ба Е.Г. являлась покупателем по договору; в ее обязанности входила обязанность принять и оплатить объекты недвижимости по цене, указанной в договоре. Заверений и гарантий относительно оплаты стоимости гаражей по цене, отличной от той, которая указана в п.п. 3.1.6, 3.1.7 договора, Ба Е.Г. не предоставляла.

Также суд второй инстанции обоснованно учел, что, получив согласие супруги на совершение сделки в отношении общего имущества по цене и на условиях по своему усмотрению, Верхозин А.В. предоставленное ему право реализовал, заключив договор на согласованных с Ба Е.Г. условиях, в том числе согласовав стоимость гаражей.

Доводы о том, что основной договор должен соответствовать предварительному договору, в том числе в части цены, суд признал несостоятельными, поскольку заключение основного договора при точном соответствии условиям предварительного договора являлось невозможным.

Так, согласно предварительному договору Верхозин А.В. обязался передать в собственность Ба Е.Г. 9 объектов недвижимости, тогда как по основному договору в собственность Ба Е.Г. передано 7 объектов.

Определяя в предварительном договоре стоимость девяти объектов недвижимости в размере 22 444 000 руб, Верхозин А.В. обязался передать их в собственность Ба Е.Г, в том числе земельные участки, ему не принадлежащие, что предполагало предварительное оформление их в собственность. Согласно п. 2.2 предварительного договора объекты продаются за цену 22 444 000 руб, в которую входит, в том числе, стоимость оформления права собственности. При этом стоимость каждого из перечисленных в предварительном договоре объектов не была конкретизирована.

Также суд апелляционной инстанции правомерно учел доказательственное значение фактов, установленных решениями Слюдянского городского суда от 22 августа 2019 г. и от 17 октября 2019 г.

В частности, решением суда от 22 августа 2019 г. по делу N 2-273/2019 по иску Ба Е.Г. к Верхозину А.В. о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами установлено, что по платежному поручению N от 25 ноября 2016 г. и расписке от 13 декабря 2016 г. Ба Е.Г. произвела оплату не только за объекты, указанные в оспариваемом договоре, но и за объекты, являющиеся предметом иных сделок. Анализируя денежную сумму 9 923 585 руб, перечисленную Ба Е.Г. Верхозину А.В. на основании платежного поручения N от 25 ноября 2016 г, суд учел данное обстоятельство и, установив, что с учетом полученной от Ба Е.Г. по расписке от 13 декабря 2016 г. суммы 9 000 000 руб, а также сумм, полученных по нескольким договорам в качестве задатка, Ба Е.Г. излишне уплатила сумму 7 561 585, 82 руб, превышающую стоимость объектов недвижимости, суд взыскал ее в качестве неосновательного обогащения.

Решением Слюдянского районного суда от 17 октября 2019г. по делу N 2-749/2019 было отказано в удовлетворении иска Верхозина А.В. к Ба Е.Г. о расторжении договоров, определении последствий расторжения договоров, восстановлении права собственности, взыскании стоимости объектов недвижимости.

Указанным решением суда установлено, что между Верхозиным и Ба Е.Г. была достигнута договоренность о передаче в собственность Ба Е.Г. имущества на общую сумму 44 888 000 руб, в том числе земельных участков, не принадлежащих Верхозину А.В. на праве собственности, но которые он намеревался получить в свою собственность в целях продажи Ба Е.Г.; что в число указанных объектов, кроме перечисленных в спорном договоре купли-продажи, входили и иные объекты; между сторонами был заключен ряд договоров.

Заявляя требования о расторжении договора купли-продажи от 22 ноября 2016 г, Верхозин А.В. ссылался на то, что стоимость гаражных боксов вместо 6 500 000 руб. и 5 500 000 руб. указана как 650 000 руб. и 550 000 руб. соответственно, что значительно ниже рыночной. Отказывая в удовлетворении этих требований, суд указал, что продавцу при заключении договора была известна стоимость имущества, он ее не оспаривал, подписал договоры, получил за переданное имущество денежные средства, что факт согласованной сторонами цены ниже среднерыночных показателей не является основанием для расторжения договора купли-продажи.

Проанализировав положения статей 429, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что требования об изменении условий договора могут быть заявлены лишь стороной договора, в то время как истец не является стороной ни предварительного, ни основного договора купли-продажи; выдавая нотариальное согласие на совершение сделки в отношении общего имущества, она согласилась с тем, что сделка будет совершена на условиях и по усмотрению Верхозина А.В.

Апелляционное определение содержит выводы, которые соответствуют установленным судами обстоятельствам дела, нарушений норм материального права и норм процессуального права, в том числе при оценке доказательств, не допущено, в связи с чем суд кассационной инстанции не имеет оснований для пересмотра вынесенного судебного постановления.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 20 июля 2021 г. оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Верхозиной Т.А. - Шупруто С.В. - без удовлетворения.

Председательствующий В.Н. Бойко

Судьи О.С. Дмитриева

Н.Н. Кравченко