Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 25 ноября 2021 г. по делу N 66а-1823/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Катанаевой А.С. и Печуриной Ю.А, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чемодановой Т.Л. рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-437/2021 (УИД N) по административному исковому заявлению АО "Невинномысский Азот" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

по апелляционной жалобе администрации г. Невинномысска на решение Ставропольского краевого суда от 30 июля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Печуриной Ю.А, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

АО "Невинномысский Азот" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: "адрес", равной рыночной стоимости 367 612 000 рублей по состоянию на дату определения кадастровой стоимости - 1 января 2019 года, мотивируя тем, что значительное превышение оспариваемой кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости над его рыночной стоимостью приводит к необоснованному увеличению размера уплачиваемого налога.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 30 июля 2021 года заявленные требования административного истца удовлетворены частично. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года в размере рыночной стоимости 509 691 700 рублей.

Не согласившись с решением суда, администрация г. Невинномысска подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда полностью, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на то, что положенное в основу решения суда заключение судебной экспертизы, является недопустимым доказательством.

Так, при анализе рынка земельных участков производственного назначения экспертом были проанализированы предложения о продаже земельных участков производственного назначения, расположенных за пределами г. Невинномысска, по всему Ставропольскому краю. При этом в заключении эксперта отсутствует анализ рынка земельных участков производственного назначения в г. Невинномысске, из чего можно сделать вывод о том, что анализ рынка в г. Невинномысске не проводился. Следовательно, факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости и принятые к расчетам в заключении, не проанализированы в полном объеме. Подобранные аналоги не сопоставимы с объектом оценки, в связи с чем, итоговое значение рыночной стоимости объекта недвижимости определено не верно.

На апелляционную жалобу административным истцом поданы письменные возражения, в которых истец ссылается на то, что доводы администрации г. Невинномысска являлись предметом подробного анализа в суде первой инстанции. На все вопросы, вынесенные в качестве сомнительных, даны подробные пояснения и ответы экспертом в ходе судебного разбирательства. Экспертом установлено, что рынок участков назначения, соответствующего оспариваемому в г. Невинномысске недостаточен для формирования надлежащих выводов. Кроме того, размер участка большой, намного превышающий иные участки, стоимость которых оспаривалась в рамках судебных дел, указанных администрацией в апелляционной жалобе. Поэтому эксперт расширил географию и проанализировал соответствующую недвижимость на момент оценки имеющуюся в продаже. В части некорректности использования показателей средней рыночной стоимости 1-го кв.м по муниципальным районам Ставропольского края административный истец просит учесть, что указывая на нереальность установленной экспертом стоимости, администрация не приводит никаких доказательств их существенного отличия от действующих в субъекте цен. По мнению административного истца, гипотезы, высказанные администрацией, являются лишь теоретическими предположениями, не зафиксированными конкретными фактами.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца Удодова Е.В. просила решение Ставропольского краевого суда от 30 июля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились, о причинах неявки суду не сообщили.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, действующей до 1 января 2021 года, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда определение налоговой базы осуществляется исходя из их инвентаризационной стоимости.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ).

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Закона об оценочной деятельности актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Федеральный закон N 237-ФЗ от 3 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 1 статьи 6 Федерального закона N 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 3 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (пункт 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Как следует из материалов административного дела и подтверждается надлежащими письменными доказательствами, на основании договора купли-продажи земельного участка N от 20 октября 2006 года, административному истцу АО "Невинномысский Азот", являющемуся правопреемником ОАО "Невинномысский Азот", на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1470420 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли под промышленными объектами, для размещения промышленных объектов, расположенный по адресу: "адрес", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 26-АИ N от 28 февраля 2014 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N КУВИ- N и о чем в Едином государственном реестре недвижимости 28 февраля 2014 года сделана соответствующая запись регистрации N.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки, в том числе земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 1 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере - 1 372 592 957, 40 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 30 января 2020 года N N.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года (том 1 л. д. 18).

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость спорного земельного участка, и полагая ее завышенной, административный истец - АО "Невинномысский Азот" представило отчет независимого оценщика - ООО "Капитал Инвест" по определению рыночной стоимости заявленного в иске земельного участка.

Согласно отчету об оценке N от 26 октября 2020 года, выполненному ООО " "данные изъяты"", рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2019 года в размере - 367 612 000 рублей.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 вышеуказанного Закона N 135-ФЗ об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорного земельного участка и установления юридически значимых обстоятельств по делу по ходатайству представителя административного истца АО "Невинномысский Азот" - Удодовой Е. В. определением Ставропольского краевого суда от 5 марта 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации "Экспертно-консультационное бюро".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 23/03/21Э от 29 апреля 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составила 509 691 700 рублей.

Допрошенный судом в ходе судебного разбирательства эксперт ФИО7 выводы, изложенные в заключении экспертизы, поддержал, дал пояснения. Суд первой инстанции посчитал, что правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Согласно части 13 статьи 49 КАС РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы NЭ от 29 апреля 2021 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объекта исследования проведена экспертом на основании материалов, представленных в настоящем административном деле N с использованием данных из альтернативных источников информации : публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, а именно: земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1470420 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли под промышленными объектами, для размещения промышленных объектов, расположенный по адресу: "адрес", на окраине города в промзоне, в районе с благоприятной экологической обстановкой и хорошей эстетичностью окружающей застройки, представленной объектами производственного назначения, находящийся в собственности, имеющий многоугольную форму, инженерные коммуникации, закрытую охраняемую прилегающую территорию, стихийную парковку, низкую транспортную доступность с низкой интенсивностью движения транспорта.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования за второе полугодие 2018 года, анализ ценообразующих факторов и рынка земельных участков Ставропольского края для размещения объектов производственного назначения, анализ фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков производственного назначения, расположенных в Ставропольском крае, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки - производственного назначения, определена активность рынка, описан выбор и применение подходов и методов оценки.

В заключении экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости спорного земельного участка сравнительным подходом, методом сравнения продаж. Данный метод включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходных с оцениваемым. В качестве единицы сравнения принят удельный показатель - стоимость в рублях 1 кв.м. общей площади земельного участка.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами-аналогами.

Так, при определении рыночной стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером N из 13 объектов, выставленных на продажу на открытом рынке в Ставропольском крае, экспертом выбрано 3 наиболее близких к объекту оценки по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы: все объекты-аналоги относятся к землям населенных пунктов под производственные объекты, расположены на окраине города, имеют ровный рельеф участка, инженерные коммуникации на границе участка, находятся в собственности, аналоги N 2 и N 3 расположены на удалении от крупной автодороги, аналог N 1 расположен вблизи крупной автодороги, аналог N 1 расположен в "адрес", аналог N 2 расположен в "адрес", аналог N 3 расположен в "адрес" муниципального округа.

При расчете рыночной стоимости спорного объекта оценки с кадастровым номером N экспертом описаны примененные корректировки. Так, из описательной части экспертного исследования и таблицы 5 "Расчет рыночной стоимости объекта экспертизы" следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на местоположение, на расположение относительно крупных автодорог, на площадь, как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 кв.м. определена экспертом в размере - 346, 68 рублей.

Вопреки доводам подателя апелляционной жалобы, отбор объектов-аналогов соответствует требованиям подпункта "б" пункта 11 ФСО N 7.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО8, проводивший по делу судебную оценочную экспертизу, подтвердил свое заключение, поддержав свои письменные пояснения на возражения заинтересованных лиц - администрации г. Невинномысска Ставропольского края и Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество".

Учитывая изложенное, в совокупности с другими доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ заключение судебной экспертизы сомнений в достоверности у суда апелляционной инстанции не вызывает.

По мнению судебной коллегии, письменные пояснения эксперта ФИО3 по каждому из доводов апелляционной жалобы, представленные в суд апелляционной инстанции, внесли ясность по возражениям подателя апелляционной жалобы и исключили необходимость назначения по делу повторной судебной экспертизы, в виду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 83 КАС РФ.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о наличии предусмотренных законом оснований для частичного удовлетворения административного иска.

В остальном доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств.

Предусмотренных статьей 310 КАС РФ безусловных оснований для отмены решения суда судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 30 июля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий Д.И. Гылкэ

Судьи А.С. Катанаева

Ю.А. Печурина