Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 24 ноября 2021 г. по делу N 8Г-21553/2021[88-26999/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Изоткиной И.В, судей Ситникова В.С, Потеминой Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Леонтьевский мыс" к Мудрик Ольге Сергеевне о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, неустойки, по встречному исковому заявлению Мудрик Ольги Сергеевны к ООО "Леонтьевский мыс" о признании п. 5.4 договора долевого участия в строительстве недействительным

по кассационной жалобе Мудрик Ольги Сергеевны в лице представителя Галанцева Дмитрия Александровича

на решение Одинцовского городского суда Московской области от 24 декабря 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 мая 2021 г.

Заслушав доклад судьи Ситникова В.С, судебная коллегия

установила:

ООО "Леонтьевский мыс" обратилось в суд с иском к Мудрик О.С. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, неустойки, с учетом уточнения требований просило взыскать с Мудрик О.С. задолженность по договору участия в долевом строительстве в связи с увеличением площади переданной квартиры в размере 1 163 085 руб, неустойку за нарушение срока оплаты объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 173 706 руб. 74 коп, неустойку с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательств. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве многофункционального комплекса жилых и общественных зданий со встроено-пристроенными помещениями, в соответствии с которым застройщик обязался построить жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику в собственность объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру проектной площадью 136, 9 кв.м на 6 этаже в секции 9, а дольщик обязался оплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства. Застройщик свои обязательства по договору исполнил. В адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ было направлено уведомление о получении разрешения на ввод дома в эксплуатацию и готовности объекта долевого строительства к передаче. Акт приема-передачи квартиры был подписан ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке. Каких-либо возражений относительно принятия дольщиком квартиры по одностороннему акту не поступало. Исходя из стоимости 1 кв.м в размере 219 450 руб. общая стоимость квартиры на дату подписания договора составила 30 042 705 руб. Данная сумма ответчиком уплачена. Согласно замерам фактическая площадь квартиры составила 142 кв.м, что на 5, 1 кв.м больше проектной площади. В результате перерасчета долевого взноса общая стоимость квартиры составила 31 205 790 руб.

Задолженность дольщика по оплате долевого взноса составляет 1 163 085 руб. В досудебном порядке в адрес Мудрик О.С. была направлена претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность, однако до настоящего времени взаиморасчет согласно п. 5.4 договора не осуществлен, претензия оставлена без ответа.

Мудрик О.С. обратилась в суд со встречным иском, в котором просила признать п. 5.4 договора участия в долевом строительстве недействительным.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 24 декабря 2020 г. исковые требования ООО "Леонтьевский мыс" к Мудрик О.С. удовлетворены частично.

С Мудрик О.С. в пользу ООО "Леонтьевский мыс" взысканы задолженность по договору участия в долевом строительствев размере 1 163 085 руб, неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 20 000 руб.

С Мудрик О.С. в пользу ООО "Леонтьевский мыс" взыскана неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ до момента фактического исполнения обязательства, но не более суммы основного обязательства.

В удовлетворении встречных исковых требований Мудрик О.С. к ООО "Леонтьевский мыс" о признании п. 5.4 договора долевого участия в строительстве недействительным отказано.

С Мудрик О.С. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 14 115 руб. 42 коп.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 мая 2021 г. указанное решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Мудрик О.С. в лице представителя Галанцева Д.А. подала кассационную жалобу, в которой просит отменить названные выше судебные постановления как незаконные.

При рассмотрении дела судебная коллегия руководствуется частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), согласно которой обжалуемые акты подлежат проверке в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом при рассмотрении дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор долевого участия N в строительстве многофункционального комплекса жилых и общественных зданий со встроено-пристроенными помещениями, в соответствии с которым застройщик обязался построить жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику в собственность объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру со строительным N проектной площадью 136, 9 кв.м на 6 этаже в секции 9, а дольщик обязался оплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.

Застройщик свои обязательства по договору исполнил.

В адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ было направлено уведомление о получении разрешения на ввод дома в эксплуатацию и готовности объекта долевого строительства к передаче.

Акт приема-передачи квартиры был подписан ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке в связи с неявкой Мудрик О.С.

Каких-либо возражений относительно принятия дольщиком квартиры по одностороннему акту не поступало.

Акт оспорен не был, недействительным не признан.

Исходя из стоимости 1 кв.м в размере 219 450 руб. общая стоимость квартиры на дату подписания договора составила 30 042 705 руб.

Данная сумма ответчиком уплачена.

В результате перерасчета долевого взноса общая стоимость квартиры составила 31 205 790 руб, задолженность дольщика по оплате долевого взноса - 1 163 085 руб.

Отказывая в удовлетворении требований Мудрик О.С. о признании п. 5.4 договора участия в долевом строительстве недействительным, суд со ссылкой на положения ст. ст. 181, 421 ГК РФ указал, что отсутствуют доказательства, свидетельствующие о принуждении Мудрик О.С. к заключению договора. Также судом принято во внимание заявление ООО "Леонтьевский Мыс" о пропуске Мудрик О.С. срока исковой давности, поскольку срок на обращение с исковыми требованиями о признании пункта договора недействительным истек в ДД.ММ.ГГГГ тогда как Мудрик О.С. обратилась с требованиями только в процессе рассмотрения настоящего спора.

С выводами суда первой инстанции в указанной части согласилась и судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда.

Судебная коллегия кассационного суда общей юрисдикции не усматривает оснований не согласиться с указанными выводами нижестоящих инстанций.

Доводы кассационной жалобы о несогласии с выводами суда в указанной части являлись предметом обсуждения нижестоящих инстанций и им дана надлежащая оценка.

Частично удовлетворяя требования ООО "Леонтьевский мыс", суд первой инстанции, с которым согласилась апелляционная инстанция, исходил из того, что согласно замерам органа технической инвентаризации итоговая площадь спорной квартиры составила 142 кв.м, что более чем на 1 кв.м превышает общую площадь объекта долевого строительства, предусмотренную договором. Задолженность по договору является затратами застройщика на строительство объекта, возмещение которых предусмотрено договором.

С таким выводом суда судебная коллегия кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1).

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2).

Пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии с п. 2.2 договора квартира, подлежащая передаче участнику долевого строительства, состоит из двух комнат, проектной площадью 136, 9 кв.м (л.д. 18-23 т. 1).

Общая площадь квартиры подлежит уточнению после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства и проведения технической инвентаризации квартиры уполномоченной организацией (ПИБ, БТИ, кадастровым инженером) (п. 2.4 договора).

Размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, определен сторонами из расчета 219 450 рублей за один квадратный метр общей проектной площади квартиры (п. 4.1 договора).

Общий размер денежных средств, подлежащих оплате участником долевого строительства за квартиру, составляет 30 042 705 рублей (п. 4.2 договора).

Согласно п. 5.4 договора в том случае, если общая площадь квартиры, подлежащей передаче участнику долевого строительства в соответствии с настоящим договором, после проведения технической инвентаризации уполномоченной организацией, будет больше либо меньше указанной в п. 2.2 настоящего договора более чем на 1 кв.м, то стороны до подписания акта приема-передачи квартиры производят взаиморасчеты, исходя из стоимости 1 кв.м общей площади, указанной в п. 4.1 настоящего договора.

Делая вывод о наличии оснований для взыскания с Мудрик О.С. задолженности по договору участия в долевом строительствев размере 1 163 085 рублей, судом не были учтены условия заключенного между сторонами договора.

Исходя из п. п. 4.1, 4.2 договора, Мудрик О.С. произведена оплата денежных средств в размере 30 042 705 рублей из расчета 219 450 рублей за один квадратный метр общей проектной площади квартиры (136, 9 кв.м).

Согласно ведомости помещений в разделе "итого" площадь квартиры составила 140, 9 кв.м.

Однако, застройщик исчислил сумму задолженности исходя из того, что площадь квартиры увеличилась на 5, 3 кв.м (140, 9 кв.м + площадь балкона 1, 3 кв.м т. 1).

В ходе судебного разбирательства Мудрик О.С. последовательно ссылалась на то, что исходя из условий заключенного между сторонами договора у нее отсутствуют оснований для доплаты за 1, 3 кв.м, что в денежном эквиваленте составляет 285 285 рублей.

Согласно одностороннему акту приема-передачи квартиры общая площадь квартиры составляет 140, 9 кв.м (л.д. 24 т. 1).

В суде апелляционной инстанции представитель общества также пояснил, что денежные средства были уплачены без учета балкона, использован термин проектная площадь, в которую балкон не включался. Договор заключен с оплатой без балкона (л.д. 402 т. 1).

Однако эти обстоятельства были оставлены без внимания и надлежащей оценки судебных инстанций.

В этой связи, выводы суда о взыскании с Мудрик О.С. в пользу ООО "Леонтьевский мыс" задолженности по договору участия в долевом строительстве в размере 1 163 085 рублей сделаны без учета условий заключенного между сторонами договора.

Поскольку суд согласился с приведенным истцом расчетом неустойки, который исчислен исходя из суммы задолженности в размере 1 163 085 рублей, являются преждевременными и выводы суда о взыскании неустойки в присужденном судом размере, а также государственной пошлины.

Доводы кассационной жалобы о необходимости оставления без рассмотрения иска организации отклоняются судебной коллегией по следующим основаниям.

Согласно абз. 7 п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в п. 1 ст. 134 названного закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Однако, в рамках рассмотрения настоящего дела требования заявлены самим должником.

С учетом изложенного апелляционное определение подлежит отмене в части оставления без изменения решения суда первой инстанции о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, неустойки, судебных расходов, а дело в указанной части - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В остальной части судебные акты подлежат оставлению без изменения.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 мая 2021 г. в части оставления без изменения решения суда первой инстанции от 24 декабря 2020 г. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, неустойки, государственной пошлины отменить, дело в отмененной части направить на новое апелляционное рассмотрение в Московский областной суд.

В остальной части решение Одинцовского городского суда Московской области от 24 декабря 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 мая 2021 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Мудрик Ольги Сергеевны в лице представителя Галанцева Дмитрия Александровича - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: