Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 30 ноября 2021 г. по делу N 66а-1935/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Катанаевой А.С, Печуриной Ю.А, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сапожниковой А.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-590/2021 по административному исковому заявлению Бабехина Бориса Андреевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Краснодарского краевого суда от 28 июля 2021 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Катанаевой А.С, объяснения представителя административного истца Погорелова Д.В, допросив эксперта ФИО10, судебная коллегия

установила:

Бабехин Б.А. обратился в Краснодарский краевой суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположены объекты капитального строительства, собственником которых он является. В обоснование административный истец указал, что установленная кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, плата за фактическое пользование которым исчисляется из его кадастровой стоимости.

Обжалуемым решением Краснодарского краевого суда от 28 июля 2021 г, с учетом определения суда об устранении описки от 27 сентября 2021 г, заявленный административный иск удовлетворен. По состоянию на 1 января 2016 г. установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере его рыночной стоимости 117 800 000 руб. Установлен период применения оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка с 1 февраля 2017 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки - 1 января 2021 г.

Администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик подана апелляционная жалоба, в которой заинтересованное лицо просит решение суда отменить, в удовлетворении административных исковых требований отказать. Указывает на то, что у административного истца отсутствует право на обращение с административным исковым заявлением, поскольку Бабехин Б.А. пользуется спорным земельным участком в отсутствие правоустанавливающих документов, без согласования с органом местного самоуправления. Полагает, что решение суда первой инстанции нарушает права заинтересованного лица, как собственника земельного участка.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем административного истца представлены возражения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав представителя административного истца, допросив эксперта, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ, Кодекс), судебная коллегия приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ (ред. от 29 июля 2017 г.) "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) закреплены аналогичные положения.

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, административный истец является собственником объектов капитального строительства, как имущественного комплекса, расположенного на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты".

Правообладателем земельного участка является муниципальное образование город-курорт Геленджик.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14 декабря 2016 г. N 2640 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края по состоянию на 1 января 2016 г.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка установлена на 1 января 2016 г. в размере 156 217 847, 24 руб.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административным истцом был представлен отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ г, выполненный оценщиком ИП ФИО11 согласно которому рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2016 г. составляет 80 852 000 руб.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, определением суда первой инстанции ДД.ММ.ГГГГ г. на основании ходатайства стороны административного истца по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "НЭО ЭКСПЕРТ".

Согласно заключению эксперта ООО "НЭО ЭКСПЕРТ" ФИО12 от ДД.ММ.ГГГГ N рыночная стоимость объекта недвижимости на 1 января 2016 г. составила 117 800 000 руб.

Судебная коллегия, допросив эксперта ФИО13. в судебном заседании, с данными выводами суда первой инстанции соглашается.

Экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположение, качественные и количественные характеристики, проанализирован рынок земельных участков, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

Согласно заключению судебной экспертизы ДД.ММ.ГГГГ г. выводы эксперта основаны на использовании доходного подхода модифицированным методом остатка, согласно которому расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок производится путем дисконтирования чистого операционного дохода.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции экспертом был обоснован отказа от сравнительного подхода особенностями площади земельного участка (22 477 кв.м.), отсутствием на дату оценки на рынке открытых предложений по земельным участкам с площадью, аналогичной объекту оценки. Использование аналогов, отличных по площади, с применением соответствующих корректировок, привело бы к существенному искажению вероятной рыночной стоимости объекта оценки.

Экспертом было учтено местоположение объекта оценки и близость к морю через возможный будущий доход. При определении дохода, который будет приносить вновь построенный объект, в расчет приняты фактические цены проживания на аналогичные объекты. Доход смоделирован с учетом доходов, которые фактически уже приносят аналогичные объекты в этом месте. В качестве объектов-аналогов экспертом были выбраны аналоги "гостиница три звезды" на основании градостроительного регламента, утвержденного муниципальным образованием города-курорта Геленджик, окружающей территорией и местоположения.

Выводы эксперта, приведенные в заключении, не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости. В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методы и методики определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Иных доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость объектов недвижимости, лицами, участвующими в деле не представлено.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Вопреки доводам апелляционной жалобы, право административного истца на обращение с административным исковым заявлением обусловлено взысканием с него платы за фактическое пользование земельным участком, рассчитанным из кадастровой стоимости, что следует из судебных актов арбитражных судом.

Доводы апелляционной жалобы на неправомерное указание в решении суда на наличие у Бабехина А.Б. права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка, уплате им налоговых платежей за земельный участок остаются без удовлетворения с учетом вынесенного судом первой инстанции определения об устранении описок от 27 сентября 2021 г.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 28 июля 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 14 декабря 2021 г.

Председательствующий

Судьи