Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 15 декабря 2021 г. по делу N 33-1072/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе

председательствующего

Басангова И.В.

судей

Андреевой А.В.

Антакановой Е.В.

при секретаре

Манжиковой А.Э.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бадмхалгаева А.Н. к обществу с ограниченной ответственностью "Анир" о признании договора об участии в долевом строительстве заключенным, признании права собственности на блок-секцию в блокированном жилом доме, встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Анир" к Бадмхалгаеву А.Н. о признании прекращенным права собственности на недвижимое имущество по апелляционным жалобам представителя общества с ограниченной ответственностью "Анир" Павловой К.Э, третьего лица Бадмаевой В.И. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 28 июля 2021 г.

Заслушав доклад судьи Андреевой А.В. об обстоятельствах дела, объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью "Анир" Павловой К.Э, представителя третьего лица Бадмаевой В.И. - Атаевой Н.Н, поддержавших доводы жалоб, истца Бадмхалгаева А.Н. и его представителя Эрдниевой З.Г, возражавших против удовлетворения жалоб, судебная коллегия

установила:

Бадмхалгаев А.Н. обратился в суд с иском, с учетом уточнений, к обществу с ограниченной ответственностью "Анир" (далее - ООО "Анир", Общество) о признании договора об участии в долевом строительстве заключенным, признании права собственности на блок-секцию в блокированном жилом доме.

В обоснование заявленных требований указал, что 24 ноября 2017 г. между ним и ООО "Анир" заключен договор N "... " об участии в долевом строительстве, именуемый предварительным, по условиям которого Общество обязалось не позднее 31 декабря 2017 г. построить двухэтажный блокированный жилой дом по адресу:"... ", и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать ему в собственность четырехкомнатную квартиру N 3 предварительной общей площадью 112, 59 кв.м, в том числе жилой площадью 64, 42 кв.м, он же обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру.

Обязательства по оплате стоимости квартиры им исполнены, в день подписания договора в кассу ООО "Анир" внесено 1650 000 руб, 29 декабря 2017 г. - 105000 руб. По условиям договора остаток стоимости - 45000 руб, подлежит выплате по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию. Однако до настоящего времени жилой дом не введен в эксплуатацию, квартира ему не передана.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства, просил признать указанный договор заключенным, признать за ним право собственности на незавершенный строительством объект - блок-секцию N 3 (квартиру N 3, состоящей из 4-х комнат), предварительной общей площадью 112, 59 кв.м в блокированном жилом доме по адресу: "... ".

ООО "Анир" предъявило встречный иск о признании прекращенным права собственности Бадмхалгаева А.Н. на блок-секцию N 3, аннулировании (погашении) в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) соответствующей записи о праве, мотивируя следующим.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия (далее - Управление Росреестра по Республике Калмыкия) произведена запись о государственной регистрация права собственности Бадмхалгаева А.Н. на блок-секцию (квартиру) N3 в блокированном жилом доме N "... " на основании решения Элистинского городского суда от 2 июля 2020 г, которым удовлетворен иск прокурора г. Элисты в интересах Бадмхалгаева А.Н. о признании за ним права собственности на указанный объект недвижимости. Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26 января 2021 г. данное решение суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при этом резолютивная часть определения не содержит положений об обязании Управления аннулировать указанную запись в ЕГРП.

Также указало, что жилые дома блокированной застройки к многоквартирным жилым домам не относятся, истец не является собственником земельного участка, на котором расположена блок-секция (квартира) N 3.

Ссылаясь на изложенное, просило признать прекращенным за Бадмхалгаевым А.Н. право собственности на блок-секцию N 3 и аннулировать запись об этом в ЕГРП.

В судебном заседании истец Бадмхалгаев А.Н. и его представитель Эрдниева З.Г. исковые требования поддержали, встречный иск не признали.

Представитель ответчика ООО "Анир" Павлова К.Э. иск Бадмхалгаева А.Н. не признала, заявив о пропуске истцом срока исковой давности, который просила исчислять с даты заключения договора - 24 ноября 2017 г, встречные исковые требования просила удовлетворить.

Представители третьих лиц - Управления Росреестра по Республике Калмыкия, Бюджетного учреждения Республики Калмыкия "Бюро технической инвентаризации", Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Калмыкия, Администрации г. Элисты, третьи лица Акматалиева Г.М, Бадмаева В.И, надлежащим образом извещенные о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явились.

В силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 28 июля 2021 г. иск Бадмхалгаева А.Н. удовлетворен.

Договор участия в долевом строительстве N "... " от 24 ноября 2017 г. между ООО "Анир" и Бадмхалгаевым А.Н. признан заключенным.

За Бадмхалгаевым А.Н. признано право собственности на незавершенный строительством объект блок-секцию N 3 (квартиру N 3, состоящей из 4-х комнат) в блокированном жилом доме, общей площадью 112, 6 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером "... ", площадью 114 кв.м.

Взысканы с ООО "Анир" в пользу Бадмхалгаева А.Н. расходы по уплате государственной пошлины в размере 17200 руб.

В удовлетворении встречного искового заявления ООО "Анир" к Бадмхалгаеву А.Н. о признании прекращенным права собственности на недвижимое имущество отказано.

В апелляционной жалобе представитель ООО "Анир" Павлова К.Э, ссылаясь на нарушение норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просила отменить решение суда, принять новое решение об удовлетворении встречных исковых требований, в удовлетворении иска Бадмхалгаева А.Н. отказать, заявив о пропуске истцом срока исковой давности. По ее мнению, к возникшим правоотношениям сторон положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ) не подлежат применению, так как объект незавершенного строительства - жилой дом блокированной застройки к многоквартирным домам не относится. Договор является предварительным, основной договор подлежал заключению не позднее 31 декабря 2017 г. Указала, что в решении суда ошибочно указан размер площади блок-секции N 3 - 112, 59 кв.м. Распиской генерального директора ООО "Анир" Буджаловой И.Б. от 1 октября 2018 г. об обязательстве возвратить Бадмахалгаеву А.Н. 1750000 руб. подтверждается, что последний расторг предварительный договор в одностороннем порядке, в связи с чем вправе заявлять требования о взыскании уплаченных застройщику денежных средств. Судом в нарушение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости признано право собственности за Бадмхалгаевым А.Н. на квартиру N3 в блокированном жилом доме, расположенную на земельном участке, принадлежащем Бадмаевой В.Н.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО "Анир" истец Бадмхалгаев А.Н. просил решение суда оставить без изменения.

В апелляционной жалобе третье лицо Бадмаева В.И. просила решение суда отменить, ссылаясь на то, что решением суда затронуты её интересы как собственника земельного участка, на котором расположена блок-секция N 3 Указала, что, приобрела земельный участок с намерением выкупа спорного объекта недвижимости в последующем.

В возражениях на указанную жалобу истец Бадмхалгаев А.Н. просил решение суда оставить без изменения.

Представители третьих лиц - Управления Росреестра по Республике Калмыкия, Бюджетного учреждения Республики Калмыкия "Бюро технической инвентаризации", Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Калмыкия, Администрации г. Элисты, третьи лица Акматалиева Г.М, Бадмаева В.И, надлежащим образом извещенные о месте и времени апелляционных жалоб, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении дела не просили.

На основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на них, заслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 24 ноября 2017 г. между ООО "Анир" (застройщик) и Бадмхалгаевым А.Н. (участник долевого строительства) заключен договор N "... " об участии в долевом строительстве, именуемый предварительным, по условиям которого ООО "Анир" обязалось в срок не позднее 31 декабря 2017 г. построить двухэтажный блокированный жилой дом с приусадебным участком и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта передать Бадмхалгаеву А.Н. в собственность 4 (четырех) комнатную квартиру N 3 (три) предварительной общей площадью 112, 59 кв.м, в том числе жилой площадью 64, 42 кв.м в построенном в соответствии с проектной документацией в двухэтажном, 6-квартирном блокированном жилой доме, расположенном по строительному адресу: "... " (т.1 л.д.12-22).

Пунктами 4.1, 4.3, 5.1.4 договора предусмотрено, что стоимость квартиры является фиксированной и определена в сумме 1800000 руб, из них 1650000 руб. вносится дольщиком в течение трех рабочих дней со дня его подписания, 150000 руб. - по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию (т.1 л.д.13-22).

Согласно пункту 5.1.2 договора стороны согласовали, что застройщик обязуется передать в собственность участнику долевого строительства квартиру и правоустанавливающие документы, подтверждающие его имущественные права в

срок не позднее 60 (шестидесяти) дней после сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры при условии надлежащего исполнения участником условий настоящего договора.

В силу пункта 5.1.3 застройщик обязуется известить участника долевого строительства о получении разрешения на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства в течение 10 (десяти) дней с момента подписания акта приемочной комиссией.

Участник долевого строительства обязуется принять от застройщика квартиру по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента его извещения застройщиком о получении разрешения на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства (пункт 5.2.2).

Бамдхалгаев А.Н. выполнил свои обязательства по оплате объекта долевого строительства, 24 ноября 2017 г. в день подписания договора внес в кассу ответчика 1650000 руб, 29 декабря 2017 г. - 105000 руб, однако квартира ему застройщиком на момент рассмотрения спора судом передана (т. 1 л.д.23).

Основной договор, подлежащий заключению не позднее 31 декабря 2017 г, застройщиком с истцом не заключен (пункт 15.2).

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Бадмхалгаева А.Н, отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, руководствуясь положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ), статьями 309, 310, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из существа сделки, действительной воли сторон, цели договора и пришел к выводу о наличии в нем всех условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве, в частности, сведений об объекте долевого строительства, его стоимости, срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, признав требования истца, исполнившего обязательства по договору, правомерными.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия полагает, что выводы суда соответствуют требованиям материального закона и основаны на фактических обстоятельствах дела.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений) данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 2 статьи 1 названного Федерального закона предусмотрены способы привлечения денежных средств граждан для строительства, в том числе путем заключения договора участия в долевом строительстве.

Частью 2.1 этой же статьи указанного закона установлено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 4 этой же статьи договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Из приведенных выше положений Закона следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.

Как следует из существа заключенного между сторонами договора, хотя и именуемого предварительным, он содержит все условия, обязательные для договора участия в долевом строительстве, его конечным результатом является приобретение истцом в собственность имущества в виде спорного объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, судом первой инстанции была правильно определена природа заключенного между истцом и ответчиком договора, как направленного на привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением гражданином права собственности на квартиру в построенном многоквартирном доме, при этом принятые истцом по договору обязательства выполнены в полном объеме, в связи с чем суд правомерно удовлетворил требования о признании договора N 03/17 об участии в долевом строительстве заключенным, признал за истцом право собственности на спорный объект недвижимости.

Довод жалобы представителя ООО "Анир" Павловой К.Э. о пропуске истцом срока исковой давности, который просила исчислять с 24 ноября 2017 г. является несостоятельным, так как основан на неверном толковании норм права.

Пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 204 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Согласно условиям договора основной договор подлежал заключению не позднее 31 декабря 2017 г. (пункт 15.2). Данное условие ООО "Анир" не исполнено, в связи с чем

с 1 января 2018 г. истец мог и должен был знать о нарушении его права как участника долевого строительства. Следовательно, трехлетний срок для обращения в суд за разрешением настоящего спора начал течь 1 января 2018 г. и заканчивался 1 января 2021 г.

Прокурор обратился в суд с иском в интересах Бадмхалгаева А.Н. к ООО "Анир" 27 апреля 2020 г, то есть в пределах срока исковой давности.

В силу части 2 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа прокурора от заявления, поданного в защиту законных интересов другого лица, рассмотрение дела по существу продолжается, если это лицо или его законный представитель не заявит об отказе от иска.

Учитывая, что прокурор отказался от иска, при этом истец Бадмхалгаев А.Н. об отказе от иска не заявлял, рассмотрение дела по существу было продолжено.

Нельзя согласиться с доводом жалобы о расторжении истцом предварительного договора, поскольку сама по себе расписка Буджаловой И.Б. об обязательстве возврата Бадмхалгаеву А.Н. денежных средств не свидетельствует о том, что последний заявил о расторжении договора.

Также нельзя согласиться с доводом жалобы Общества о том, что дом, строительство которого предусмотрено предварительным договором, является блокированным и не относится к многоквартирному жилому дому либо к иному объекту недвижимости, связанному непосредственно с понятием многоквартирного дома на основании части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, поскольку он не основан на нормах материального закона.

Так, частью 2.3 статьи 1 названного закона предусмотрено, что действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц (часть 2.3 введена Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ).

Поскольку предварительный договор заключен 24 ноября 2017 г, по условиям которого подлежала передача квартиры в блокированном жилом доме, следовательно, к спорным правоотношениям подлежат применению положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

Довод жалобы третьего лица Бадмаевой В.И. о неправомерности признания за Бадмхалгаевым А.Н. права собственности на расположенную на принадлежащем ей на праве собственности земельном участке спорную квартиру несостоятелен, поскольку истец является участником долевого строительства многоквартирного блокированного жилого дома, строительство которого осуществлялось на момент подписания договора на земельном участке площадью 900 кв.м, предоставленном в аренду застройщику ООО "Анир" в установленном законом порядке Акматалиевой Г.М, последующее отчуждение указанного земельного участка Бадмаевой В.И. не влияет на право Бадмхалгаева А.Н, исполнившего свои обязательства по договору участия в долевом строительстве, на спорный объект недвижимости.

Довод жалобы ООО "Анир" о том, что на момент заключения договора застройщик не продлил срок действия разрешения на строительство и договора аренды на земельный участок, правильность выводов суда не опровергают, свидетельствуют лишь о допущенных застройщиком нарушениях при привлечении денежных средств граждан на строительство многоквартирного жилого дома.

Ссылка в жалобе на ошибочное указание судом площади спорного объекта недвижимости не может быть принята во внимание, поскольку, разрешая спор, суд руководствовался положениям части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и исходил из заявленных истцом требований.

Вместе с тем подлежит исключению из резолютивной части решения указание суда о нахождении объекта незавершенного строительства на земельном участке, поскольку таких требований истцом не заявлено, что не влияет на существо и содержание обжалуемого решения, не отменяет и не изменяет его.

Иные доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, они не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию, выраженную стороной ответчика в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда и поэтому не могут служить основанием для отмены постановленного по делу решения.

С учетом изложенного, при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции правильно определены юридически значимые обстоятельства, каких-либо нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, судебной коллегией не установлено, в связи с чем принятое по делу судебное решение является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

определила:

решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 28 июля 2021 г. оставить без изменения.

Абзац третий резолютивной части решения изложить в следующей редакции: "Признать за Бадмхалгаевым А.Н. право собственности на незавершенный строительством объект - блок-секцию N 3 (квартиру N 3, состоящую из 4-х комнат) в блокированном жилом доме, предварительной общей площадью 112, 6 кв.м, расположенную по строительному адресу: "... "".

Председательствующий И.В. Басангов

Судьи А.В. Андреева

Е.В. Антаканова