Апелляционное определение СК по гражданским делам Севастопольского городского суда от 02 декабря 2021 г. по делу N 33-3744/2021

судебная коллегия по гражданским делам Севастопольского городского суда в составе:

председательствующего судьи - Радовиля В.Л, судей - Ваулиной А.В, Савиной О.В, при секретаре - Тяпкиной Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Василишина Л. В. к Василишиной И. А, Харину С. В. о переводе прав покупателя по договору купли-продажи квартиры, по апелляционным жалобам Василишиной И. А, Харина С. В. на решение Ленинского районного суда г. Севастополя от 16 июля 2021 года, УСТАНОВИЛА:

Истец Василишин Л.В. обратился в суд с иском к Василишиной И.А, Харину С.В. о переводе на него права и обязанности покупателя ? доли в квартире по адресу: "адрес" путем замены Харина С.В. истцом Василишиным Л.В. в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости.

Исковые требования мотивированы тем, что Василишин Л.В. является собственником ? доли квартиры по вышеуказанному адресу, собственником еще ? доли квартиры являлась Василишина И.А. ДД.ММ.ГГГГ он узнал о заключении ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи между ответчиком Василишиной И.А. и Хариным С.В, предметом которого явилась ? доля квартиры, принадлежащая ответчику Василишиной И.А. Истец полагает, что его право на преимущественную покупку согласно ст. 250 ГК РФ было нарушено. Василишин Л.В. готов приобрести долю квартиры за ту сумму, за которую ответчик Василишина И.А. продала свою долю, а именно за 1 200 000 рублей. Кроме того, Василишин Л.В. указывает, что совместно с ним проживает его несовершеннолетняя дочь Василишина М.Л, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, которой требуется отдельная комната для проживания, в связи с чем, истец вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

Решением Ленинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление Василишина Л.В. к Василишиной И.А, Харину С.В. удовлетворено. На Василишина Л.В. переведены права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ N N ? доли в праве собственности на "адрес", расположенную по адресу: "адрес" кадастровым N, общей площадью 43, 9 кв.м. и в записи о праве в Едином государственном реестре прав на "адрес", расположенную по адресу: "адрес" кадастровым N, общей площадью 43, 9 кв.м. С истца Василишина Л.В. в пользу ответчика Харина С.В. взысканы денежные средства в размере 1 210 000 рублей, находящиеся на лицевом счете Управления Судебного Департамента в г. Севастополе. С ответчиков Василишиной И.А, Харина С.В. взысканы в местный бюджет судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 200 рублей в равных долях.

В апелляционных жалобах ответчики Василишина И.А, Харин С.В. просят решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Указывают, что Василишин Л.В. был надлежащим образом извещен о намерении Василишиной И.А. произвести отчуждение ее доли с указанием цены и иных условий, что подтверждается уведомлением-письмом от ДД.ММ.ГГГГ, направленным в адрес истца через нотариуса "адрес" Никуличева А.Н, которое истец получил лично ДД.ММ.ГГГГ. Однако, в установленный законом месячный срок с момента получения данного уведомления, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, Василишиным Л.В. не было реализовано преимущественное право приобретения доли путём подписания с Василишиной И.А. договора купли-продажи. Истец не был лишен права самостоятельно обратиться к любому нотариусу "адрес" и назначить дату и время совершения сделки по приобретению у Василишиной И.А. ее доли квартиры. Выводы суда первой инстанции, что Василишина И.А. уклонилась от заключения с истцом сделки купли-продажи доли являются необоснованными, поскольку истец не предоставил доказательств заинтересованности в приобретении доли, а также свою платежеспособность в период заключения сделки с Хариным С.В. Судом первой инстанции не дана надлежащая оценка тому обстоятельству, что заявление о готовности реализовать преимущественное право покупки, было направлено истцом не продавцу доли, то есть Василишиной И.А, а нотариусу "адрес" Никуличеву А.Н, который не является стороной сделки. Направление согласия на приобретение доли нотариусу не свидетельствует об уведомлении истцом продавца о реализации преимущественного права. Судом первой инстанции незаконно уменьшена сумма выплат со стороны истца при замене покупателя в договоре купли-продажи с 1 213 325, 00 рублей до 1 210 000, 00 рублей, с указанием на то, что банковская комиссия по перечислению денежных средств взысканию не подлежит, поскольку не является обязательными расходами.

Однако, денежные средства Харина С.В. находились на депозитном счете в Кировском региональном филиале АО "Россельхозбанк", филиал которого отсутствует на территории "адрес". Указывает, решение суда, в части суммы выплаты истцом расходов в пользу ответчика Харина С.В, не соответствует математическим расчётам, так как общая сумма понесенных расходов, заявленная Хариным С.В, составляет 1 213 325, 00 рублей, и соответственно, если не учитывать сумму банковской комиссии по перечислению денежных средств, которая составляет 4 245, 00 рублей, то сумма выплаты истцом ответчику должна составлять 1 209 080, 00 рублей, а не 1 210 000, 00 рублей, как указано в решении суда. Кроме того, право собственности на ? долю истца до настоящего времени в установленном законом порядке Василишиным Л.В. не зарегистрировано и формально он не является участником долевой собственности. Также Харин С.В. в апелляционной жалобе указывает, что судом первой инстанции при принятии решения не было принято во внимание, что истцом денежные средства на соответствующий банковский счёт на момент принятия решения не были внесены, в связи с чем, решение суда является не исполнимым, поскольку денежные средства в размере 1 100 000, 00 рублей и 100 000 рублей внесены на счёт Судебного Департамента г..Севастополя третьим лицом - Василишиным С.В, который не является стороной спора.

В возражениях на апелляционную жалобу истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчики Василишина И.А. и Харин С.В, третье лицо - Харина Е.В, представитель ответчика Василишиной И.А. - Казаков Е.А. доводы апелляционной жалобы поддержали, просили отменить решение районного суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Истец, его представитель Бессмертная Л.В. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили оставить без изменения решение районного суда.

Третьи лица - нотариус Никуличев А.Н, уполномоченный представитель - Территориального отдела по защите прав несовершеннолетних, опеки и попечительства Ленинского района г. Севастополя и Управления государственной регистрации права и кадастра г. Севастополя в судебное заседание не явились. Нотариусом Никуличевым А.Н. и представителем Территориального отдела по защите прав несовершеннолетних, опеки и попечительства Ленинского района г. Севастополя поданы ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Судебная коллегия, заслушав доводы ответчиков, третьего лица, представителя ответчика Василишиной И.А. - Казакова Е.А, возражения истца, его представителя, обсудив доводы апелляционной жалобы и письменных возражений, изучив материалы гражданского дела, проверив законность и обоснованность судебного акта районного суда, приходит к следующему.

Согласно статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, Василишин Л.В. является собственником ? доли в квартире, расположенной по адресу: "адрес". Собственником еще ? доли квартиры являлась Василишина И.А. (согласно решения Ленинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ).

Василишина И.А, имея намерение продать принадлежащую ей ? долю в праве собственности на указанную выше квартиру, через нотариуса Никуличева А.Н, направила в адрес истца уведомление о продаже доли с указанием стоимости продаваемой доли и условий её приобретения. Данное уведомление истец получил ДД.ММ.ГГГГ, что им не оспаривается (л.д. 37).

ДД.ММ.ГГГГ истцом Василишиным Л.В. в адрес нотариуса нарочно доставлено заявление, в котором истец указывал о своей готовности реализовать преимущественное право покупки, при этом, просил уточнить условия сделки в предварительном договоре купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком Василишиной И.А. в адрес истца направлено требование об освобождении части помещения в котором, в том числе уточнялись условия и детали сделки, а также указывалась дата удостоверения договора купли-продажи в помещении нотариальной конторы нотариуса Никуличева А.Н, расположенной по адресу: "адрес". Указанное требование получено истцом ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ Василишин Л.В. к назначенному времени в нотариальную контору нотариуса Никуличева А.Н. не явился, что удостоверено нотариусом Никуличевым А.Н. справкой от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 44).

ДД.ММ.ГГГГ между Василишиной И.А. и Хариным С.В. заключен договор купли-продажи ? доли в квартире, расположенной по адресу: "адрес", в соответствии с которым стоимость указанной доли составляла 1200000, 00 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между Василишиной И.А. и Хариным С.В. составлен передаточный акт.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции указал, что, на ДД.ММ.ГГГГ (момент передачи нотариусу Никуличеву А.Н. заявления о согласии на приобретение доли) Василишин Л.В. прямо выразил своё намерение на приобретение по преимущественному праву доли квартиры. Однако имелись основания полагать, что ответчик уклоняется от заключения с ним сделки купли-продажи, указывая на предоставленные им доказательства о направлении смс-уведомлений истцу, а также своевременной доставке почтовой корреспонденции в отделение связи по месту жительства истца, которые, в совокупности с иными исследованными по делу доказательствами не могли служить подтверждением об их получении истцом, и являться надлежащим доказательством реализации истцом в полной мере своих прав на преимущественную покупку доли квартиры, либо доказательством отказа от реализации данного права. Кроме того, указывая на несвоевременное получение истцом требования об освобождении части помещения, направленного ответчиком Василишиной И.А, содержащего дату подписания договора, и, непосредственно заключение договора купли-продажи с Хариным С.В. ДД.ММ.ГГГГ, лишило его возможности в полной мере реализовать свое право на преимущественную покупку, в связи с чем, суд пришел к выводу, что ввиду недобросовестного поведения продавца Василишиной И.А, которая фактически уклонялась от заключения договора купли-продажи, истец не смог реализовать свое право преимущественной покупки, удовлетворил заявленные требования и перевел на Василишина Л.В. права и обязанности покупателя принадлежащих Харину С.В. ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес".

Оценивая указанные выводы суда первой инстанции, судебная коллегия не может с ними согласиться ввиду следующего.

Как уже указывалось выше, согласно абз. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ преимущественное право на покупку доли в объекте недвижимости остальными сособственниками может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи.

Сам факт направления согласия без подписания договора купли-продажи не свидетельствует о реализации преимущественного права покупки.

Сроки преимущественного права покупки (один месяц) отсчитываются со дня письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать долю.

В соответствии с ч. 6 ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов.

Из п. 5.1 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол N 03/16 от 28.03.2016 следует, что если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению в рамках настоящего дела, является факт заключения (или попытки заключения, от которой продавец уклонился) между сторонами договора купли-продажи спорных долей в квартире.

Суд первой инстанции обоснованно отметил в обжалуемом решении, что по смыслу положений ст. 250 ГК РФ установленный указанной нормой права месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение. При этом, суд, оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, сделал неверный вывод о том, что Василишин Л.В. не имел возможности реализовать предоставленное ему право.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ в нотариальную контору Никуличева А.Н, расположенной по адресу: "адрес", обратилась Василишина И.А. с просьбой направить её заявление Василишину Л.В. о намерении продать и предложением купить ему ? долю в квартире, расположенной по адресу: "адрес".

ДД.ММ.ГГГГ указанное заявление Василишиной И.А, содержащее намерение продать и предложение Василишину Л.В. купить ? долю в квартире было получено Василишиным Л.В.(л.д. 37).

ДД.ММ.ГГГГ истцом Василишиным Л.В. в адрес нотариуса подано заявление о готовности реализовать преимущественное право покупки.

Вместе с тем Василишиным Л.В. не были совершены действия, направленные на приобретение доли, подтверждение платежеспособности, к примеру, путем внесения денежной суммы на депозит нотариуса или фактической передачи их Василишиной И.А.

Таким образом, из представленных в материалы дела документов следует, что не позднее ДД.ММ.ГГГГ Василишин Л.В. фактически был извещен о намерении Василишиной И.А. произвести продажу принадлежащей ему доли в праве на квартиру расположенной по адресу: "адрес", в связи с чем, с указанной даты подлежит исчислению месячный срок для заключения договора купли-продажи спорных долей в квартире.

Вместе с тем, истцом, в нарушение требований ст. 250 ГК РФ, никаких действий по фактическому приобретению спорной квартиры совершено не было, вследствие чего право на преимущественную покупку спорных долей со стороны истца считается утраченным.

При этом, то обстоятельство, что истец, по его словам, не получил информации со стороны продавца в отношении заключения договора купли-продажи доли в квартире, не имеет правового значения для настоящего дела ввиду следующего.

Как установлено п. 1 и 2 ст. 327 ГК РФ, должник в праве внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:

1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;

2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя;

3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;

4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.

Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы о фактическом бездействии истца в период с ДД.ММ.ГГГГ, поскольку Василишину Л.В. достоверно было известно о стоимости спорного имущества (1100000 рублей) и в случае уклонения ответчика от совершения действий, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, истец не лишен был права исполнить свои обязательства по внесению денежных средств за спорную долю путем внесения указанной денежной суммы на депозит нотариуса, что, в силу положений ст. 327 ГК РФ считалось бы надлежащим исполнением обязательства, однако истец достоверно зная о возможности приобретения спорной доли в квартире путем внесения денежных средств на депозит нотариуса, тем не менее, в течение периода с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ никаких фактических действий по приобретению спорной квартиры не предпринял. Доказательств, свидетельствующих о том, что истцом были предприняты все возможные действия для заключения спорного договора, однако ответчик от его заключения уклонился, в материалы дела не представлено.

Ссылки Василишина Л.В. на то обстоятельство, что истец, совершая сделку, был вправе согласовать со стороной ее условия, а потому ему было необходимо уточнить с ответчиком, необходимые условия сделки, не могут послужить основанием для удовлетворения заявленных требований ввиду следующего.

Как указано в п. 1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Таким образом, по смыслу указанной нормы права, преимущественное право покупки спорных долей возникает у участника долевой собственности при приобретении доли по цене, за которую она продается, то есть установленной продавцом. При этом требований о том, что продавец обязан согласовать с иными участниками долевой собственности условия продажи его доли, действующее законодательство не содержит.

В связи с вышеизложенным, то обстоятельство, что истец не согласовал с ответчиком условия сделки не имеет правового значения для настоящего спора, поскольку в силу положений ст. 250 ГК РФ истец обязан был либо приобрести спорную долю на предложенных ответчиком условиях в безусловном порядке, о чем ему стало известно не позднее ДД.ММ.ГГГГ, направленного в адрес истца нотариусом А.Н. Никуличевым, либо отказаться от ее приобретения.

Как предусмотрено положениями ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При таких обстоятельствах, поскольку истец, достоверно знавший о факте продажи спорной доли и условиях ее продажи, в случае наличия у него намерений на приобретение спорной доли в квартире, не был лишен возможности, как минимум с ДД.ММ.ГГГГ, внести денежные средства на депозит нотариуса, тем самым выполнив свои обязательства. Судебная коллегия приходит к выводу, что истцом был пропущен установленный ст. 250 ГК РФ месячный срок для заключения договора купли-продажи спорной доли в преимущественном порядке, вследствие чего оснований полагать, что его права были нарушены не имеется и, как следствие, выводы суда первой инстанции не могут быть признаны обоснованными, а решение подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Севастополя от 16 июля 2021 года отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Василишина Л. В. к Василишиной И. А, Харину С. В. о переводе прав покупателя по договору купли-продажи квартиры, отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий: В.Л. Радовиль

Судьи: А.В. Ваулина

О.В. Савина