Апелляционное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 16 ноября 2021 г. по делу N 33-3668/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:

председательствующего: Гузенковой Н.В, судей: Дороховой В.В, Моисеевой М.В, при помощнике судьи Кузьменковой Ю.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Маганкова В.С. к Светловой Н.В, Светлову В.Т. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, по апелляционной жалобе ответчика Светлова В.Т. на решение Смоленского районного суда Смоленской области от 18.08.2021.

Заслушав доклад судьи Дороховой В.В, объяснения истца Маганкова В.С, представителя ответчика Светлова В.Т. - Рыжаковой С.Ф, судебная коллегия

установила:

Маганков B.C. обратился в суд с иском к Светловой Н.В, Светлову В.Т. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, в обоснование заявленных требований указав, что (дата) между Светловой Н.В, действующей от имени продавца Маганкова B.C. на основании доверенности серии N N от (дата), и ее отцом Светловым В.Т. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу:.., земельный участок продан за "данные изъяты" рублей.

Однако, он не имел намерения продавать земельный участок и не давал поручений Светловой Н.В. на его продажу, денежные средства от сделки не получал. Согласно отчету об оценке N от (дата) рыночная стоимость земельного участка составляет "данные изъяты" рубля. Следовательно, сделка совершена на невыгодных для него условиях, о чем Светлова Н.В. не могла не знать. В результате этой сделки ему причинен ущерб.

В судебном заседании истец Маганков B.C, его представитель Кочетков П.С. исковые требования поддержали по изложенным в иске основаниям.

Ответчик Светлова Н.В. требования не признала по тем основаниям, что при совершении оспариваемой сделки она действовала на основании нотариально удостоверенной доверенности с правом управления и распоряжения имуществом истца, в том числе спорным земельным участком. Данной доверенностью ей предоставлено право определения по своему усмотрению цены продаваемого имущества.

Представитель ответчика Светлова В.Т. - Рыжакова С.Ф. требования не признала, пояснила, что оспариваемый договор купли-продажи был нотариально удостоверен, переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке. Представитель продавца действовал на основании нотариально удостоверенной доверенности от (дата), которой Маганков B.C. уполномочил Светлову Н.В. пользоваться и распоряжаться своим имуществом, в том числе, земельным участком с кадастровым номером N, заключать сделки, в частности: продавать, сдавать в аренду, обменивать, определяя во всех случаях суммы, сроки и другие условия по своему усмотрению; производить расчеты по заключенным сделкам, получать причитающиеся доверителю деньги. То обстоятельство, что доверенное лицо Светлова Н.В. приходится дочерью покупателю участка не запрещено законом и не может служить основанием для признания сделки недействительной. Доводы истца о том, что стоимость объекта недвижимости при его продаже занижена не является основанием для признания сделки недействительной, поскольку в соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны в договоре определили цену сделки, расчет между сторонами произведен в полном объеме. Светлов В.Т. является добросовестным приобретателем земельного участка, в связи с чем истребовать данное имущество из его законного владения не представляется возможным.

Ответчик Светлов В.Т. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен своевременно и надлежащим образом.

Решением Смоленского районного суда Смоленской области от 18.08.2021 исковые требования Маганкова В.С. к Светловой Н.В, Светлову В.Т. удовлетворены. Судом признан недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу:.., заключенный (дата) между Светловой Н.В, действующей по доверенности от имени Маганкова В.С, и Светловым В.Т.; применены последствия недействительности сделки в виде аннулирования в ЕГРН записи о праве собственности Светлова В.Т. на данный земельный участок, восстановлена запись о праве собственности Маганкова В.С. на данный объект недвижимости. Со Светловой Н.В, Светлова В.Т. в пользу "данные изъяты" взысканы расходы по проведению оценочной экспертизы по "данные изъяты" рублей с каждого а в пользу Маганкова В.С. взыскано по "данные изъяты" рублей с каждого в счет уплаченной им госпошлины.

На решение суда ответчиком Светловым В.Т. подана апелляционная жалоба, в которой он не согласен с выводом суда о том, что спорный земельный участок входит в состав единого землепользования со смежными земельными участками, принадлежащими Маганкову В.С, считает, что спорный земельный участок является самостоятельным объектом недвижимости, в отношении которого возможно совершать любые предусмотренные законом сделки. Наличие подземных коммуникаций, общего забора, элементов ландшафтного дизайна не ограничивает собственника в использовании земельного участка по назначению, на котором Светлов В.Т. после приобретения участка высаживал кустарники малины. Светлова Н.В, заключая спорный договор купли-продажи, действовала от имени истца на основании нотариально удостоверенной доверенности, которая предусматривала право Светловой Н.В. продавать спорный земельный участок по определенной ею самостоятельно стоимости, производить расчеты и получать причитающиеся доверителю деньги. Истец не оспаривает факт выдачи доверенности. Наличие родственных связей между доверенным лицом продавца и покупателем не является безусловным основанием для признания сделки недействительной. Заниженная стоимость спорного земельного участка также не может являться основанием для признании сделки недействительной, так как граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определении его условий. Расчет между сторонами произведен в полном объеме. Светлов В.Т. является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, в связи с чем истребование спорного имущества из его владения не представляется возможным.

На апелляционную жалобу от истца Маганкова В.С. поступили письменные возражения, в которых он указывает, что после заключения договора купли-продажи Светлов В.Т. не принимал земельный участок в свое владение и не пользовался им, никаких насаждений не выращивал. Светлов В.Т. знал, что спорным земельным участком пользуется истец, данный участок вместе со смежными земельными участками представляет собой единое землепользование, которое огорожено единым забором, доступа для посторонних лиц на участок не имеется. На спорном земельном участке имеются общие для всех трех участков коммуникации, элементы ландшафтного дизайна, о чем Светлову В.Т. было известно, так как ранее он бывал на этом земельном участке. Заключая договор, Светлова Н.В. действовала в своих интересах и в интересах своего отца Светлова В.Т. Стоимость земельного участка многократно занижена и не соответствует его рыночной стоимости, следовательно, данная сделка совершена на заведомо невыгодных для продавца условиях, о чем поверенному истца и покупателю было известно. Указанные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестном поведении сторон сделки.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика Светлова В.Т. - Рыжакова С.Ф. поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Истец Маганков В.С. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в письменных возражениях.

В судебное заседание не явились ответчики Светлов В.Т, Светлова Н.В, о дате, времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.

Руководствуясь п. 3 ст. 167, ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что с (дата) Маганков B.C. являлся собственником земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу:... на основании договора купли-продажи от (дата) (т. 1 л.д. 154-155).

Первоначально указанный земельный участок был приобретен ФИО9 у ФИО8 за "данные изъяты" рублей по договору купли-продажи от (дата) (т. 1 л.д.153).

В последующем ФИО9, за которого действовала по нотариальной доверенности Светлова Н.В, продал спорный земельный участок Маганкову B.C. за "данные изъяты" рублей по договору купли-продажи от (дата) (т. 1 л.д.152-155).

(дата) между Маганковым B.C, в лице представителя Светловой Н.В, действующей на основании нотариальной доверенности N от (дата), и Светловым В.Т. (отцом Светловой Н.В.) заключен договор купли-продажи, по которому Светлов В.Т. приобрел указанный земельный участок за "данные изъяты" рублей (т.1 л.д.170-171). Стороны подтвердили, что расчет между ними произведен полностью до подписания договора купли-продажи (п. 3 договора). Государственная регистрация права собственности Светлова В.Т. произведена (дата) (т. 1 л.д. 26).

Согласно нотариальной доверенности N N от (дата) Маганков B.C. уполномочил Светлову Н.В. на срок пять лет пользоваться и распоряжаться имуществом, в том числе вышеуказанным земельным участком, в соответствии с этим заключать все разрешенные законом сделки, в частности продавать, сдавать в аренду, обменивать, определяя во всех случаях суммы, сроки и условия по своему усмотрению; заключать и подписывать договоры, акты о передаче и другие необходимые документы; производить расчеты по заключенным сделкам, получать причитающиеся деньги (т. 1 л.д.168-169).

Судом установлено также, что Маганкову B.C. на праве собственности принадлежат смежные со спорным земельным участком земельные участки с кадастровыми номерами N (т. л.д. 27, 100).

В ходе судебного разбирательства назначена оценочная и землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено "данные изъяты"

Согласно выводам экспертов, стоимость спорного земельного участка на момент заключения договора купли-продажи (дата) составляет "данные изъяты" рублей (т. 2 л.д. 206-285).

В ходе проведения экспертизы экспертами было установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами N сняты с государственного кадастрового учета. На их месте путем перераспределения границ образованы земельные участки с кадастровыми номерами N (двухконтурный) и N. Указанные земельные участки и земельный участок с кадастровым номером N (спорный земельный участок) используются совместно и представляют собой единое землевладение. Земельные участки огорожены общим забором, имеют общий стиль, элементы ландшафтного дизайна размещены на трех земельных участках и собраны в общую композицию (дорожки из брусчатки, кустарниковая и древесная растительность, фонари уличного освещения). В границах трех земельных участках расположены подземная сеть водопровода, подземная сеть канализации и сеть уличных фонарей (соединенных общей подземной сетью электроснабжения).

Эксперты пришли к выводу, что отчуждение спорного земельного участка отдельно от двух других земельных участков с кадастровыми номерами N принадлежащих истцу, невозможно без повреждения общих коммуникаций, расположенных на трёх земельных участках (подземная (сеть водопровода, подземная сеть канализации и сеть уличных фонарей), общего ландшафтного дизайна всех трех участков и общих дорожек.

Наличие общего забора не препятствует отчуждению земельного участка с кадастровым номером N так как наличие общего забора не помешает установить забор на смежной границе между земельными участками с кадастровыми номерами N

В судебном заседании ответчик Светлова Н.В. пояснила, что цену продаваемого земельного участка она определилаисходя из 70% его кадастровой стоимости, поскольку ей необходимы были деньги, она продала его за "данные изъяты" рублей. Покупатель Светлов В.Т. приходится ей отцом и согласился купить участок за такую цену (т.2 л.д.138).

Разрешая заявленные истцом требования, суд, руководствуясь п.п. 3, 4 ст.1, п. 1 ст. 10, п. 2 ст. 174, п. 1 ст. 182, п.1 ст. 454, п.1 ст. 549, ГК РФ, п.п. 1, 93 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исследовав и оценив представленные доказательства, исходил из того, что ответчик Светлова Н.В, действуя в качестве представителя истца и зная реальную стоимость земельного участка, произвела его отчуждение по цене ниже рыночной, действовала вопреки интересам доверителя, чем причинила ему явный ущерб, о чем покупатель Светлов В.Т. не мог не знать, поскольку имел возможность сравнить цену договора с рыночной стоимостью аналогичных земельных участков в данной местности, которая значительно превышает стоимость приобретенного земельного участка.

Установив в действиях ответчиков злоупотребление правом, выразившееся в том, что Светлова Н.В. при заключении договора купли-продажи действовала в противоречие с интересами доверителя, ответчики Светлов В.Т. и Светлова Н.В. заключили между собой договор на невыгодных для истца условиях, о чем заведомо знали, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания договора купли-продажи от (дата) недействительным.

Поскольку Маганков В.С. денежные средства от продажи спорного земельного участка не получал, а земельный участок зарегистрирован за Светловым В.Т, суд применил последствия недействительности сделки в виде возвращения земельного участка в собственность Маганкова B.C, исключения записи о регистрации права собственности Светлова В.Т. из ЕГРН с одновременным восстановлением записи о праве собственности Маганкова В.С. на данный объект.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда.

Частью 2 ст. 174 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица, либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Для признания оспариваемой сделки недействительной по указанному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало недобросовестность контрагента, которая может иметь место как в ситуациях, когда контрагент знал или должен был знать о явном ущербе для представляемого, так и в случае, когда имели место обстоятельства, которые свидетельствуют о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого.

Как разъяснено в п. 93 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пунктом 2статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица. По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка, хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре, либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Выводы суда о том, что совершенной сделкой истцу причинен явный ущерб, учитывая данные о рыночной стоимости спорного имущества, судебная коллегия считает правильными.

Доводы жалобы об обратном подлежат отклонению, как несостоятельные, поскольку представленные доказательства указывают на наличие оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 174 ГК РФ, для признания этой сделки недействительной.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии с п.1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (ч.2 ст. 10 ГК РФ).

Учитывая характеристику участка, его место расположения, возможность из открытых источников узнать о стоимости аналогичных земельных участков в данном районе, а также то, что ранее Светлова Н.В. участвовала в сделке с этим же земельным участком, который был продан Маганкову В.С. за "данные изъяты" рублей, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Светлова Н.В. не могла не знать о рыночной стоимости земельного участка, его совместном использовании с другими смежными участками, и, соответственно, о причинении истцу ущерба в результате продажи принадлежащего ему имущества по многократно заниженной стоимости, что, безусловно, указывает на то, что она действовала не в интересах своего доверителя, а в своих интересах и интересах своего отца Светлова В.Т. Указанные обстоятельства определенно свидетельствуют о недобросовестном поведении Светловой Н.В.

В действиях приобретателя участка Светлова В.Т. также усматривается злоупотребление правом, которое состоит в том, что он имел возможность узнать актуальную стоимость приобретаемого земельного участка, однако, приобрел имущество по значительно заниженной стоимости, не соответствующей его действительной стоимости, и, осуществляя такую сделку, он однозначно знал, что этим причиняет явный ущерб истцу. Отчуждение имущества по цене более чем в 17 ниже рыночной стоимости возлагает на добросовестных участников гражданского оборота особые требования к осмотрительности, а, следовательно, Светлов В.Т, приобретая спорный земельный участок, должен был предпринять все необходимые действия, направленные на установление реальной стоимости земельного участка до заключения договора купли-продажи, о которой Светлову В.Т. должно было быть известно, поскольку он неоднократно бывал на земельном участке и ему знакома местность, что было установлено в ходе судебного разбирательства, и при должной степени осмотрительности мог обратить внимание на то, что стоимость приобретаемого земельного участка значительно занижена.

Как следует из заключения экспертизы, не оспоренного ответчиками, спорный земельный участок используется совместно с рядом расположенными земельными участками, принадлежащими истцу, огорожены общим забором, имеют общий стиль, элементы ландшафтного дизайна размещены на трех земельных участках и собраны в общую композицию, в границах которых расположены подземная сеть водопровода, подземная сеть канализации и сеть уличных фонарей, соединенных общей подземной сетью электроснабжения).

Таким образом, для истца было экономически нецелесообразно продавать земельный участок по цене, определенной спорным договором, поскольку это привело бы к возникновению убытков, превышающих стоимость отчужденного земельного участка.

Невыгодность и убыточность для продавца участка сделки на согласованных сторонами условиях, чем воспользовался покупатель, который не мог не осознавать явную несоразмерность встречного предоставления, а также риски, которые будут иметь место в случае приобретения спорного имущества, также указывают на злоупотребление правом.

При таких обстоятельствах Светлова В.Т. нельзя признать добросовестным приобретателем спорного земельного участка, а доводы жалобы о невозможности истребования земельного участка у покупателя ввиду его добросовестности, подлежат отклонению, как несостоятельные.

Доводы жалобы о том, что Светлова Н.В, заключая спорный договор купли-продажи земельного участка, действовала в пределах полномочий, определенных в доверенности, судебная коллегия отклоняет.

Так, из объяснений истца в ходе судебного разбирательства усматривается, что доверенность выдавалась им Светловой Н.В, которая на тот момент являлась женой его родственника, у них сложились доверительные отношения. Поскольку в то время он работал в г. Москва, то имел намерения продать свое имущество в г.Смоленске, в связи с чем и выдал доверенность, однако, обстоятельства изменились, и он передумал продавать имущество, но доверенность осталась, чем и воспользовалась впоследствии Светлова Н.В.

Однако, наделение Маганковым В.С. Светлову Н.В. правом отчуждать спорный земельный участок по определенной ею самостоятельно стоимости не позволяет последней действовать недобросовестно, в ущерб интересов доверителя и продавать земельный участок по заниженной стоимости (ст.ст. 9, 10 ГК РФ).

Формальное соответствие действий Светловой Н.В. полномочиям, указанным в доверенности, не опровергает обстоятельства занижения цены договора в несколько раз по сравнению с рыночной стоимостью земельного участка, согласованные действия ответчиков, являющихся родственниками, по приобретению участка именно по заниженной цене, без попытки продать участок по рыночной цене, безусловно, свидетельствуют о злоупотреблении ответчиками своими правами и нарушении спорной сделкой прав истца.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выводы суда не опровергают, не являются основанием для отмены решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Смоленского районного суда Смоленской области от 18.08.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Светлова В.Т. без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи