Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:
председательствующего Бейтуганова А.З, судей Тхагалегова З.Т. и Бижоевой М.М, при секретаре Кишевой А.В, с участием: представителя Дышекова Н.Ж. - Коковой З.Б, представителя ТУ Росимущество - Пачева Р.М, представителя ОНО ОПХ "Нартан" - Утова А.М, по докладу судьи Бижоевой М.М, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ТУ Росимущества в КБР о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка и возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, и исковому заявлению ТУ Росимущества в КБР к Обществу с ограниченной ответственностью "АРД-М" и ФИО2 о признании недействительными оснований для регистрации права собственности на объекты недвижимости, признании недействительными зарегистрированных прав собственности на объекты недвижимости, исключении записи о регистрации прав собственности из ЕГРН и сносе объектов недвижимости, по апелляционным жалобам ТУ Росимущества в КБР и конкурсного управляющего ОНО ОПХ "Нартан" на решение Чегемского районного суда КБР от 21 июля 2021 года, установила:
Дышеков Н.Ж. обратился в суд с иском к ТУ Росимущества в КБР о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка и возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка.
Исковые требования мотивированы тем, что на основании договора субаренды N от 19.01.2018г. между ОНО ОПХ "Нартан" и ООО "АРД-М", последнему был предоставлен земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, общей площадью 3412813 кв.м, расположенный в "адрес" "адрес" с. "адрес". На указанном земельном участке ООО "АРД-М" возвело здание животноводческой фермы из двух блоков на основании разрешения на строительство от 06.10.2020г. Здание было введено в эксплуатацию на основании двух разрешений на ввод в эксплуатацию от 22.01.2021г. Право собственности ООО "АРД-М" на объекты было зарегистрировано 06.04.2021г. В соответствии с договором купли-продажи от 11.05.2021г. право собственности на здания фермы было зарегистрировано за Дышековым Н.Ж. 12.05.2021г. Согласно заключению эксперта N от 18.04.2021г. для эксплуатации животноводческого комплекса требуется земельный участок площадью 3412813 кв.м. На основании ст.39.6 ч.2 п.9 ЗК РФ Дышеков Н.Ж. обратился в ТУ Росимущества в КБР с просьбой заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером N однако письмом от 26.05.2021г. ему в этом было отказано. Учитывая положения ст.39.20 ЗК РФ полагает, что отказ подлежит признанию незаконным с возложением на ответчика обязанности заключить с ним договор аренды.
ТУ Росимущества в КБР обратилось в суд с иском к ООО "АРД-М" и Дышекову Н.Ж. о признании недействительными оснований для регистрации права собственности на объекты недвижимости, признании недействительными зарегистрированных прав собственности на объекты недвижимости, исключении записи о регистрации прав собственности из ЕГРН и сносе объектов недвижимости.
Иск мотивирован тем, что собственником земельного участка с кадастровым номером N является Российская Федерация. ТУ Росимущества в КБР 11.03.2014г. предоставило указанный земельный участок в аренду ОНО ОПХ "Нартан" на срок семь лет. Срок договора истёк 11.03.2021г, и в заключении нового договора прежнему арендатору отказано. Запись о праве аренды в настоящее время погашена Управлением Росреестра по КБР. 19.01.2018г. между ОНО ОПХ "Нартан" и ООО "АРД-М" был заключен договор субаренды указанного земельного участка, на котором ООО "АРД-М" возвело здание животноводческой фермы из двух блоков на основании разрешения на строительство от 06.10.2020г. Здание было введено в эксплуатацию на основании двух разрешений на ввод в эксплуатацию от 22.01.2021г. Право собственности ООО "АРД-М" на объекты было зарегистрировано 06.04.2021г. В соответствии с договором купли-продажи от 11.05.2021г. право собственности на здания фермы было зарегистрировано за Дышековым Н.Ж. 12.05.2021г. Эти обстоятельства нарушают имущественные права и законные интересы Российской Федерации. Как в договоре аренды, так и в договоре субаренды, содержались положения, запрещающие строительство на данном участке. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением. Лишь собственник вправе разрешать строительство на своём участке другим лицам. ТУ Росимущества в КБР такое разрешение не выдавало. Таким образом, здание животноводческой фермы из двух блоков отвечает признакам самовольной постройки. Действия ООО "АРД-М" по возведению спорных построек являются незаконными.
Дела объединены в одно производство определением от 21.06.2021г.
Решением Чегемского районного суда КБР от 21 июля 2021 года исковые требования Дышекова Н.Ж. к ТУ Росимущества в КБР удовлетворены. Исковые требования ТУ Росимущества в КБР к ООО "АРД-М" и Дышекову Н.Ж. оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с решением, считая его незаконным и необоснованным, ТУ Росимущества в КБР подало на него апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении иска Дышекова Н.Ж, удовлетворив иск ТУ Росимущества в КБР, ссылаясь на доводы, приведенные в иске.
Также, не согласившись с решением, считая его незаконным и необоснованным, конкурсный управляющий ОНО ОПХ "Нартан" подал на него апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении иска Дышекова Н.Ж, удовлетворив иск ТУ Росимущества в КБР.
В обоснование жалобы приведены доводы аналогичные доводам жалобы ТУ Росимущества в КБР.
В возражениях на апелляционные жалобы Дышеков Н.Ж. просил решение Чегемского районного суда КБР от 21 июля 2021 года оставить без изменения.
Заслушав доклад судьи Верховного суда КБР Бижоевой М.М, изучив материалы дела, обсудив, доводы апелляционной жалобы, выслушав стороны, Судебная коллегия, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 330 ч. 1 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
При рассмотрении данного дела судом первой инстанции были допущены подобные нарушения, в связи с чем Судебная коллегия полагает, что обжалуемое решение не соответствует требованиям ст. 195 ГПК РФ по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что между ТУ Росимущества в КБР и ОНО ОПХ "Нартан" 11.03.2014г. заключен договор аренды N находящихся в федеральной собственности земельных участков сроком по 11.03.2021 г.
Согласно пункту 1.1 договора аренды, арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 3412813 кв. м, с кадастровым номером N, местоположение: "адрес" (участок N), с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования.
Актом приема-передачи от 11.03.2014г. сторонами оформлена передача земельного участка с кадастровым номером N. Договор прошел в установленном порядке государственную регистрацию в ЕГРН.
Письмом от 11.01.2021г, б/н, конкурсный управляющий ОНО ОПХ "Нартан" направил в ТУ Росимущества в КБР ходатайство о заключении нового договора аренды земельных участков, в связи с предстоящим истечением срока договора аренды от 11.03.2014г. N.
Ответным письмом от 29.01.2021г. N ТУ Росимущества в КБР выразило отказ в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ОНО ОПХ "Нартан" о заключении новых договоров аренды в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
02.03.2021г. ТУ Росимущества в КБР уведомило ОНО ОПХ "Нартан" о прекращении договора аренды находящихся в федеральной собственности земельных участок от 11.03.2014г. N, а также о необходимости освободить земельные участки и возвратить их по акту приема-передачи не позднее 12.03.2021г.
На основании указанных писем, ТУ Росимущества в КБР в одностороннем порядке аннулировало регистрационную запись об аренде в отношении переданных по договору земельных участок в Едином государственном реестре недвижимости.
В п.4.4.11. договора аренды N от 11.03.2014г. предусмотрен прямой запрет на осуществление арендатором строительства объектов недвижимого имущества на земельном участке.
На основании договора субаренды от 19.01.2018г. N, заключенного между ОНО ОПХ "Нартан" и ООО "АРД-М", последнему для сельскохозяйственного использования был предоставлен земельный участок с кадастровым номером N на срок по 18.01.2021г.
На указанном земельном участке ООО "АРД-М" возвело здание животноводческой фермы, состоящее из двух блоков, на основании разрешения на строительство от 06.10.2020г. N, выданного местной администрации Чегемского муниципального района КБР. Здание введено в эксплуатацию на основании разрешений на ввод объекта в эксплуатацию от 22.01.2021г. N, N. Право собственности на два блока здания животноводческой фермы зарегистрировано за ООО "АРД-М" 06.04.2021г.
В п.4.4.10. договора субаренды N от 19.01.2018г. предусмотрен прямой запрет на осуществление арендатором строительства объектов недвижимого имущества на земельном участке.
В соответствии с договором купли-продажи от 11.05.2021г. право собственности на здания фермы было зарегистрировано за Дышековым Н.Ж. 12.05.2021г.
17.05.2021г. Дышеков Н.Ж. обратился в ТУ Росимущества в КБР с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером N сроком на 49 лет. Необходимую площадь испрашиваемого земельного участка под объектами животноводческой фермы заявитель обосновал заключением N от 18.04.2021г, предоставленным директором ООО "ЦСЭЗиП" Бавоковым Б.Б, согласно которому минимальная площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации животноводческой фермы в 320 голов КРС, составляет 3412813 кв. м.
Письмом от 26.05.2021г. N ТУ Росимущества в КБР отказало Дышекову Н.Ж. в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N сроком на 49 лет, мотивируя тем, что строительство объектов недвижимости на данном земельном участке является незаконным.
Прокуратурой Чегемского района проведена проверка законности выдачи разрешения на строительство ООО "АРД-М" на земельном участке с кадастровым номером N объектов недвижимости. Проверкой установлено, что ООО "АРД-М" использовал земельный участок с кадастровым номером N с нарушениями условий договора аренды и договора субаренды, предусматривающих использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования. По результатам проверки в адрес главы местной администрации Чегемского муниципального района КБР вынесено представление об устранении нарушений градостроительного законодательства и отмены незаконно выданных разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию.
Постановлениями главы администрации Чегемского муниципального района КБР от 06.04.2021г. N, N N отменены разрешение на строительство ферм от 06.10.2020г. и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 22.01.2021г.
Разрешая спор, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания отказа ТУ Росимущества в КБР от 26.05.2021г. незаконным, для возложения обязанности на ТУ Росимущества в КБР заключить с Дышековым Н.Ж. договор аренды земельного участка с кадастровым номером N сроком на 49 лет, а также о наличии оснований для отказа ТУ Росимущества в КБР в удовлетворении исковых требований к ООО "АРД-М" и Дышекову Н.Ж. о признании недействительными оснований для регистрации права собственности на объекты недвижимости, признании недействительными зарегистрированных прав собственности на объекты недвижимости, исключении записи о регистрации прав собственности из ЕГРН и сносе объектов недвижимости.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласиться не может, поскольку они сделаны с существенным нарушением норм материального права, регулирующих спорные правоотношения сторон.
Вышеуказанные разрешение на строительство от 06.10.2020г. N, и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 22.01.2021г. N, N выданы незаконно, и объекты недвижимости с кадастровыми номерами N и N возведены незаконно по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 4.4.11 договора аренды N от 11.03.2014г, заключенного между ТУ Росимущества в КБР и ОНО ОПХ "Нартан", арендатор не вправе осуществлять на участке строительство объектов недвижимого имущества.
Аналогичный императив установлен в пункте 4.10. договора субаренды от 19.01.2018г. N, заключенного между ОНО ОПХ "Нартан" и ООО "АРД-М", согласно которому субарендатор не вправе осуществлять на участке строительства объектов недвижимого имущества.
Лица, имеющие в собственности земельный участок, согласно пункту 1 статьи260 Гражданского кодекса Российской Федерации, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Всилу пункта1 статьи263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт2 статьи260 Гражданского кодекса).
В материалах дела отсутствуют доказательства предоставления ТУ Росимущества в КБР согласия ООО "АРД-М" на возведения на земельном участке объектов капитального строительства. Более того, в договоре аренды N от 11.03.2014г. (п.4.4.11) и договоре субаренды от 19.01.2018г. N (п.4.4.10) предусмотрен прямой запрет на строительство на земельном участке объектов недвижимости.
Согласно ст.51 Градостроительного кодекса РФ для получения разрешения на строительство необходимо предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок. У ООО "АРД-М" отсутствовали правоустанавливающие документы на земельный участок, позволяющие осуществлять строительство на земельном участке.
В соответствии с частью 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
- землисельскохозяйственного назначения;
- землинаселенных пунктов;
-землипромышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
- земли особо охраняемыхтерриторий и объектов;
- землилесного фонда;
- земливодного фонда;
- землизапаса.
В силу части 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли, указанные впункте 1настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральнымизаконамии требованиями специальных федеральных законов.
В силу абзаца 1 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
В силу части 1 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
Правовой режим сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения предусматривает приоритет в целевом использовании, их особую охрану, которая, в частности, выражается в недопущении выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности.
Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости о земельном участке с кадастровым номером N, видом разрешенного использования земельного участка является вид "для сельскохозяйственного использования".
СогласноКлассификаторувидов разрешенного использования земельных участков, утвержденному Приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014г. N540, в редакции, действовавшей на момент возведения спорных строений, содержание вида разрешенного использования "сельскохозяйственное использование" включает в себя содержание видов разрешенного использования скодами 1.1 - 1.20, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что вид разрешенного использования "сельскохозяйственное использование" предусматривает возможность размещения зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, так как данный вывод принят судом при неверном толковании норм материального права.
Вид разрешенного использования "сельскохозяйственное использование" включает в себя другие виды разрешенного использования, не предусматривающие возведение строений и сооружений на земельном участке. Использование земельного участка для разведения племенных/сельскохозяйственных животных, в том числе посредством размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, предполагаются видами с кодом 1.7 -1.8 - "Животноводство", "Скотоводство".
Спорный земельный участок не имеет такого назначения (1.7 -1.8. по классификатору). Многие другие виды разрешенного использования раздела 1.0. "сельскохозяйственное использование" по классификатору не предусматривают строительство зданий и сооружений.
Наличие в договоре аренды N от 11.03.2014г. (п.4.4.11) и договоре субаренды от 19.01.2018г. N (п.4.4.10) условия, запрещающего строительство на арендуемом земельном участке объектов недвижимости, исключает возможность предоставления такого права арендатору либо субарендатору на основании выданных местной администрацией муниципального образования разрешения на строительство.
При таких условиях, в соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ, ст.51 Градостроительного кодекса РФ, условий договора аренды N от 11.03.2014г. (п.4.4.11) и договоре субаренды от 19.01.2018г. N (п.4.4.10) Местная Администрация Чегемского муниципального района не имела права выдавать разрешения на строительство зданий ООО "АРД-М".
Согласно ст.55 Градостроительного кодекса РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы правоустанавливающие документы на земельный участок. Как указано выше договор субаренды N от 19.01.2018г, который предоставил ООО "АРД-М", при наличии прямого запрета на строительство объектов недвижимости и при отсутствии согласия собственника земельного участка - ТУ Росимущества по КБР не является правоустанавливающим документом на земельный участок, подтверждающим право застройщика - ООО "АРД-М" на получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.
Кроме того, на дату выдачи разрешений на ввод объектов в эксплуатацию от 22.01.2021г. N, N срок договора субаренды от 19.01.2018г. N истек (п.2.1. договора субаренды - до 18.01.2021г.).
Судом первой инстанции не дано надлежащей оценки обстоятельству вынесения Прокуратурой Чегемского района КБР представления местной администрации Чегемского муниципального района КБР об устранении нарушений градостроительного законодательства. Судом также не дано надлежащей оценки отзыву разрешения на строительство N от 06.10.2020г. и разрешений на ввод в эксплуатацию от 22.01.2021г. N, N на момент обращения Дышекова Н.Ж. в ТУ Росимущества в КБР с заявлением о заключении договора аренды.
Решением Арбитражного суда КБР от 12.03.2021г. по делуNА20-1064/2020, оставленным в силе Постановлением Шестнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 30.06.2021г. договора субаренды N от 19.01.2018г. между ОНО ОПХ "Нартан" и ООО "АРД-М" расторгнут.
Судебная коллегия не принимает доводы представителя Дышекова Н.Ж. Коковой З.Б. о преюдициальном значении вступившего в законную силу решения Чегемского районного суда КБР от 16.07.2021г. по делу 2а-856/2021 по отношению к рассматриваемому гражданскому делу.
Указанным решением, вынесенным по делу 2а-856/2021, Чегемский районный суд КБР удовлетворил административный иск ООО "АРД-М" о признании незаконными постановленийот 06.04.2021г. N, N, N главы местной администрации Чегемского муниципального района КБР и обязал местную администрацию Чегемского муниципального района КБР устранить допущенные нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца и заинтересованного лица путем отмены признанных незаконными постановлений в течение пяти дней со дня вступления решения в законную силу.
Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2011 г. N 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности
