Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 20 сентября 2021 г. по делу N 8Г-13658/2021[88-13778/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Козловой Е.В, судей Птоховой З.Ю, Уланова К.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N2-632/2021 по иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "АрдСтрой", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, ФИО4 о признании сделок недействительными, отмене регистрационных действий, по кассационным жалобам общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "АрдСтрой", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, ФИО4, ФИО3 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 3 июня 2021 г.

Заслушав доклад судьи Птоховой З.Ю, представителей общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "АрдСтрой" - ФИО8, ФИО9, ФИО4, представителя ФИО3 - ФИО8, поддержавших доводы кассационных жалоб, ФИО1, ФИО2, возражавших против удовлетворения доводов жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "АрдСтрой" (далее - ООО "СЗ "АрдСтрой"), ФИО4, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее - Кправление Росреестра по Вологодской области), уточнив требования по которому, просили признать недействительным и незаконным одностороннее расторжение договора N24 от 4 марта 2020г. ООО "СЗ "АрдСтрой", заключенное с ФИО1, ФИО2; признать договор N24 от 4 марта 2020г, заключенный между ФИО14 и ООО "СЗ "АрдСтрой" действующим; признать недействительным и незаконным договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенный между ФИО4 и ООО "СЗ "АрдСтрой"; признать недействительным и незаконным действие Управления Росреестра по Вологодской области по регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного между указанными лицами, обязать Управление аннулировать запись в ЕГРН о регистрации договора участия в долевом строительстве от 15 октября 2020г. и восстановить запись в ЕГРН о регистрации договора участия в долевом строительстве N24 от 4 марта 2020г.; взыскать с ответчика ООО "СЗ "АрдСтрой" в пользу каждого из истцов компенсацию морального вреда в сумме 50 000 руб, расходы на оплату услуг адвоката в пользу ФИО2 в размере 20 000 руб.

Указанные требования мотивированы тем, что застройщиком были нарушены сроки сдачи дома в эксплуатацию объекта долевого строительства, что предоставило истцам право задержать последний из трех предусмотренных договором N 24 платежей, полный расчет по договору был произведен истцами до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Однако, воспользовавшись незначительной задержкой платежа, застройщик осуществил односторонне расторжение договора, и заключил договор с иным лицом.

Ввиду изложенного, истцы полагают, что действия ответчика не соответствуют правилам добросовестного поведения и повлекли нарушение их прав, которые подлежат восстановлению.

Решением Вологодского городского суда Вологодской области от 16 февраля 2021 г. в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 3 июня 2021 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение о частичном удовлетворении требований ФИО1, ФИО2

Признано недействительным одностороннее расторжение договора N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 4 марта 2020г, заключенного между ООО "СЗ "АрдСтрой" и ФИО1, ФИО2, в форме соглашенияот 24 августа 2020г. об одностороннем расторжении договора N участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Признан недействительным договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15 октября 2020г, заключенный между ООО "СЗ "АрдСтрой" и ФИО4

Признан действующим договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 4 марта 2020г, заключенный между ООО "СЗ "АрдСтрой" и ФИО1, ФИО2

Признаны незаконными действия Управления Росреестра по Вологодской области по регистрации договора N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15 октября 2020г. На Управление Росреестра по "адрес" возложена обязанность погасить содержащуюся в ЕГРН запись о государственной регистрации договора N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от15 октября 2020г, заключенного между ООО "СЗ "АрдСтрой" и ФИО4

С ООО "СЗ "АрдСтрой" в пользу ФИО1 и ФИО2 взыскана компенсация морального вреда в размере 5 000 руб. в пользу каждого, расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб. в пользу каждого.

С ООО "СЗ "АрдСтрой" в пользу ФИО2 взысканы расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 руб.

С ФИО4 в пользу ФИО2 взысканы расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 руб.

С Управления Росреестра по Вологодской области в пользу ФИО2 взысканы расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 руб.

С ООО "СЗ "АрдСтрой" взыскана государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 300 руб.

С ФИО4 взыскана государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 300 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В кассационных жалобах ООО "СЗ "АрдСтрой", Управление Росреестра по Вологодской области, ФИО4, ФИО3 просят отменить апелляционное определение, считая его незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права.

Управление Росреестра по Вологодской области, ФИО4, ФИО3, ПАО Банк ВТБ, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении данного дела такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 4 марта 2020 г. между ООО "СЗ "АрдСтрой" и участниками долевого строительства ФИО1, ФИО10 был заключен договор N, согласно которому застройщик обязуется построить и не позднее 30 июля 2020 г. ввести в эксплуатацию этажный многоквартирный жилой дом по "адрес", после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию передать участникам долевого строительства в течение 60 рабочих дней объект долевого строительства - трехкомнатную "адрес", а участники долевого строительства обязуются уплатить 5 985 000 руб. и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Денежные средства подлежали внесению с использованием специального счета эскроу, открытого депонентом ФИО11 в Банке ВТБ (ПАО) следующем порядке: 500 000 руб. в течение трех рабочих дней после регистрации договора; 1 000 000 руб. в срок до 30 апреля 2020 г, 4 485 000 руб. в срок до 30 мая 2020 г.

Договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по Вологодской области 17 марта 2020 г.

Истец ФИО1 внес в счет уплаты цены договора всю сумму в следующем порядке: 500 000 руб. - 23 марта 2020г.; 1 000 000 руб. - 12 мая 2020г.; 1 000 000 руб. - 1 июня 2020г.; 1 000 000 руб. - 15 июня 2020г.; 1 00 000 руб. - 29 июля 2020г.; 1 000 000 руб. - 3 августа 2020г.; 485 000 руб. - 21 сентября 2020г.

На основании соглашения об одностороннем расторжении договора N участия в долевом строительстве от 24 августа 2020г. застройщик уведомил участников долевого строительства ФИО1 и ФИО2 о расторжении договора в одностороннем порядке в связи с систематическим нарушением сроков внесения оплаты по договору и непогашенной в полном объеме задолженностью. Указано, что соглашение подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В дальнейшем на основании договора N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15 октября 2020г. застройщик обязался передать спорную квартиру ФИО16. с измененными сроками ввода дома в эксплуатацию (зарегистрирован в Управлении Росреестра по Вологодской области 1 декабря 2020г.).

Согласно квитанции к п/о от 29 декабря 2020г. ФИО4 оплатила ООО "СЗ "АрдСтрой" 6 570 000 руб.

Договор прошел государственную регистрацию.

Согласно договору об уступке права требования от 2 декабря 2020г. Полетаева Е.В. уступила право требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома и получение указанной в п.1.1 настоящего договора квартиры ФИО17. Из расписок от 3 ноября 2020г. и 22 декабря 2020г. следует, что ФИО3 передал ФИО4 6 570 000 руб.

Договор уступки не прошел государственную регистрацию по причине вынесения по данному делу обеспечительных мер в виде запрета Управлению Росреестра по Вологодской области совершать регистрационные действия по указанной квартире.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено застройщиком 29 декабря 2020г. В этот же день ООО "СЗ "АрдСтрой" направило в адрес ПАО ВТБ заявление о переводе денежных средств с эскроу-счетов в пользу застройщика.

В связи с расторжением застройщиком в одностороннем порядке договора с ФИО14 Банк ВТБ 20 ноября 2020г. вернул ФИО1 денежную сумму в размере 5 985 000 руб.

Разрешая спор, и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", условиями заключенного между сторонами договора, установив, что истцами был нарушен срок внесения оплаты по договору, пришел к выводу о наличии у ООО "СЗ "АрдСтрой" оснований для расторжения договора N от 4 марта 2020г. в одностороннем порядке. При этом суд установил, что процедура расторжения договора в одностороннем порядке, предусмотренная как законом, так и договором участия в долевом строительстве, застройщиком была соблюдена.

С такими выводами суда не согласился суд апелляционной инстанции, и принимая во внимание, что оспариваемой сделкой было предусмотрено всего три платежа пришел к выводу, что правила статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ не могут быть применены к правоотношениям сторон по делу, так как нарушение согласованных сроков платежей не образует в данном случае систему. Для квалификации поведения участника долевого строительства как систематического нарушения необходимо было предусмотреть в договоре более трех платежей.

Судебная коллегия установила, что первый платеж подлежал внесению в срок по 20 марта 2020 г, а фактически был осуществлен 23 марта 2020 г. с просрочкой в два дня приходящиеся на выходные.

Второй платеж, подлежащий внесению до 30 апреля 2020 г, был осуществлен 12 мая 2020 г, то есть в первый рабочий день по окончании периода нерабочих дней, установленных Указами Президента Российской Федерации N 239 от 2 апреля 2020 г. и N 294 от 28 апреля 2020 г, принятыми в связи с необходимостью введения ограничительных мер, направленных на предотвращение распространения коронавирусной инфекции.

Третий платеж, срок которого наступил 30 мая 2020 г. и подлежал уплате в сумме 4 485 000 руб. фактически был внесен частями: 1 июня 2020 г. в сумме 1 000 000 руб.; 15 июня 2020 г. - 1 000 000 руб.; 29 июля 2020 г. - 1 000 000 руб.; 3 августа 2020 г. 1 000 000 руб.; 21 сентября 2020 г. - 485 000 руб.

В ходе рассмотрения дела истцы пояснили, что задержка внесения третьего платежа была вызвана нарушением срока ввода дома в эксплуатацию.

Отменяя решение суда первой инстанции, и принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований истцов, принимая во внимание, что правоотношения участников долевого строительства возникли и продолжались в период пандемии, пришел к выводу, что небезупречное поведение ФИО12 и ФИО2 нельзя признать поводом к одностороннему расторжению договора N, поскольку срок сдачи дома в эксплуатацию также был нарушен застройщиком по причине введения ограничительных мер.

По мнению суд апелляционной инстанции юридически значимым является тот факт, что денежные средства в цене договора были полностью перечислены истцами на счет эскроу до введения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, и в этой связи односторонний отказ ООО "СЗ "АрдСтрой" от исполнения заключенного с ФИО14 договора N24 от 4 марта 2020г, нельзя признать добросовестным и разумным.

Кроме того, судебная коллегия учла, что инициатива на одностороннее расторжение сделки была проявлена застройщиком 17 июня 2020 г, то есть до истечения предусмотренного Законом и договором N двухмесячного срока, в течение которого должно было длиться нарушение обязательства по внесению очередного платежа.

С данными выводами суд кассационной инстанции согласиться не может, поскольку они постановлены с нарушением норм материального права и при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Правоотношения участников договора долевого строительства, помимо основополагающих норм гражданского права, регулируются с применением положений федерального закона от 30 декабря 2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Статьей 4 данного закона предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 5 ст. 5 упомянутого федерального закона N 214-ФЗ, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Порядок одностороннего расторжения договора в подобном случае, регламентирован статьей 9 рассматриваемого федерального закона.

Согласно ее положениям, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Возможность одностороннего расторжения договора долевого участия в строительстве, предусмотрена в случае нарушения участником порядка и срока оплаты цены договора (ст. 5 федерального закона N 214-ФЗ).

Исходя из положений ст. ст. 307, 309, 310, ч. 2 ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполниться надлежащим образом, и в установленный законом или договором срок.

Согласно ч. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

При этом, в силу ч. 4 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В данном случае, условиями договораN24 от 4 марта 2020г. была предусмотрена обязанность участников долевого строительства по оплате цены договора тремя платежами: первый в течение трех рабочих дней после регистрации договора; второй в срок до 30 апреля 2020 г, третий в срок до 30 мая 2020 г.

Судом установлено, что срок и порядок внесения платежей был истцами нарушен.

При этом, как следует из договора срок и порядок внесения участниками долевого строительства платежей по договору не был поставлен в зависимость от срока сдачи объекта в эксплуатацию, на что ссылались ФИО1 и ФИО2

Таким образом, действия истцов, которые не произвели в срок ни одного платежа, в одностороннем порядке изменили порядок и суммы их внесения, нельзя признать добросовестными и разумными.

При указанных обстоятельствах, суждение суда второй инстанции о том, что небезупречное поведение ФИО12 и ФИО2 не является поводом к одностороннему расторжению договора N, поскольку срок сдачи дома в эксплуатацию также был нарушен застройщиком, не соответствует требованиям закона и условиям договора.

Кроме того, суд апелляционной инстанции признал действующим договор долевого участия в строительстве N24 от 4 марта 2020г, по которому не произведено оплаты, учитывая, что денежные средства, которые находились на эскроу счетах в ПАО Банк ВТБ, были возвращены истцам и получены последними в полном объеме.

Следует также отметить, что при разрешении спора суд второй инстанции фактически разрешилвопрос о правах и обязанностях третьего лица ФИО3, который не был привлечен к участию в деле в качестве ответчика, тогда как именно ему по акту приема-передачи была передана квартира, являющаяся предметом договора долевого участия в строительстве N от 4 марта 2020г.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем, подлежат исправлению путем отмены апелляционного определения с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и принять судебное постановление в соответствии с требованиями закона и установленными по делу обстоятельствами.

Руководствуясь статьями 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции, определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 3 июня 2021 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

судьи