Определение СК по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 30 ноября 2021 г. по делу N 8Г-9105/2021[88-9048/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Минеевой В.В.

судей Гареевой Д.Р. и Ивановой Л.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кусаиновой О. А. к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "СпецСтройКубань" о признании недействительным условия договора участия в долевом строительстве, взыскании излишне оплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и штрафа, по кассационной жалобе Кусаиновой О. А. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чеченской Республики от 15 июля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Гареевой Д.Р, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

Кусаинова О.А. обратилась в суд с иском к ООО Специализированный застройщик "СпецСтройКубань", в котором просила признать недействительным пункт 4.4 договора участия в долевом строительстве жилого дома от 14 апреля 2016 года NК/821/2016, исключающего возврат участнику долевого строительства и потребителю данного товара (услуги) части денежных средств, полученных от участника долевого строительства, взыскать излишне оплаченные денежные средства в размере 187 126, 74 руб, проценты за пользование чужими денежными средствами - 37 940, 55 руб, компенсацию морального вреда - 10 000 руб. и штраф - 93 563, 37 руб.

Решением Октябрьского районного суда города Грозного Чеченской Республики от 12 марта 2021 года исковые требования Кусаиновой О.А. удовлетворены частично.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чеченской Республики от 15 июля 2021 года решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Кусаиновой О.А. отказано в полном объеме.

В кассационной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене состоявшегося по делу судебного постановления суда апелляционной инстанции, ввиду нарушения норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле и неявившиеся в судебное заседание, о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции находит, что такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Как следует из материалов дела, 14 апреля 2016 года между истцом и ответчиком в рамках программы целевого жилищного займа с привлечением кредитных средств заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома N К/821/2016, а именно: двухкомнатной "адрес"(строительный N), общей проектной площадью - 67, 84 кв.м, жилой проектной площадью 34, 29 кв.м, на 17/14-24 этаже, подъезд- 12/1, расположенной по адресу: "адрес".

Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену в размере 3 142 247 руб. и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Пунктом 4.4 договора установлено, что в случае, если общая площадь квартиры по результатам технической инвентаризации окажется меньше или больше проектной площади, указанной в п. 1.1.2 договора, перерасчет цены договора, указанной в пункте 4.1 настоящего Договора, доплата/возврат полученных от участка долевого строительства средств не производится.

16 ноября 2017 года застройщик передал, а участник долевого строительства принял в собственность 2-комнатную квартиру N276 (строительный/условный номер 821), в 4-м подъезде (строительный номер 12), на 17 этаже, общей площадью 63, 8 квадратных метров (с учетом балкона и лоджии 67, 8 квадратных метров) по указанному адресу, а также общее имущество многоквартирного дома.

8 октября 2020 года истец обратилась к ответчику с досудебной претензией, в которой просила возвратить ему денежную сумму в размере 187 126, 74 руб, в связи с несоответствием фактической площади квартиры площади, указанной в договоре, которая оставлена без удовлетворения.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Кусаиновой О.А. частично, суд первой инстанции исходил из того, что пункт 4.4. договора ущемляет права истца как потребителя и является незаконным, поскольку передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что имели место свободное формирование воли истца на совершение сделки, правильное представление о качествах, свойствах и последствиях совершаемой сделки, принимая во внимание, что условия договора содержат указание на возможное расхождение проектной и фактической площади квартиры, предусматривая в данном случае взаимную ответственность обеих сторон, при этом, исходя из буквального значения содержащихся в данном пункте и в тексте всего договора слов и выражений, указанное обстоятельство не влечет за собой изменение цены договора.

Рассматривая дело в кассационном порядке, судебная коллегия с такими выводами суда апелляционной инстанции согласиться не может по следующим основаниям.

Согласно статье 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела, условиями договора NК/821/2016 не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, что не было учтено судом апелляционной инстанции.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.

С учетом изложенного, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чеченской Республики от 15 июля 2021 года подлежит отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чеченской Республики от 15 июля 2021 года отменить, гражданское дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи