Кассационное определение СК по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 15 декабря 2021 г. по делу N 8а-19873/2021[88а-19731/2021]

Судебная коллегия по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Чирковой Т.Н, судей Тетюева С.В, Ладейщиковой М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю на решение Ленинского районного суда города Перми от 11 марта 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Пермского краевого суда от 21 июня 2021 года, вынесенные по административному делу N 2а-686/2021 по административному исковому заявлению Чернова Александра Витальевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, государственному регистратору Нифантьевой Наталье Павловне о признании решения незаконным, возложении обязанности.

Заслушав доклад судьи Тетюева С.В. об обстоятельствах дела и доводах кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Чернов А.В. обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Пермскому краю о признании незаконным решения о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, возложении обязанности возобновить государственную регистрацию раздела земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты".

Административные исковые требования мотивированы тем, что 08 сентября 2020 года между ООО "ТД "Пушкарский" и АО "ПАИЖК" заключен договор целевого займа на завершение строительства многоквартирного дома по адресу: "данные изъяты". Для исполнения обязательств по данному договору участники правоотношений, связанных со строительством первой очереди жилого дома, в том числе Чернов А.В, приняли обязательства по предоставлению в залог в пользу АО "ПАИЖК" земельного участка под второй очередью строящихся объектов недвижимости. Чернов А.В. с согласия ООО "Сириус" обязался выделить и передать в залог земельный участок под второй очередью строительства. С этой целью в Управление Росреестра по Пермскому краю на регистрацию предоставлен межевой план от 13 августа 2020 года, подготовленный кадастровым инженером об образовании земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "данные изъяты". Уведомлениями Управления Росреестра по Пермскому краю от 02 сентября 2020 года, 21 сентября 2020 года, 26 октября 2020 года совершение регистрационных действий приостановлено в соответствии с п. 35 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ). Решением апелляционной комиссии при Росреестре по Пермскому краю от 19 октября 2020 года N 68 решение о приостановлении кадастрового учета оставлено без изменения.

Поскольку на разделяемом земельном участке находится незавершенный строительством многоквартирный жилой дом, договоры долевого участия заключены до 01 июля 2019 года, в связи с чем для раздела земельного участка получение согласия участников долевого строительства (залогодержателей) не требуется, административный истец посчитал приостановление регистрационных действий незаконным, принятым без учета положений ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), п. 6 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), и обратился в суд.

Определением суда первой инстанции от 29 января 2021 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечена государственный регистратор Управления Росреестра по Пермскому краю Нифантьева Н.П.

Решением Ленинского районного суда города Перми от 11 марта 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Пермского краевого суда от 21 июня 2021 года, административное исковое заявление удовлетворено. Решения Управления Росреестра по Пермскому краю признаны незаконными, на Управление возложена обязанность возобновить государственную регистрацию раздела спорного земельного участка согласно межевому плану от 13 августа 2020 года.

В кассационной жалобе, поданной 10 ноября 2021 года, административный ответчик Управление Росреестра по Пермскому краю просило указанные судебные акты отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении административных исковых требований. По мнению административного ответчика, судами нарушены нормы материального права, а именно п. 35 ч. 1 ст. 26 Федерального закона N 218-ФЗ, ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ, ст. 11.4 ЗК РФ. Истец указал, что раздел земельного участка, на котором строится "проблемный" многоквартирный дом, осуществляется не по общему правилу, когда исходный участок прекращает существование, а когда исходный земельный участок сохраняется в измененных границах. При этом необходимо наличие одного из условий: договоры участия в долевом строительстве с участниками заключались до 01 июля 2019 года, либо застройщик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство. В ЕГРН содержатся сведения о заключении договоров участия в долевом строительстве после 01 июля 2019 года, сведений о признании застройщика ООО "Сириус" банкротом и открытии конкурсного производства не имеется. Однако судом не дана оценка уведомлению от 26 октября 2020 года, в котором изложены указанные основания. Признанный судами законным способ образования земельного участка приводит не только к нарушению положений ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ, но и к нарушению п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ, в силу которой застройщик избегает получения согласия участников долевого строительства на образование земельного участка. В сложившейся ситуации нарушаются права и законные интересы участников долевого строительства, в отсутствие согласия которых происходит уменьшение земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома.

Кроме того, это приведет к проблемам формирования земельного участка под многоквартирным домом, поскольку разрешение на строительство выдано на одно здание с двумя очередями, и у собственников помещений не возникнет право собственности в отношении нескольких земельных участков. Поскольку земельный участок принадлежит на праве собственности Чернову А.В, то раздел должен осуществляться на общих основаниях с прекращением исходного и образованием нескольких новых участков, а не разделом, влекущим сохранение исходного земельного участка в измененных границах. Застройщик пытается обойти действующее законодательство и избежать получения нового разрешения на строительство в отношении второй очереди жилого дома, что является злоупотреблением правом.

Административным истцом Черновым А.В. представлены возражения на кассационную жалобу, в которых он указал, что вновь образованному земельному участку присвоен кадастровый номер "данные изъяты", расположенный на нем жилой комплекс со встроенно-пристроенными нежилыми торгово-административными помещениями и автостоянкой по адресу: "данные изъяты" 1 этап, введен в эксплуатацию 13 октября 2021 года.

В соответствии с ч. 2 ст. 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившихся в заседание лиц, участвующих в деле, и их представителей, извещенных надлежащим образом.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции пришла к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 328 КАС РФ основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Таких оснований по данному административному делу не имеется.

Как установлено судами и следует из собранных доказательств, Чернову А.В. на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 11 366, 24 кв.м с кадастровым номером "данные изъяты" по адресу: "данные изъяты"; категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - многоквартирные жилые дома разных типов со встроенно-пристроенными помещениями.

Между Черновым А.В. (арендодателем) и ООО "Сириус" (арендатором) 14 ноября 2013 года заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование на срок до 31 декабря 2016 года вышеуказанный земельный участок. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 27 ноября 2013 года. На основании дополнительных соглашений срок аренды земельного участка был продлен до 31 декабря 2019 года.

27 ноября 2013 года Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Перми выдал ООО "Сириус" разрешение N "данные изъяты" на строительство в пределах земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми торгово-административными помещениями и автостоянкой, расположенного по адресу: г "данные изъяты", количество очередей - 2, срок действия - до 27 января 2020 года.

20 февраля 2020 года ООО "Сириус" выдано (взамен ранее выданных) разрешение N "данные изъяты" на строительство жилого дома на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" сроком до 30 июня 2022 года.

Между АО "ПАИЖК" (займодавцем) и ООО "Торговый дом "Пушкарский" (заемщиком) 04 сентября 2020 года заключен договор целевого займа N "данные изъяты", согласно которому заемщику предоставляется заем на оплату задолженности по договорам участия в долевом строительстве, заключенным между заемщиком в качестве участника долевого строительства и ООО "Сириус" в качестве застройщика многоквартирного дома по адресу: "данные изъяты", расположенного на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты". В п. 5.6.5 договора предусмотрены заключение с займодавцем и государственная регистрация Черновым А.В. договора залога земельного участка площадью не менее 5 051, 55 кв.м, образованного после раздела земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты"

13 августа 2020 года кадастровым инженером "данные изъяты" подготовлен межевой план в связи с образованием одного земельного участка площадью 5 030 кв.м путем раздела земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", который остается в измененных границах.

17 августа 2020 года Чернов А.В. обратился в Управление Росреестра по Пермскому краю с заявлением N КУВД-001/2020-11794202 об осуществлении действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав в отношении подлежащего образованию земельного участка площадью 5 030 кв.м.

Уведомлением N КУВД-001/2020-11794202/1 от 02 сентября 2020 года осуществление действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав на образуемый земельный участок на основании п. 35 ч. 1 ст. 26 Федерального закона N 218-ФЗ приостановлено до 02 декабря 2020 года, поскольку образование земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", при котором исходный участок сохраняется в измененных границах, недопустимо; в нарушение п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ не представлено согласие арендатора земельного участка ООО "Сириус". Чернову А.В. предложено представить доработанный межевой план.

18 сентября 2020 года Чернов А.В. представил в Управление Росреестра по Пермскому краю согласие арендатора ООО "Сириус" на раздел земельного участка.

Уведомлением N КУВД-001/2020-11794202/2 от 21 сентября 2020 года в связи с неустранением всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, Управлением Росреестра по Пермскому краю в возобновлении регистрации отказано.

В уведомлении N КУВД-001/2020-11794202/3 от 26 октября 2020 года государственный регистратор Управления Росреестра по Пермскому краю сообщил Чернову А.В, что исходя из совокупности положений подп. 2 п. 6 ст. 11.4 ЗК РФ, ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ раздел земельного участка, на котором строится "проблемный" многоквартирный дом, осуществляется не по общему правилу, когда исходный земельный участок прекращает свое существование, а когда исходный земельный участок сохраняется в измененных границах. Вместе с тем согласно ст. 11.4 ЗК РФ раздел земельного участка, при котором исходный участок сохраняется в измененных границах, возможен только в случае раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо в случае раздела земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан. По сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" принадлежит на праве собственности Чернову А.В.

Уведомлением N КУВД-001/2020-11794202/4 от 02 декабря 2020 года осуществление действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав приостановлено до 01 июня 2021 года.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя административный иск, суд первой инстанции, с которым согласился и суд апелляционной инстанции, исходил из того, что для целей, предусмотренных ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ, возможен раздел земельного участка, находящегося в частной собственности, с сохранением исходного участка в измененных границах.

Судебная коллегия по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами судов, поскольку они основаны на нормах материального права, регулирующих спорные правоотношения, и фактических обстоятельствах дела, подтвержденных собранными доказательствами.

Согласно п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

На основании п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случае образования земельного участка в связи с разделом земельного участка для целей, предусмотренных ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ, если иное не предусмотрено договором залога.

По общему правилу, земельные участки, из которых при разделе образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (п. 2 ст. 11.2, п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ). При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

В соответствии с п. 6 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах: 1) в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности; 2) для целей, предусмотренных ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ.

Статьей 13 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи (ч. 1).

При осуществлении застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 01 июля 2019 года, в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в случае, если договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 01 июля 2019 года, либо в случае, если застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство, предусмотренный частями 1 и 7 настоящей статьи залог земельного участка при разделе указанного земельного участка сохраняется в отношении образуемого земельного участка, на котором строятся (создаются) либо построены (созданы) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства, и прекращается в отношении изменяемого земельного участка, который в результате его раздела сохраняется в измененных границах. Для раздела земельного участка в случаях, предусмотренных настоящей частью, получение согласия участников долевого строительства (залогодержателей) и банка, если иное не предусмотрено договором с таким банком, не требуется. Правила настоящей части применяются также в отношении залога права аренды, права субаренды земельного участка. Орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, обязаны в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика соответствующего заявления совершить предусмотренные земельным законодательством действия, необходимые для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемый и изменяемый земельные участки (ч. 2.1).

Согласно п. 35 ч. 1 ст. 26 Федерального закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если объект недвижимости, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями.

Установив, что законом допускается образование нового земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" с сохранением последнего в измененных границах, суды пришли к правильному выводу о том, что оспариваемые решения Управления Росреестра по Пермскому краю не соответствуют закону и нарушают права административного истца, вследствие чего правомерно удовлетворили его исковые требования.

В соответствии с п. 6 ст. 11.4 ЗК РФ раздел земельного участка с сохранением исходного земельного участка в измененных границах возможен не только в отношении земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, но и для целей, предусмотренных ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ. Совокупности оснований, перечисленных в подп. 1 и подп. 2 п. 6 ст. 11.4 ЗК РФ, для такого раздела, как ошибочно полагает административный ответчик, не требуется.

Вопреки доводам жалобы исходя из системного анализа положений п. 6 ст. 11.4 ЗК РФ и ч. 2.1 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ раздел земельного участка с образованием нового участка и сохранением исходного участка в измененных границах возможен в случае, если договоры участия в долевом строительстве заключались не только до 01 июля 2019 года, но и после этой даты. Положения закона о привлечении денежных средств участников долевого строительства и представлении договоров участия в долевом строительстве на государственную регистрацию после 01 июля 2019 года с учетом положений ч. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ о заключенности таких договоров только с момента их государственной регистрации фактически указывают на заключение договоров участия в долевом строительстве.

Доводы жалобы о том, что на раздел земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" необходимо получить согласие участников долевого строительства, противоречат положениям п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ и ч. 2.1 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ.

Не могут повлечь отмену обжалуемых судебных актов и доводы жалобы о том, что действия административного истца направлены на уменьшение площади земельного участка и, как следствие, на нарушение прав и законных интересов участников долевого строительства. Указание в проектной декларации и в договорах участия в долевом строительстве площади земельного участка, на котором строится многоквартирный дом, не означает, что этот участок после ввода дома в эксплуатацию войдет в состав общего имущества многоквартирного дома в неизменном виде. В отношении права аренды образуемого земельного участка залог сохранится, права участников долевого строительства как залогодержателей нарушены не будут.

Доводы жалобы о злоупотреблении правом со стороны Чернова А.В. материалами дела не подтверждаются.

В целом доводы кассационной жалобы повторяют позицию административного ответчика в судах нижестоящих инстанций, которая основана на неправильном толковании норм материального права.

Решение суда первой инстанции и апелляционное определение являются законными и обоснованными, отмене не подлежат ввиду отсутствия предусмотренных ст. 328 КАС РФ оснований.

Руководствуясь статьями 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ленинского районного суда города Перми от 11 марта 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Пермского краевого суда от 21 июня 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю - без удовлетворения.

Принятые по настоящему делу судебные акты могут быть обжалованы путем подачи кассационной жалобы в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение шести месяцев со дня принятия апелляционного определения (за вычетом срока рассмотрения кассационной жалобы Седьмым кассационным судом общей юрисдикции).

Мотивированное кассационное определение изготовлено 16 декабря 2021 года.

Председательствующий

Судьи