Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 07 декабря 2021 г. по делу N 8Г-18588/2021[88-18832/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Родиной А.К, судей Коренева А.С, Храмцовой О.Н. -

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-739/2021 по иску Березиной Анны Петровны к обществу с ограниченной ответственность "Управляющая компания "ЭКВО" о взыскании денежных средств, возложении обязанности на ответчика освободить нежилое помещение

по кассационной жалобе Березиной Анны Петровны на решение Индустриального районного суда г. Перми от 07.06.2021 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 13.09.2021.

Заслушав доклад судьи Коренева А.С, объяснения представителя ООО "УК ЭКВО" - Комягиной Н.А. - и представителя Татарчук А.В. - Пешкова А.А, возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Березина А.П. обратилась в суд с настоящим иском и просила взыскать с ООО "УК ЭКВО" в пользу Березиной А.П. денежные средства в размере 147 500 руб, обязать ООО "УК ЭКВО" освободить и передать Березиной А.П. по акту приема-передачи нежилое помещение с кадастровым номером "данные изъяты" по адресу: "данные изъяты" в течение трех рабочих дней с моменты вступления решения суда в законную силу.

В обоснование требований указано, что ей принадлежит 1/2 доля в нежилом помещении, площадью 142, 9 кв.м. Другая 1/2 доля принадлежит Татарчук А.В. Нежилое помещение было передано в аренду ООО "УК ЭКВО" еще в 2018 г, размер арендной платы с июня 2019 г. в соответствии с договором аренды от 01.06.2019 составляет 140 000 руб. за все помещение, или 70 000 руб. каждому из арендодателей. Поскольку в октябре 2020 г. ей поступила плата за аренду в размере 65 000 руб, а за ноябрь и декабрь 2020 г. плата не внесена, она направила в адрес арендатора уведомление от 22.12.2020 о расторжении договора с требованием оплатить задолженность и освободить нежилое помещение.

Ответчик возражал против удовлетворения требований, ссылаясь на то, что по поводу аренды действовал договор аренды от 01.01.2018, по которому у ответчика задолженность отсутствует, поскольку арендная плата за все помещение была определена в размере 80 000 руб. ежемесячно. Договор от 01.06.2019, с указанием арендной платы в размере 140 000 руб, является подложным, его оригинал не представлен.

Третье лицо Татарчук А.В. указала, что договор от 01.06.2019 не заключался, в настоящее время задолженность по договору от 01.01.2018 отсутствует, она возражает против расторжения договора.

Решением Индустриального районного суда г. Перми от 07.06.2021, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 13.09.2021, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Березина А.Т. просит отменить обжалуемые судебные постановления, ссылаясь на их незаконность.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при установленной явке, поскольку все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о судебном разбирательстве в суде кассационной инстанции (ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда полагает, что имеются предусмотренные ч. 1 ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены апелляционного определения в кассационном порядке.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, поскольку пришёл к выводу, что договор аренды нежилого помещения от 01.06.2019, на нарушение которого истец ссылается в обоснование требований, между сторонами не заключался в соответствии с требованиями ст. 606, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому по нему не может быть взыскана задолженность по арендной плате (ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации), а соответственно не может быть возложена обязанность по освобождению нежилого помещения.

Суд исходил из того, что истец не доказал заключение такого договора (ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), поскольку представлена только копия договора, другой участник долевой собственности Татарчук А.В. не признает заключение договора от 01.06.2019, при этом наличие платежных документов по внесению арендой платы с января 2018 г. подтверждает наличие другой договоренности по пользованию нежилым помещением.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований, основанных на договоре от 01.06.2019, поскольку данный договор не заключался. Для сторон является действующим договор от 01.01.2018, по которому размер арендной платы за всё помещение составляет 80 000 руб, по этому договору Березина А.П. получала установленную плату, её действия были направлены на сохранение договора (п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Утверждения Березиной А.П. о недействительности договора от 01.01.2018 подлежат отклонению, поскольку её действия были направлены на признание данного договора (п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). При совместном распоряжении участников долевой собственности (п. 1 ст. 256 Гражданского кодекса Российской Федерации) договорные отношения не могут быть прекращены по требованию только одного из участников долевой собственности.

В кассационной жалобе представитель Березиной А.П. ссылается на то, что судами без оценки были оставлены действия ответчика ООО "УК ЭКВО", которое ежемесячным перечислением платы по договору аренды с июня 2019 г. в пользу Березиной А.П. в размере 70 000 руб. подтвердило изменение арендной платы с указанного времени. Также суды оставили без разрешения её требования об освобождении нежилого помещения, исходя из того, что она как собственник вправе распоряжаться принадлежащей ей собственностью.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции находит, что доводы жалобы заслуживают внимания, тогда как судебные постановления первой инстанции и апелляционной инстанции (с учётом положений ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) не отвечают требованиям законности и обоснованности (ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), поскольку законное и обоснованное решение суда первой инстанции может быть принято при установлении всех юридически значимых обстоятельств (ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) и при соблюдении правил оценки доказательств (ч. 1 и 4 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Так, судами установлено и сторонами по настоящему делу не оспаривается, что между собственниками нежилого помещения Березиной А.П. и Татарчук А.В. с одной стороны и ООО "УК ЭКВО" с другой стороны существуют отношения по поводу аренды нежилого помещения. ООО "УК ЭКВО" использует нежилое помещение и вносит за него плату в соответствии с условиями договора аренды от 01.01.2018, по которому ООО "УК ЭКВО" с января 2018 г. вносило плату Березиной А.П. как одному из собственников нежилого помещения, исходя из того, что размер арендной платы за все нежилое помещение составляет 80 000 руб.

Поскольку спор между сторонами возник о размере такой платы с 01.06.2019 (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), соответственно, подлежали установлению все обстоятельства, на основании которых возможно сделать вывод о том, состоялась ли договоренность об изменении размера арендной платы с 01.06.2019 и произошло увеличение с 80 000 руб. в месяц до 140 000 руб. в месяц, а соответственно, имеется ли задолженность, при наличии которой арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора.

К аренде нежилых помещений подлежат применению положения закона, регламентирующие аренду зданий и сооружений (? 4 гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации) в части, не противоречащей существу отношений, в том числе подлежат применению положения п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами не установлено, что изменение в договор аренды от 01.01.2018 были внесены путём составления одного документа, подписанного сторонами.

Вместе с тем, при квалификации сложившихся отношений в период с 01.06.2019 необходимо учитывать следующие положения закона.

Так, в соответствии с п. 3 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Таким образом, судам надлежало дать оценку действиям ООО "УК ЭКВО", из которых следует, что в период с июня 2019 г. по сентябрь 2020 ООО "УК ЭКВО" в пользу Березиной А.П. ежемесячно перечисляло на банковский счёт по 70 000 руб. с указанием назначений платежа - арендная плата за соответствующий месяц. Обстоятельства, свидетельствующие о том, что изменение платежей было обусловлено иными условиями и какими-либо иными договоренностями, а не в связи с изменением арендной платы по соглашению между сторонами, установлены не были, а соответственно, им не была дана оценка.

В зависимости от установленных обстоятельств, следует разрешать вопрос, имеется ли задолженность, на наличие которой ссылается истец в обоснование своих требований.

Также является неправильным вывод суда апелляционной инстанции о том, что договорные отношения по поводу пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности, не могут быть прекращены по воле одного из участников долевой собственности.

Так, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соответственно, при разрешении вопроса о том, имеются ли основания для сохранения договорных отношений по поводу пользования имуществом, находящимся в аренде, при наличии различного мнения участников долевой собственности по этому поводу, следует исходить из того, что отсутствует волеизъявление арендодателя на продолжение таких отношений. Напротив, когда арендодатель при наличии оснований, предусмотренных законом, вправе ставить вопрос о досрочном расторжении договора (ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) в случае противоположных мнений по этому поводу участников долевой собственности следует исходить из того, что воля арендодателя направлена на прекращение таких отношений.

Таким образом, суду следовало устанавливать, имелись ли предусмотренные законом основания для прекращения договора аренды и был ли соблюден порядок такого прекращения со стороны арендодателя.

Судами данное обстоятельство не устанавливалось, оценка ему не была дана.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (ст. 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), отменяя апелляционное определение, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор исходя из установленных обстоятельств в соответствии с нормами материального права, регулирующими возникшие по данному делу правоотношения.

Руководствуясь ст. 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 13.09.2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи