Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 23 ноября 2021 г. по делу N 66а-1713/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Сиротиной Е.С, судей Брянцевой Н.В, Артамоновой Т.А, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Даниленко Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-559/2021 (УИД 23OS0000-01-2020-001622-82) по административному иску общества с ограниченной ответственностью "СтройМонтажАльянс" к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, государственному бюджетному учреждению Краснодарского края "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "СтройМонтажАльянс" на решение Краснодарского краевого суда от 2 июня 2021 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, объяснения представителя административного истца ФИО4, участвовавшего в деле посредством видеоконференц-связи, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью "СтройМонтажАльянс" (далее - ООО "СтройМонтажАльянс"? Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 31154 +/- 1544 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес", в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г.

В обоснование заявленных требований указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:19:0104000:246, стоимость которого согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 19 096 467, 38 руб. Административный истец полагает, что установленный размер кадастровой стоимости, существенно превышающий его рыночную стоимость, определенную оценщиком ФИО7 согласно отчету N 1073-20, выполненному 25 ноября 2020 г, нарушает права и законные интересы Общества, поскольку влечет увеличение размера арендных платежей, исчисляемых на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Определением от 21 декабря 2020 г. Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю исключено из административных ответчиков и привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

14 января 2021 г. определением Краснодарского краевого суда назначена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта N К8-2361/2021 от 24 февраля 2021 г, выполненного ФИО8 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 13 683 000 руб.

Определением от 23 апреля 2021 г. к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Краснодарского края "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ".

Решением Краснодарского краевого суда от 2 июня 2021 г. удовлетворено в части административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "СтройМонтажАльянс".

В отношении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 31154 +/- 1544 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес" 66, установлена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 13 683 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N определено считать 10 декабря 2020 г.

С ООО "СтройМонтажАльянс" в пользу ООО "Центр судебных экспертиз "АПЕКС" взысканы судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 65 000 руб.

Административный истец ООО "СтройМонтажАльянс" просит решение Краснодарского краевого суда от 2 июня 2021 г. изменить, назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

Апеллянт полагает, что экспертное заключение N К8-2361/2021, выполненное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Центр судебных экспертиз "АПЕКС", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку при определении стоимости эксперт использовал объекты-аналоги расположенные непосредственно в границах крупнейших сельских населенных пунктов, при этом не были применены корректировки на местоположение, на транспортную доступность, на покрытие подъездных путей и на наличие улучшений. При этом апеллянт полагает, что отчет об оценке N 1073-20, выполненный ФИО9 соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и является надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка.

Представитель административного истца ФИО4 в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

Административные ответчики департамент имущественных отношений Краснодарского края, государственное бюджетное учреждение Краснодарского края "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, заинтересованные лица Федеральное государственное бюджетное учреждение Федеральная кадастровая палата "Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю, администрация муниципального образования Ленинградского района, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, были надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения административного дела, ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие не поступало.

Учитывая, что указанные лица о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определилрассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, заслушав пояснения представителя административного истца, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).

В силу требований статьи 4 вышеуказанного закона государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.

Из приведенных положений статей 3 и 4 названного Федерального закона следует, что при проведении кадастровой оценки применяются стандартные подходы, также применяемые при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, базирующиеся, в том числе на рыночной информации.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ООО "СтройМонтажАльянс" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 31154 +/- 1544 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес".

Право аренды зарегистрировано 5 октября 2007 г. за N 23-23-38/033/2007-231 в органах регистрации прав на недвижимое имущество на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 1900003005, заключенного 10 августа 2007 г. между администрацией муниципального образования Ленинградский район (арендодатель) и ООО "Машинотракторная станция" (арендатор), права и обязанности по которому 2 декабря 2014 г. были переданы ООО "СтройМонтажАльянс", что подтверждается выпиской из ЕГРН от 18 ноября 2020 г. N КУВИ-002/2020-39889584 (л.д. 48-50, 53-58, 60 том 1).

В соответствии с Приложением N 1 к договору аренды от 10 августа 2007 г. N 1900003005 расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 59 том 1).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость в размере 19 096 467, 38 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 4 октября 2019 г. N 2092 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края" по состоянию на 1 января 2019 г. и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" с 1 января 2020 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Вышеприведенная информация отражена в письме государственному бюджетному учреждению Краснодарского края "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" от 22 ноября 2021 г. (л.д. 91-92 том 2).

С учетом этого, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что у административного истца в силу положений пункта 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25 марта 2015 г. N 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края", разъяснений, данных абзаце 8 пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", существует правовая заинтересованность в оспаривании кадастровой стоимости, поскольку от ее размера будет зависеть выкупная стоимость земельного участка.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка ООО "СтройМонтажАльянс" в подтверждение величины его рыночной стоимости представило составленный оценщиком ФИО10. отчет N 1073-20 от 25 ноября 2020 г, согласно которому по состоянию на 1 января 2019 г. рыночная стоимость земельного участка составляет 6 684 000 руб.

В целях установления рыночной стоимости земельного участка 14 января 2021 г. судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ФИО11

Согласно заключению эксперта данной организации рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 31154 +/- 1544 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес", определена в размере 13 683 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 г.

Суд первой инстанции согласился с выводами судебной оценочной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N К8-2361/2021, выполненным 24 февраля 2021 г. ФИО12

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Из содержания заключения N К8-2361/2021 от 24 февраля 2021 г. следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Согласно пунктам 12-14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО N 7).

Из заключения эксперта следует, что исследуемый земельный участок отнесен к сегменту рынка - для сельскохозяйственного использования.

Для исследования рынка предложений экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет.

При проведении экспертизы экспертом был проанализирован рынок земельных участков промназначения и исследованы 8 объектов, из которых экспертом было отобрано 3 объекта-аналога в Краснодарском крае максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы.

Подобранные экспертом аналоги расположены в иных районах Краснодарского края, ввиду отсутствия достаточного количества подходящих объектов-аналогов в Ленинском районе Краснодарского края, однако данные объекты-аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, что отвечает требованиям пункта 22 ФСО N 7.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка проведен в соответствии с требованиями раздела VI ФСО N 7. В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, применена поправка на торг и на площадь. Иные корректирующие коэффициенты не применялись, поскольку подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемому объекту.

Оценив по правилам статей 84 и 168 КАС РФ заключение судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данного объекта недвижимости, лица, участвующие в деле, не представили.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке N 1073-20, выполненный 25 ноября 2020 г. оценщиком ФИО13, приведенным выше требованиям закона не отвечает, в связи с чем, не был положен в основу решения по основаниям, которые не оспорены лицами, участвующими в деле.

В таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка были правильно удовлетворены судом в размере, определенном на основании заключения эксперта ФИО14

Доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом не вводится корректировка на местоположение и на наличие улучшений опровергаются исследовательской частью экспертного заключения, из которого усматривается, что объекты-аналоги как и объект оценки расположены на окраине или в непосредственной близости к районному центру (мене 10 км.), а следовательно корректировка не вводится, рыночная стоимость земельного участка определена в рамках сравнительного подхода с обоснованием его применения и отказа от применения других подходов, экспертом верно произведен анализ рынка, подробно описан процесс оценки объекта недвижимости, правильно определен сегмент рынка, к которому относится спорный земельный участок, стоимость объекта оценки определена путем сравнения оцениваемого объекта с другими объектами-аналогами с соответствующим внесением корректировок на различие объектов - аналогов к объекту оценки: на торг ввиду неактивности рынка (л.д. 181 том 2), на площадь (л.д. 181-182 том 2). Корректировка на улучшения экспертом не вводилась, поскольку рассматривать оцениваемые строения как улучшения, не предоставляется возможным. Примененные экспертом корректировки обоснованы научно-методическим рекомендациями.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 2 июня 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройМонтажАльянс" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 7 декабря 2021 г.

Председательствующий

Судьи